PC/PP

Numéro 1382/09

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 24/03/09

Dossier : 08/02561

Nature affaire :

Demandes relatives

au bail à construction

ou à l’emphytéose

Affaire :

XXX,

S.C.I. LA MAISON Z

C/

COMMUNE DE X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé par Monsieur NEGRE, Président,

en vertu de l’article 452 du Code de Procédure Civile,

assisté de Madame PEYRON, Greffier,

à l’audience publique du 24 Mars 2009

date à laquelle le délibéré a été prorogé.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Janvier 2009, devant :

Monsieur NEGRE, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile

Monsieur AUGEY, Conseiller

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

XXX agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

65150 X

S.C.I. LA MAISON Z agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

65150 X

représentées par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistées de M^e BERRANGER, avocat au barreau de TARBES

INTIMEE :

COMMUNE DE X prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité à la mairie

XXX

65150 X

représentée par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour

assistée de M^e MONTAMAT, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 16 NOVEMBRE 2006

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

Selon acte authentique du 7 septembre 1996, la Commune de X a donné à bail emphytéotique à la S.C.I. LA MAISON Z, pour une durée de 25 ans à compter du 1^er août 1996, un ensemble immobilier sis à X, composé d’un immeuble avec terrain attenant, cadastré Section XXX pour 16 a 23 ca, C 353 pour 16 a 38 ca et XXX pour 1 ha 47 a 30 ca.

L’acte stipulait un loyer annuel initial de 48.000 F et prévoyait notamment que le locataire aurait la faculté de céder son droit au bail et de sous-louer à la condition expresse que la cession ou sous-location soit faite au profit d’un cessionnaire ou sous-locataire exerçant la même activité que celle exploitée dans les locaux objets du bail c’est-à-dire bar, restaurant, camping et multi-accueil, correspondant aux objectifs de la Commune.

Selon acte sous seing-privé du 1^er août 1998, la S.C.I. LA MAISON Z a donné à bail commercial à la XXX un local à usage commercial d’une superficie de 415 m² implantée sur partie de la parcelle C 352 et dans lequel la XXX a aménagé une structure hôtelière de 12 chambres dont l’exploitation a débuté en 2000.

Souhaitant développer et diversifier son activité, la XXX a mis en oeuvre un projet de création d’un camping mention loisirs avec un objectif de mise en place progressive d’habitations légères sur 50 % des emplacements, projet pour lequel un certificat d’urbanisme positif a été délivré le 2 février 2005 par la Commune de X avec la mention 'la parcelle 835 est soumise en partie aux crues exceptionnelles de la Neste'.

Invoquant tant un manquement de la Commune à son obligation de délivrance qu’une réticence dolosive de celle-ci, la S.C.I. LA MAISON Z et la XXX ont, par acte d’huissier de justice du 28 juillet 2005, fait assigner la Commune de X devant le Tribunal de Grande Instance de TARBES pour voir :

— juger que la Commune de X a manqué à ses obligations envers la S.C.I. LA MAISON Z et commis un dol à son encontre,

— prononcer la résolution du bail emphytéotique à ses torts exclusifs,

— condamner la commune de X à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 178.952 € à la S.C.I. LA MAISON Z et la somme de 1.865 591 € à la XXX.

Par jugement du 16 novembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de TARBES a débouté la S.C.I. LA MAISON Z et la XXX de leurs demandes et les a condamnées à payer à la Commune de X la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens, aux motifs principaux :

— s’agissant du prétendu dol, qu’à l’époque de la signature du bail emphytéotique, la S.C.I. connaissait nécessairement les caractéristiques de la parcelle 835 grâce au M. A.R.N.U., document publié, à la disposition de tout intéressé et opposable erga omnes, qu’il n’est pas allégué que la Commune se serait opposée à sa consultation, qu’il n’est pas démontré que l’installation d’un camping soit impossible sur la totalité du fonds loué, que l’expertise réalisée par la Compagnie d’Aménagement des Coteaux de Gascogne pour le compte du Conseil Général des Hautes-Pyrénées a mis en évidence l’incompatibilité de la création d’un camping à proximité d’un hôtel et que le représentant de la S.C.I. s’est rangé à cette opinion pour ne pas nuire à la structure hôtelière ayant fait l’objet d’un premier permis de construire en 1996,

