FMD/ND

Numéro 26/1016

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/04/2026

Dossier : N° RG 24/01058 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2BA

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

S.A.S. KHOR IMMO

C/

[B] [J], [N] [V]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Décembre 2025, devant :

France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. KHOR IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 802 980 186

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux

INTIMES :

Monsieur [B] [J]

né le 29 Août 1988 à [Localité 3] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [N] [V]

née le 17 Juillet 1990 à [Localité 5] (25)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Marie-Emilie PHAN, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 13 MARS 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

RG : 22/1138

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2020, M. [B] [J] et Mme [N] [V] ont signé avec la société Khor Immo un contrat de réservation portant sur une maison individuelle dénommée 'SOPHORA’ dans le cadre d’un programme immobilier dit '[Adresse 3] à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques) pour un prix prévisonnel de 177 512 euros.

À cette occasion, les réservataires ont versé dans la comptabilité d’un notaire un dépôt de garantie d’un montant de 1 500 €. Ils ont par ailleurs contracté un prêt immobilier pour financer ce projet à hauteur de 195 898,73 €.

Le 11 mars 2022, les réservataires ont été informés par un mail transmis par l’office notariale en charge d’établir cet acte que 'la SAS Khor Immo refusait de signer l’acte notarié à leur profit suite au dénigrement de notre société’ (sic).

La mise en demeure du 21 mars 2022 que M. [J] et Mme [V] ont adressée à la SAS Khor Immo pour tenter d’obtenir un dédommagement financier à hauteur de 9 408,52 € est demeurée vaine.

Par acte du 14 juin 2022, M. [J] et Mme [V] ont assigné la société Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau.

Suivant jugement contradictoire du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

— prononcé à la date du 23 octobre 2020 la résolution judiciaire du contrat de réservation conclu entre M. [B] [J], Mme [N] [V] et la société Khor Immo,

— condamné la société Khor Immo à restituer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 1 500 € versée à titre de dépôt de garantie, avec en sus les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020,

— condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 791,80 € au titre des frais inhérents au prêt immobilier,

— condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 7 000 € au titre de la perte de chance,

— condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 2 000 € au titre du préjudice moral,

— débouté M. [O] [J] et Mme [N] [V] de leur demande relative aux loyers,

— débouté la société Khor Immo de sa demande reconventionnelle formulée au titre d’un préjudice moral,

— condamné la société Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Khor Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire,

— rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que la SAS Khor Immo ne rapporte strictement aucune pièce relative au dénigrement dont elle dit avoir fait l’objet de la part des réservataires, et au motif duquel elle leur a notifié son refus de signer l’acte de vente,

— que s’il n’est pas contestable que cet avant-contrat n’était pas de nature à contraindre la SAS Khor Immo à finaliser un acte de vente emportant transfert de propriété au profit des réservataires, elle restait contractuellement tenue de leur notifier un projet d’acte de vente,

— que la SAS Khor Immo qui ne peut se prévaloir en ces circonstances de la nullité d’un contrat qu’elle a voulu elle-même unilatéralement rompre avant son terme ne peut davantage tirer profit de la résiliation qu’elle a voulu opérer, sans juste motif démontré,

— que le contrat de réservation ne trouvant son utilité que par son exécution complète et ne donnant pas lieu à des prestations échangées au fur et à mesure de son exécution, alors la résolution judiciaire doit être prononcée à la date du 23 octobre 2020,

— que s’agissant de la restitution du dépôt de garantie, la SAS Khor Immo ne conteste ni ce droit à restitution qu’elle envisageait dans le cadre du prononcé de la nullité du contrat, ni l’application de l’intérêt légal à compter de la date évoquée, de sorte qu’il doit être fait droit à la demande de M. [J] et de Mme [V],

— qu’indépendamment de l’absence avérée d’engagement du réservant de conclure ensuite un acte de vente, il s’avère que M. [J] et Mme [V] ont été contraints dès le stade de l’avant-contrat, de rembourser des échéances de prêt pour pouvoir assurer les effets du contrat de réservation,

— que le refus exprimé de vendre alors que l’avant-contrat n’était pas parvenu à son échéance, sans motif légitime et sans communication d’un projet d’acte de vente, reste la cause directe du préjudice financier évoqué par les demandeurs,

— que la somme demandée par M. [J] et Mme [V] ne s’avère que partiellement justifiée par le plan de remboursement produit, de sorte que sur la base de cinq mois, la somme de 791,80 € doit leur être allouée,

— que s’agissant du remboursement des loyers, il n’est pas démontré de lien de causalité entre leur règlement et le fait pour la SAS Khor Immo d’avoir remis en cause, au mois de mars 2022, son engagement initial de réserver un logement au réservataire, de sorte que M. [J] et Mme [V] doivent être déboutés de leur demande,

— que le contrat de réservation ne peut garantir la certitude d’une acquisition immobilière, mais il fait néanmoins naître une possibilité d’acquérir qui a été compromise en l’espèce par l’expression d’un refus de vendre dont le motif légitime n’a pas été démontré, de sorte que la SAS Khor Immo ayant fait perdre à M. [J] et Mme [V] une possibilité d’acquérir, qu’ils auraient pu exercer à la suite de la réception d’un projet d’acte de vente qui ne leur a jamais été transmis, doit être condamnée à leur verser la somme de 7 000 €,

— qu’indépendamment de la forme potentiellement vexatoire employée pour exprimer le refus, le temps écoulé entre la signature du contrat de réservation et l’information du refus de vendre justifie la reconnaissance d’un préjudice moral qui doit donner lieu à l’allocation de la somme totale de 2 000 €.

Par déclaration du 5 avril 2024, la SAS Khor Immo a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— prononcé à la date du 23 octobre 2020 la résolution judiciaire du contrat de réservation conclu entre M. [B] [J], Mme [N] [V] et la société Khor Immo,

— condamné la société Khor Immo à restituer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 1 500 € versée à titre de dépôt de garantie, avec en sus les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020,

— condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 791,80 € au titre des frais inhérents au prêt immobilier,

— condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 7 000 € au titre de la perte de chance,

— condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 2 000 € au titre du préjudice moral,

— débouté la société Khor Immo de sa demande reconventionnelle formulée au titre d’un préjudice moral,

— condamné la société Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Khor Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire,

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2025, la SAS Khor Immo, appelante, demande à la cour de :

— la juger recevable et bien-fondée en son appel,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 13 mars 2024 en ce qu’il :

> a prononcé à la date du 23 octobre 2020 la résolution judiciaire du contrat de réservation conclu entre M. [B] [J], Mme [N] [V] et elle,

> l’a condamnée à restituer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 1 500 € versée au titre de dépôt de garantie, avec en sus les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020,

> l’a condamnée à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 791,80 € au titre des frais inhérents au prêt immobilier,

> l’a condamnée à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 7 000 € au titre de la perte de chance,

> l’a condamnée à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 2 000 € au titre du préjudice moral,

> l’a déboutée de sa demande reconventionnelle formulée au titre d’un préjudice moral,

> l’a condamnée aux entiers dépens,

> l’a condamnée à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

> l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

— débouter M. [J] et Mme [V] de l’intégralité de leurs demandes et notamment des demandes formulées dans le cadre de leur appel incident,

— rejeter toutes demandes plus amples et contraires,

À titre principal,

— prononcer la nullité du contrat de réservation,

En conséquence,

— débouter M. [J] et Mme [V] de leurs demandes concernant les dommages-intérêts,

À titre subsidiaire,

— constater l’absence de caractère abusif de la résiliation unilatérale,

— débouter M. [J] et Mme [V] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

— débouter M. [J] et Mme [V] de leurs demandes tendant à voir la société Khor Immo condamnée au paiement de dommages-intérêts ;

À titre infiniment subsidiaire,

Si la résolution judiciaire du contrat de réservation était retenue par la cour d’appel de Pau,

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de réservation à date du 11 mars 2022,

— débouter M. [J] et Mme [V] du surplus de leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner Mme [N] [V] et M. [B] [J] à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] [V] et M. [B] [J] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL Cabinet Ferrant conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de son appel, la SAS Khor Immo fait valoir sur le fondement de l’article 1240 et de l’article 1231-1 du code civil :

— qu’il n’y avait aucune obligation pour la SAS Khor Immo de vendre le bien aux consorts [Q], l’objet du contrat préliminaire n’étant qu’une simple réservation,

— qu’aucune sanction n’a été prévue pour la SAS Khor Immo, ni par le contrat de réservation, ni par le code de la construction et de l’habitation, en cas de non-vente, excepté la restitution du dépôt de garantie dans l’hypothèse où la vente n’était pas effectuée dans le délai prévu au contrat de réservation,

— que la seule sanction prévue concerne le réservataire qui, en cas de refus de vente, est redevable d’une indemnité d’immobilisation du bien pouvant être sollicitée si les consorts [Q] ne souhaitaient pas réitérer la vente,

— que la SAS Khor Immo, suite à l’email du notaire pour indiquer qu’il y aurait une possibilité de date de signature, a très clairement indiqué qu’elle n’entendait pas vendre parce qu’il y avait eu des propos dénigrants par les consorts [Q] lors des échanges avec l’étude du notaire instrumentaire,

— que les consorts [Q] sont parfaitement défaillants à rapporter la preuve d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice subi dans la mesure où l’objet même du contrat préliminaire n’était qu’une réservation,

— que la vente n’étant pas intervenue dans le délai prévisionnel, alors l’article 1.02.1, alinéa 2 du contrat de réservation trouvait à s’appliquer, de sorte que le contrat est nul et qu’aucune indemnité n’est due aux consorts [Q],

— que le comportement dénigrant des consorts [Q] à l’égard de la SAS Khor Immo justifie une résiliation du contrat à leurs torts exclusifs,

— qu’il est démontré que par courriel du 11 mars 2022, les consorts [Q] ont reçu la notification de ce que la SAS Khor Immo n’entendait pas conclure de vente définitive, de sorte que la date de la résolution judiciaire doit être fixée au 11 mars 2022,

— que s’agissant du préjudice moral, du préjudice financier et de la perte de chance, les consorts [Q] ne rapportent pas la preuve d’un élément permettant d’indiquer, d’une part qu’ils avaient des projets personnels, et d’autre part qu’ils entendaient fonder une famille,

— que les consorts [Q] ont nécessairement admis l’existence d’un aléa concernant le contrat litigieux, qui ne correspond aucunement à un contrat synallagmatique de vente,

— que les consorts [Q] ne démontrent aucunement l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité,

— que le paiement d’intérêts alors même qu’aucune vente n’était actée est sans lien avec la SAS Khor Immo,

— que le contrat étant un simple contrat de réservation, aucune perte de chance concernant l’acquisition d’un bien à des conditions avantageuses, ne peut en résulter,

— que si les consorts [Q] produisent un acte authentique en date du 29 juin 2023, par lequel ils ont acquis un appartement à rénover dans le centre-ville de [Localité 3] d’une superficie de 82m² pour un montant de 145 130 €, ils n’apportent cependant pas la preuve qu’un bien de même superficie n’aurait pas pu être acquis à un autre endroit de l’agglomération ; qu’il est impossible de comparer une maison dans un lotissement sur la commune de [Localité 6] avec un appartement en centre-ville de la commune de [Localité 3],

— que la SAS Khor Immo avait l’intention de restituer la somme équivalente au dépôt de garantie, et s’opposait seulement à la demande de paiement de dommages et intérêts ; qu’elle s’oppose désormais, à la restitution du dépôt de garantie, avec en sus les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020,

— que les consorts [Q] ont fait le choix d’obtenir un prêt et ce, dès la signature du contrat de réservation, alors même que ce contrat de réservation ne l’impose pas,

— que les consorts [Q] n’ont strictement produit aucune pièce supplémentaire permettant de démontrer que, concrètement, avec certitude, ils n’étaient plus dans la possibilité d’acquérir un bien similaire avec un financement équivalent,

— qu’il résulte des pièces produites que les consorts [Q] ont dénigré la SAS Khor Immo et ce de manière parfaitement injustifiée, de sorte que la demande de dommages et intérêts formulée par celle-ci est justifiée.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2025, M. [B] [J] et Mme [N] [V], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel incident,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré du 13 mars 2024 du tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

> condamné la société Khor Immo à leur payer la somme totale de 791,80 € au titre des frais inhérents au prêt immobilier,

