FMD/ND

Numéro 26/1012

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/04/2026

Dossier : N° RG 24/00554 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYUI

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

S.A.S. KHOR IMMO

C/

[N] [L], [D], [F] [V], [X] [M]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Décembre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M^me France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. KHOR IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 802 980 186

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux

INTIMES :

Monsieur [N] [L], [D], [F] [V]

né le 11 Décembre 1986 à [Localité 3] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [X] [M]

née le 10 Avril 1981 à [Localité 3] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentés par M^e Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 23 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

RG : 22/648

EXPOSE DU LITIGE

Selon les termes d’un acte authentique reçu le 25 février 2019 par Maître [W] [R], notaire à [Localité 5] (Pyrénées-Atlantiques), Mme [X] [M] et M. [N] [V] ont acquis en 1'état futur d’achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d’habitation jumelée dénommée '[Adresse 5]', située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 6]', située [Adresse 7] à [Localité 3] (64), moyennant un prix de 177 500 €.

Ce bien a été livré aux acquéreurs le 10 mars 2021 en retard par rapport au délai de livraison contractuellement convenu et avec des réserves.

Par un courrier officiel de l’avocat des acquéreurs en date du 22 mars 2021, M. [V] et Mme [M] ont sollicité de la SAS Khor Immo, une proposition d’indemnisation à hauteur de 20 708,33 €, au titre du retard de livraison évalué par leurs soins à 350 jours.

Une proposition leur a été faite à hauteur de 504,74 € par un courrier du 10 mars 2021 de la SAS Khor Immo, cette société ne retenant que 9 jours de retard non justifiés, évoquant pour le surplus que le délai convenu avait été suspendu par l’effet d’intempéries, de défaillances d’entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid-19. Un chèque d’un montant de 504,74 € a été joint à cette correspondance.

Cette proposition ayant été jugée insatisfaisante, M. [V] et Mme [M] ont, par acte d’huissier de justice du 8 avril 2022, assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau.

Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024 (RG n°22/00648), le tribunal judiciaire de Pau a :

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale de 11 241,67 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [N] [V] et Mme [X] [M] d’un paiement de la somme de 504,74 € au titre du retard de livraison,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme de 3 775,43 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme de 399,76 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale et globale de 1.000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— débouté M. [N] [V] et Mme [X] [M] de leur demande formulée au titre de préjudices moraux,

— débouté M. [N] [V] et Mme [X] [M] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves,

— condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale et globale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— qu’il n’est pas contesté que l’immeuble a été livré avec un retard de 350 jours,

— que la SAS Khor Immo ne convainc pas de la réalisation de la condition de suspension du délai de livraison afférent aux conditions météorologiques prévue dans l’acte de vente, dès lors qu’elle ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, tel que cela lui est imposé dans l’acte authentique, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d’oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d’intempéries, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du bénéfice d’une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries, et que cette période ouvre droit au calcul de l’indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente,

— que M. [V] et Mme [M] ne contestant pas le nombre de 102 jours tel qu’avancé par la SAS Khor Immo sur la base de l’attestation du maître d’oeuvre au titre du retard pris du fait d’intempéries, ce nombre doit être retenu au titre des jours de retard ouvrant droit à calcul d’une indemnisation au titre de la clause pénale,

— qu’outre le fait que les procès-verbaux de constat du 26 juillet 2019 et du 10 juin 2020 confirment que le logement C2 faisait partie de la tranche 2 des travaux, contrairement à ce que M. [V] et Mme [M] soutiennent, ils ne produisent aucune pièce pour justifier d’une défaillance acquise de cette société dès le mois de mai 2019,

— que M. [V] et Mme [M] ne démontrent pas la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à un changement d’entreprise dans un temps acceptable, alors que cette preuve leur appartient, l’appréciation de ce delai devant particulièrement en matière d’entreprises du bâtiment, tenir compte du ralentissement d’activités inhérent à la période estivale,

— que concernant la défaillance de la société SPB, la cause légitime de report du délai de livraison par la SAS Khor Immo doit être admise à hauteur de 106 jours, soit entre la date de la première mise en demeure et le courrier de résiliation du marché conclu avec la société SPB,

— que la défaillance de la société AG Energies Services est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime, pour un délai de 54 jours et non 78 jours,

— que si la désorganisation induite par les mesures prises lors du premier confinement a effectivement affecté les entreprises du bâtiment et a entraîné d’inévitables retards indépendants de la volonté des promoteurs immobiliers, et est susceptible d’entrer dans le cas de force majeure visé dans l’acte authentique au titre des causes légitimes du retard de livraison, la SAS Khor Immo ne produit cependant aucune pièce pour démontrer l’effectivité de l’arrêt total des travaux dans la période du chantier relatif au lot litigieux, ou au moins un ralentissement significatif des travaux pendant cette période, de sorte que la preuve de l’impossibilité d’exécution constitutive de la force majeure n’est pas rapportée, et que la SAS Khor Immo ne peut se prévaloir du nombre de jours correspondants pour justifier d’une partie du retard de livraison,

— que la durée du retard non justifié entre la date du 25 mars 2020 marquant le terme du 13ème mois suivant la date de conclusion de l’acte authentique, et celle du 10 mars 2021 correspondant à la date de livraison de l’immeuble, est de 190 jours, de sorte que le montant de la clause pénale due à M. [V] et Mme [M] est de 11 241,67 €,

— que le chèque de 504,74 € adressé aux acquéreurs du temps des pourparlers, produit par eux en original, n’a pas été encaissé, son montant n’ayant pas été jugé satisfactoire pour clore le litige, de sorte que la SAS Khor Immo doit être déboutée de sa demande de constatation de la réception du chèque,

— que les pénalités de retard fixées par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation à un montant qui ne peut être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard ne sont pas forfaitaires, de sorte qu’elles ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires pour la réparation d’un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard,

— que par la production de leurs quittances de loyer, M. [V] et Mme [M] justifient qu’ils ont continué d’être tenus par des loyers depuis le 25 mars 2020, date initiale à laquelle le délai de 13 mois prévu au contrat pour la livraison s’achevait,

— que toutefois, ce préjudice doit être calculé sur la seule période de retard non justifié par une cause légitime, soit en 1'espèce sur 190 jours, de sorte que sur la base de mois de 30 jours, la SAS Khor Immo qui ne conteste pas le montant nominal de ces loyers (596,12 €) doit être condamnée à leur verser la somme de 3 775,43 € (596,l2 / 30 x 190),

— que seul peut être pris en considération, comme ayant été provoqués par les retards injustifiés par une cause légitime, le règlement des intérêts pour les jours concernant ces périodes, le surplus n’étant que l’effet d’un tel type de prêt, régulièrement utilisé en la matière, de sorte que la SAS Khor Immo doit être condamnée à verser la somme de 399,76 €,

— qu’à défaut de démontrer l’existence d’un préjudice moral distinct de son préjudice résultant de l’inexécution dans le délai contractuel des travaux de construction, M. [V] et Mme [M] doivent être déboutés de leur demande à ce titre,

— que bien qu’aucune disposition contractuelle n’ait obligé la SAS Khor Immo à la délivrance d’une information sur le retard pris pour la livraison de l’immeuble, cette obligation résultait d’un devoir de loyauté dû au cocontractant dont les prévisions légitimement basées sur les données initiales du contrat se trouvaient affectées, de sorte que la SAS Khor Immo, qui ne justifie d’aucune démarche d’information à l’égard de ses clients qui se sont ainsi trouvés dans l’expectative concernant l’évolution du chantier et la date de livraison de leur maison, s’est rendue coupable d’une inertie fautive, qui justifie l’allocation de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— que même si M. [V] et Mme [M] font part de leurs difficultés pour justifier des sommes sollicitées au titre des désordres, ils ne produisent aucun devis, expertise amiable ou facture de nature à asseoir leurs demandes financières pour les différents postes de désordres allégués, de sorte qu’ils ne démontrent pas le bien-fondé des sommes qu’ils réclament pour chacun des désordres listé dans ses écritures.

Par déclaration du 19 février 2024, la SAS Khor Immo a interjeté appel de la décision en ce qu’elle :

— l’a condamnée à payer à M. [V] et Mme [M] la somme totale de 11 241,67 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— l’a déboutée de sa demande de constat de la réception par M. [V] et Mme [M] d’un paiement de la somme de 504,74 € au titre du retard de livraison,

— l’a condamnée à payer à M. [V] et Mme [M] la somme de 3 775,43 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— l’a condamnée à payer à M. [V] et Mme [M] la somme de 399,76 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— l’a condamnée à payer à M. [V] et Mme [M] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— l’a condamnée à payer à M. [V] et Mme [M] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la SAS Khor Immo, appelante, demande à la cour de :

— la juger recevable et bien-fondée en son appel,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 23 janvier 2024 en ce qu’il :

> l’a condamnée à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale de 11 241,67 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

> l’a déboutée de sa demande de constat de la réception par M. [N] [V] et Mme [X] [M] d’un paiement de la somme de 504,74 € au titre du retard de livraison,

> l’a condamnée à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme de 3 775,43 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

> l’a condamnée à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme de 399,76 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifiés par une cause légitime,

> l’a condamnée à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale et globale de 1000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

> l’a condamnée aux entiers dépens,

> l’a condamnée à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale et globale de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

> l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 23 janvier 2024 pour le surplus,

Sur l’appel incident,

— débouter M. [N] [V] et Mme [X] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter M. [N] [V] et Mme [X] [M] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4 000 €,

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

À titre principal,

— constater que le retard de livraison est de 350 jours entre le 25 mars 2020 et le 10 mars 2021,

— constater l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison pour 341 jours,

— constater que Mme [M] et M. [V] ont reçu un paiement de 504,74 € au titre d’un retard de livraison de 9 jours,

— débouter Mme [M] et M. [V] de l’intégralité de leurs demandes,

À titre subsidiaire,

— juger l’application de la clause pénale manifestement excessive,

— réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

À titre infiniment subsidiaire,

— limiter le montant de la condamnation de la société Khor Immo à la somme de 504,74 € au titre d’un retard de livraison de 9 jours,

— débouter Mme [M] et M. [V] du surplus de leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner Mme [X] [M] et M. [N] [V], à verser à SAS Khor Immo, la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] [M] et M. [N] [V], aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL Cabinet Ferrant conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de son appel, la SAS Khor Immo fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil :

— que la société Khor Immo justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison et considère que seulement 9 jours lui sont imputables,

— que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries ayant obligé la suspension du chantier, 106 jours de retard sont imputables à la société SPB, 78 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société AG Energies Services, 55 jours de retard sont imputables à la pandémie de Covid-19 qui a représenté un cas de force majeure, tous les chantiers ayant dû être arrêtés pendant la période du premier confinement,

— que la somme de 11 241,67 € prévue au titre de la clause pénale apparaît manifestement disproportionnée par rapport aux préjudices subis des acquéreurs,

— que M. [V] et Mme [M] admettent la défaillance de la société SPB, cause légitime justifiant le retard pris dans la livraison du logement, mais ne démontrent pas la défaillance de la SAS Khor Immo,

— que la défaillance de la société AG Energies Services ne résulte pas du défaut de paiement de la société Khor Immo,

— qu’il est de jurisprudence constante que l’application d’une clause pénale a vocation à indemniser forfaitairement le préjudice subi et ne peut donc se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l’existence d’un préjudice distinct,

— que le principe de non-cumul est applicable à la demande formulée par M. [V] et Mme [M] au titre des loyers supportés dans l’attente de la livraison de leur immeuble,

— que l’indemnisation accordée par les premiers juges a conduit à un enrichissement injustifié de M. [V] et Mme [M], ce qui est contraire au principe selon lequel l’indemnisation accordée doit simplement permettre de replacer les intimés dans la situation telle qu’elle aurait été s’ils n’avaient pas subi le préjudice invoqué,

— que dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le paiement est réalisé en fonction de l’état d’avancement des constructions, de sorte que les intérêts intercalaires sont classiquement applicables et ne donnent nullement lieu à remboursement,

— qu’aucune obligation contractuelle ne pesait sur la SAS Khor Immo au titre du devoir d’information,

— que s’agissant du préjudice financier, du préjudice moral et des désordres évoqués, M. [V] et Mme [M] ne produisent aucun document permettant de justifier leurs demandes,

— que les quatre arrêts rendus par la cour d’appel de Pau le 24 juin 2025 sont parfaitement transposables à l’espèce s’agissant des pénalités de retard, des défaillances d’entreprises et de la clause pénale,

— qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle n’est manifestement pas incompatible avec la nature de l’affaire.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, M. [N] [V] et Mme [X] [M], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

> débouté la S.A.S Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [N] [V] et Mme [X] [M] d’un paiement de la somme de 504,74 € au titre du retard de livraison,

>condamné la S.A.S Khor Immo aux entiers dépens,

> condamné la S.A.S Khor Immo à leur payer la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le surplus,

— faire droit à l’appel incident,

— réformer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Sur le retard de livraison concédé par la SAS Khor Immo et la réparation des préjudices subséquents qu’ils ont subis,

— juger qu’ils ont subi un retard de livraison de leur immeuble de 350 jours ;

En conséquence,

— condamner la SAS Khor Immo à leur verser :

> la somme de 20 708,33 € au titre du retard de livraison subi,

> la somme de 7 896,91 € au titre des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt, > la somme de 2 000 € chacun au titre du préjudice moral subi,

> la somme de 2 000 € au titre du défaut d’information du retard de livraison concédé,

Sur l’absence de levée des réserves par la SAS Khor Immo et la réparation du préjudice subséquent qu’ils ont subi,

— juger que n’ont pas été levées par la SAS Khor Immo les réserves portant sur :

o Les plinthes ne sont pas posées dans les règles de l’art ;

o L’escalier a été endommagé par les artisans et est ainsi inesthétique ;

o La dalle en béton du garage fait état de ferrailles apparentes ;

o Le garde ' corps présente des vis de fixation rouillées ;

o Le crépi extérieur est grevé de différences de couleur ;

En conséquence,

— condamner la SAS Khor Immo à leur verser la somme de 5 200 € visant le coût de réfection au titre des réserves dénoncées,

En tout état de cause,

— débouter la SAS Khor Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS Khor Immo à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs conclusions, M. [N] [V] et Mme [X] [M] font valoir sur le fondement des articles 1601 et suivants du code civil, des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, des articles 1642-1 du code civil et suivants :

— que la livraison du bien a eu lieu avec un retard de 350 jours,

— que les jours de retard pour cause d’intempéries ne peuvent constituer une cause légitime de suspension des travaux pour la SAS Khor Immo, dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier et qu’il n’est pas justifié que ces intempéries ont empêché la poursuite des travaux de construction alors que le bien était hors d’eau et hors d’air,

— que la SAS Khor Immo n’est nullement fondée à opposer un retard de 106 jours imputable à la défaillance de la société SPB, ce d’autant qu’elle ne prouve pas que les retards concédés par celles-ci aient grevé le logement C2, propriété de M. [V] et Mme [M],

— que la SAS Khor Immo a attendu le 19 septembre 2019, soit plus de 2 mois, pour entrevoir la résiliation du contrat les liant à la société SPB,

— que le retard supplémentaire de 78 jours au titre de la défaillance de la société AG Energies Services n’est pas justifié, la SAS Khor Immo ne démontrant pas les diligences effectuées suite à l’abandon de chantier de cette société, ni que celui-ci aurait impacté les travaux de leur logement, d’autant que cette défaillance est la conséquence de la propre défaillance de la SAS Khor Immo qui ne la payait pas,

— que la SAS Khor Immo ne démontre pas que le chantier aurait été complètement suspendu pendant la période de confinement lié à la pandémie de Covid-19, de sorte que la force majeure justifiant un retard de livraison de 55 jours n’est pas établie,

— que M. [V] et Mme [M] sont parfaitement fondés à solliciter l’indemnisation du retard de livraison subi à hauteur de 350 jours, dont la compensation requise ayant valeur de clause pénale atteint la somme de 20 708,33 €,

— qu’un préjudice distinct de celui relevant de la clause pénale doit être indemnisé,

— que M. [V] et Mme [M] sont parfaitement fondés à solliciter la réparation des loyers supportés à hauteur de 596,12 € par mois dans l’attente de la livraison de l’immeuble, soit un total de 7 153 € sur 12 mois ; des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt pour un total de 743,91 € (intérêts de 63,12 € sur 11 mois et 49,59 € sur le mois de mars 2021), selon le décompte produit ; du préjudice moral subi du fait de l’inertie manifeste de la SAS Khor Immo pour une somme globale et forfaitaire de 2 000 € chacun,

— que l’absence d’information donnée par la SAS Khor Immo sur le retard de livraison a causé un préjudice à M. [V] et Mme [M],

— que la preuve est rapportée que les réserves ont été dénoncées par M. [V] et Mme [M] dans le délai d’un mois courant à compter de la réception, de sorte qu’ils ne sont pas forclos dans leur demande,

— que M. [V] et Mme [M] ont déploré l’existence de nombreuses réserves qui n’ont pas été levées, de sorte qu’ils sont fondés à en demander la réparation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnités au titre du retard de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Au cas précis, aux termes de l’acte de vente du 25 février 2019, il est prévu en page 40 que : 'le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai :

— de treize mois à compter de la signature des présentes ;

— ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative (…).

Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur (…). Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

Il est également stipulé en page 41 dans 'Délai d’exécution – Prorogation’ que : 'Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 25 mars 2020. Or, il a été livré le 10 mars 2021, soit avec un retard effectif de 350 jours.

La société Khor Immo estime que seulement 9 jours lui sont imputables et qu’aucune indemnité supplémentaire ne doit être accordée aux intimés. Ces derniers contestent les causes d’exonération invoquées par la société Khor Immo.

Le contrat précise que 'Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

* les intempéries retenues par le maître d’oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche’ :

La société Khor Immo considère que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries.

Elle verse aux débats une attestation de son maître d’oeuvre M. [U] [E] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021 à la fin du chantier, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il atteste que 'le décalage – de 154 jours (45 jours en 2018, 37 jours en 2019, 60 jours en 2020 et 12 jours en 2021) – dans l’exécution des travaux est dû aux intempéries suivant les relevés Météo France de la station [Localité 6]'.

Outre cette attestation, la cour observe que la société Khor immo produit un suivi météorologique de Météo France (sa pièce n°16) pour les mois de mai 2018 à décembre 2020.

Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de mars 2019 ont été de :

30 jours en 2019,

60 jours en 2020,

12 jours en 2021, soit un total de 102 jours.

Le retard de 102 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef.

S’agissant de la défaillance d’une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d’ouvrage à faire procéder à son remplacement :

Il n’est pas contestable que la défaillance d’une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante.

La défaillance d’une entreprise n’est susceptible de justifier qu’un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797).

Selon son acte de vente, la maison acquise par M. [N] [V] et Mme [X] [M] est une maison jumelée dénommée 'Sycomore – C2' et fait partie de la tranche 2 (24 logements groupés).

— S’agissant de l’entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers)

La défaillance de la société SPB n’est pas contestée. Le constat d’abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [Y] du 26 juillet 2019 qui énonce bien que cette entreprise intervient pour six bâtiments de la tranche 2. L’huissier indique notamment que 'les façades des logements ne sont pas crépies', 'le lôt plâtrerie est inachevé et la pose des escaliers non réalisée'. Il constate 'à l’intérieur des murs en parpaings bruts et des gaines en PVC apparentes (…) Mes constatations sont identiques pour l’ensemble de ces logements. Les menuiseries extérieures sont absentes pour certains'. La photo du logement C1 (photo 29) représente l’intérieur de la maison jumelée qui laisse apparaître une absence de crépi sur les façades, au sol une dalle de béton, des murs en pargaings bruts et des gaines en PVC apparentes.

La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de M. [N] [V] et Mme [X] [M].

La société SPB a fait l’objet de trois mises en demeures les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°2 de la société Khor Immo).

La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d’abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours – entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

— S’agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie)

La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l’appelante) qui relève l’inachèvement généralisé des travaux de plomberie pour la seconde tranche des travaux, donc concernant la maison de M. [N] [V] et Mme [X] [M] qui en fait partie, même si les photos ne sont pas prises dans chaque maison. L’huissier constate le même retard d’avancement du poste plomberie pour toute la tranche et, 'pour le logement C2, l’ensemble des tuyauteries sont apparentes'.

La société Khor Immo compte 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de cette entreprise sans expliquer son mode de calcul, alors que la première mise en demeure qui a été adressée à l’entreprise AG Energies Service est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020 date de la résiliation effective.

M. [N] [V] et Mme [X] [M] allèguent les défauts de paiements de la société Khor Immo justifiant le refus de cette entreprise de continuer le chantier, mais ils n’en justifient pas.

La cour estime que la résiliation aurait dû intervenir dans les huit jours après le constat d’abandon de chantier, soit avant le 18 juin 2020.

Par conséquent, 34 jours de retard (entre le 15 mai 2020 et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l’entreprise AG Energies Service. Le surplus, soit 15 jours (du 18 juin 2020 au 3 juillet 2020 ) est imputable à la société Khor Immo. La décision sera infirmée de ce chef.

* au titre de la crise sanitaire COVID :

La période d’urgence sanitaire a été fixée initialement pour deux mois à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 11 mai 2020 selon l’article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, entré en vigueur immédiatement. Puis la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé cette période jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables en procédure civile dispose en son article 4 que 'les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Le décret précité a ainsi imposé des restrictions à tous les déplacements, même professionnels (sauf motif sanitaire ou familial), ce qui a nécessairement désorganisé les entreprises dont les employés n’ont pas pu venir travailler sur les chantiers, circuler pour acheter ou livrer du matériel.

Au cas précis, en vertu du contrat de vente signé le 25 février 2019, la maison de M. [N] [V] et Mme [X] [M] devait être livrée avant le 25 mars 2020 (13 mois) mais ne l’a été que le 10 mars 2021.

La cour observe à l’inverse du premier juge que la situation de confinement a désorganisé le chantier. Ainsi, les 55 jours de retard auxquels la société Khor Immo limite sa demande entre le l2 mars 2020 et le 11 mai 2020 ne peuvent lui être imputés, aucune pénalité ne pouvant être appliquée pendant cette période. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

Ainsi, la cour retient que la société Khor Immo n’est pas responsable de 102 + 59 + 34 + 55 = 250 jours sur les 350 jours de retard effectif.

Elle reste donc responsable d’un retard de livraison de 100 jours.

Sur l’indemnisation des préjudices liés au retard de livraison

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

* Sur le montant de la clause pénale

Le contrat stipule en page 37 que 'le promoteur s’engage – en cas de retard qui lui est imputable – à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

La maison a été vendue pour le prix de 177 500 euros.

Selon le contrat, les pénalités de retard s’élèvent à 100 x (177 500 / 3 000) = 5 916,66 euros.

Il résulte de la jurisprudence tirée de ce texte que cette clause pénale contractuelle définit de manière forfaitaire l’indemnisation des préjudices subis par l’acquéreur en cas de retard de livraison.

Seul le caractère dérisoire d’une telle clause au regard des préjudices effectivement subis permettrait au juge d’en augmenter le montant (Cass. Civ. 1è, 12 juillet 2001, n°99-13.555).

En effet, par cette clause, les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution tardive du contrat.

Or, M. [N] [V] et Mme [X] [M] indiquent avoir supporté un loyer de 596,12 euros par mois dans l’attente de la livraison de leur immeuble, soit un total de 7 153 euros sur 12 mois.

Par ailleurs, les intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt pour 63,12 € sur 11 mois et 49,59 € sur le mois de mars 2021 représentent, selon eux et au vu du décompte produit, un total de 743,91 euros.

La cour constate que les pénalités couvrent de manière forfaitaire et non dérisoire les préjudices de M. [V] et de Mme [M], y compris leur préjudice moral pour l’attente de leur logement et pour le défaut d’information du vendeur sur le retard accumulé malgré les courriers qu’ils ont adressés à la société Khor Immo les 22 mars 2021 et 8 septembre 2021.

La société Khor Immo sera condamnée à payer à M. [V] et Mme [M] la somme totale de 5 916,66 euros au titre des pénalités de retard. La décision critiquée sera infirmée sur ce point.

Sur l’indemnisation liée aux réserves non levées

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Selon l’article 1648 du code civil, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, la livraison de la maison de M.[V] et de Mme [M] a eu lieu le 10 mars 2021. Un procès-verbal de livraison daté du même jour en atteste. Il comporte des réserves et n’est pas signé.

M.[V] et de Mme [M] réclament les sommes de :

—  400 euros pour la réfection des plinthes 'qui ne sont pas posées dans les règles de l’art',

—  1 200 euros pour l’escalier 'qui a été endommagé par les artisans et qui est ainsi inesthétique',

—  2 000 euros pour la dalle en béton du garage 'qui fait état de ferrailles apparentes',

—  800 euros pour le garde-corps 'qui présente des vis de fixation rouillées',

—  800 euros pour le crépis extérieur 'qui est grevé de différences de couleur',

soit au total 5 200 euros.

Or, à l’appui de leurs demandes chiffrées, Mme [M] et M. [V] indiquent ne pas être parvenus à obtenir de devis, aucune entreprise n’ayant accepté, selon leurs dires, de se déplacer sur site. Ils ne produisent effectivement aucun devis ou facture pour chiffrer le coût des reprises, de sorte que la cour n’est pas en mesure d’évaluer le coût financier d’éventuels travaux de reprise.

Il convient en conséquence de confirmer sur ce point la décision critiquée en ce qu’elle a débouté Mme [M] et M. [V] de leur demande.

Sur les mesures accessoires

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ces dispositions.

La société Khor Immo devra supporter les dépens d’appel et sera condamnée à payer à Mme [M] et M. [V] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu’il a :

— débouté Mme [X] [M] et M. [N] [V] de leur demande formulée au titre d’un préjudice moral,

— débouté Mme [X] [M] et M. [N] [V] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves,

— condamné la société Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la société Khor Immo à payer à Mme [X] [M] et M. [N] [V] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Khor Immo à payer à Mme [X] [M] et M. [N] [V] la somme de 5 916,66 euros au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

Rejette les demandes de Mme [X] [M] et M. [N] [V] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de livraison non justifié et au titre du défaut d’information,

Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de la SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [X] [M] et M. [N] [V] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,