— s’agissant du prétendu manquement à l’obligation de délivrance, que le défaut de délivrance d’un terrain à destination de camping n’est pas démontré et que le serait-il, il ne justifierait pas la résolution de vente, la vocation hôtelière de l’ensemble (qui apparaît comme essentielle dans le projet mis en oeuvre) étant remplie,

— que le XXX ne rapporte la preuve ni d’une faute de la Commune de X ni d’un préjudice puisqu’elle sollicite une expertise pour l’établir ni d’un lien de causalité entre le déficit commercial enregistré par son activité hôtelière et l’impossibilité de créer un camping sur une parcelle voisine de l’établissement.

La XXX et la S.C.I. LA MAISON Z ont interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 20 décembre 2006.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 14 octobre 2008.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 juillet 2008, la XXX et la S.C.I. LA MAISON Z demandent à la Cour, réformant le jugement entrepris :

— à titre principal, de prononcer la nullité du bail emphytéotique sur le fondement des articles 1109 et 1116 du Code Civil,

— subsidiairement, de prononcer la résolution du bail sur le fondement des articles 1719 alinéa 1 et 1184 du Code Civil,

— de condamner la Commune de X à payer à la S.C.I. LA MAISON Z la somme de 178.952 € en réparation de son préjudice, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du Code Civil,

— de condamner la Commune de X, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code Civil, à payer à la XXX la somme de 1.865.591 € à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice financier et économique, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du Code Civil,

— très subsidiairement, d’ordonner une expertise pour chiffrer leur préjudice,

— de condamner la Commune de X à leur payer chacune la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, avec autorisation pour la S.C.P. DE GINESTET-DUALE-LIGNEY, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Les sociétés appelantes soutiennent en substance :

1° – Sur les demandes formées par la S.C.I. LA MAISON Z :

— que la Commune était dûment informée de la nature du projet immobilier des futurs preneurs prévoyant notamment la construction d’une piscine et de divers autres bâtiments (figurant sur un plan de masse du projet annexé à la réponse à l’appel d’offre de la Commune) et de l’importance de la parcelle 835 sur laquelle les futurs preneurs projetaient d’exploiter le camping,

— qu’en ne révélant ni le caractère inondable de la parcelle 835 ni l’existence d’une canalisation souterraine interdisant toute nouvelle construction, la Commune qui ne pouvait ignorer l’existence et le contenu du M. A.R.N.U. établi en 1993 en application de l’article L.111-1-3 ancien du Code de l’Urbanisme a commis une réticence dolosive à l’égard des futurs preneurs,

— que les pièces sur lesquelles les premiers juges ont fondé leur décision de rejet de la demande d’annulation sont postérieures à la date de conclusion du contrat litigieux lequel ne comporte aucune mention relative au caractère inondable de tout ou partie de la parcelle 835 ni de l’existence d’une canalisation souterraine interdisant toute construction sur le terrain dont s’agit,

— que l’expertise de la Compagnie d’Aménagement des Coteaux de Gascogne ne révèle aucune servitude d’urbanisme sur le projet expertisé à l’époque et que la Commune a conservé par devers elle des documents et des informations indispensables à la conclusion du bail,

— qu’en toute hypothèse, la Commune a manqué à son obligation de délivrance en louant aux preneurs la parcelle 835, inexploitable commercialement dans le cadre du projet pourtant présenté par les preneurs à la Commune alors même que la demande de certificat d’urbanisme et le certificat d’urbanisme établissent qu’en 1994 une circulaire ministérielle avait classé cette parcelle en zone inondable inconstructible, outre l’existence d’une canalisation souterraine,

— que la Commune n’a donc pas été à même de remplir son obligation de donner au preneur le bien loué tel que décrit dans le contrat, lequel ne mentionnait aucune servitude de canalisation ni relative au M. A.R.N.U. alors que la Commune connaissait le caractère inondable de la parcelle depuis 1996,

— que le préjudice de la S.C.I. LA MAISON Z est constitué par des investissements non amortis (11.410 €), le remboursement des charges du bail (redevances et taxe foncière pour 57.778 €) et l’indemnité compensatrice (109.764 €),

2° – Sur les demandes formées par la XXX :

— que les fautes commises par la Commune de X dans ses relations avec la S.C.I. LA MAISON Z ayant vicié son consentement relativement au caractère exploitable d’une parcelle sur laquelle devait être créé un camping exploité par la XXX ont causé un préjudice direct à cette dernière,

— que son préjudice est constitué par une perte de la valeur marchande du fonds pouvant être évaluée à 532.016 €, une perte de bénéfice au titre de l’activité hôtelière à concurrence de 290.655 € et une perte de bénéfice au titre de la non réalisation du camping évaluable à la somme de 1.042.920 €, la révélation du caractère inconstructible de la parcelle 835 et de l’impossibilité de développer l’activité d’hébergement ayant notamment conduit à une rupture du contrat passé avec les tour opérateurs, le préjudice pouvant être évalué sur la base des commissions versées par ces derniers.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 mars 2008, la Commune de X conclut à la confirmation du jugement déféré et sollicite la condamnation solidaire des appelantes au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens avec autorisation pour la S.C.P. LONGIN, Avoués à la Cour, de procéder au recouvrement des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient en substance :

— qu’à la date de signature du bail emphytéotique, le seul document administratif applicable était le M. A.R.N.U. qui classait une partie seulement de la parcelle 835 en zone ND, zone de protection pour des problèmes de risque ou de nuisances ou pour des raisons de paysage et de site, sans qu’ait jamais été signalée l’existence d’une servitude au titre des crues exceptionnelles de la Neste,

— que la situation n’a été portée à la connaissance de la Commune qu’en 2005 date à laquelle le Préfet des Hautes-Pyrénées a émis un avis favorable à la demande de certificat d’urbanisme formée par la S.C.I. LA MAISON Z, avis faisant référence à la Cartographie Informative des Zones Inondables précisant que la parcelle litigieuse est soumise en partie aux crues exceptionnelles de la Neste,

— que la XXX n’est pas locataire de la parcelle litigieuse,

— que la S.C.I. LA MAISON Z a été autorisée à édifier sur la parcelle 835 les aménagements qu’elle projetait d’exécuter, sauf à respecter les normes qui lui ont été indiquées,

— que les appelantes ne sauraient lui reprocher de ne pas leur avoir indiqué l’existence d’une canalisation souterraine alors même qu’il est expressément stipulé dans le bail emphytéotique que le locataire bénéficiera des servitudes actives et supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui peuvent grever l’immeuble loué.

MOTIFS

I – Sur la contestation de la validité du bail emphytéotique formée par la S.C.I. LA MAISON Z :

La S.C.I. LA MAISON Z sollicite :

— à titre principal l’annulation du bail emphytéotique du 7 septembre 1996 sur le fondement exclusif de la prétendue réticence dolosive de la Commune de X (sans invoquer l’existence d’une erreur spontanée et non provoquée susceptible d’avoir vicié son consentement ni celle d’une violence morale exercée à son encontre pour la contraindre à contracter),

— subsidiairement, la résolution de la convention pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Sur la demande d’annulation du bail :

Il convient s’agissant du moyen tiré d’un prétendu vice du consentement de rappeler qu’aux termes de l’article 1116 du Code Civil, le dol est une cause de nullité des conventions lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté et que le dol peut résider dans le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’espèce l’acte authentique du 7 septembre 1996 emporte constitution d’un bail à construction sur l’ensemble des parcelles louées, y compris la parcelle XXX, mais ne comporte aucune mention relative à une quelconque restriction, urbanistique ou matérielle, à la constructibilité des parcelles louées, à l’exception d’une clause de non-garantie ainsi rédigée : 'le locataire bénéficiera des servitudes actives et supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui peuvent grever les immeubles loués et profitera en retour de celles actives, s’il en existe, à ses risques et périls et sans recours contre le bailleur ; à ce sujet, le bailleur déclare que l’immeuble loué n’est grevé d’aucune servitude autre que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux ou administratives, sauf à lui s’en défendre et à profiter en retour de celles actives, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le bailleur'.

Or, selon le plan des Modalités d’Application du Règlement National d’Urbanisme annexé à la délibération du Conseil Municipal de X du 19 février 1993 et reçu en Sous-Préfecture de BAGNERES DE BIGORRE le 29 juin 1993, document en vigueur à la date de signature du bail litigieux, il apparaît que partie de la parcelle 835 (soit environ un tiers) était classée en zone N.D. définie comme une zone de protection soit pour des problèmes de risques ou de nuisances soit pour des raisons de paysage et de sites.

