SF/ND

Numéro 25/1930

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 24/06/2025

Dossier : N° RG 23/01811 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ISGH

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[Y] [W], [C] [V], [O] [H]

C/

[A] [T]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mai 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de M^me BRUNET, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [Y] [W]

né le 10 Août 1966 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2] (France)

Monsieur [C] [V]

né le 02 Mai 1979 à [Localité 3] (44)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2] (France)

Madame [O] [H]

née le 14 Septembre 1988 à [Localité 2] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2] (France)

Représentés par M^e Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Antoine MOUTON (AARPI KALIS), avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

Monsieur [A] [T]

né le 10 Avril 1981 à [Localité 4] (94)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Antoine PETIT de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 30 MAI 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG numéro : 21/00310

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [T] a obtenu le 12 juin 2018 un permis d’aménager le lotissement LORE CHOKO sur une partie détachée d’un terrain lui appartenant situé [Adresse 3] à [Localité 2] (64), sur lequel, pour la partie qu’il entend conserver, se trouve déjà un garage qu’il doit transformer en maison d’habitation.

Suivant acte notarié du 4 mars 2019, M. [T] a conclu avec M. [C] [V] et Mme [O] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°1 du lotissement LORE CHOKO, constituant un terrain à bâtir, au prix de 232 000 €.

Suivant acte notarié du même jour, M. [T] a conclu avec M. [Y] [W], beau-père de M. [V], une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°2 du lotissement LORE CHOKO, constituant un terrain à bâtir, au prix de 218 000 €.

Les deux actes sont conclus sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et de prêt.

M. [W] et les consorts [V]/[H] ont obtenu leur permis de construire respectivement le 10 et le 14 février 2020.

La réitération des deux actes authentiques a été fixée, d’un commun accord entre les parties, au 3 août 2020, mais M. [T] ne s’est pas présenté au rendez-vous.

Par acte du 2 février 2021, les consorts [V]/[H] et M. [W] ont fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de le voir condamner :

— à formaliser la réitération de la vente conclue avec les consorts [V]/[H],

— à verser à M. [W] la somme de 21 800 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale prévue à la promesse unilatérale de vente.

Suivant jugement contradictoire du 30 mai 2023 (RG n°21/00310), le tribunal a :

— constaté la caducité de la promesse de vente du 4 mars 2019 conclue entre M. [C] [V] et Mme [O] [H] avec M. [A] [T],

— débouté M. [C] [V] et Mme [O] [H] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M. [A] [T],

— condamné M. [C] [V] et Mme [O] [H] à verser à M. [A] [T] la somme de 11 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté M. [A] [T] du surplus de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [C] [V] et Mme [O] [H],

— constaté la caducité de la promesse de vente du 4 mars 2019 conclue entre M. [Y] [W] avec M. [A] [T],

— débouté M. [Y] [W] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M. [T],

— condamné M. [Y] [W] à verser à M. [A] [T] la somme de 10 900€ au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté M. [A] [T] du surplus de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [Y] [W],

— condamné in solidum M. [C] [V], Mme [O] [H] et M. [Y] [W] aux entiers dépens,

— condamné in solidum M. [C] [V], Mme [O] [H] et M. [Y] [W] à payer à M. [A] [T] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que les parties ne pouvaient tenir le délai de réalisation de la promesse fixée dans les deux actes au 8 octobre 2019, de sorte que le délai de réitération s’est trouvé automatiquement prorogé conformément à la clause 'réalisation de la promesse', et que la date du 3 août 2020 était le nouveau délai pour réitérer l’acte,

— que s’agissant de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, les consorts [V]/[H] n’ont pas justifié avoir accompli les formalités aux dates telles que prévues dans la clause, ni n’ont justifié des réponses apportées par les établissements bancaires, de sorte qu’ils n’ont pas réalisé la condition suspensive d’obtention de prêt, et n’ont pas levé l’option en procédant au versement entre les mains du notaire du vendeur le prix convenu, que la promesse est devenue caduque, nonobstant l’absence de M. [T] au rendez-vous de signature, et qu’ils doivent donc être déboutés de leur demande de voir ordonner la vente,

— que s’agissant de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, M. [W] ne justifie pas du respect des formalités aux dates telles que prévues dans la clause, ni ne démontre avoir adressé les offres de prêt à l’étude notariale du vendeur, de sorte qu’il n’a pas réalisé la condition suspensive d’obtention de prêt,

— qu’aucun accord entre M. [W] et M. [T] n’est intervenu en amont de la date du 3 août 2020 pour substituer à M. [W] la société DAMIANA ni pour différer cette signature, de sorte qu’il convenait à M. [W] à cette date s’il entendait lever l’option, de procéder au virement des fonds entre les mains du notaire du vendeur ou de son notaire, ou de justifier de la production d’une attestation bancaire de la disponibilité des fonds ou d’un dossier de prêt conformes aux termes de la clause 'réalisation de la promesse', de sorte que la promesse est devenue caduque, nonobstant l’absence de M. [T] au rendez-vous,

— que la clause 'indemnité d’immobilisation’ prévue dans les deux promesses de vente stipule que le montant immobilisé à la signature de la promesse de vente sera acquis de plein droit au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, de sorte que les sommes respectives de 11 600 € et de 10 900 € versées à ce titre par les candidats acquéreurs sont définitivement acquises au vendeur,

— que dans le cadre des deux promesses de vente, M. [T] ne démontre pas de préjudice distinct de l’aléa inhérent à toute opération économique, qui justifierait de l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral.

M. [Y] [W], M. [C] [V] et Mme [O] [H] ont relevé appel par déclaration du 27 juin 2023 (RG n°23/01811), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, SAUF en ce qu’il a :

— débouté M. [A] [T] du surplus de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [C] [V] et Mme [O] [H],

— débouté M. [A] [T] du surplus de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [Y] [W].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 avril 2025, M. [Y] [W], M. [C] [V] et Mme [O] [H], appelants, entendent voir la cour :

— annuler et à tout le moins infirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté la caducité de la promesse de vente du 4 mars 2019 conclue entre M. [C] [V] et Mme [O] [H] avec M. [A] [T],

— débouté M. [C] [V] et Mme [O] [H] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M. [A] [T],

— condamné M. [C] [V] et Mme [O] [H] à verser à M. [A] [T] la somme de 11 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— constaté la caducité de la promesse de vente du 4 mars 2019 conclue entre M. [Y] [W] avec M. [A] [T],

— débouté M. [Y] [W] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M. [T],

— condamné M. [Y] [W] à verser à M. [A] [T] la somme de 10 900 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamné in solidum M. [C] [V], Mme [O] [H] et M. [Y] [W] aux entiers dépens,

— condamné in solidum M. [C] [V], Mme [O] [H] et M. [Y] [W] à payer à M. [A] [T] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

' Pour les consorts [V]-[H] :

— les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes,

— constater la rencontre des consentements de M. [T] pour vendre d’une part et de M. [V] et Mme [H] pour acquérir d’autre part, le lot 1 du lotissement LORECHOKO, situé à [Localité 2], [Adresse 3] [Localité 2], cadastré AY N°[Cadastre 1], d’une contenance de 04a 60ca, moyennant le prix en principal de 232 000 €,

— constater que l’ensemble des conditions suspensives relatives à la vente étaient levées,

— ordonner en conséquence la vente dudit terrain lot 1 du lotissement LORECHOKO, situé à [Localité 2], [Adresse 3] [Localité 2], cadastré AY N°[Cadastre 1], d’une contenance de 04a 60ca, à M. [C] [V], et Mme [O] [H], pour ledit prix, à charge pour eux d’en acquitter le prix dans un délai de 90 jours courant à compter de la date à laquelle le jugement sera signifié à partie, soit entre les mains de Me [E], ou tout autre notaire de son étude notariale, ou tout autre notaire commis en lieu et place, que vous voudrez désigner pour le substituer,

— juger que le jugement vaudra vente et sera publié à la diligence des consorts [V]-[H] au service de la publicité foncière compétent,

— juger encore que Me [E], outre tout autre notaire de son étude notariale, ou encore tout autre notaire commis en ses lieu et place, ne pourra remettre tout ou partie du prix de vente à M. [T], que sur présentation d’un état sur formalité de publication du jugement vierge de toute inscription ou sous condition préalable de purger les inscriptions susceptibles de grever l’immeuble litigieux,

A défaut,

— condamner M. [T] à formaliser la réitération de la vente du terrain à bâtir sis [Adresse 3] à [Localité 2], ladite parcelle formant le lot n°1 du lotissement LORE CHOKO, objet de la promesse unilatérale de vente conclue avec les consorts [V] [H] le 4 mars 2019, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois après signification de la décision à intervenir,

Enfin,

— condamner M. [T] au paiement d’une indemnité de 30 000 € à titre de dommages et intérêts pour compenser les préjudices moraux et de jouissance subis par M. [V] et Mme [H], à raison de 30 000 € à chacun, en raison des frais engagés par eux dans le cadre des démarches précitées,

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

' Pour M. [Y] [W] :

— déclarer recevable et bien-fondé M. [Y] [W] en ses demandes,

— déclarer que rien ne s’opposait à la signature définitive de la promesse de vente signée avec M. [T],

— condamner M. [T] à verser à M. [W] la somme de 21 800 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale prévue au sein de la promesse unilatérale de vente relative au terrain à bâtir sis [Adresse 3] à [Localité 2], ladite parcelle formant le lot n°2 du lotissement LORE CHOKO,

— le condamner également à verser à M. [W] la somme de 20 000 € au titre de son préjudice moral et de jouissance, compte tenu des nombreuses démarches engagées,

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En second lieu,

— débouter M. [T] de toute demande de dommages et intérêts,

— débouter M. [T] de son appel incident,

— confirmer sur ce point le jugement de première instance,

En toutes hypothèses,

— condamner M. [T] à verser à M. [W] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL DALEAS HAMTAT GABET, au visa de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] à verser aux consorts [V] [H] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 5 000 € à chacun, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL DALEAS HAMTAT GABET, au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. [V], Mme [H] et M. [W] font valoir, au visa des articles 1103 et 1104, 1124 et 1221 du code civil, et de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 :

— que les conditions suspensives contenues à la promesse conclue entre M. [T] et les consorts [V]/[H] ont toutes été réalisées de sorte que M. [T] est contraint de réitérer la vente,

— qu’ils ont déposé le permis de construire dans les délais prévus, la condition d’obtention du permis n’ayant pu être réalisée dans les délais du seul fait de M. [T] qui ne peut donc s’en prévaloir, et qu’ils ont viré le prix de vente en la comptabilité de leur notaire en vue du rendez-vous de signature fixée le 3 août 2020,

— que les délais initiaux prévus à la promesse ont été automatiquement prorogés du fait du délai nécessaire à l’obtention du permis de construire,

— que M. [V] et Mme [H] ont engagé d’importants frais dans le cadre de ce projet qui n’a pour l’heure pas abouti,

— que les conditions suspensives prévues à la promesse conclue entre M. [T] et M. [W] ont été levées, de sorte que la promesse n’était pas caduque,

— qu’en effet, la demande de substitution, acceptée par M. [T] puisque son notaire a rédigé l’acte modificatif, ne remet pas en cause la validité de la promesse de vente,

— que les fonds devaient être virés quand la date de réitération aurait été confirmée,

— qu’il en résulte que la clause pénale prévue à la promesse à son profit doit s’appliquer,

— que les difficultés rencontrées et le report de leur projet de s’installer en famille sur le terrain objet de la promesse leur cause un préjudice moral,

— que M. [W] a subi un préjudice moral du fait de la rétractation sans raison de M. [T], et des difficultés rencontrées pendant plusieurs années face à lui,

— que M. [T] seul responsable de la non-réitération des promesses de vente, ne peut se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation,

— que M. [T] n’a subi aucun préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, M. [A] [T], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— confirmer l’ensemble du jugement sauf, en ce qu’il l’a :

— débouté de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [C] [V] et Mme [O] [H],

— débouté de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [W],

Et, statuant à nouveau sur ces deux points,

— condamner les consorts [V]-[H] au paiement d’une indemnité de 20 000 € au titre de son préjudice moral,

— condamner M. [W] au paiement d’une indemnité de 20 000 € au titre de son préjudice moral,

En toutes hypothèses,

— condamner in solidum les consorts [V]-[H] et M. [W] à lui verser une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— condamner in solidum les consorts [V]-[H] et M. [W] aux dépens, de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, M. [T] fait valoir, au visa des articles 1103, 1124, 1231-1 et 1589 du code civil :

— que la promesse de vente conclue avec les consorts [V]/[H] est caduque dès lors que le délai de réitération a été largement prorogé du fait de leur défaillance dans l’obtention de leur permis de construire, et que les conditions de réalisation de la promesse n’étaient pas réunies le jour de la signature, faute d’accord sur la chose et sur le prix (les bénéficiaires de la promesse ayant souhaité rajouter des conditions à sa charge non prévues initialement), de virement de l’intégralité des fonds en la comptabilité du notaire du vendeur au 3 août 2020, et de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt,

— que l’indemnité d’immobilisation fixée au contrat d’un montant de 11 600 € constitue la contrepartie des 17 mois d’immobilisation de son bien,

— que les consorts [V]/[H] échouent à démontrer une faute de sa part en lien avec le préjudice qu’ils allèguent, et ne peuvent en tout état de cause se prévaloir de l’inexécution de la promesse rendue caduque par leur seul fait,

— que la promesse de vente conclue avec M. [W] est caduque faute d’obtention d’une offre de prêt, et du fait de l’impossibilité d’acquérir personnellement le bien, alors que la promesse stipulait que la réitération devait être accompagnée du virement des fonds par le bénéficiaire et être signée par lui en personne, sans faculté de substitution,

— que conformément aux stipulations de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation versée par M. [W] à hauteur de 10 900 € lui est définitivement acquise,

— que les sommes réclamées par M. [W] ne sont pas justifiées, d’autant que la caducité de la promesse n’a été engendrée que par sa défaillance,

— que la défaillance des consorts [V]/[H] et de M. [W], et les procédures qu’ils ont engagées contre lui l’empêchent de percevoir le fruit de la vente de ses terrains et de concrétiser ses projets personnel et professionnel, ce qui lui cause un important préjudice moral, distinct de l’aléa inhérent à la promesse.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dans le dispositif de leurs conclusions, les appelants demandent l’annulation du jugement mais la cour constate qu’aucun moyen au soutien de cette annulation n’est développé dans le corps des conclusions, la cour ne peut donc que rejeter cette demande en application des articles 6 et 768 du code de procédure civile.

Sur’ la condition suspensive tenant à l’obtention du permis de construire des promesses conclues le 4 mars 2019 :

M. [T] a obtenu le 12 juin 2018 un arrêté de permis d’aménager, affichée le 15 juin 2018, divisant une partie de sa propriété en 2 lots.

La promesse unilatérale de vente conclue le 4 mars 2019 entre M. [T] d’une part et M. [V] et Mme [H] d’autre part portant sur le lot n°1 du lotissement LORE CHOKO contient les clauses suivantes :

Bornage : le promettant s’oblige à fournir au bénéficiaire au plus tard le jour de la réitération des présentes les bornages du terrain et du lotissement

Viabilisation : le promettant déclare que le terrain sera viabilisé (électricité et téléphone uniquement) au plus tard le jour de la réitération des présentes.

Il s’engage à faire exécuter les divers ouvrages indiqués au programme du lotissement.

Durée de validité :

« La présente promesse est consentie pour une durée expirant le 08 octobre 2019 à 16 heures. Si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte authentique de vente n’étaient pas encore obtenus par le notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la réception de l’ensemble des pièces nécessaires. »

Conditions suspensives :

La présente promesse est soumise aux conditions suspensives suivantes ci-après [….]

— qu’il soit délivré au nom du bénéficiaire un permis de construire autorisant spécialement la réalisation de l’opération suivante savoir :

construction d’une maison R +1 de 108 m² et garage d’une voiture

[…]

En conséquence le bénéficiaire s’oblige à déposer une demande de permis de construire […]et à en justifier au promettant par la production d’une copie du récépissé de dépôt délivré par l’autorité compétente au plus tard le 14 mars 2019, obtention du permis de construire le 14 juillet 2019 et affichage du permis dans les 8 jours de l’obtention soit au plus tard le 22 juillet 2019 […] purge du délai de recours des tiers au plus tard le 22 septembre 2019.

S’agissant du lot numéro 2 :

La promesse unilatérale de vente passée le 4 mars 2019 entre M. [W] et M. [T] contient exactement les mêmes conditions de réalisation, délais et conditions suspensives, avec néanmoins les particularités suivantes :

le permis de construire porte sur une construction d’une maison R +1 de 110 m² et garage de 25 m2

Au vu de ces éléments la cour constate comme le premier juge, que les délais fixés pour le dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 14 mars 2019, c’est-à-dire 10 jours seulement après la conclusion de la promesse unilatérale de vente, n’étaient pas réalistes en l’absence de la viabilisation de la parcelle promise par le promettant, selon ce qui ressort des échanges entre les notaires et avec la mairie qui refuse d’instruire le dossier sans la production de la déclaration d’achèvement et de l’attestation de conformité des travaux (DAACT) obtenue le 7 janvier 2020 seulement par M. [T] (cf les mails échangés les 2 août, 3 et 20 septembre 2019 entre les études notariales pièces 16 et 17 des appelants).

La cour confirme donc que le délai de réitération s’est trouvé automatiquement prorogé s’agissant de l’obtention des permis de construire dont les demandes ont été déposées le 26 novembre 2019 et complétées ensuite pour chacun des lots par les bénéficiaires, et obtenus le 10 février 2020 pour M. [W] et le 14 février 2020 pour M. [V] et Mme [H]. (Affichage du permis dès le 12 mars 2020 selon procès-verbal d’huissier, purgeant le recours des tiers au 12 juin 2020).

Les parties via leur notaire ayant poursuivi leurs échanges et fixé d’un commun accord une date de réitération de la vente au 3 août 2020, c’est à cette date que devait être effectuée la levée des options en justifiant pour les acquéreurs de la réalisation des autres conditions suspensives et le paiement du prix.

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt :

Les deux promesses de vente mentionnent les conditions suivantes :

La levée de l’option ou la réalisation de la promesse résultera de la signature de l’acte authentique de vente à recevoir par Maître [B] notaire à [Localité 1] (pour M. [T]) avec la participation de Maître [E] notaire de [Localité 2]. (Pour M. [V] et Mme [H] et M. [W]).

Le bénéficiaire devra manifester sa volonté de lever l’option par acte extrajudiciaire, par simple lettre remise au promettant ou par lettre remise en l’office du notaire rédacteur des présentes contre décharge, dans le délai ci-dessus visé.

Pour être valide la levée de l’option devra être accompagnée de la consignation entre les mains du notaire rédacteur des présentes de l’intégralité du prix de vente et du versement des frais par virement bancaire dans le délai ci-dessus fixé.

Si tout ou partie du prix de vente devait être financé par le bénéficiaire au moyen d’un ou plusieurs prêts, ce dernier devra justifier de la disponibilité des fonds par la production d’une attestation de l’organisme prêteur ou d’un dossier de prêt conforme aux conditions définies aux termes des présentes.

Déchéance :

Il est expressément convenu que faute d’avoir levé l’option selon les modalités et dans le délai fixé, le bénéficiaire sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme caduque et non avenue, sauf les effets de la clause indemnité d’immobilisation ci-dessous. À compter de la déchéance du terme, faute par le bénéficiaire d’avoir requis la réalisation des présentes, le promettant sera alors automatiquement délié de tout engagement résultant du présent acte sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire.

Condition suspensive relative au prêt :

— le bénéficiaire de la promesse déclare que s’il lève l’option, il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

Pour M. [V] et Mme [H] lot n°1 :

montant du prêt : 300'000 €

taux d’intérêt maximum : 1,45 % hors assurance

durée maximale du prêt : 240 mois

Pour M. [W] lot n° 2 :

avec un montant du prêt à solliciter : 408'000 €

taux d’intérêt maximum : 1,69 % hors assurance

durée maximale du prêt : 144 mois

Obtention d’une attestation d’accord de prêt sous condition de l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 4 juin 2019 .[…]

La réalisation de cette condition (d’obtention du prêt) devra intervenir au plus tard le 20 juillet 2019.

Compte tenu de ce qui a été dit ci-dessus sur l’obtention des permis de construire, les délais pour l’obtention des prêts doivent être également considérés comme reportés.

* S’agissant de la vente du lot n° 1 :

Il ressort des mails produits par M. [V] que la demande de prêt avait bien été formulée dès le mois de février 2019 auprès du crédit mutuel.

Et le 7 juin 2020, l’étude de Maître [B] demandait au notaire des acquéreurs si ses clients avaient reçu des offres de prêt afin de fixer une date de signature définitive.

M. [V] et Mme [H] ont ensuite adressé à la comptabilité du notaire du vendeur le 20 juillet 2019 une attestation d’obtention du prêt selon les caractéristiques définies dans les conditions suspensives de la promesse de vente.

M. [T] a accepté de fixer au 3 août la date de réalisation de la vente (selon son message sms du 21 juillet 2020 à M. [V]), nonobstant l’absence de l’attestation bancaire dans les délais prévus, ayant donc passé outre cette formalité dès lors que les fonds étaient disponibles le jour de la vente pour permettre la levée de l’option par les acquéreurs.

Et en effet le notaire de M. [T], Maître [B] a adressé le 24 juillet 2020 à Maître [E] le décompte des sommes dues dans le cadre de la vente, soit la somme totale de 238 200 € et confirmait le rendez-vous prévu le 3 août 2020 pour la signature de l’acte authentique.

Il ressort d’un mail adressé par Maître [E] ( notaire des acquéreurs ) à Maître [B] (notaire du vendeur) du 3 août 2020 à 9h22, soit le jour prévu pour la réitération de l’acte devant avoir lieu à 15h, que :

Dans le cadre de la vente en référence [T]/[V], je vous prie de trouver ci-joint le PROCÈS VERBAL de constat d’affichage du PC de M. [V] je vous informe être également en possession des fonds nécessaires à l’acquisition (comprenant l’indemnité d’immobilisation).

Ce mail manifeste bien l’intention de M. [V] et Mme [H] de lever l’option ce jour là et que les fonds étaient disponibles pour cela.

* S’agissant de la vente du lot numéro 2 :

Les pièces du dossier sont essentiellement des mails échangés entre le notaire du vendeur, M. [B] ou son clerc et le notaire des acquéreurs des deux lots, Maître [E], aussi bien pour M. [V] et Mme [H] que pour M. [W], leur projet commun d’acquisition et de construction présentant un caractère familial.

Il n’est pas contesté que M. [W] a souhaité le 1er juillet 2020, se faire substituer par une société DAMIANA dans l’acquisition de l’immeuble, ce que ne prévoit pas la promesse unilatérale de vente et ce qui a été refusé par M. [T] bien que le notaire Maître [B] ait adressé par mail le 28 juillet 2020 un projet d’acte mentionnant la substitution (vente [T]/ SAS DAMIANA).

Le 3 août 2020 jour de la réitération de la vente, si M. [W] justifie par les pièces produites qu’il avait bien obtenu son prêt le 24 juillet 2020, les fonds n’étaient pas disponibles (pièce 18 de M. [T] ), le crédit agricole ayant prévenu le notaire que le prêt était accordé, au nom de la Société DAMIANA ou M. [W] en personne, et serait régularisé selon l’acceptation ou non par le vendeur de la substitution. L’étude notariale de l’acquéreur demandait donc un report de la date de réitération pour M. [W], le 3 août devant être conservé seulement pour l’acte de M. [V] et Mme [H].

Dans un courrier adressé au Notaire de M. [T] encore le 4 septembre 2020 par Maître [E], celle-ci indique que M. [W] prend acte du refus de M. [T] de la demande de substitution qui lui avait été présentée le 1er juillet 2020 mais que son client a la volonté de réaliser cette acquisition, ayant réalisé toutes les démarches à temps (dépôt du permis de construire complété après obtention des documents relatifs au lotissement) et propose un nouveau rendez-vous pour signature de l’acte authentique le 11 septembre 2020.

Or M. [T] n’est pas venu à la signature le 3 août 2020 et a refusé le report de la réitération de l’acte pour M. [W].

Il fait valoir qu’en réalité, la réitération de la vente a échoué en raison d’un désaccord des parties sur la chose et le prix du bien vendu.

Selon l’article 1214 code civil en effet , la promesse unilatérale et le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire .

Il ressort de ce texte, comme le fait valoir à juste titre M. [T], que les conditions de réalisation de l’opération ne peuvent être modifiées sans le consentement mutuel des parties (cf ses conclusions page 16) et l’articles 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Or si M. [T] allègue qu’au dernier moment, M. [V] et Mme [H] ou M. [W] ont entendu modifier les conditions et charges de la vente notamment au regard des servitudes, il ressort clairement des échanges entre les parties dans les jours précédents ce rendez-vous, qu’un désaccord était survenu d’abord à propos d’une servitude de passage créée le 21 octobre 2019 par M. [T] après signature des promesses de vente, grevant le lot 1 (AY [Cadastre 2] et [Cadastre 3]) puis par sa création de 5 vues sur les fonds en vente alors qu’une seule était prévue initialement (cf lettre du notaire des acquéreurs du 23 mars 2020 à Maître [B] concernant les travaux effectués par son client sur le garage transformé en maison) et enfin sur la localisation modifiées des canalisations passant sur les terrains vendus, attestée par procès verbal de constat du 4 août 2020,

La promesse de vente rappelait en effet une servitude de canalisations grevant les parcelles de M. [T] au profit des 3 propriétaires qui lui avaient vendu ses parcelles le 5 octobre 2018 et qu’il devait régulariser au plus tard au jour de la réitération, ce qui n’était pas fait (cf mail de l’étude des acquéreurs à Maître [B] du 30 juillet pièce 46) , et prévoyait aussi la constitution de servitudes au profit de l’immeuble bâti (restant la propriété du vendeur AY [Cadastre 4]) grevant les parcelles vendues mentionnées comme suit :

— de passage de réseaux et raccordement des canalisations des eaux usées et des eaux pluviales de la placette du lotissement jusqu’au regard situé en aval du lot numéro 2

— de tour d’échelle pour l’entretien des façades

— de débordement de toit concernant les façades sud-est et sud-ouest

— une vue d’une largeur de 1,90 m le long de la façade nord-est de l’immeuble bâti.

Lesdites servitudes sont matérialisées sur le plan demeuré annexé aux présentes.

M. [T] produit un plan de division du lotissement daté du 31 juillet 2020 sur lequel apparaissent les canalisations des eaux usées où des regards apparaissent déplacés par rapport au plan annexé à la promesse daté du 13 février 2018 où figuraient précisément ces servitudes (pièce 28 de M. [V] et Mme [H] ).

Le projet d’acte authentique de vente du lot n°1 (pièce 30 des appelants) mentionne en outre une servitude dite de cour au profit du vendeur sur le fond des acquéreurs avec construction d’un mur par le vendeur (pour masquer les nouvelles vues créées au rez de chaussée), et les autres servitudes figurant dans la promesse de vente énoncées ci-dessus ont été supprimées pour être renvoyées à une note en annexe de l’acte de vente non produite.

En procédant à la transformation de son garage en maison d’habitation après la signature des promesses de vente, M. [T] a créé 5 ouvertures constituant des servitudes de vue sur façade sud-Est alors qu’une seule étant prévue en façade Nord-Est dans la promesse de vente. (courrier de Maître [E] à Maitre [B] du 23 mars 2020 pièce 16 de M. [T]).

Dans un mail du 30 juillet 2020 adressé par M. [V] à son Notaire (pièce 46), il analyse le projet d’acte authentique qui lui a été transmis et note :

les servitudes, qui sont entièrement manquantes au projet d’acte à J-2. Comme évoqué, M. [T] nous a demandé en mai ou juin s’il pouvait faire passer les tuyaux eaux de pluie eaux usées de son garage aménagé (dont les 5 fenêtres sont en limite de propriété) dans notre terrain ou celui de M. [W] donc une nouvelle servitude. Nous avons dit non. Nous espérons qu’il ne l’a pas fait. […] Par ailleurs on est passé de 460 à 480 m², mais du coup quelle est la bonne valeur. Est-ce que le bornage a permis d’avoir une valeur de surface précise ' […] Pour l’instant le chemin d’accès n’est pas terminé pas goudronné, pas de bordures. le vendeur devait depuis février 2019 déplacer le poteau pour faciliter le passage.

Dans un mail du 3 août 2020 à 9h22 avant le rendez-vous prévu pour la signature de l’acte, le notaire des acquéreurs indique à Maître [B] : compte tenu du problème en suspens relatif aux canalisations, nous maintenons le rendez-vous de ce jour à 15 heures afin de pouvoir discuter de ces servitudes et essayer de confirmer la signature de l’acte.

Dans un mail du 3 août 2020 versé au débat, M. [T] écrit à son notaire

J’ai modifié le tracé des eaux usées à la demande de M. [V] qui ne voulait pas de tuyaux sous la construction. J’ai donc fait suivre l’évacuation des eaux le long de la limite de propriété avec l’autre terrain. Quoiqu’il en soit, il n’y a pas d’autre solution technique et les tuyaux resteront là.

Dans le constat du 4 août 2020, il est noté la présence de 5 ouvertures donnant depuis la façade Sud-Est de la maison [T] (garage transformé en habitation) sur le bas du terrain du lot numéro 2, des regards de canalisations sont installés devant cette façade de même que devant la façade nord-est, donc sur les parcelles en vente. Un regard relatif au réseau des eaux usées et de pluie autour desquels la terre a été retournée a été installée en fond de parcelle du lot signalant des canalisations traversantes.

Il ressort ainsi des mails échangés entre les notaires que la question de la création de servitudes et de leur localisation exacte était déjà en débat dès 2019 puisque le notaire des acquéreurs avait envisagé de rédiger des avenants à la promesse de vente pour préserver les droits des parties, une révision du prix étant même suggérée. (mail du 4 juillet, 2 août, 20 septembre 2019).

La cour constate donc que le 3 août 2020, ce n’est pas M. [V] et Mme [H] ou M. [W], mais M. [T] qui avait apporté des modifications sur les servitudes envisagées dans la promesse de vente à l’insu des candidats acquéreurs, et que le projet d’acte authentique ne décrivait pas avec exactitude le tracé de ces nouvelles servitudes rendant la consistance du bien vendu non suffisamment déterminé. Dès lors, les interrogations et demandes répétées des acquéreurs étaient légitimes et le refus de M. [T] de comparaître le 3 août ou de reporter la date de signature pour M. [W] manifestait l’impossibilité d’un accord sur la chose et le prix du bien promis, non imputable aux bénéficiaires mais au vendeur promettant.

La Cour estime donc que la réitération a échoué faute pour M. [T] d’avoir maintenu l’immeuble dans la configuration promise et acceptée par M. [V] et Mme [H] d’une part et par M. [W] d’autre part, et faute pour lui de comparaître le 3 août 2020 pour discuter et régulariser les modifications apportées par lui aux servitudes grevant les lots depuis la promesse de vente.

