ARRET N° 46

R.G : 10/00620

11/03617

JONCTIONS

XXX

COPROPRIETE DE LA RESIDENCE ENSOLEILLEE DE LA TOUR A L’OISEAU

Y

C/

Y

SAS AGENCE CENTRALE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 30 JANVIER 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/00620

Décision déférée à la Cour : Deux jugements au fond du 14 décembre 2009 et le 14 juin 2011 rendus par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANTE :

COPROPRIETE DE LA RESIDENCE ENSOLEILLEE DE LA TOUR A L’OISEAU

dont le siège social est XXX

XXX

XXX

représentée par son syndic la SAS AGENCE CENTRALE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant, la SCP GALLET – ALLERIT, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant M^e Charlotte JOLLY, Collaboratrice de la SCP ARTEMIS-VEYRIER, avocats au barreau de POITIERS

INTIMEES :

1°) Madame A Y

née le XXX à LUSSAC-LES-CHATEAUX (86)

XXX

XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant de la SCP MUSEREAU François-MAZAUDON Bruno PROVOST-CUIF Stéphanie, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant M^e Lidwine REIGNE, Collaboratrice de la SCP BROTTIER-ZORO, avocats au barreau de POITIERS

2°) SAS AGENCE CENTRALE es qualité de syndic de la copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX et en son nom personnel dont le siège social est XXX

XXX

XXX

prise en la personne de Monsieur X de la FOUCHARDIERE et tous autres représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SCP GALLET – ALLERIT, avocats au barreau de POITIERS,

et ayant pour avocat plaidant M^e Charlotte JOLY, Collaboratrice de la SCP ARTEMIS-VEYRIER, avocats au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2012, en audience publique, devant

Monsieur Frédéric CHARLON, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Madame Catherine JEANPIERRE-CLEVA, Conseiller

Monsieur Frédéric CHARLON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

********************

Vu le jugement en date du 14 décembre 2009 par lequel le tribunal de grande instance de Poitiers a :

— annulé les résolutions n°10 et 12 adoptées le 2 avril 2008 par l’assemblée générale des copropriétaires de syndicat de copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX,

— condamné la SA Agence Centrale, ès qualités de syndic de la copropriété à servir à A Y une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société Agence Centrale, ès qualités, au paiement de la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

Vu l’appel interjeté contre cette décision par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Ensoleillée de la XXX le 9 février 2010 ;

Vu l’arrêt rendu le 23 mai 2012 par lequel la cour a :

— déclaré recevable l’appel interjeté par la société Agence Centrale, ès qualités de syndic de la copropriété Résidence Ensoleillée de la XXX, contre le jugement rendu le 14 décembre 2008 par le tribunal de grande instance de Poitiers,

— ordonné la réouverture des débats avant dire droit sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Ensoleillée de la XXX aux fins de voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété figurant chapitre 4 paragraphes 4 et 6, articles 11 et 7 et paragraphes 2 contraires aux dispositions des articles 6 à 37 et notamment 26 de la loi de 1965, et invite les parties à s’expliquer sur l’application au litige du § f) de l’alinéa 1^er de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— sursis à statuer sur les autres demandes des parties,

— réservé les dépens ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 25 septembre 2012 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX demande :

— de déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété figurant chapitre 4 paragraphes 4 et 6, articles 11 et 7 et paragraphes 2 contraires aux dispositions des articles 6 à 37 et notamment 26 de la loi de 1965, sur les majorités applicables,

— de débouter A Y de toutes ses demandes,

— de la condamner aux dépens et au paiement de la somme de 4.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 22 novembre 2012 par lesquelles A Y demande :

— de déclarer irrecevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX,

— à défaut, de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision judiciaire définitive sur la validité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 26 mars 2010 ayant mandaté le syndic pour suivre au nom de la copropriété l’appel qu’il avait antérieurement engagé sans pouvoir,

— subsidiairement, de déclare l’appel et les demandes irrecevables et en tout cas mal fondées,

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— d’annuler en outre la résolution n°9 prise par l’assemblée générale du 14 février 2009 et portant sur la réfection de la conciergerie,

— de condamner le syndic de copropriété aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

XXX

Vu le jugement en date du 14 juin 2011 par lequel le tribunal de grande instance de Poitiers a :

— rejeté la demande en révocation de l’ordonnance de clôture,

— dit que doivent être écartées des débats les conclusions déposées par A Y le 24 février 2011,

— débouté A Y de l’ensemble de ses demandes et la société Agence Centrale ès qualités de syndic de copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX, de sa demande indemnitaire,

— condamné A Y aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel interjeté contre cette décision par A Y le 26 juillet 2011 ;

Vu l’arrêt du 23 mai 2012 par lequel la cour a :

— Ordonné la réouverture des débats avant dire droit et invite les parties à s’expliquer sur la régularité de la résolution n°1 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Ensoleillée de la XXX du 26 mars 2010 votée avant la désignation, par cette même assemblée générale, de son président en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967,

— dit que la société Agence Centrale et le syndicat de copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX devront conclure avant le 1^er septembre 2012 et que A Y devra conclure avant le 1^er novembre 2012,

Sursis à statuer sur les autres demandes des parties,

— réservé les dépens ;

Vu les conclusions en date du 19 novembre 2012 par lesquelles A Y demande :

— de débouter le syndicat de copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX ainsi que la société Agence Centrale de toutes leurs demandes,

— d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle la déboute de ses demandes, la condamne aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’enjoindre la copropriété et le syndic à produire l’ensemble des convocations de l’assemblée générale du 26 mars 2010,

— de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 26 mai 2010 et celle des procès-verbaux et en toute hypothèse des résolution 1, 8 et 9,

— de voir désigner un administrateur judiciaire aux lieu et place du syndic,

— de condamner le syndic à titre personnel au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner solidairement la société Agence Centrale et le syndicat de copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 31 août 2012 par lesquelles la société Agence Centrale et le syndicat de copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX demandent :

— de confirmer le jugement du 14 juin 2011 sauf en ce qu’il rejette la demande en dommages et intérêts formée par la société Agence Centrale,

— de réformer le jugement en ce qu’il rejette la demande de dommages et intérêts de la société Agence Centrale,

— de condamner A Y à payer à la société Agence Centrale la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner A Y aux dépens et au paiement de la somme de 7.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des instances pendantes devant la cour

A Y est propriétaire de lots dans la copropriété Résidence Ensoleillée de la XXX à Poitiers (Vienne), dont la SAS Agence Centrale est le syndic.

Le règlement de copropriété prévoit page 106 que 'les services communs de l’ensemble immobilier seront assurés par un ou une concierge ou par un ménage qui sera choisi par le syndic et qui sera engagé et payé selon les règles d’usage’ et 'logé gratuitement dans les locaux affectés à cet effet. (…) Son service consistera notamment à :

— Veiller à ce que le règlement de l’ensemble immobilier soit respecté.

— Entretenir en état constant de propreté toutes les parties communes de l’ensemble immobilier.

— Assurer l’éclairage des escaliers et des parties communes suivants les besoins saisonniers.

— Veiller au bon usage des ascenseurs.

— Répartir le courrier dans les boîtes à lettres des immeubles.

— Surveiller les allées et venues des personnes étrangères aux immeubles.

— Effectuer les services des boîtes à ordures et de vide-ordure.

— conserver les clés des locaux renfermant les divers appareils de l’usage de l’ensemble immobilier ou des parties de cet ensemble.

— Fermer les colonnes montantes quand besoin sera.

— S’opposer à tout emménagement ou déménagement non autorisé par le syndic.

— Prévenir les occupants, chaque fois qu’il y aura lieu de passer chez eux pour un motif quelconque afférents aux besoins de l’immeuble et en cas de l’interruption de l’eau, du gaz et de l’électricité.

— Diffuser aux occupants les avis du syndic, de l’autorité administrative et des divers services publics.

D’une façon générale, le service du concierge comportera tout ce qui est d’usage dans les maisons bien tenues.

Le règlement prévoit d’autre part que le logement du concierge relève des parties communes de la copropriété et que 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois/quarts des voix les décisions concernant : (b) – la modification (…) du règlement de copropriété dans la mesure il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes'.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 2 avril 2008 ont été adoptées à la majorité des deux tiers des copropriétaires une résolution n°10 décidant de la modification de l’article du règlement de copropriété qui prévoyait d’avoir un concierge logé et une résolution n°12 autorisant la réfection du logement du concierge en vue de sa mise en location.

Saisi par A Y, le tribunal de grande instance de Poitiers a annulé ces deux résolutions le 14 juin 2009, au motif principal que celles-ci n’avaient pas été votées à la majorité des 3/4 prévue par le règlement de copropriété, alors qu’il s’agissait de modifications affectant la jouissance, l’usage et l’administration de la copropriété.

La société Agence Centrale, ès qualités de syndic de la copropriété, a interjeté appel de ce jugement.

Le syndic a par ailleurs convoqué une nouvelle assemblée générale réunie le 26 mars 2006, qui a adopté à la majorité des 3/4 une résolution n°8 supprimant du règlement de copropriété l’obligation d’avoir un concierge logé.

Au cours de la même assemblée générale, une résolution n°9 a été votée, donnant mandat au syndic de 'maintenir et de suivre en appel sur la décision rendue par le TGI de Poitiers dans le cadre de la procédure qui oppose à M^me Y au syndic, ès qualités'.

A Y a demandé l’annulation de ces résolutions devant le tribunal de grande instance de Poitiers, mais elle a été déboutée de ses prétentions par jugement du 14 décembre 2011, le tribunal estimant que la mesure votée ne portait atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni à la jouissance des parties privatives de celui-ci et que dès lors la résolution avait été valablement adoptée à la double majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

A Y a interjeté appel de cette décision.

Il existe ainsi entre les deux instances pendantes devant la cour un lien tel qu’il est de bonne justice de les juger ensemble, de sorte que leur jonction sera prononcée d’office.

Sur la recevabilité de l’appel interjeté par le syndic ès qualités contre le jugement du 14 décembre 2009

A Y réitère sa demande tendant à faire déclarer irrecevable l’appel du syndic à l’encontre du jugement du 14 décembre 2009, mais ce point du litige a déjà été tranché dans l’arrêt n°246 du 23 mai 2012 de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de nouveau sur cette prétention.

Sur la demande en annulation des clauses du règlement de copropriété, formée en cause d’appel par le syndicat de copropriété

Le Syndicat de copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX demande que soient déclarées non écrites les clauses du règlement de copropriété figurant chapitre 4 paragraphes 4 et 6, articles 11 et 7 et paragraphes 2 qui fixent aux trois-quarts des voix des membres du syndicat la majorité nécessaire pour l’adoption des décisions concernant notamment la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Selon A Y, cette demande est irrecevable comme étant nouvelle en appel, mais bien que cette prétention repose sur un fondement juridique différent de celle présentée devant les premiers juges par le syndicat des copropriétaires, elle poursuit néanmoins les mêmes fins puisqu’en se prévalant du caractère non écrit des clauses litigieuses du règlement de copropriété, le syndicat entend obtenir le rejet de la demande en annulation des deux résolutions litigieuses et le débouté de A Y.

La demande est donc recevable.

Sur le fond, l’article 26, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 impose un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour toute décision concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ou certains travaux de transformation, addition ou amélioration, de sorte que les clauses du règlement de la copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX prévoyant, dans de tels cas, une majorité des trois quarts des voix des membres du syndicats est contraire à la disposition d’ordre public de cet article 26 et qu’il convient donc, en application de l’article 43 de la loi, de déclarer non écrites les dispositions contestées du règlement de copropriété.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°10 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2008

Comme indiqué plus haut, la majorité prévue à l’alinéa 1^er de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique quand la modification du règlement de copropriété concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, mais il en va autrement en cas de modification de la destination ou des modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité étant alors exigée par l’alinéa 2 du même article.

Par leur caractère général, ces principes étaient, avant même l’entrée en vigueur du § f ajouté au premier alinéa par la loi 2009-323 du 25 mars 2009, applicables lors du vote de la suppression de la clause du règlement prévoyant le service d’un concierge.

Or les documents relatifs à la société nouvelle de nettoyage et de services (SNNS) avec laquelle le syndicat a contracté montrent que celle-ci a pour mission le nettoyage des parties communes et que le salarié C D, embauché par ailleurs, n’est pas chargé de certaines prestations dévolues au concierge selon le règlement de copropriété (par exemple répartir le courrier dans les boîtes à lettres des immeubles, prévenir les occupants chaque fois qu’il y aura lieu de passer chez eux pour un motif quelconque afférents aux besoins de l’immeuble et en cas de l’interruption de l’eau, du gaz et de l’électricité ou diffuser aux occupants les avis du syndic, de l’autorité administrative et des divers services publics), prestations qui doivent être appréciées objectivement, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération le caractère prétendument archaïque d’une conciergerie ni l’importance des prestations réellement accomplies par la dernière concierge en place, et il en résulte que la suppression du service spécifique de conciergerie tel que défini dans le règlement de copropriété entraîne une atteinte aux modalités de jouissance par les copropriétaires de leurs parties privatives.

Ainsi, pour l’adoption des deux résolutions contestées, n’était applicable ni un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix, prévu par la clause illégale du règlement de copropriété, ni un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et à défaut d’avoir été adoptée à l’unanimité de tous les copropriétaires ces résolutions, qui impliquaient une modification des modalités de jouissance des parties privatives, sont nulles en conséquence de quoi il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il annule les résolutions n°10 et 12 adoptées le 2 avril 2008 par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la demande en annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 14 février 2009

Le tribunal de grande instance avait été saisi de cette demande par A Y mais il n’y a pas répondu dans les motifs ou le dispositif de sa décision du jugement du 14 décembre 2009, un tel défaut de réponse à une demande d’une des parties constituant une omission de statuer qu’il incombe à la cour de réparer en raison de l’effet dévolutif de l’appel.

La décision contestée est la résolution n°9 de l’assemblée générale du 27 mars 2009 par laquelle l’assemblée générale a voté la réfection des peintures, de la plomberie et du système électrique de l’ancien local attribué au concierge, travaux qui, eu égard à leur nature et à leur coût évalué à 28.000 €, n’avaient pas pour objet le simple entretien des lieux mais visait bien plutôt à leur amélioration au sens de l’article 26-b) de la loi du 10 juillet 1965, impliquant une décision à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ce qui n’a pas été le cas.

L’annulation de cette résolution sera donc prononcée.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2010

A Y demande cette annulation et ses adversaires lui opposent une fin de non-recevoir tirée de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent engager une action en annulation d’une résolution votée par l’assemblée générale.

Mais il apparaît que le 'vote’ sur la régularité des convocations est intervenu avant la désignation du président de l’assemblée générale, formalité substantielle d’ordre public sans laquelle aucun 'vote’ ne saurait constituer, au sens de l’article 42, une délibération opposable aux copropriétaires même non défaillant ni opposant.

Dès lors A Y est recevable à contester la régularité des convocations, et dans la mesure où le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic n’a pas satisfait à la demande de production des justificatifs de ces convocations dont la preuve de la régularité lui incombait, il convient d’annuler l’intégralité des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 26 mars 2010, le jugement du 14 juin 2001 étant alors infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes de A Y

A Y demande que la société Agence Centrale, syndic de la copropriété, condamnée à lui verser des dommages et intérêts à titre personnel et non pas ès qualités de syndic comme ce fut le cas devant le tribunal de grande instance dans la première affaire.

Il est certes de principe que le syndic, investi du pouvoir d’administrer, de conserver l’immeuble en copropriété et de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, mais en l’espèce il n’apparaît pas que la société Agence Centrale a commis personnellement une quelconque faute détachable de ses fonctions de syndic de même la société Agence Centrale n’a pas commis de faute en interjetant appel du jugement du 14 décembre 2009 sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires car, comme cela a été dit plus haut, le syndic était dispensé d’une telle autorisation ; enfin l’on ne saurait lui reprocher d’avoir, après cette première décision de justice défavorable, proposé au vote de l’assemblée générale une nouvelle résolution, dans la mesure où la société Agence Centrale s’est contentée le 26 mars 2010 de régulariser la situation en faisant adopter une délibération à la majorité des trois quarts exigée par le tribunal dans sa décision du 14 décembre 2009, conformément à ce qui était alors la position de A Y.

A Y doit en conséquence être déboutée de sa demande en dommages et intérêts à l’encontre de la société Agence Centrale, ainsi que de sa demande en désignation d’un administrateur judiciaire, en l’absence de tout manquement du syndic à ses obligations.

A Y sollicite en outre la nomination d’un administrateur judiciaire provisoire aux lieu et place du syndic de copropriété, mais ce dernier n’a commis aucun acte qui révélerait son inaptitude à l’exercice de ses fonction et il convient de rejeter cette prétention.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par la société Agence Centrale à l’encontre de A Y

La société Agence Centrale ne rapporte pas la preuve de ce que A Y, même déboutée de ses demandes à l’égard de cette société, a commis un abus de son droit d’agir en justice de sorte que la demande de ce chef doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Prononce la jonction des procédures inscrites au répertoire général sous les numéros 10/00620 et 11/03617 ;

Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Ensoleillée de la XXX tendant à voir déclarer non écrites certaines clauses du règlement de copropriété ;

Déclare non écrites les clauses du règlement de copropriété de la Résidence Ensoleillée de la XXX, figurant chapitre 4 paragraphes 4 et 6, articles 11 et 7 et paragraphes 2 ;

Confirme le jugement rendu le 14 décembre 2009 par le tribunal de grande instance de Poitiers ;

Y ajoutant, annule la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2009 ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Poitiers le 14 juin 2011, sauf en ce qu’il déboute A Y de ses demandes et en ce qu’il la condamne aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, annule l’assemblée générale tenue le 26 mars 2006 par les copropriétaires de la Résidence Ensoleillée de la XXX ;

Déboute A Y de sa demande en désignation d’un administrateur judiciaire aux lieux et place de la société Agence Centrale, syndic de la copropriété Résidence Ensoleillée de la XXX ;

Déboute A Y de sa demande en dommages et intérêts à l’encontre de la société Agence Centrale ;

Déboute la société Agence Centrale de sa demande en dommages et intérêts contre A Y ;

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile :

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Ensoleillée de la XXX aux dépens de première instance et d’appel dans les deux procédures dont la jonction a été ordonnée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Ensoleillée de la XXX à payer la somme de 3.000 € à A Y au titre des frais par elle exposés et non compris dans les dépens d’appel ;

Laisse à la charge du syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Ensoleillée de la XXX et de la société Agence Centrale leurs frais irrépétibles respectifs ;

Admet les avocats postulants de la cause au bénéfice du recouvrement direct des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,