ARRET N°

R.G : 09/02272

X

G

C/

B

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 06 MAI 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/02272

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 03 juin 2009 rendu par le Tribunal de Grande Instance de ROCHEFORT SUR MER.

APPELANTS :

Monsieur H X

Madame F G épouse X

XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP GALLET-ALLERIT, avoués à la Cour

INTIMES :

Monsieur J-K B

Madame D Y épouse B

XXX

XXX

représentés par la SCP MUSEREAU François MAZAUDON Bruno PROVOST-CUIF Stéphanie AVOUES ASSOCIES, avoués à la Cour

assistée de M^e Robert CHALVET, avocat au barreau de LA ROCHELLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2011, en audience publique, devant

Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président

Monsieur André CHAPELLE, Conseiller

Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Sandra VIDAL,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président, et par M^me Astrid CATRY-NDIAYE, Adjoint faisant fonction de Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 1^er Août 2007, M.et M^me B, vendeurs, et M.et MME X, acquéreurs, ont signé un compromis de vente concernant une maison d’habitation située à MARENNES, 17, moyennant le prix de 260 000 euros net vendeur.

L’acte, rédigé par M^e A, notaire à MARENNES, a prévu plusieurs conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un prêt, celle ci devant être réalisée au plus tard le 15 Octobre 2007.

La signature de l’acte authentique a été fixée au plus tard au 31 Octobre 2007, en l’étude de M^e A, auquel les fonds correspondant au prix de vente devaient avoir été préalablement versés. Il a été convenu qu’à défaut de réalisation de l’acte authentique à cette date, le compromis serait considéré comme nul et non avenu, les vendeurs retrouvant alors toute liberté .

Les acquéreurs ont remis une somme de 2 600 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Une clause pénale de 10% du prix de vente a été définie, pour le cas où l’une quelconque des parties, après mise en demeure de l’autre, ne satisferait pas à ses obligations et refuserait de régulariser l’acte authentique.

M.et M^me B ont accepté de décaler la réitération de la vente au 6 Novembre 2007 pour tenir compte des dates de vacances scolaires de M^me X.

Les acquéreurs ont sollicité un nouveau report de cette date compte tenu de leurs difficultés à obtenir une assurance pour leur emprunt.

Le 29 Novembre 2007, M.et M^me X ne se sont pas présentés à une première convocation du notaire. Le 11 Décembre 2007 ils l’ont informé qu’ils considéraient le compromis caduc.

M^e A a établi un Procès Verbal de carence le 20 Décembre 2007.

Par jugement du 3 Juin 2009, sur assignation de M.et M^me B délivrée le 6 Février 2008, le Tribunal de Grande Instance de ROCHEFORT a notamment :

— dit que la condition suspensive du compromis de vente était réputée accomplie, les époux X en ayant empêché l’accomplissement,

— condamné en application de la clause pénale les époux X à payer aux époux B la somme de 26 000 euros,

— autorisé M^e A à déconsigner la somme de 2 600 euros séquestrée entre ses mains au profit des époux B à valoir sur le montant de ces dommages intérêts,

— condamné les époux X à payer aux époux B une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LA COUR

Vu l’appel interjeté par M. et M^me X ;

Vu l’arrêt avant dire droit de la Cour d’ Appel de POITIERS en date du 17 Décembre 2010 ;

Vu les conclusions du 2 Février 2011 par lesquelles les appelants demandent notamment à la Cour :

— d’infirmer la décision déférée,

— à titre principal de dire et juger que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne leur est pas imputable, que faute de réalisation de la condition suspensive le compromis est devenu caduc, en tant que de besoin de dire et juger que la nullité du compromis ne relève pas d’un comportement fautif de leur part, et de dire et juger qu’ils sont fondés à solliciter l’allocation à leur profit du montant de l’indemnité d’immobilisation versée, soit la somme de 2 600 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 Janvier 2007, la libération de la somme de 2 600 euros par M^e A devant être ordonnée, et les époux B devant être condamnés au paiement des dits intérêts,

— à titre subsidiaire, de réviser à de plus justes proportions le montant des dommages intérêts sollicités par les époux B,

— à titre infiniment subsidiaire de débouter les époux B de leurs demandes de majoration d’intérêt, d’anatocisme et de dommages intérêts pour procédure abusive, de constater l’existence d’une erreur matérielle dans le corps du dispositif du jugement et de dire que le montant de la condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile doit être limité à 2 500 euros ainsi qu’indiqué dans la motivation du Tribunal ;

Vu les conclusions du 8 Mars 2011 par lesquelles M. et M^me B sollicitent notamment :

— à titre principal, de considérer que les parties sont convenues de proroger la date de signature de l’acte authentique et de dire que le compromis n’est pas devenu caduc, ce qui rend bien fondée leur demande d’application de la clause pénale, de confirmer la décision déférée, sauf à y ajouter que la somme de 26 000 euros portera intérêt à compter de la date de l’assignation, soit le 6 Février 2008,

— à titre subsidiaire, si la Cour déclarait le compromis nul et non avenu pour ne pas avoir été régularisé le 31 Octobre 2007, de dire et juger que M.et M^me X ont eu un comportement fautif ayant empêché la réitération du compromis et les condamner à payer une somme de 26 000 euros en indemnisation du préjudice ainsi subi, avec intérêts à compter de l’assignation,

— de condamner M.et M^me X à leur payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

SUR CE

Par arrêt avant dire droit en date du 17 Décembre 2010 la Cour d’Appel de POITIERS a ordonné la réouverture des débats, renvoyé l’affaire à l’audience du Mardi 8 Mars 2011 et enjoint aux parties de conclure avant le 3 Février 2011 sur la caducité du compromis et le fondement juridique des prétentions d’indemnisation de M.et M^me B.

La date du 3 Février 2011 n’a pas été énoncée à peine d’irrecevabilité des conclusions signifiées postérieurement.

Alors que M.et M^me X ont conclu le 2 Février 2011, M.et M^me B ont signifié leurs conclusions le 8 Mars 2011, soit le jour de l’audience, ce qui a provoqué de la part des appelants, des écritures en date du même jour aux fins de rejet des débats de leurs conclusions pour manquement au principe du contradictoire défini par les articles 15 et 16 du Code de Procédure Civile.

Toutefois, l’argumentation développée par les époux B dans les conclusions signifiées le 8 Mars 2011 n’appellent pas d’autre réponse des époux X, qui ont, par conclusions du 2 Février 2011 déjà discuté de l’éventuelle caducité du compromis et ont demandé à la Cour d’écarter tout nouveau fondement juridique de la demande indemnitaire des époux B.

En conséquence il ne sera pas fait droit à la demande de rejet des débats des dernières conclusions déposées par les époux B.

Le compromis signé le 1^er Août 2007 a énoncé qu’à défaut de réalisation authentique dans le délai convenu, soit en l’espèce le 31 Octobre 2007, il serait considéré comme nul et non avenu.

Avant toute interprétation, par son arrêt avant dire droit, la Cour a demandé aux parties de s’expliquer sur la contradiction entre la rédaction de cette clause et les argumentations développées dans leurs écritures puisqu’elles n’en tenaient pas compte en discutant de l’application de la clause pénale.

Les parties rappellent de manière concordante qu’elle sont convenues de reporter la date de signature de l’acte authentique, dans l’intérêt des acquéreurs.

M. et M^me B considèrent à titre principal que les parties ont ainsi poursuivi leurs relations contractuelles, jusqu’au procès verbal de carence sans considérer que le compromis était devenu caduc et de nul effet, par le seul dépassement de la date du 31 Octobre 2007.

A titre principal M.et M^me X soutiennent que le compromis est caduc en raison de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt et non par dépassement de la date du 31 Octobre 2007.

Il s’en déduit que la volonté contractuelle était de fixer à titre indicatif seulement la date du 31 Octobre 2007 pour la signature de l’acte authentique, sans que son dépassement emporte caducité du compromis, celui ci ayant ainsi poursuivi son plein effet.

En conséquence M.et M^me B sont fondés à solliciter l’application de la clause pénale prévue dans le compromis si les conditions énoncées en ce sens sont réunies.

Le compromis de vente a prévu que si l’une des parties ne satisfaisait pas à ses obligations et refusait, après mise en demeure, de signer l’acte authentique, elle devrait alors verser à l’autre une somme représentant 10% du prix de vente à titre de clause pénale, l’indemnité d’immobilisation de 2 600 euros versée s’imputant dans cette hypothèse sur le montant de ladite clause pénale.

Le compromis de vente signé le 1^er Août 2007 a prévu plus particulièrement une condition suspensive concernant l’obtention d’un ou plusieurs prêts par les acquéreurs. La définition de ces emprunts a énoncé un montant minimal de 260 000 euros, un montant maximal de 280 000 euros, une durée de remboursement de 2 ans, avec un taux d’intérêts annuel maximum de 4,50% et il a été expressément indiqué qu’il s’agissait de 'prêt relais'.

Les acquéreurs se sont engagés, dans la même clause, à justifier dans les meilleurs délais, et au plus tard dans les quinze jours, de toutes les démarches nécessaires à l’obtention de ces prêts.

Ils ont également déclaré qu’ils s’étaient déjà renseignés verbalement auprès d’un ou plusieurs établissements de crédit, et qu’à leur connaissance il n’existait pas d’empêchement à l’octroi de ce crédit ni à la mise en place de l’assurance décès-invalidité sur leurs têtes, et que les garanties demandées par le ou les établissements prêteurs pourraient, sauf imprévu, être mises en place.

Les parties sont convenues que si cette condition suspensive n’était pas réalisée au 31 Octobre 2007, le compromis de vente serait caduc, sans autre formalité et sans indemnité de part et d’autre.

M. et M^me X ont reçu du Crédit Agricole, dès le 2 Octobre l’acceptation de leur plan de financement et une offre de prêt. Ils en ont adressé la copie le 4 Octobre à M^e A. Ils soulignent de manière constante dans leurs écritures qu’il s’agissait 'd’une approbation sans réserve des emprunts sollicités'.

Par lettre du 23 Octobre 2007 M.et M^me X ont avisé M^e A, notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, qu’ils avaient signé et réexpédié l’offre de prêt le 15 Octobre, l’accusé réception étant en date du 17 Octobre. Ils ont en revanche indiqué que la gestion par le Crédit Agricole de leur dossier de prêt était retardée en raison d’un refus de couverture par la CNP, assureur de leur banquier. Ils ont ajouté se rapprocher d’autres compagnies d’assurances.

Convoqués chez le notaire aux fins de signature de l’acte authentique le 29 Novembre 2007, M. et M^me X ne se sont pas présentés sans justifier de leur absence.

Dès le 30 Novembre 2007 M. et M^me B les ont informés, par lettre recommandée avec accusé réception, que la condition suspensive concernant l’obtention d’un prêt était réalisée, et qu’ils devaient signer l’acte authentique dès réception, faute de quoi l’application de la clause pénale leur serait réclamée.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 11 Décembre 2007, M.et M^me X ont informé M^e A qu’ils n’avaient pas réussi à obtenir une couverture en assurance de prêt et qu’il était donc 'illusoire d’espérer un déblocage des fonds'. Ils ont affirmé qu’ils ne présenteraient pas le 20 Décembre 2007 à son étude, la signature de l’acte authentique étant 'désormais rendue impossible’et le compromis de vente caduc.

M. et M^me X ont ainsi analysé le refus de décaissement du prêt comme un refus de prêt qui caractérisait la non réalisation de la condition suspensive.

Devant la Cour d’Appel, tant les vendeurs que les acquéreurs considèrent d’ailleurs que la condition suspensive n’a pas été réalisée, dans la mesure où les fonds ne pouvaient être délivrés, mais s’opposent sur l’application de l’article 1178 du Code Civil puisque M.et M^me X soutiennent que l’échec de l’obtention des prêts ne leur est pas imputable.

Les appelants ne contestent pas que l’emprunt qu’ils ont sollicité sont, d’une part un prêt relais habitat d’un montant de 336 000 euros, remboursable en 12 mois, et d’autre part, un prêt habitat, d’un montant de 66 451 euros, remboursable en 120 mois. Le montant cumulé s’élève à la somme de 402 451 euros ayant fait l’objet d’une seule offre de prêt immobilier, qui dépasse largement le montant maximal prévu dans la condition suspensive.

Les époux X expliquent cette modification par un montage financier destiné à permettre tout à la fois le paiement de l’achat de la maison de MARENNES (277 600 euros) et le solde du prêt immobilier restant du sur leur résidence principale de ISSY LES MOULINEAUX (124 500 euros).

Ils soutiennent avec exactitude que cette demande de prêts a été favorablement et irrévocablement accueillie par le Crédit Agricole, et qu’ils ont justifié auprès de M^e A de l’acception de l’offre de prêt le 15 Octobre 2007, la banque en ayant accusé réception le 17 Octobre.

Il s’en déduit que l’obtention du prêt était effective, à la date convenue entre les parties, en dépit d’un montant excédant celui arrêté dans le compromis de vente, et de conditions de remboursement différentes. Au surplus, ces deux circonstances ne concernaient que les intérêts des acquéreurs sans défavoriser les vendeurs puisque le prêt accordé permettait le paiement du prix de vente, et donc l’exécution de l’obligation des acquéreurs à l’égard des vendeurs, ainsi que recherché par l’octroi de la condition suspensive.

M. et M^me X expliquent que l’établissement bancaire a ensuite, c’est à dire postérieurement au 15 Octobre 2007, refusé de débloquer les fonds, puisqu’ils ne pouvaient justifier d’une assurance décès invalidité, et qu’une clause résolutoire avait été insérée sur ce point dans le contrat de prêt.

La Cour relève que l’emprunt sollicité ne prévoyait pas de condition suspensive liée à l’obtention d’une assurance décès invalidité, et que d’ailleurs les appelants ne se prévalent pas de l’existence d’une telle clause.

L’examen de l’offre de prêt révèle une clause résolutoire prévoyant seulement, 'en cas de refus de l’emprunteur par l’assureur au titre du contrat groupe Assurance Décès Invalidité proposé par le prêteur (en l’espèce la CNP)', une résolution de plein droit soit sur simple demande de l’emprunteur, présentée dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus d’acception, soit à l’initiative du prêteur par lettre recommandée avec accusé réception adressée à l’emprunteur.

Il est admis que M^me X a obtenu la garantie d’un assureur sans difficulté.

Le Crédit Agricole a notifié à M. X seulement, et non à M.et M^me X, par lettres recommandées en date des 2 et 18 Octobre 2007 le refus d’assurance de la CNP en attirant son attention sur le fait que, en l’absence de garantie décès invalidité, il n’était pas assuré pour le financement envisagé. Pour autant l’organisme bancaire n’a pas remis en question dans ce courrier la validité du contrat ou le versement des fonds.

Par lettre en date du 7 Mars 2008 le Crédit Agricole a informé M.et M^me X qu’en raison du refus de sa Compagnie d’assurance d’admettre l’adhésion de M. X au titre de l’assurance décès-invalidité, refus confirmé par les autres compagnies d’assurance, tant au 2^e qu’au 3^e niveau, il n’était pas en mesure de procéder au 'décaissement’ du crédit.

Cette lettre, dont il n’est pas démontré qu’elle ait fait l’objet d’un envoi en recommandé avec accusé réception, ne vise pas la clause résolutoire du prêt, et est de trois mois postérieure au Procès Verbal de carence établi par M^e A.

Toutefois les parties s’accordent pour considérer qu’elle démontre la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt faute de libération des fonds. .

La condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été réalisée, alors que les époux X ont, de manière unilatérale, sollicité un emprunt ne correspondant pas aux caractéristiques convenues dans le compromis signé le 1^er Août 2007. Il leur appartient donc de démontrer que cette modification n’a eu aucune incidence sur l’échec de la condition suspensive et que leur demande aurait de toute manière été vouée à l’échec, même s’ils avaient sollicité un prêt conforme à celui prévu par le compromis.

.

Il s’évince des pièces produites aux débats et des écritures des appelants que M. X était sous dialyse depuis 2003, qu’il avait été atteint d’un cancer, et qu’il était, au moment de la vente, dans l’attente d’une greffe de rein, annoncée peut être pour 2008 ou 2009, ce qui caractérise un état de santé altéré par une maladie grave. Il est également établi, et d’ailleurs non contesté par les appelants, que c’est uniquement l’état de santé de M. X qui a motivé le refus de garantie des 3 ou 4 assureurs contactés, M^me X ayant obtenu la couverture des assureurs.

Alors que cette situation, parfaitement connue de M. et M^me X, compromettait l’accord d’une compagnie d’assurance garantissant en décès et invalidité le prêt envisagé, c’est donc à tort qu’ils ont déclaré, lors de la signature du compromis qu’il n’existait aucun obstacle à la mise en place d’une telle assurance

M. et M^me X soutiennent qu’ils pouvaient légitiment penser que la Convention AERAS entrée en vigueur depuis le 1^er Janvier 2007, et dont ils avaient largement entendu parler dans les médias, devait faciliter l’accès au crédit et à l’assurance des personnes présentant un risque aggravé de santé. Or, alors qu’il se déduit encore plus de ce raisonnement qu’ils avaient pleinement conscience des difficultés à obtenir une garantie d’assurance décès-invalidité, il leur appartenait de se renseigner préalablement à la signature du comrpmis de vente complètement sur l’étendue de la Convention AERAS, afin de fournir une déclaration exacte de leur situation lors de la signature de ce compromis et d’apprécier l’étendue des emprunts pouvant être sollicités. Ils ne peuvent donc se prévaloir de leur propre carence pour s’exonérer de leurs manquements.

M.et M^me X justifient de quatre refus de garantie décès invalidité, émanant de la CNP ASSURANCE le 2 puis le 18 Octobre 2007, de SWISS LIFE le 29 Octobre 2007, du GROUPE GENERALI le 28 Novembre puis le 11 Décembre 2007 et enfin de AGF le 10 Janvier 2008.

Tous s’appuient sur l’état de santé de M. X, né le XXX et, il s’en évince que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’examen du dossier de M. X relevait du '3^e niveau’ d’assurance.

La convention AERAS exclut cependant dans ce cas la garantie des dossiers de prêt d’un montant supérieur à 300 000 euros et pour lesquels l’assuré aurait atteint 70 ans avant le terme du remboursement ce qui a provoqué le dernier refus notifié par la Compagnie AGF. qui a visé un examen défavorable au 3^e niveau.

Alors que l’emprunt demandé ne correspondait pas aux caractéristiques de celui défini dans la condition suspensive prévue au compromis et qu’il dépassait ainsi les conditions de garantie de la Convention AERAS, M. et M^me X ne démontrent pas que le refus de garantie leur aurait également été opposé pour un prêt relais de 260 000 à 280 000 euros remboursable sur 2 ans ainsi qu’envisagé par les parties le 1^er Août 2007.

Il s’en déduit que les acquéreurs ont empêché par leur choix de montage financier la réalisation de la condition suspensive au sens de l’article 1178 du Code Civil. En conséquence il sera fait droit à la demande d’application de la clause pénale.

Les motifs déjà développés sur le comportement de M. et M^me X traduisent une mauvaise foi caractérisée, d’autant plus que les acquéreurs étaient parfaitement informés que le prêt relais accordé à M.et M^me B devenait exigible le 5 Décembre 2007, sans possibilité de prorogation (situation rappelée dans le courrier précité du 30 Novembre 2007).

M.et M^me B justifient en outre des difficultés bancaires consécutives au refus de M.et M^me X de signer l’acte authentique, et de la perte financière subie jusqu’à la vente de la maison le 12 Septembre 2008, conclue pour un prix moindre de 251 000 euros. L’attitude de M.et M^me X et les conséquences en résultant pour M.et M^me B ne rendent donc pas excessif le montant de la clause pénale, arrêté à la somme de 26 000 euros.

Les intérêts au taux légal ne seront dus qu’à compter de la décision déférée en application de l’article 1153-1 du Code Civil.

M.et M^me B ne sollicitent pas l’application de l’article 1154 ce qui rend sans objet la discussion développée sur ce point par les appelants.

L’articulation du litige ne suffit pas à considérer comme téméraire la voie de recours exercée par M.et M^me X d’autant plus que M.et M^me B ne justifient pas d’un préjudice distinct des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué.

En conséquence ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive.

Nonobstant la discordance entre la somme de 2 500 euros mentionnée dans les motifs et celle de 3 000 euros figurant dans le dispositif de la décision déférée, au titre des frais irrépétibles, les appelants ne caractérisent pas l’existence d’une erreur matérielle affectant le dispositif de la décision déférée, et non ses motifs et leur demande de rectification sera en conséquence rejetée.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions sauf à y ajouter sur les frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

ECARTE la demande de rejet des débats des conclusions signifiées le 8 Mars 2011

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions

Y AJOUTANT

DEBOUTE M. et M^me B de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive

CONDAMNE in solidum M. et M^me X à payer à M.et M^me B une somme complémentaire de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel

CONDAMNE in solidum M. et M^me X aux dépens et autorise l’application de l’article 699 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,