La cour considère donc que les promesses de vente sont caduques, mais aux torts de M. [T], qui n’a pas agi loyalement à l’égard des bénéficiaires des promesses de vente.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

La clause contenue dans les deux promesses de vente est rédigée de la manière suivante :

En considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant dans les conditions ci-dessus, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes[…], le bénéficiaire versera dans les 10 jours de la signature des présentes en la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de 11'600 € (pour le lot n°1 et 10'900 € pour le lot n° 2 ) à titre d’immobilisation de l’immeuble objet de la présente promesse de vente .[…]

Si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas selon les modalités sus- indiquées, elle sera restituée au bénéficiaire.

Si toutes les conditions suspensives se réalisent mais que le bénéficiaire ne lève pas l’option en respectant les modalités de validité et de délais ci-après stipulés elle sera acquise de plein droit au promettant

Toutefois la somme en question sera restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’existence de l’un des faits suivants, notamment :

[…]

— si le bien se révélait faire l’objet de servitudes conventionnelles de nature à déprécier la valeur du bien

— si la non réalisation était imputable au promettant.

Au regard des développements précédents, à l’inverse du premier juge la cour estime que l’indemnité d’immobilisation doit donc être restituée à M. [V] et Mme [H] d’une part et à M. [W] d’autre part, M. [T] n’ayant pas respecté ses propres obligations concernant l’état de l’immeuble vendu tel que défini dans la promesse de vente.

Le jugement sera réformé sur les restitutions des indemnités d’immobilisation au profit des bénéficiaires des promesses.

M. [W] demande en outre l’application de la clause pénale prévue à la promesse de vente et l’attribution d’une somme de 21'800 €.

La promesse de vente prévoit en effet que si toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse sont remplies et que l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 21'800 € à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Toutefois en l’espèce il ne peut être considéré que toutes les obligations alors exigibles étaient remplies au 3 août 2020 l’immeuble ayant subi des modifications par rapport aux descriptions de la promesse de vente ne permettant plus aux parties de s’accorder sur la chose et sur le prix.

La demande de M. [W] relative à l’application de la clause pénale doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral des appelants

En application de l’article 1240 du Code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [V] et Mme [H] réclame chacun 30.000 € pour le préjudice moral et de jouissance subi par eux résultant de l’échec de la vente par la faute de M. [T] après qu’ils se sont engagés pendant 18 mois dans de nombreuses démarches (permis de construire, demande de crédit), ont négocié avec M. [T] sur les nouvelles vues que celui-ci avait créées sans leur consentement préalable et sur le déplacement des canalisations ne respectant pas leur surface constructible.

Le refus de celui-ci, le jour de la réitération de l’acte, de comparaître pour parvenir à la vente souhaitée par M. [V] et Mme [H] leur cause un préjudice moral justifiant de leur allouer la somme de 10.000 € chacun.

M. [W] a subi également un préjudice moral pour les mêmes motifs que ci-dessus, ayant démontré son intention d’acquérir, ayant effectué toutes les démarches à cette fin malgré les modifications de M. [T], la substitution de M. [W] par une société n’ayant pas été maintenue par celui-ci après le refus du vendeur.

L’attitude de M. [T] a ainsi causé un préjudice moral à M. [W] justifiant de lui accorder une indemnité de 5.000 € de ce chef, par réformation du jugement.

* Sur la demande de M. [T] d’indemnisation de son préjudice moral :

Au regard de sa condamnation à indemniser le préjudice moral des appelants, sa propre demande doit être rejetée par confirmation du jugement.

Statuant à nouveau sur les mesures accessoires':

M. [T] devra payer une indemnité de 3000 € à chacun des appelants au titre des frais irrépétibles et supporter les dépens de première instance et d’appel.

La cour déboute M. [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [A] [T] de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [C] [V] et Mme [O] [H],

— constaté la caducité de la promesse de vente du 4 mars 2019 conclue entre M. [Y] [W] avec M. [A] [T],

— débouté M. [A] [T] de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [Y] [W],

Infirme le jugement pour le surplus

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la caducité de la promesse de vente du 4 mars 2019 conclue entre M. [C] [V] et Mme [O] [H] d’une part et M. [A] [T], d’autre part ;

Condamne M. [A] [T] à restituer à M. [C] [V] et Mme [O] [H] la somme de 11 600€ au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne M. [A] [T] à restituer à M. [W] la somme de 10 900€ au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne M. [A] [T] à payer à M. [C] [V] et Mme [O] [H] la somme de 10.000€ chacun en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne M. [A] [T] à payer à M. [W] la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral ;

Condamne M. [A] [T] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL DALEAS HAMTAT GABET, au visa de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [A] [T] à payer à M. [V] et Mme [H] et M. [W] chacun la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [A] [T] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE