FMD/ND

Numéro 26/1011

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/04/2026

Dossier : N° RG 24/00553 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYUG

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

S.A.S. KHOR IMMO

C/

[D] [M] [G]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Décembre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M^me France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. KHOR IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 802 980 186

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux

INTIMEE :

Madame [D] [M] [G]

née le 27 Octobre 1987 à [Localité 3] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 23 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

RG ; 22/647

EXPOSE DU LITIGE

Selon les termes d’un acte authentique reçu le 2 septembre 2019 par Maître [H] [Q], notaire à [Localité 5] (64), Mme [D] [G] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d’habitation jumelée dénommée '[Adresse 4]' située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 5]', située [Adresse 3] à [Localité 3] (Pyrénées Atlantiques), moyennant un prix de 151 700 euros.

Ce bien a été livré à l’acquéreur le 10 mars 2021, avec un retard de livraison eu égard au délai contractuellement convenu.

Par un courrier du 10 mars 2021, la SAS Khor Immo a exposé des causes présentées comme légitimes de ce retard, estimant que le délai convenu avait été suspendu par l’effet d’intempéries, de défaillances d’entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid-19. Aucune proposition d’indemnisation de ce retard n’est dès lors intervenue.

Par ailleurs, après réception de son bien, Mme [G] a relevé l’existence de désordres affectant son immeuble, a minima dans les termes du procès-verbal de réception du 10 mars 2021.

Par acte du 8 avril 2022, Mme [G] a assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau.

Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

— condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 4 399,30 euros au titre du retard de livraison de son bien immeuble,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 1 000 euros au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de son bien immobilier,

— débouté Mme [D] [G] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 444 euros au titre des loyers supportés par l’acquéreur dans l’attente de la livraison et des intérêts intercalaires;

— débouté Mme [D] [G] de sa demande formulée au titre d’un préjudice moral,

— débouté Mme [D] [G] de sa demande formulée au titre du coût de réfection des réserves alléguées,

— condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— qu’il n’est pas contesté que l’immeuble a été livré avec retard,

— que la SAS Khor Immo ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d’oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d’intempéries, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du bénéfice d’une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries et que cette période ouvre droit au calcul de l’indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente,

— que Mme [G] ne produit aucune pièce démontrant que la SAS Khor Immo a attendu le 19 septembre 2019 pour procéder à la résiliation du contrat portant sur la mission de la société SPB, alors qu’elle expose que l’abandon du chantier était acquis dès le mois de juillet 2019,

— que Mme [G] ne démontre pas la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à un changement d’entreprise dans un temps acceptable, alors que cette preuve lui appartient, l’appréciation de ce delai devant particulièrement en matière d’entreprises du bâtiment tenir compte du ralentissement d’activités inhérent à la période estivale,

— que la cause légitime de report du délai de livraison par la SAS Khor Immo doit être admise à hauteur de 18 jours,

— que la défaillance de la société AG Energies Services est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à son paiement ou pourvoir à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime pour un délai de 54 jours,

— que si la désorganisation induite par les mesures prises lors du premier confinement a effectivement affecté les entreprises du bâtiment, a entraîné d’inévitables retards indépendants de la volonté des promoteurs immobiliers et est susceptible d’entrer dans le cas de force majeure visé dans l’acte authentique au titre des causes légitimes du retard de livraison, la SAS Khor Immo ne produit cependant aucune pièce pour démontrer l’effectivité de l’arrêt total des travaux dans la période du chantier relatif au lot B1, ou au moins un ralentissement significatif des travaux pendant cette période, de sorte que la preuve de l’impossibilité d’exécution constitutive de la force majeure n’est pas rapportée, et que la SAS Khor Immo ne peut se prévaloir du nombre de jours correspondants pour justifier d’une partie du retard de livraison,

— que la durée du retard entre la date du 2 octobre 2020 marquant le terme du 13ème mois suivant la date de conclusion de l’acte authentique, et celle du 10 mars 2021 correspondant à la date de livraison de l’immeuble, est de 159 jours, de sorte que le montant de la clause pénale due à Mme [G] est de 4 399,30 €,

— que les pénalités de retard fixées par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation à un montant qui ne peut être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard ne sont pas forfaitaires, de sorte qu’elles ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires pour la réparation d’un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard,

— que s’agissant des loyers supportés par Mme [G] dans l’attente de la livraison et le financement d’intérêts intercalaires, celle-ci ne produit aucune pièce afférente à ses demandes, de sorte qu’elles ne peuvent être accueillies,

— qu’à défaut de démontrer l’existence d’un préjudice moral distinct de son préjudice résultant de l’inexécution dans le délai contractuel des travaux de construction, Mme [G] doit être déboutée de sa demande à ce titre,

— que bien qu’aucune disposition contractuelle n’ait obligé la SAS Khor Immo à la délivrance d’une information sur le retard pris pour la livraison de l’immeuble, cette obligation résultait d’un devoir de loyauté dû au cocontractant dont les prévisions légitimement basées sur les données initiales du contrat se trouvaient affectées, de sorte que la SAS Khor Immo, qui ne justifie d’aucune démarche d’information à l’égard de sa cliente qui s’est ainsi trouvée dans l’expectative concernant l’évolution du chantier et la date de livraison de sa maison, et ce malgré les courriels et les appels téléphoniques passés, s’est rendue coupable d’une inertie fautive, qui justifie l’allocation de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— que même si Mme [G] fait part de ses difficultés pour justifier des sommes sollicitées à ce titre, elle ne produit aucun devis, expertise amiable ou facture de nature à asseoir ses demandes financières pour les différents postes de désordres allégués, de sorte qu’elle ne démontre pas le bien-fondé des sommes qu’elle réclame pour chacun des désordres listé dans ses écritures.

Par déclaration du 19 février 2024, la SAS Khor Immo a interjeté appel de la décision en ce qu’elle :

— l’a condamnée à payer à Mme [D] [G] la somme de 4 399,30 € au titre du retard de livraison de son bien immeuble,

— l’a condamnée à payer à Mme [D] [G] la somme de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de son bien immobilier,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— l’a condamnée à payer à Mme [D] [G] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la SAS Khor Immo, appelante, demande à la cour de :

— la juger recevable et bien-fondée en son appel,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 23 janvier 2024 en ce qu’il :

> l’a condamnée à payer à Mme [D] [G] la somme de 4 399,30 € au titre du retard de livraison de son bien immeuble,

> l’a condamnée à payer à Mme [D] [G] la somme de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de son bien immobilier,

> l’a condamnée aux entiers dépens,

> l’a condamnée à payer à Mme [D] [G] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

> l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 23 janvier 2024 pour le surplus,

Sur l’appel incident,

— débouter Mme [D] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, – débouter Mme [D] [G] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4 000 €

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— constater que le retard de livraison est de 159 jours entre le 2 octobre 2020 et le 10 mars 2021,

— constater l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison pour 239 jours,

— constater qu’aucun retard n’est imputable à la société Khor Immo,

À titre subsidiaire,

— juger l’application de la clause pénale manifestement excessive,

— réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

En conséquence,

— débouter Mme [D] [G] de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner Mme [D] [G] à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] [G], aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL Cabinet Ferrant conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de son appel, la SAS Khor Immo fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil :

— qu’elle justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison, ce qui implique que sur les 159 jours de retard, aucun ne lui est imputable,

— que 88 jours de retard sont imputables aux intempéries ayant obligé la suspension du chantier, 18 jours de retard sont imputables à la société SPB, 78 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société AG Energies Services, 55 jours de retard sont imputables à la pandémie de Covid-19 qui a représenté un cas de force majeure, tous les chantiers ayant dû être arrêtés pendant la période du premier confinement,

— que la somme de 4 399,30 € prévue au titre de la clause pénale apparaît manifestement disproportionnée par rapport aux préjudices subis des acquéreurs,

— que Mme [G] admet la défaillance de la société SPB, cause légitime justifiant le retard pris dans la livraison du logement, mais ne démontre pas la défaillance de la SAS Khor Immo,

— qu’il est de jurisprudence constante que l’application d’une clause pénale a vocation à indemniser forfaitairement le préjudice subi et ne peut donc se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l’existence d’un préjudice distinct,

— qu’aucune obligation contractuelle ne pesait sur la SAS Khor Immo au titre du devoir d’information,

— que s’agissant du préjudice financier, du préjudice moral et des désordres évoqués, Mme [G] ne produit aucun document permettant de justifier ses demandes,

— que les quatre arrêts rendus par la cour d’appel de Pau le 24 juin 2025 sont parfaitement transposables à l’espèce s’agissant des pénalités de retard, des défaillances d’entreprises et de la clause pénale,

— qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle n’est manifestement pas incompatible avec la nature de l’affaire.

*

Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 avril 2025, Mme [D] [G], intimée sur appel principal et appelante sur appel incident, demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par la SAS Khor Immo,

— confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

> condamné la S.A.S Khor Immo aux entiers dépens,

> condamné la S.A.S Khor Immo à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le surplus,

— faire droit à son appel incident,

— réformer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Sur le retard de livraison concédé par la SAS Khor Immo et la réparation des préjudices subséquents qu’elle a subis,

— juger qu’elle a subi un retard de livraison de son immeuble de 189 jours,

En conséquence,

— condamner la SAS Khor Immo à verser à Mme [G] :

o la somme de 9 557,10 € au titre du retard de livraison subi,

o la somme de 3 444 € au titre des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt,

o la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi,

o la somme de 2 000 € au titre du défaut d’information du retard de livraison concédé,

Sur l’absence de levée des réserves par la SAS Khor Immo et la réparation du préjudice subséquent qu’elle a subi,

— juger que n’ont pas été levées par la SAS Khor Immo les réserves portant sur :

o la reprise de la plinthe de l’entrée ;

o la reprise du joint isophonique de la porte en son intégralité ;

o la reprise des plinthes de la chambre ;

o la reprise des joints isophoniques des portes intérieures ;

o le changement du carrelage en raison des rayures ;

o le changement des ouvrants de la fenêtre en raison des rayures ;

o la reprise de la porte de garage en raison de l’impact la grevant.

En conséquence,

— condamner la SAS Khor Immo à lui verser la somme de 4 900 € visant le coût de réfection au titre des réserves dénoncées,

En tout état de cause,

— débouter la SAS Khor Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS Khor Immo à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, Mme [D] [G] fait valoir sur le fondement des articles 1601 et suivants du code civil, des articles L. 261-1 et suivants code de la construction et de l’habitation, des articles 1642-1 du code civil et suivants :

— que la livraison du bien a eu lieu avec un retard de 189 jours,

— que les 88 jours de retard pour cause d’intempéries ne peuvent constituer une cause légitime de suspension des travaux pour la SAS Khor Immo, dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier et qu’il n’est pas justifié que ces intempéries ont empêché la poursuite des travaux de construction alors que le bien était hors d’eau et hors d’air,

— que la société SPB n’est pas intervenue au titre des travaux de son logement, de sorte que sa défaillance ne peut justifier un retard de livraison de 18 jours, et qu’en tout état de cause, la SAS Khor Immo ne justifie pas du délai anormalement long écoulé entre la défaillance de la société et la résiliation de son contrat,

— que le retard supplémentaire de 78 jours au titre de la défaillance de la société AG Energies Services n’est pas justifié, la SAS Khor Immo ne démontrant pas les diligences effectuées suite à l’abandon de chantier de cette société, ni que cet abandon aurait impacté les travaux de son logement, d’autant que cette défaillance est la conséquence de la propre défaillance de la SAS Khor Immo qui ne la payait pas,

— que la SAS Khor Immo ne démontre pas que le chantier aurait été complètement suspendu pendant la période de confinement lié à la pandémie de Covid-19, de sorte que la force majeure justifiant un retard de livraison de 55 jours n’est pas établie,

— que Mme [G] est parfaitement fondée à solliciter l’indemnisation du retard de livraison subi à hauteur de 189 jours, dont la compensation requise ayant valeur de clause pénale atteint la somme de 9 557,10 €,

— qu’un préjudice distinct de celui relevant de la clause pénale doit être indemnisé,

— que s’agissant du préjudice moral, il ne fait aucun doute que les mois d’attente passés, sans aucune projection de livraison, sont à l’origine d’une empreinte psychologique inévitable pour Mme [G],

— que l’absence d’information donnée par la SAS Khor Immo sur le retard de livraison est constitutive d’une faute, ce qui a causé un préjudice à Mme [G],

— que Mme [G] a assigné la SAS Khor Immo devant le tribunal judiciaire de Pau, moins d’un an après la réception de l’immeuble, de sorte que la forclusion ne saurait être acquise s’agissant des vices apparents,

— que Mme [G] a déploré l’existence de nombreuses réserves qui n’ont pas été levées, de sorte qu’elle est fondée à en demander la réparation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnités au titre du retard de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Au cas précis, aux termes de l’acte de vente du 2 septembre 2019, il est prévu en page 36 que : 'le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai :

— de treize mois à compter de la signature des présentes,

— ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative (…).

Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur (…). Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

Il est également stipulé en page 37 dans 'Délai d’exécution – Prorogation’ que : 'Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Le bien vendu aurait donc dû être livré le 2 octobre 2020. Or, il a été livré le 10 mars 2021. L’intimée conteste les causes d’exonération invoquées par la société Khor Immo.

Le contrat précise que 'Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

* les intempéries retenues par le maître d’oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche'.

La société Khor Immo considère que 88 jours de retard sont imputables aux intempéries.

Elle verse aux débats une attestation de son maître d’oeuvre M. [Z] [L] (sa pièce n°1) établie le 16 février 2021 à la fin du chantier, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il précise que 'le décalage – de 154 jours ouvrés dans l’exécution des travaux – est dû aux intempéries suivant les relevés Météo France de la station [Localité 6]'.

Cette attestation est conforme à l’exigence contractuelle rappelée ci-dessus et la cour considère à l’inverse du premier juge qu’aucune obligation de joindre à cette attestation les relevés météorologiques jour par jour n’est imposée à la société Khor Immo.

Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de septembre 2019 ont été de :

16 jours en 2019,

60 jours en 2020,

12 jours en 2021, soit un total de 88 jours.

Le retard de 88 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Le contrat précise en outre que 'Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

* la carence d’une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d’ouvrage à faire procéder à son remplacement’ :

Il n’est pas contestable que la défaillance d’une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante.

La défaillance d’une entreprise n’est susceptible de justifier qu’un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797).

Selon son acte de vente, la maison acquise par Mme [D] [G] est une maison jumelée dénommée 'Sophora B1' et fait partie de la tranche 2 (six logements).

— S’agissant de l’entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers)

La défaillance de la société SPB a été constatée par le procès-verbal de Maître [C] du 26 juillet 2019 qui énonce bien que cette entreprise intervient pour six bâtiments de la tranche 2. L’huissier indique notamment que 'les façades des logements ne sont pas crépies', 'le lôt plâtrerie est inachevé et la pose des escaliers non réalisée'. Il constate 'à l’intérieur des murs en parpaings bruts et des gaines en PVC apparentes (…) Mes constatations sont identiques pour l’ensemble de ces logements. Les menuiseries extérieures sont absentes pour certains'. La photo du logement B (photo 31) représente l’intérieur de la maison jumelée B qui laisse apparaître au sol une dalle de béton, des murs en pargaings bruts et des gaines en PVC apparentes.

La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de Mme [G].

La société SPB a fait l’objet de trois mises en demeures les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°2 de la société Khor Immo).

Pour autant, la cour considère que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d’abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours – entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019, date de la lettre portant résiliation du contrat – est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

— s’agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie)

La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal du 10 juin 2020 qui relève l’inachèvement généralisé des travaux de plomberie pour la seconde tranche des travaux, donc concernant la maison de Mme [G] qui en fait partie, même si les photos ne sont pas prises dans chaque maison. L’huissier constate le même retard d’avancement du poste plomberie : ' les tuyauteries sont apparentes… dans les chambres et dans la pièce principale, les tuyauteries sont en attente'.

La résiliation du contrat avec cette société a été prononcée le 3 juillet 2020, après les mises en demeure des 15 et 22 mai 2020, soit trois semaines après le constat d’abandon du chantier du 10 juin 2020.

Mme [G] considère que la société Khor Immo n’est pas fondée à opposer un retard de 78 jours. Elle s’étonne du délai qui a couru inutilement entre le constat d’abandon de chantier et la date de résilation du contrat.

La société Khor Immo compte quant à elle 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de la société AG Energies Service, sans expliquer son mode de calcul, alors que la première mise en demeure qu’elle a adressée à l’entreprise AG, Energies Service est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020, date de la résiliation effective.

La cour estime que la société Khor Immo aurait dû faire parvenir sa lettre de résiliation dans les huit jours suivant le constat d’abandon de chantier du 10 juin 2020, soit au plus tard le 18 juin 2020.

Par conséquent, 34 jours de retard (entre le 15 mai et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l’entreprise. Le surplus, soit 15 jours (du 18 juin au 3 juillet) est imputable à la société Khor Immo. La décision sera infirmée de ce chef.

* au titre de la crise sanitaire COVID

La période d’urgence sanitaire a été fixée initialement pour deux mois à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 11 mai 2020 selon l’article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020. Puis, la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé cette période jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables en procédure civile dispose en son article 4 que 'les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er'.

Le décret précité a ainsi imposé des restrictions à tous les déplacements, même professionnels (sauf motif sanitaire ou familial), ce qui a nécessairement désorganisé les entreprises dont les employés n’ont pas pu venir travailler sur les chantiers, circuler pour acheter ou livrer du matériel.

Au cas précis, en vertu du contrat de vente signé le 2 septembre 2019, la maison de Mme [G] devait être livrée avant le 2 octobre 2020 (13 mois) mais ne l’a été que le 10 mars 2021, soit avec un retard effectif de 159 jours.

La cour observe, à l’inverse du premier juge, que la situation de confinement a désorganisé le chantier. Ainsi, les 55 jours de retard auxquels la société Khor Immo limite sa demande, entre le 12 mars et le 11 mai 2020 ne peuvent pas lui être imputés, aucune pénalité ne pouvant être appliquée pendant cette période. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

Ainsi, la cour retient que la société Khor Immo n’est pas responsable de 88 + 59 + 34 + 55 = 236 jours.

Elle reste donc responsable d’un retard de livraison de 47 + 15 jours = 62 jours.

Sur l’indemnisation des préjudices liés au retard de livraison

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

* Sur le montant de la clause pénale

Le contrat stipule en page 37 que 'le promoteur s’engage – en cas de retard qui lui est imputable – à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

La maison a été vendue pour le prix de 151 700 euros.

Selon le contrat, les pénalités de retard s’élèvent à 62 x (151 700 / 3 000) = 3 135 euros.

Il résulte de la jurisprudence tirée de ce texte que cette clause pénale contractuelle définit de manière forfaitaire l’indemnisation des préjudices subis par l’acquéreur en cas de retard de livraison.

Seul le caractère dérisoire d’une telle clause au regard des préjudices effectivement subis permettrait au juge d’en augmenter le montant (Cass. Civ. 1è, 12 juillet 2001, n°99-13.555).

En effet, par cette clause, les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution tardive du contrat.

Or, Mme [G] invoque la prolongation de sa dépense de loyer de 450 euros par mois, soit un total de 3 150 euros sur 7 mois retenus (189 jours) comme retard imputable et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt pour un total de 294 euros.

La cour constate que les pénalités couvrent de manière forfaitaire et non dérisoire les préjudices de Mme [G], y compris son préjudice moral pour l’attente de son logement et pour le défaut d’information du vendeur sur le retard accumulé.

La société Khor Immo sera condamnée à payer à Mme [G] la somme de 3 135 euros au titre des pénalités de retard. La décision critiquée sera infirmée sur ce point.

Sur l’indemnisation liée aux réserves non levées

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Selon l’article 1648 du code civil, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, la livraison de la maison de Mme [G] a eu lieu le 10 mars 2021. Un procès-verbal de livraison daté du même jour en atteste. Il comporte des réserves et n’est pas signé.

L’action engagée par Mme [G] le 8 avril 2022, soit dans le délai d’un an et un mois avant le 10 avril 2022 est recevable.

Mme [G] réclame les sommes de :

—  200 euros au titre de la reprise de la plinthe de l’entrée,

—  300 euros au titre de la reprise du joint isophonique de la porte en son intégralité,

—  400 euros au titre de la reprise des plinthes de la chambre,

—  1 000 euros au titre de la reprise des joints isophoniques des portes intérieures,

—  1 200 euros au titre du changement des ouvrants de la fenêtre en raison des rayures,

—  400 euros au titre de la reprise de la porte de garage en raison de l’impact du grevant,

soit au total 4 900 euros.

Or, à l’appui de ses demandes chiffrées, Mme [G] indique ne pas être en mesure de produire de devis de réfection, aucune entreprise n’ayant accepté d’intervenir pour ces travaux. Elle ne produit effectivement aucun devis ou facture pour chiffrer le coût des reprises, de sorte que la cour n’est pas en mesure d’évaluer le coût financier d’éventuels travaux de reprise.

Il convient en conséquence de confirmer sur ce point la décision critiquée en ce qu’elle a débouté Mme [G] de sa demande.

Sur le préjudice moral

Mme [G] réclame à nouveau en cause d’appel une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral qu’elle aurait subi du fait des mois d’attente passés sans aucune projection de livraison, ce qui serait à l’origine d’une empreinte psychologique inévitable.

Pas plus en cause d’appel qu’en première instance, Mme [G] ne rapporte la preuve de la réalité d’un tel préjudice.

Elle ne produit aucun certificat médical, aucune prescription médicale qui démontreraient que les mois passés à attendre la livraison de son bien l’aurait plongée dans un état anxio-dépressif, ce dont elle convient elle-même dans ses conclusions.

La décision critiquée sera confirmée sur ce point.

Sur les mesures accessoires

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur ces dispositions.

La société Khor Immo devra supporter les dépens d’appel et sera condamnée à payer à Mme [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu’il a :

— débouté Mme [D] [G] de sa demande formulée au titre du préjudice moral,

— débouté Mme [D] [G] de sa demande formulée au titre du coût de réfection des réserves,

— condamné la société Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la société Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Khor Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 3 135 euros au titre du retard de livraison de son bien immeuble,

Rejette les demandes de Mme [D] [G] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de retard de livraison non justifié et au titre du défaut d’information,

Condamne la SAS Khor Immo aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au bénéfice de la SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,