FMD/ND

Numéro 26/550

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 24/02/2026

Dossier : N° RG 23/02071 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ITBS

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

[G] [Q] [A], [U] [D]

C/

Société SAS AGENCE IMMOBILIERE SENSEY, Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Novembre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M^me France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

Madame [G] [Q] [A]

née le 27 Mai 1964 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [U] [D] veuve [Q] [A]

née le 10 Octobre 1927 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentées par M^e Marc DUPONT, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEES :

SAS AGENCE IMMOBILIERE SENSEY

[Adresse 3]

[Localité 2]

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]

ayant pour syndic la SAS AGENCE IMMOBILIERE SENSEY

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Lionel FOURGEAU, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 12 JUIN 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG : 22/107

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [D] veuve [Q]-[A] et sa fille, Mme [G] [Q]-[A] (ci-après nommées les consorts [Q]-[A]) sont copropriétaires des lots 17 et 21 ainsi que des 3/4 du lot numéro 20 de la résidence [Adresse 1] à [Localité 1] dont le syndic est la société Agence Sensey.

En prévision de l’assemblée générale prévue au mois de septembre 2021 et par courrier du 10 août 2021, les deux copropriétaires ont demandé au syndic de copropriété l’inscription à l’ordre du jour de plusieurs résolutions, demande à laquelle il a été déféré.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 20 septembre 2021, Mme [G] [Q]-[A] ayant été désignée en qualité de scrutatrice.

Mme [G] [Q]-[A] a refusé de signer le procès-verbal de l’assemblée générale, considérant qu’il comportait 'trop d’erreurs et d’irrégularités', ce qu’elle a indiqué par lettre envoyée par mail le 22 octobre 2021 au syndic, l’agence Sensey.

Par acte du 10 décembre 2021, les consorts [Q]-[A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la société SAS Sensey devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de voir adresser aux copropriétaires, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, une convocation à une nouvelle assemblée générale à laquelle seraient inscrites à l’ordre du jour les précédentes résolutions.

Par jugement contradictoire du 12 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 9 mars 2023,

— déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées par RPVA le 16 mars 2023,

— rejeté les demandes listées dans l’exploit introductif d’instance du 10 décembre 2021,

— condamné in solidum Mme [U] [Q]-[A] née [D] et Mme [G] [Q]-[A] à payer à la SAS Sensey la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné in solidum Mme [U] [Q]-[A] née [D] et Mme [G] [Q]-[A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné in solidum Mme [U] [Q]-[A] née [D] et Mme [G] [Q]-[A] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal a considéré que :

— la constitution d’un avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation de l’ordonnance de clôture, alors que les requérants, en attendant le 10 mars 2023 pour que soit formalisé leur choix d’un nouveau conseil, ont fait preuve d’une absence de diligence, non justifiée par une cause grave, de sorte que les conclusions et pièces communiquées le 16 mars 2023 doivent être déclarées irrecevables ;

— l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 septembre 2021 comportait 31 résolutions, dont 10 relatives à celles objets des demandes de Mesdames [Q]-[A] ;

— en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Mesdames [Q]-[A] pouvaient contester les décisions prises et solliciter leur nullité dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale, ce qu’elles n’ont pas fait, privilégiant une action directe à l’encontre du syndic, de sorte que l’objet du litige porte sur la responsabilité de celui-ci ;

— les griefs fondés sur la faute du syndic permettant alors d’engager sa responsabilité ne sont pas rapportés et constituent seulement de simples allégations nullement justifiées ;

— par des attestations régulières en la forme, Mme [B], scrutatrice, et M. [Z], copropriétaire, témoignent que l’assemblée s’est tenue sous la présidence de M. [K] sans intervention du syndic sauf à répondre aux questions qui pouvaient lui être posées, notamment dans le cadre de la résolution 28 relative à des demandes de précisions sur les lois ALUR et ELAN, si bien qu’aucun élément ne permet d’établir que le syndic se serait immiscé dans les débats dans le but de soustraire du vote les résolutions présentées.

— la demande formulée par le syndicat des copropriétaires et le syndic à titre de dommages et intérêts doit être accueillie en son principe, dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats que Mesdames [Q]-[A] ont déjà engagé une procédure similaire sans fondement sérieux qui a donné lieu à un jugement du tribunal judiciaire le 17 janvier 2020, de sorte que ce parti pris de contestation systématique ne peut que nuire à la gestion de la copropriété. En revanche, la somme allouée à chacun doit être ramenée à 2 000 euros.

Par déclaration du 20 juillet 2023, Mme [G] [Q]-[A] et Mme [U] [D] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

— déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées le 16 mars 2023 en ce qu’elles demandaient et justifiaient que soit ordonné une mesure de médiation, écarté des débats la pièce adverse numéro 8, condamné la SAS Sensey à verser à Mme [Q]-[A] née [D] et Mme [Q]-[A] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts, ordonné la SAS Sensey de convoquer une assemblée générale afin qu’il soit statué sur l’homologation du rapport d’expertise de M. [R] du 30 avril 2016, jugé irrecevable la demande de dommage et intérêt du SDC [Adresse 1], débouté la SAS Sensey de sa demande de dommage et intérêts, jugé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, débouté la SAS Sensey et le SDC [Adresse 1] de leurs demande de remboursement de leur frais de procédure et condamner la SAS Sensey au entiers dépens,

— condamné in solidum Mme [Q]-[A] née [D] et Mme [Q]-[A] à payer à la SAS Sensey le somme de 2 000 euros de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Mme [Q]-[A] née [D] et Mme [Q]-[A] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Mme [Q]-[A] née [D] et Mme [Q]-[A] à payer 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [Q]-[A] née [D] et Mme [Q]-[A] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 4 août 2023, la présidente de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Cette médiation n’a pas abouti.

Par conclusions d’incident transmises le 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la SAS Sensey ont saisi le magistrat de la mise en état en vue de la radiation de l’affaire du rôle de la cour en visant l’article 524 du code de procédure civile, faute d’exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire, outre l’allocation d’une indemnité de 2 000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 décembre 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau, constatant que les consorts [Q] [A] ont justifié s’être acquittées des causes du jugement par des versements intervenus le 12 octobre 2023 pour 5 500 € et 72,68 euros le 3 novembre 2023, a :

— rejeté la demande de radiation de l’appel formé par Mme [Q]-[A] née [D] et Mme [Q]-[A] le 20 juillet 2023,

— dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] [Q]-[A] née [D] et Mme [U] [Q]-[A] aux dépens de l’instance,

— dit que la décision sera notifiée par le greffe aux représentants des parties par voie éléctronique.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2025 par le biais du Réseau privé virtuel des avocats (RPVA), Mme [U] [Q]-[A] née [D] et Mme [G] [Q]-[A], appelantes, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 12 juin 2023,

Statuant à nouveau

— condamner la société Agence Sensey à leur verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral né de leurs difficultés à obtenir satisfaction en ce qui concerne la modification des tantièmes de la copropriété conformément aux préconisations de l’expert judiciaire [R] et la réparation des désordres provoqués sur les parties communes préalable indispensable à la réparation des désordres dans leurs parties privatives,

— ordonner à la société Cascino Daugareil, en sa qualité de syndic de la copropriété syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] d’adresser aux copropriétaires, dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant 60 jours, une convocation aux fins de voir se tenir une assemblée générale, à ses frais, pour qu’il soit statué sur les résolutions numéros 20 et 21 irrégulièrement passées aux voix lors de l’assemblée générale du 20 septembre 2021,

— juger que Mmes [U] et [G] [Q]-[A] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter la société Agence Sensey de sa demande de dommage et intérêts qui n’est ni fondée ni justifiée,

— juger irrecevable la demande de dommage et intérêts de 20 000 euros formulée au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] par l’agence SENSEY, faute d’un mandat en cours et à défaut, le débouter de sa demande qui n’est ni fondée ni justifiée,

— débouter la société Agence Sensey et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de leurs demandes respectives de remboursement de leurs frais de procédure,

— condamner la société Agence Sensey et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à verser à Mmes [U] et [G] [Q]-[A] une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Agence Sensey et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le biais du RPVA le 27 juin 2024, la SAS Agence Sensey et le Syndic de copropriété de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS Agence Sensey, intimés sur appel principal et appelants sur appel incident, demandent à la cour de :

— déclarer leurs demandes recevables et fondées,

— débouter Mme [U] [Q]-[A] née [D] et Mme [G] [Q]-[A] de l’ensemble de leur demandes,

En conséquence :

— confirmer le jugement du 12 juin 2023 du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’il a :

> déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées par RPVA le 16 mars 2023,

> rejeté les demandes objet de l’exploit introductif d’instance du 10 décembre 202l,

> condamné in solidum Mme [U] [Q]-[A] née [D] et Mme [G] [Q]-[A] à payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

> condamné in solidum Mme [U] [Q]-[A] née [D] et Mme [G] [Q]-[A] aux entiers dépens,

Reconventionnellement,

— réformer les montants des condamnations indemnitaires allouée à titre de dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] et la SAS Agence Sensey,

Et, en statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [U] [Q]-[A] et Mme [G] [Q] [A] ou l’une à défaut de l’autre à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] une indemnité de 20 000 euros pour procédure abusive,

— condamner solidairement Mme [U] [Q]-[A] et Mme [G] [Q] [A] ou l’une à défaut de l’autre à payer à la SAS Agence Immobilière Sensey une indemnité de 20 000 euros pour procédure abusive,

Dans toutes les hypothèses,

— condamner solidairement Mme [U] [Q]-[A] et Mme [G] [Q] [A] ou l’une à défaut de l’autre à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] une indemnité de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [U] [Q]-[A] et Mme [G] [Q] [A] ou l’une à défaut de l’autre à payer à la SAS Agence Sensey une indemnité de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision critiquée et aux dernières conclusions des parties, et ce, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025. Appelée à l’audience du 10 février 2025, l’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 17 novembre 2025 pour permettre aux appelantes d’appeler en la cause l’administrateur provisoire du syndic de copropriété.

Le 5 septembre 2025, Maître Dupont s’est constitué en lieu et place de son confrère Maître Mille pour les consorts [Q]-[A].

Par message RPVA du 19 septembre 2025, Maître Dupont a fait savoir qu’un nouveau syndic avait été désigné suivant assemblée des copropriétaires du 9 juillet 2025 en la personne de la société Cascino Daugareil.

MOTIFS

Sur les demandes des consorts [Q]-[A]

Les consorts [Q]-[A] sollicitent l’infirmation du jugement querellé et demandent à la cour :

> de condamner le syndic, l’agence Sensey, à leur verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

> d’ordonner à la société Agence Sensey d’adresser aux copropriétaires, dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant 60 jours, une convocation aux fins de voir se tenir une assemblée générale qui portera comme résolutions à son ordre du jour, notamment la révision de la répartition des tantièmes conformément au rapport d’expertise judiciaire de M. [R] du 30 avril 2016 et d’appliquer la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leur demande, elles font valoir pour l’essentiel que :

— les procès-verbaux rédigés par le syndic sont entachés d’erreurs et leur rédaction ne correspond pas à ce qui a été décidé par l’assemblée générale ;

— les résolutions numéros 20 et 21 ont été irrégulièrement passées aux voix lors de l’assemblée générale du 20 septembre 2021 ;

— le syndic a, selon elles, commis une faute en faisant une appréciation erronée des règles de la majorité ;

— il est de leur intérêt de contester la 20ème résolution litigieuse ;

— le résultat du vote indique que huit copropriétaires ont voté pour la résolution n°20, mais également que huit copropriétaires s’y sont opposés, alors que les décisions prises par l’assemblée générale ne sont susceptibles de contestation que par les copropriétaires opposants ou défaillants, au titre desquels ne figurent pas les consorts [Q]-[A], de sorte que le résultat du vote peut être interprété de façon tout à fait aléatoire, ce qui a été le cas en l’espèce ;

— elles ont exigé, à bon droit, que la modification de la répartition des tantièmes et des charges soit adoptée à la majorité représentant au moins les deux tiers des voix de l’assemblée générale, raison pour laquelle elles ont vivement contesté le procès-verbal d’assemblée générale du 20 septembre 2021 ;