L’absence de toute référence à ce document administratif dans l’acte de bail ne saurait cependant caractériser, de la part de la Commune de X, une réticence dolosive dont les éléments constitutifs doivent s’apprécier à la date de signature de l’acte.

En effet, s’il est constant que la commune de X n’a pas porté à la connaissance de la S.C.I. LA MAISON Z l’existence du plan M. A.R.N.U. communal et ses incidences urbanistiques sur les parcelles objets du bail, le caractère intentionnel de ce défaut d’information (nécessaire pour établir l’intention de tromper, élément constitutif de la réticence dolosive), n’est pas établi, alors même que la commune n’était pas seule détentrice de cette information, accessible à tous, et que l’intimée était en mesure de se convaincre seule de l’existence et de la portée de ces restrictions.

Il convient en effet de considérer que le plan communal établi au titre des Modalités d’Aménagement du Règlement National d’Urbanisme constituait à la date de signature du bail litigieux et en application de l’article L. 111-1-3 ancien du Code de l’Urbanisme alors applicable, un acte administratif que sa publication régulière (réalisée comme en l’espèce par dépôt en préfecture) rendait opposable erga omnes et dont il était loisible à tout futur preneur à bail emphytéotique normalement diligent de vérifier et s’assurer de l’existence et du contenu.

Il convient par ailleurs s’agissant de l’existence d’une canalisation d’eau publique traversant la parcelle 835, de considérer que la non-indication de cette canalisation dans l’acte de bail ne saurait justifier la mise en oeuvre des sanctions prévues par l’article 1116 du Code Civil dès lors qu’il n’est nullement établi, compte-tenu de la situation de la canalisation litigieuse, implantée en bordure de la parcelle 835 et des possibilités de modification de son implantation, que la S.C.I. LA MAISON Z n’aurait pas contracté si l’existence de cette canalisation lui avait été révélée avant la signature du bail.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à annulation du bail emphytéotique sur le fondement de l’article 1116 du Code Civil.

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il convient en l’espèce de considérer qu’à défaut de stipulation particulière de ce chef dans l’acte de bail emphytéotique qui ne comporte aucune mention relative à une quelconque restriction du droit de construire sur les parcelles louées, le bailleur s’engageait à mettre à la disposition du preneur des parcelles constructibles sur toute leur superficie.

Or il résulte du plan M. A.R.N.U. applicable à la date de signature de l’acte (confirmé par les documents urbanistiques postérieurs versés aux débats) que partie de la parcelle 835 (représentant environ un tiers de la superficie de cette parcelle d’une contenance de 1 hA 47 a et 30 ca) n’est pas constructible en raison de son caractère potentiellement inondable lors de crues exceptionnelles de la rivière Neste.

Le manquement de la Commune de X à son obligation de délivrance est ainsi caractérisé dès lors que la constructibilité du bien loué est de l’essence même du bail emphytéotique.

Cette inexécution -partielle- de l’obligation de délivrance ne saurait cependant en l’espèce justifier la résolution du bail emphytéotique dans la mesure où, compte-tenu de sa surface et de sa configuration, la parcelle 835 conserve une potentialité constructible résiduelle certaine sur les deux-tiers de sa superficie, permettant la mise en oeuvre de projets d’extension immobilière.

L’inexécution partielle par la bailleresse de son obligation de délivrance -qui ne justifie pas en l’espèce le prononcé de la résolution du bail- ne saurait dès lors être sanctionnée que par l’octroi de simples dommages-intérêts.

Il convient donc, réformant le jugement entrepris de ce chef :

— de dire que la Commune de X n’a que partiellement exécuté son obligation de délivrance à l’égard de la S.C.I. LA MAISON Z,

— de débouter la S.C.I. LA MAISON Z de sa demande de résolution du bail emphytéotique,

— de dire que l’inexécution partielle par la Commune de X de son obligation de délivrance ne peut être sanctionnée que par l’octroi de dommages-intérêts.

En application de l’article 16 du Code de Procédure Civile, la Cour ordonnera la réouverture des débats et invitera les parties à conclure contradictoirement de ce chef, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

II – Sur les demandes de la XXX :

A défaut de tout lien contractuel entre la Commune de X et la XXX, exploitant dans les lieux un fonds de commerce d’hôtel-restaurant en vertu d’un contrat de bail commercial conclu avec la S.C.I. LA MAISON Z, la responsabilité de la commune ne peut être recherchée et engagée, à l’égard de la XXX que sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code Civil.

En l’espèce, le jugement déféré doit être réformé en ce qu’il a débouté la XXX de sa demande en dommages-intérêts dès lors que l’inexécution partielle par la Commune de son obligation de délivrance, constitutive d’une faute contractuelle au préjudice de la S.C.I. Y Z, constitue, à l’égard de la XXX, une faute quasi-délictuelle, ayant causé un préjudice certain à cette dernière, compte-tenu de la limitation des possibilités d’extension de son activité commerciale en résultant.

Ce préjudice ne saurait cependant être évalué sur les bases comptables proposées par la XXX dès lors :

— que la finalisation du projet d’extension objet de la demande de certificat d’urbanisme déposée le 10 mai 2004 par la S.C.I. LA MAISON Z demeurait en toute hypothèse aléatoire,

— que l’existence d’un lien de causalité entre la perte de chiffre d’affaires invoquée par la XXX et l’inconstructibilité partielle de la parcelle 835 n’est pas démontrée,

— qu’aucun élément du dossier n’établit l’impossibilité de toute extension de l’activité commerciale de la XXX sur la parcelle litigieuse, dans le cadre de projets alternatifs tenant compte de sa constructibilité résiduelle.

Le préjudice résultant pour la XXX de l’inexécution partielle par la Commune de X de son obligation de délivrance paraît, dans ces conditions, s’analyser en une perte de chance d’étendre et exploiter son activité sur la totalité des parcelles objets du bail et il convient également, dans le respect du principe de la contradiction, d’inviter les parties à conclure de ce chef, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif du présent arrêt.

Il sera également sursis sur les demandes en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sur le sort des dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES en date du 16 novembre 2006,

En la forme, déclare l’appel de la S.C.I. LA MAISON Z et de la XXX recevable ;

Au fond :

1° – Sur les demandes formées par la S.C.I. LA MAISON Z :

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la S.C.I. LA MAISON Z de sa demande d’annulation du bail emphytéotique du 7 septembre 1996,

Réformant le jugement entrepris pour le surplus,

Dit que la Commune de X n’a que partiellement exécuté l’obligation de délivrance pesant sur elle en application de l’article 1719 du Code Civil, au titre du bail emphytéotique précité,

Dit que cette inexécution partielle n’est pas de nature à justifier la résolution du bail sollicitée subsidiairement par la S.C.I. DOMAINE DU BAYLE et que ce manquement contractuel ne peut être sanctionné que par l’octroi de dommages-intérêts,

Avant dire droit, ordonne la réouverture des débats et invite les parties à conclure sur l’indemnisation du préjudice (réparation intégrale ou perte de chance, étendue du préjudice) résultant pour la S.C.I. LA MAISON Z de l’inexécution partielle par la Commune de X de son obligation de délivrance :

> avant le 12 mai 2009 pour la S.C.I. LA MAISON Z, sous peine de clôture partielle contre elle,

> avant le 30 juin 2009 pour la Commune de X, en réplique, sous peine de clôture partielle contre elle.

2° – Sur les demandes formées par la XXX :

Réformant le jugement entrepris, dit que l’inexécution partielle par la Commune de X de son obligation de délivrance est également constitutive, à l’égard de la XXX, d’une faute engageant sa responsabilité envers cette dernière sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil ;

Avant-dire-droit, ordonne la réouverture des débats et invite les parties à conclure sur l’indemnisation du préjudice de la XXX (réparation intégrale ou simple perte de chance, étendue du préjudice) :

> avant le 12 mai 2009 pour la XXX, sous peine de clôture partielle contre elle,

> avant le 30 juin 2009 pour la Commune de X, en réplique, sous peine de clôture partielle contre elle.

Dit que l’affaire sera rappelée à la conférence de mise en état du 30 juin 2009 à 9 heures ;

Sursoit à statuer sur les demandes en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Réserve les dépens en fin de cause.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Roger NEGRE