> condamné la société Khor Immo à leur payer la somme totale de 7 000 € au titre de la perte de chance,

> condamné la société Khor Immo à leur payer la somme totale de 2 000 € au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau :

— débouter la SAS Khor Immo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la SAS Khor Immo à leur payer les sommes suivantes :

> 4 037,27 €, au titre des frais acquittés et afférents au prêt immobilier contracté pour le financement du projet immobilier de 2020,

> 105 000 € au titre de la perte de chance subie,

> 8 000 € au titre du préjudice moral subi,

— condamner la SAS Khor Immo à leur payer la somme de 3 800 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SAS Khor Immo aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de leurs conclusions, M. [B] [J] et Mme [N] [V] font valoir sur le fondement des articles 1104, 1231-1, 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil, et des articles L. 261-10, L. 261-15, R. 261-30, R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation :

— que la SAS Khor Immo n’a jamais prouvé le 'dénigrement’ dont elle prétend avoir été victime car il s’agit d’un faux prétexte afin de ne pas leur vendre le bien immobilier,

— que par conséquent, la SAS Khor Immo a résilié de manière unilatérale et abusive le contrat de réservation du 23 octobre 2020 qui le liait à eux, de sorte qu’il convient de retenir sa responsabilité,

— que la faute de la SAS Khor Immo a anéanti, tant leur projet immobilier, que leurs projets personnels,

— qu’ils ont justifié avoir été contraints d’engager, pour financer le projet immobilier que leur proposait la SAS Khor Immo, la somme totale de 4 037,27 € au regard du plan de remboursement de leur emprunt,

— qu’en raison de la forte inflation depuis 2020, année de la signature du contrat de réservation, ils subissent un préjudice résultant d’une perte de chance de pouvoir souscrire un contrat de construction et un contrat de prêt afférent, dans des conditions aussi favorables,

— que la jurisprudence constante a déjà condamné un réservant à payer la différence du prix entre le coût initial et le coût actuel, pour une même opération immobilière,

— que l’opération immobilière de 2023 va leur coûter, in fine, la somme totale de 384 .654,00 €, soit 115 226,27 € de plus que l’opération immobilière initiale de 2020, – que par conséquent, ils sont légitimes à solliciter la somme de 105 000 € au titre de leur perte de chance,

— que les allégations fallacieuses de la SAS Khor Immo à leur encontre ont porté atteinte à l’honneur et à leur considération, de sorte qu’ils sont fondés à obtenir une juste indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 8 000 €,

— que c’est dans le cadre de la procédure diligentée initialement à son encontre que la SAS Khor Immo a évoqué, pour la première fois, une prétendue nullité du contrat de réservation afin d’échapper à toute condamnation,

— qu’à un stade très avancé des négociations de l’opération immobilière, alors qu’aucun signe avant-coureur ne le présageait, la SAS Khor Immo s’est brutalement ravisée, ce qui se traduit par une rupture unilatérale abusive du contrat,

— que rien ne justifie que la date de la résolution judiciaire soit décalée dans le temps au 11 mars 2022, la SAS Khor Immo s’étant abstenue de tenir informés les réservataires de l’état d’avancement du projet, alors qu’elle a finalement renoncé à l’opération qu’ils projetaient un an et demi après la signature du contrat de réservation,

— qu’il convient de retenir la date du 23 octobre 2020 pour la résolution du contrat, celle-ci correspondant à sa date de conclusion,

— que la SAS Khor Immo, qui n’a restitué le dépôt de garantie qu’au printemps 2024, soit plus d’un an après la demande de restitution, doit régler les intérêts au taux légal correspondants,

— qu’il ne peut nullement leur être reproché d’avoir souscrit un emprunt, puisqu’il était expressément prévu par le contrat de réservation et érigé en condition suspensive du contrat de vente,

— que s’agissant des dommages et intérêts sollicités au titre de la perte de chance, l’aléa du fait de la nature même du contrat de réservation, argument présenté par la SAS Khor Immo est inopérant car la vente était sur le point de se conclure, le notaire mandaté par la société ayant fixé une date de signature au 21 mars 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de réservation et la résolution judiciaire

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Conformément à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, la vente d’un immeuble à construire relevant du champ d’application du secteur protégé de la construction à usage d’habitation ou mixte, peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Selon l’article R 261-30 du même code, le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte.

En vertu de l’article R. 261-31 du même code, le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :

a) Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire (…).

Au cas précis, il ressort du contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement signé entre les parties le 23 octobre 2020 que M. [B] [J] et Mme [N] [V] ont la qualité de réservataires et la SAS Khor Immo celle de réservant.

Aux termes de ce contrat de réservation, il est prévu en page 2 : 'le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois avant la signature de cet acte.

Le délai prévisionnel de signature de l’acte de vente est de douze mois. Faute de respect de ce délai le contrat de réservation serait nul sans indemnité de part et d’autre. Néanmoins, si le réservataire n’a pas mis en oeuvre l’article R 261-31 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation ci-après indiqué dans les 30 jours suivants la fin du délai, ce délai sera renouvelé tacitement une fois pour une période identique au délai prévisionnel initial'.

En page 5, il est indiqué que :

' Article 8.05 : le délai prévisionnel d’exécution des travaux est de 13 mois après la signature de l’acte ou de 15 mois après le démarrage du logement'.

En page 10, il est notamment précisé que :

> 'le réservant a déposé un permis de construire en date du 30 juin 2017,

> et que le permis a été obtenu le 19 janvier 2019".

Il est précisé en outre que l’objet du contrat porte sur 'une maison individuelle dénommée [Adresse 4] d’une surface habitable de 80 m2 sur une parcelle de terrain d’environ 185 m2".

Il est également indiqué que 'l’acte de vente sera reçu par Maître [U], notaire à [Localité 3]'.

Il résulte de ces éléments contractuels que la société Khor Immo, en sa qualité de réservant, devait notifier à M. [B] [J] et à Mme [N] [V], réservataires, le projet d’acte de vente un mois avant la date de signature de l’acte.

Ces derniers n’ont malgré tout pas sollicité la restitution du dépôt de garantie entre le 23 octobre 2021 et le 22 novembre 2021, ce que le contrat leur permettait de faire. Ils n’ont ainsi pas renoncé à leur réservation du 23 octobre 2020. Ledit contrat de réservation s’est donc renouvelé tacitement jusqu’au 23 octobre 2022.

Ainsi, et comme l’a justement rappelé le premier juge, la société Khor Immo restait tenue de notifier aux réservataires un projet d’acte de vente, ce qu’elle n’a pas fait.

La cour observe qu’elle a pris l’initiative unilatérale de résilier le contrat de réservation en envoyant le 11 mars 2022 un simple mail de son notaire pour indiquer 'qu’elle refusait de signer l’acte notarié suite au dénigrement de notre société'.

En adressant ce mail laconique, sans l’accompagner du moindre justificatif, ni donner aucune précision sur les propos exacts et précis que les consorts [J]/[V] auraient employés à son encontre, la société Khor Immo échoue à démontrer que les réservataires auraient mené une campagne publique nuisible à son égard et/ou qu’ils auraient porté une atteinte caractérisée à son image ou à la commercialisation du programme.

Ainsi, la preuve du dénigrement n’étant pas rapportée, la résiliation unilatérale du contrat de réservation par la société Khor Immo doit être considérée comme fautive et abusive.

Cette faute a entraîné un préjudice pour les réservataires, ces derniers ayant subi une perte de chance.

C’est donc à bon droit et dans le strict respect des articles 1227 et 1229 du code civil que le premier juge a prononcé la résolution judiciaire du contrat de réservation à sa date de conclusion, soit le 23 octobre 2020, la nature du contrat ne permettant pas de retenir une autre date. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur les préjudices

Sur la restitution du dépôt de garantie

Le refus par la société Khor Immo d’exécuter la contrat de réservation a eu pour conséquence d’immobiliser le dépôt de garantie d’un montant de 1 500 euros effectué par Mme [N] [V] et M. [B] [J]. Ce refus étant abusif, c’est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à leur demande de restitution avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020. La décision critiquée sera confirmée de ce chef.

Sur les frais inhérents au prêt immobilier contracté

Mme [N] [V] et M. [B] [J] produisent en cause d’appel le plan de remboursement (leur pièce n°7) du prêt immobilier (leur pièce n°6) qu’ils ont été contraints de souscrire auprès de la Caisse d’épargne le 6 août 2021 pour financer le projet immobilier que leur proposait la SAS Khor Immo. Il ressort de ce plan de remboursement que, du mois d’octobre 2021 à mai 2022, les consorts ont réglé la somme totale de 4 037,27 euros. La décision querellée sera infirmée de chef, le premier juge ayant retenu à tort la somme de 791,80 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance

Mme [N] [V] et M. [B] [J] estiment qu’ils sont légitimes à venir solliciter la somme de 105 000 € au titre de leur perte de chance. Ils font valoir notamment qu’en raison de la forte inflation depuis 2020, année de la signature du contrat de réservation, ils ont subi un préjudice résultant d’une perte de chance de pouvoir souscrire un contrat de construction et un contrat de prêt afférent, dans des conditions aussi favorables. Ils ajoutent – en s’appuyant sur une jurisprudence constante qui a déjà condamné un réservant à payer la différence du prix entre le coût initial et le coût actuel pour une même opération immobilière – que l’opération immobilière de 2023 va leur coûter, in fine, la somme totale de 384 654,00 €, soit 115 226,27 € de plus que l’opération immobilière initiale de 2020.

La société Khor Immo demande à la cour de débouter les intimés de leur demande, aux motifs que les consorts [Q] n’apportent pas la preuve qu’un bien de même superficie n’aurait pas pu être acquis à un autre endroit de l’agglomération.

Ils estiment en outre qu’il est impossible de comparer une maison dans un lotissement sur la commune de [Localité 6] avec un appartement en centre-ville de la commune de [Localité 3]. Ils ajoutent que le contrat étant un simple contrat de réservation, aucune perte de chance concernant l’acquisition d’un bien à des conditions avantageuses, ne peut en résulter.

À cause de la rupture abusive et unilatérale initiée par la société Khor Immo, les réservataires ont perdu la chance d’acquérir le bien au prix convenu et de réaliser le projet immobilier auquel ils avaient adhéré dans le contrat de réservation du 23 octobre 2020. Pour autant, il ressort des pièces qu’ils produisent (acte authentique du 29 juin 2023 leur pièce n°20) qu’ils ont pu repartir sur un autre projet – tout autre que le précédent – s’agissant d’un appartement de 82 m2 situé dans l’hyper centre de [Localité 3] d’un montant de 145 130 euros, avec des travaux estimés à plus de 83 000 euros et qu’ils ont pu le financer sans difficulté par l’obtention d’un autre prêt.

Leur perte de chance a donc été justement arbitrée par le premier juge à la somme de 7 000 euros. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur le préjudice moral

M. [B] [J] et Mme [N] [V] sollicitent l’infirmation de la décision sur ce point, estimant qu’ils sont fondés à obtenir une juste indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 8 000 €, somme qu’ils réclamaient déjà en première instance. La société Khor Immo conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a alloué la somme de 2 000 euros sur ce fondement, estimant que les consorts [J]/[V] ne produisent aucune pièce permettant de justifier leur préjudice.

Le premier juge a justement évalué à la somme de 2 000 euros le préjudice moral subi par les réservataires du fait de la rupture brutale du contrat de réservation. La décision critiquée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de la société Khor Immo

C’est à juste titre que le premier juge a débouté la société Khor Immo de sa demande reconventionnelle formulée au titre du préjudice moral, faute pour elle de rapporter la preuve du dénigrement allégué. La décision critiquée sera confirmée de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ces dispositions.

La société Khor Immo devra supporter les dépens d’appel et sera condamnée à payer à Mme [N] [V] et à M. [B] [J] la somme totale de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Elle sera en outre déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 13 mars 2024 sauf en ce qu’il a condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 791,80 € au titre des frais inhérents au prêt immobilier,

L’infirme de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme de 4 037,27 euros au titre des frais afférents au prêt immobilier contracté pour le financement du projet immobilier de 2020,

Rejette les plus amples demandes de M. [B] [J] et Mme [N] [V] relatives à la perte de chance subie et au titre du préjudice moral,

Rejette les demandes de la société Khor Immo,

Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d’appel,

Condamne la SAS Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,