— en refusant de prendre en compte les irrégularités du vote de la résolution n°20 soulevées par Mademoiselle [Q]-[A], le syndic a engagé sa responsabilité en n’informant pas le syndicat des copropriétaires de l’irrégularité de ce vote et en ne convoquant pas de nouvelle assemblée pour statuer sur cette résolution qui aurait dû être votée à la majorité des deux tiers de l’assemblée générale ;

— que ce manquement leur cause un préjudice certain, car le changement de répartition leur permettrait de réduire les charges de copropriété dont elles s’acquittent depuis de nombreuses années ;

— que le syndic de copropriété installe un climat délétère entre les copropriétaires et porte atteinte à leur image dans l’immeuble.

L’Agence Sensey et le syndic de copropriété de la résidence syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] s’opposent à ces demandes, aux motifs que :

— les résolutions présentées par les consorts [Q]-[A] ont toutes été mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 septembre 2021 comme le démontre la convocation, de sorte qu’aucune faute ne peut leur être reprochée ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ne relate aucune immixtion du syndic en sa qualité de secrétaire de séance dans la présidence de l’assemblée générale, alors même que les attestations des copropriétaires confirment que 'le syndic ne s’est pas immiscé',

— l’assemblée générale du 20 septembre 2021 est définitive car aucun recours en nullité n’a été engagé par les consorts [Q]-[A] et/ou d’autres copropriétaires.

À titre liminaire, il sera relevé que les consorts [Q]-[A] ne sollicitent pas l’annulation de l’assemblée générale du 20 septembre 2021 sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, mais agissent, comme elles l’avaient fait en première instance, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, mettant en cause la responsabilité du syndic, estimant que ce dernier aurait commis une faute en s’immisçant lors de cette assemblée générale, ce qui leur aurait causé un préjudice, né de leurs difficultés à obtenir satisfaction en ce qui concerne la modification des tantièmes de copropriété conformément aux préconisations de l’expert judiciaire [R] et la réparation des désordres provoqués sur les parties communes, préalable indispensable à la réparation des désordes dans leurs parties privatives.

Il s’agit ainsi de déterminer si, lors de l’assemblée générale litigieuse, le syndic a commis une faute engageant sa responsabilité.

Il appartient aux consorts [Q]-[A] qui réclament des dommages et intérêts de rapporter la preuve de la faute du syndic, d’un préjudice personnel et distinct et d’un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

En vertu de l’article 15 du même décret, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Il ressort des pièces du dossier et notamment de l’examen comparatif de la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 10 août 2021 par laquelle les consorts [Q]-[A] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de huit résolutions et du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2021 que toutes les questions que ces dernières ont voulu voir inscrire à cette assemblée l’ont été. Il s’agit des questions suivantes :

> 'la résolution n°20 : Adoption du rapport de M. [R], expert géomètre, concernant la rectification des clefs de répartitions (unanimité),

> la résolution n°22 : Réfection des parties communes dégradées et des parties privatives dégradées pris en charge par M. et Mme [P] (article 25),

> la résolution n°23 : Demande à M. et Mme [P] de fournir leur assurance responsabilité civile (sans vote),

> la résolution n°24 : Travaux de réfection et de consolidation des murs porteurs au 1er étage dans l’appartement des consorts [Q]-[A] (article 25),

> la résolution n°25 : Mandat donné au conseil syndical pour autoriser le syndic à commander les travaux de réfection et de consolidation des murs porteurs au 1er étage dans l’appartement des consorts [Q]-[A] (article 25),

> la résolution n°26 : Demande à chaque copropriétaire copie des actes notariés d’acquisition ou de donation (sans vote),

> la résolution n°27 : Demande d’un arrangement à l’amiable avec M. et Mme [P] pour le préjudice subi dans le cadre des dégradations occasionnées (article 24),

> la résolution n°28 : Demande de précisions au syndic concernant la loi ALUR et la loi ELAN (sans vote),

> la résolution n°29 : Rectification des tantièmes concernant le lot 20 (Sans vote),

> la résolution n°30 : Election du conseil des résidents (Sans vote)'.

La cour relève, à l’instar du premier juge, que les consorts [Q]-[A] ont confirmé dans leur assignation que leurs demandes avaient bien été mises à l’ordre du jour de cette assemblée générale.

Si les consorts [Q]-[A] continuent en cause d’appel de contester la véracité des informations contenues au procès-verbal de cette assemblée générale, elles n’apportent aucune nouvelle pièce à leur dossier permettant d’établir la réalité des griefs qu’elles formulent à l’encontre du syndic. Elles ne démontrent pas que la résolution n°20 (susvisée) et la résolution n°21 ('En cas d’accord de la résolution précédente, mandat donné au syndic pour régulariser les actes motificatifs – article 25") auraient été votées irrégulièrement lors de l’assemblée générale. Elles n’établissent pas davantage que le syndic aurait commis une faute dans son rôle de conseil 'en induisant en erreur les copropriétaires’ et 'en rappelant lors de l’assemblée générale que la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires'.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ne relate nullement la situation invoquée par les appelantes, les interventions du syndic en cours d’assemblée s’étant limitées à donner des précisions techniques aux copropriétaires sur les différents points soumis au vote et à rappeler les textes en vigueur et notamment l’article 15 du décret du 17 mars 1967. À cet égard, il sera observé que le syndic a pu, en début de séance et avant la désignation de Mesdames [W] [V] et [G] [Q]-[A] en qualité de scrutatrices, informer les copropriétaires du nombre de tantièmes présents et représentés (9 copropriétaires représentant 1066 sur 1357 tantièmes), ce qu’il était nécessaire de faire avant de procéder au premier vote sur la désignation du bureau. Par ailleurs, et s’en tenant strictement à son rôle de conseil, le syndic a pu régulièrement rappeler à chaque projet de résolution les textes applicables et notamment le texte central en la matière – l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 – qui prévoit que 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes', respectant ainsi scrupuleusement son rôle d’information.

L’examen du procès-verbal permet également de relever que le président de séance a été désigné régulièrement par l’assemblée générale (élection à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24) en la personne de M. [I] [K], et qu’à la fin de l’assemblée générale, ce dernier, après s’être assuré que l’ordre du jour avait été débattu dans sa totalité, a levé la séance, non sans avoir au préalable signé le procès-verbal, ainsi que le secrétaire de séance et les scrutatrices.

Par ailleurs, et comme l’a relevé à juste titre le premier juge, les consorts [Q]-[A] ne produisent au soutien de leurs allégations aucun élément probant tendant à démontrer que le syndic aurait commis une faute en induisant en erreur les copropriétaires et/ou en donnant des conseils erronés.

S’agissant de la résolution 20 relative à l’adoption du rapport [R], expert géomètre concernant la rectification des clefs de répartition, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que :

> cette question a bien été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale à la demande exclusive des consorts [Q]-[A] ;

> le syndic a pris soin de rappeler l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel 'la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires'. Et d’ajouter 'de ce fait, la présente résolution est soumise à l’unanimité des copropriétaires et non à la majorité de l’article 25 de la loi comme indiqué par erreur par Mmes [Q]-[A] dans leur courrier recommandé avec accusé de réception joint à la convocation'

En outre, et comme l’a relevé à bon droit le premier juge, il ressort des attestations circonstanciées produites par les intimés – dont la régularité formelle n’est pas contestée – que Mme [W] [B], qui avait été désignée scrutatrice lors de l’assemblée générale du 20 septembre 2021 et M. [H] [Z], copropriétaire, attestent tous deux que l’assemblée générale s’est tenue sous la présidence de M. [K] sans intervention du syndic sauf réponses aux questions qui ont pu lui être posées notamment dans le cadre de la résolution n°28 relative aux demandes de précisions sur les lois ALUR et ELAN.

Plus précisément, M. [H] [Z] atteste que, 'concernant le point 22, l’assemblée générale ayant voté la résolution n°19, le président de séance M. [K] a demandé à Mme [G] [Q]-[A] de surseoir à cette résolution, ce qu’elle a accepté'- ce qui ressort du procès-verbal – ajoutant que 'le syndic ne s’est pas immiscé', ce que confirme Mme [B].

S’agissant de la résolution 23, cette dernière atteste que 'compte-tenu du vote de la résolution 19, le président de séance, après avoir obtenu l’accord de Mme [Q]-[A] a donc décidé que l’AG ne procèderait pas au vote de la résolution 23 et que là encore le syndic ne s’en est pas mêlé', ce que confirment également M. [Z] et M. [K].

S’agissant de la résolution 24, M. [Z] atteste que 'compte tenu du vote de la résolution 19 et comme convenu entre M. le Président et Mme [Q]-[A], cette dernière a décidé de surseoir à cette résolution. Le syndic ne s’est pas immiscé', ce que confirme Mme [B] et M. [K].

S’agissant de la résolution 25, M. [Z] atteste que 'compte tenu du vote de la résolution 19, M. [K], après avoir discuté avec Mme [Q]-[A] a proposé à l’AG de surseoir à cette résolution. Mme [Q]-[A] a accepté. Le syndic ne s’est pas immiscé', ce que confirme M. [K].

S’agissant de la résolution 26, M. [K] atteste que 'compte tenu du vote de la résolution 19, j’ai, après avoir discuté avec Mme [Q]-[A], proposé à l’AG de ne pas voter cette résolution. Mme [Q]-[A] a accepté. Le syndic ne s’est pas immiscé', ce que confirment également Mme [B] et M. [Z].

Enfin et s’agissant de la résolution 27, Mme [B] atteste que 'le Président de séance, M. [K], a demandé à Mme [Q]-[A] de surseoir à cette résolution. Mme [Q]-[A] a accepté et l’AG en a donc pris acte en votant pour. Le syndic ne s’est pas immiscé', ce que confirment également M. [K] et M. [Z].

Il n’est donc nullement démontré par les appelantes que le syndic de la copropriété aurait commis une faute dans son obligation de conseil lors de cette assemblée générale du 20 septembre 2021, en omettant d’apporter des éclaircissements nécessaires aux copropriétaires ou qu’il se serait immiscé lors des opérations de vote.

Pour finir, et faute pour les consorts [Q]-[A] d’avoir introduit un recours en annulation dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965), l’assemblée générale du 20 septembre 2021 est définitive.

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté les consorts [Q]-[A] tant de leur demande de dommages et intérêts que de leur demande tendant à voir condamner le syndic à convoquer une nouvelle assemblée générale. La décision querellée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de l’Agence Sensey et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la société Agence Sensey sollicitent l’infirmation de la décision de ce chef et sollicitent de nouveau qu’il leur soit alloué à chacun une indemnité de 20 000 € pour procédure abusive.

Au soutien de leur appel incident, ils font valoir notamment que la somme allouée par le premier juge est insuffisante dès lors que, depuis 20 ans, Mmes [Q]-[A] n’ont de cesse de lancer et/ou de provoquer des procédures stériles pour désorganiser la vie en copropriété, ce qui est attesté par les témoignages respectifs de l’ensemble des copropriétaires et la procédure antérieure qui a abouti au jugement du 17 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Bayonne. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] est régulièrement mandaté, en application de la délégation de pouvoir qui a été donné au conseil syndical de la copropriété [Adresse 1] lors de l’assemblée générale du 18 septembre 2023 et de la décision prise par ce dernier le 26 juin 2024.

Les consorts [Q]-[A] demandent à la cour de :

— débouter la société Agence Sensey de sa demande de dommages et intérêts qui n’est ni fondée ni justifiée,

— juger irrecevable la demande de dommages et intérêts formulée au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] par l’agence Sensey, faute d’un mandat en cours et, à défaut, le débouter de sa demande qui n’est ni fondée ni justifiée.

Elles font valoir au soutien de leurs prétentions que :

— la société Agence Sensey n’a plus la qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et que le syndic ne peut plus exercer aucune action ou formuler aucune demande devant la cour au nom du syndicat des copropriétaires dès lors que son mandat n’est plus valable (Cass. Civ 3 ème 13 janv.2009, n° 05-12.741),

— en tout état de cause, il n’est établi l’existence d’un quelconque préjudice pour le Syndicat des copropriétaires intéressé par la modification de la répartition des charges de la copropriété telle que résultant du rapport [R] et pour laquelle ils ont voté favorablement en 2021, l’action ici entreprise ne visant qu’à obtenir que l’assemblée des copropriétaires entérine ce rapport,

— de même, la société Agence Sensey ancien syndic, défaillant dans son obligation de conseil et même fautif d’un choix erroné de la règle de majorité ayant conduit à l’anéantissement d’une décision pourtant entérinée par les copropriétaires ne justifie pas autrement d’un préjudice que par la production d’attestations de copropriétaires d’un syndicat dans lequel il n’exerce plus aucun mandat,

— si de telles attestations ont pour objectif de tenter de disqualifier Mesdames [Q]-[A], elles ne permettent en rien d’établir un préjudice propre à l’agence Sensey.

S’agissant de demande de dommages et intérêts formulée au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] par l’agence Sensey, il n’est pas démontré par les appelantes que le syndic ne pourrait plus exercer aucune action au nom du syndicat des copropriétaires. Les intimés justifient que l’assemblée générale du 18 septembre 2023 a donné 'l’autorisation au syndic, l’agence Sensey, pour ester en justice devant toutes les juridictions contre Mme [U] [D] et Mme [Q]-[A] pour obtenir la suppression de l’ouvrage (cabanon) et des tentatives d’appropriations des parties communes à usage exclusif', ce qui ressort expressément du Point 40 du procès-verbal de ladite assemblée générale. Cette demande de dommages et intérêts est donc recevable, contrairement à ce que soutiennent par erreur les appelantes.

Il sera rappelé que l’action en justice, comme l’exercice du droit d’appel, ne dégénère en abus de procédure pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que lorsque la procédure n’est fondée sur aucun élément précis et déterminant et qu’elle est particulièrement infondée, téméraire et malveillante.

Au cas précis, le premier juge a constaté que les consorts [Q]-[A], après avoir été déboutées de leurs demandes et été condamnées au paiement de dommages et intérêts dans le cadre d’une précédente procédure par le tribunal judiciaire de Bayonne le 17 janvier 2020, avaient à nouveau engagé une procédure similaire à la précédente sans fondement sérieux et qu’un tel comportement de 'contestation systématique ne pouvait que nuire à la gestion de la copropriété'.

La cour observe, à l’instar du premier juge, que les consorts [Q]-[A] engagent depuis des années des procédures judiciaires sans fondement sérieux.

Elle relève au surplus, à l’examen des différentes pièces produites et en particulier des procès-verbaux des assemblées générales, que ces dernières continuent d’agir en justice alors qu’elles n’hésitent pas s’affranchir des règles de la copropriété, en faisant par exemple édifier un ouvrage à usage exclusif sur la terrasse partie commune sans avoir sollicité d’autorisation de l’assemblée générale (cf procès-verbal du 18 septembre 2023). Un tel comportement caractérise une faute faisant dégénérer en abus le droit de se défendre en justice.

Le jugement critiqué sera en conséquence confirmé en ce qu’il a accueilli sur le principe la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires et le syndic. La somme de 2 000 € que le premier juge a allouée à chacun sera validée, étant observé qu’il doit être tenu compte de ce que les consorts [Q]-[A] ont justifié en cours de procédure d’appel s’être acquittées des causes du jugement par des versements intervenus le 12 octobre 2023 pour 5 500 euros et 72,68 euros le 3 novembre 2023.

Sur les frais du procès

Les consorts [Q]-[A], succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et à la société Agence Sensey à chacun la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celles déjà allouées en première instance.

La demande des consorts [Q]-[A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 12 juin 2023,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [U] [D] veuve [Q]-[A] et Mme [G] [Q]-[A] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [U] [D] veuve [Q]-[A] et Mme [G] [Q]-[A] de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [U] [D] veuve [Q]-[A] et Mme [G] [Q]-[A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [U] [D] veuve [Q]-[A] et Mme [G] [Q]-[A] à payer à la SAS Agence Sensey la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,