ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 10 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03409 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4D4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 avril 2023

Tribunal judiciaire de Montpellier – N° RG 21/00672

APPELANT :

Monsieur [E] [G] [Y]

né le 04 Juin 1963 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marie-José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

La SARL [Z] AMENAGEMENT

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 387 664 501 dont le siège social est [Adresse 9], prise en la personne de son représentant

légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Christian DUMONT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 27 février 2020, M. [E] [Y] (vendeur) et la SARL [Z] Aménagement (acquéreur) ont signé un compromis de vente immobilier sous condition suspensive portant sur la vente d’une villa avec terrain autour pour une contenance de 5 310 m2 à [Localité 3] (Hérault), moyennant le prix de 550 000 '.

Il a été demandé à M. [E] [Y] de retourner signé un document de 'modification du parcellaire cadastral’ pour un 'nouvel agencement de la propriété’ contenant un document cadastral avec une nouvelle division parcellaire, en l’espèce une division du bien en 7 parcelles.

M. [E] [Y] a refusé de retourner ce document.

La signature de l’acte a fait l’objet de plusieurs reports pour finalement être fixée au 30 décembre 2020.

M. [Y] a refusé de régulariser l’acte, estimant que le projet d’acte authentique transmis par le notaire n’était pas conforme au compromis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 janvier 2021, M. [Y] a été mis en demeure par le notaire, Me [T], d’avoir à se présenter à son étude le 29 janvier 2021 afin de régulariser l’acte de vente.

La date de réitération a été reportée au 5 février 2021. M. [Y] ne s’est pas présenté et Maître [T], notaire, a dressé un procès-verbal de carence.

C’est dans ce contexte que, par acte du 28 janvier 2021, M.[Y] a assigné la SARL [Z] Aménagement devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement de l’indemnité contractuelle de 27 500 euros prévue au compromis.

Par jugement du 28 avril 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Débouté M. [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné M. [Y] à régulariser l’acte authentique de vente conformément au projet établi par Me [T] sous astreinte de 100 ' par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement;

— Fixé la durée de l’astreinte à trois mois;

— Dit qu’à l’issue de ce délai, et à défaut pour M. [Y] de s’être exécuté, la SARL [Z] Aménagement pourra saisir le tribunal d’une demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;

— Dit que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte ;

— Débouté la SARL [Z] Aménagement de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de M. [Y] pour procédure et résistance abusive ;

— Condamné M. [Y] à payer à la SARL [Z] Aménagement la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— Rappelé l’exécution provisoire de droit ;

— Condamné M. [Y] aux entiers dépens.

M. [Y] a relevé appel de ce jugement le 4 juillet 2023.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 3 septembre 2024, Monsieur [E] [Y] demande à la cour de:

Infirmer le jugement dont appel ;

Débouter la société [Z] Aménagement de toutes fins et conclusions ;

Au principal,

Vu les articles 1101 à 1104, 1582 à 1584 et 1589 alinéa 1 du code civil ;

Juger que le compromis de vente vaut vente ;

Juger que l’acte authentique sera réitéré sous les mêmes clauses et conditions du compromis ;

Juger que M. [Y] devra réitérer l’acte authentique de vente conformément au compromis ;

Condamner et enjoindre la société [Z] Aménagement ou toute personne physique ou morale l’ayant substituée, à signer l’acte authentique conforme au compromis sous un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1224, 1227 et 1228, 1229 alinéa 1 et 2 , 1231-1 et 1231-2 du code civil ;

Vu les articles 564 à 566 du code de procédure civile ;

Juger que la demande subsidiaire n’est pas une demande nouvelle ;

A défaut de réitération de l’acte authentique en conformité avec le compromis par le promoteur, la société [Z] Aménagement, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

constater et prononcer la résolution de la vente intervenue le 27 février 2020 aux torts de l’acquéreur;

condamner la société [Z] Aménagement à lui payer les sommes suivantes :

27 500 ' au titre de l’indemnité contractuelle, conformément au contrat du 27 février 2020 (5 % de 550 000 ') ;

les intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2020 ;

10 000 ' à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause, condamner la société [Z] Aménagement aux dépens et à lui verser la somme de 5000' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 23 décembre 2024, la SARL [Z] Aménagement demande à la cour, sur le fondement des articles 564 du code de procédure civile et 1103 du code civil, de :

Déclarer irrecevable comme nouvelle la demande tendant au prononcé de la résolution de la vente intervenue le 27 févier 2020 ;

Confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire ;

Statuant à nouveau :

Condamner M. [Y] à lui payer la somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

A titre subsidiaire,

Juger que la clause afférente à la pénalité de 5 % est une clause pénale et moduler ladite clause à 2 %.

En tout état de cause,

Débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

Juger les demandes de M. [Y] non fondées tant en fait qu’en droit ;

Juger que M. [Y] s’est engagé à régulariser la vente de la parcelle AH706 d’une contenance de 5 310 m² sur la commune d'[Localité 3] quel que soit le futur projet d’aménagement de cette dernière ;

Juger que la ventilation du prix en fonction d’un découpage parcellaire est sans incidence sur l’engagement de vente de M. [Y] dès lors que le prix total demeure inchangé ;

Juger le refus de pourvoir à la régularisation de la vente opposé par M. [Y] abusif ;

Condamner M. [Y] aux dépens et à lui payer une somme de 5 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Enjoindre à M. [Y] de pourvoir à la régularisation de l’acte de vente conformément au projet établi par Me [T] sous astreinte de 150 ' par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Vu l’ordonnance de clôture du 20 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande principale en exécution forcée de la vente immobilière

Il résulte de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En outre, selon l’article 1589, alinéa 1er, du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 27 février 2020 entre M. [E] [Y] (vendeur) et la SARL [Z] Aménagement (acquéreur) prévoit que l’objet de la vente porte sur une 'villa avec terrain autour, édifiée sur une parcelle de terrain cadastrée Section AH n° [Cadastre 2] pour une contenance de 5 310 m2".

Il n’est nullement fait état de la présence de 7 parcelles vendues, ni de l’obligation pour M. [Y] de procéder à une demande de 'modification du parcellaire cadastral’ pour un 'nouvel agencement de la propriété'.

C’est donc légitimement que M. [Y] a refusé de signer tant le document de 'modification du parcellaire cadastral’ que le projet d’acte qui lui a été adressé par la suite par le notaire prévoyant une subdivision en 7 parcelles.

Par ailleurs, le compromis de vente prévoit un prix de vente de 550 000 euros.

Or, le projet qui a été transmis à la signature de M. [Y] est différent en ce qu’il prévoit désormais qu’une des sept parcelles sera évaluée à 400 000 euros alors que les autres parcelles seront évaluées à une valeur totale de 150 000 euros.

Les modifications unilatérales de la SARL [Z] Aménagement ne sont donc pas conformes à l’accord des parties tel que prévu dans le compromis de vente.

La circonstance qu’un plan local d’urbanisme a été adopté entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif ne justifie nullement la modification des modalités de la vente ni la création des 7 parcelles par la SARL [Z] Aménagement.

Si la SARL [Z] Aménagement souhaitait obtenir de M.[E] [Y] qu’il procède à la division parcellaire compte tenu de la fiscalité de la 'TVA sur marge', il lui appartenait de prévoir une telle modalité dans le compromis de vente, ce qu’il n’a pas fait.

Les parties sont engagées dans les termes du compromis qui démontre un consentement réciproque sur la chose et sur le prix; conformément à l’article 1589 précité.

La vente étant parfaite entre les parties compte tenu de leur accord sur la chose et le prix, M. [E] [Y] est fondé à solliciter l’exécution forcée de la vente selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

Le jugement est donc infirmé.

Sur la demande subsidiaire de résolution

Il convient de rappeler que dès lors que la cour fait droit à la demande principale de M. [Y], elle n’a pas à examiner sa demande subsidiaire de résolution de la vente.

Sur les demande de la SARL [Z] aménagement

Il convient de débouter la SARL [Z] aménagement de l’ensemble de ses demandes, compte tenu de ce qu’elle était mal fondée à imposer à M. [Y] un découpage parcellaire non prévu dans le compromis.

Sur les demandes accessoires

Succombant dans ses prétentions, la SARL [Z] Aménagement supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— Débouté M. [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné M. [Y] à régulariser l’acte authentique de vente conformément au projet établi par Me [T] sous astreinte de 100 ' par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement;

— Fixé la durée de l’astreinte à trois mois;

— Dit qu’à l’issue de ce délai, et à défaut pour M. [Y] de s’être exécuté, la SARL [Z] Aménagement pourra saisir le tribunal d’une demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;

— Dit que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte ;

— Condamné M. [Y] à payer à la SARL [Z] Aménagement la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— Rappelé l’exécution provisoire de droit ;

— Condamné M. [Y] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’existence d’un accord parfait de vente entre M. [E] [Y] et la SARL [Z] Aménagement dans la promesse synallagmatique de vente du 27 février 2020 ;

Dit que la vente est parfaite aux clauses et conditions de la promesse synallagmatique de vente du 27 février 2020 intervenue entre M. [E] [Y] et la SARL [Z] Aménagement portant sur une villa avec terrain autour édifiée sur une parcelle de terrain cadastrée section AH n° [Cadastre 2] pour une contenance de 5 310 m2 avec description de ladite villa, au lieu-dit [Localité 8] à [Localité 4], pour le prix de 550 000 euros, payable comptant le jour de l’acte authentique,

Condamne et enjoint la SARL [Z] Aménagement à signer avec M. [E] [Y] un acte de vente en la forme authentique conforme à cette promesse synallagmatique de vente du 27 février 2020 portant sur lesdits biens et droits immobiliers dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt,

Confirme le jugement pour le surplus en ce qu’il a débouté la SARL [Z] Aménagement de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant,

Condamne la SARL [Z] Aménagement aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SARL [Z] Aménagement à payer à M. [E] [Y] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT