608 ARRET N°

R.G 16/02069

LW/KP

SCI COTE MER

C/

SARL PINK INVEST

SARL LE MOJITO

du

છે. à

*

રો

*

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/02069

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 avril 2016 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE:

SCI COTE MER Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie GEORGES, avocat au barreau de

POITIERS.

INTIMEES:

SARL PINK INVEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. […]

[…]

Ayantpour avocat plaidant M^e François GOMBAUD de la SCP GOMBAUD

COMBEAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

SARL LE MOJITO, prise en la personne de son représentant légal diomicilié en cette qualite audit siège. […]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Cécile HIDREAU ^de ^la ^SCP BEAUCHARD-BODIN-DEMAISON-GIRET-HIDREAU,avocat au barreau de

LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

DE LA COUR : COMPOSITION

L’affaire a été débattue le 04 Octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre
Madame Carole CAILLARD, Conseiller
Monsieur Laurent WAGUETTE, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT:

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision

a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 24 juillet 2003, la SCI Côté Mer a donné à bail à loyer à titre commercial au profit d’une SARL L’Océane, et moyennant un loyer annuel de 8.232 €, un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé

[…], à […], comprenant :

- au rez-de-chaussée: salle de bains, cuisine, cour avec WC.

- au premier étage : appartement consistant en une salle à manger, une chambre et un débarras. au deuxième étage : deux chambres, salle d’eau et WC. cave dessous.

Suivant acte sous seing privé en date du 8 mars 2011, la SARL L’Océane a cédé le fonds de commerce à Madame X Y, gérante de la SARL Le Mojito, au prix de 188.790 €, l’acte de cession rappelait les énonciations du bail commercial.

La société Le Mojito a fait dresser un procès verbal de constat le 21 mars 2011, aux termes duquel l’huissier indiquait que tant le premier étage, que le deuxième étage de l’immeuble ne pouvaient être occupés en l’état, alors même qu’il s’agit de locaux d’habitation. Un second constat a été dressé le 25 mai 2011. après le décollement d’une partie de l’enduit du pignon provoquant des dégâts aux propriétés voisines, il était relevé également qu’une cheminée était en mauvais état ainsi que le rampant coté rue des Canards.

C’est dans ces circonstances que la société Le Mojito a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de […] pour voir enjoindre à la SCI Côté Mer de faire procéder à la réalisation de travaux, et ce sous astreinte. Par ailleurs, il était demandé au juge des référés la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux.

Suivant ordonnance de référé en date du 26 juillet 2011, le juge a constaté que les désordres objets du procès verbal de constat du 25 mai 2011 résultaient d’une inexécution des obligations du bailleur constituant un trouble manifestement illicite et a ordonné à la SCI Côté Mer de faire réaliser, sous astreinte, les travaux nécessaires pour mettre un terme à ces désordres, à savoir remise en état de

l’enduit du pignon gauche du n° […], du mur arrière en moellons, de la cheminée et de la couverture.

Les autres demandes, qui portaient sur l’exécution de travaux dans la partie habitation du local étaient rejetées, le juge des référés estimant qu’il existait une difficulté tenant à l’usage des lieux à titre d’habitation principale ou non.

Suivant arrêt du 20 juin 2012, la cour d’appel de Poitiers a confirmé cette ordonnance, sauf en ce qui concerne le montant de l’astreinte, porté à 200 € par jour de retard, et la suspension du paiement des loyers que la cour a autorisée dans leur intégralité à compter du jour de l’arrêt et jusqu’à la réalisation des travaux par la bailleresse.

Suivant jugement rendu le 1er février 2013, la SCI Côté Mer a été condamnée par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de […] à payer à la SARL Le Mojito la somme de 12.000 € représentant la liquidation de l’astreinte provisoire ainsi qu’à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte définitive de 300 € par jour de retard, dans le délai d’un mois faisant suite à la notification de la décision.

Par décision du 5 juillet 2013, le même juge de l’exécution a condamné la SCI Côté Mer à payer à la société Le Mojito la somme de 21.300 € en liquidation de l’astreinte mais a cependant considéré que les travaux avaient finalement été réalisés postérieurement à l’assignation. Cette décision a été confirmée par arrêt du 6 mai 2014 rendu par la cour d’appel de Poitiers et le pourvoi en cassation formé a fait l’objet d’une ordonnance de déchéance du pourvoi rendue le 5 mars

2015.

Par ailleurs, la SARL Le Mojito, soutenait toujours que la partie habitation des 1er et 2ème étages était inhabitable se prévalant des précédents procès verbaux de constat d’huissier, ainsi que d’un nouveau procès verbal de constat en date du 2 décembre 2014, aux terme duquel l’huissier constatait « dans la pièce du 2ème étage située rue des Canards, qu’en pied de la cloison intérieure, une mare d’eau stagne au sol tout le long de la cloison, avec en périphérie, des traces d’eau sèches marquant le sol sur une largeur d'1,80 mètre » et notait également que la panne faîtière, décalée par rapport à la cloison, se situait au dessus des désordres constatés, que le bois était marqué par des traces d’infiltration a priori actives

(taches sombres), ainsi que sur le voligeage.

Dans ces conditions, la société Le Mojito a, suivant exploit du 20 février 2015, saisi le Tribunal de grande instance de […] à l’effet d’obtenir condamnation du bailleur d’une part à respecter ses obligations s’agissant cette fois de la partie habitation du local et d’autre part à l’indemniser du trouble de jouissance et du préjudice commercial subis du fait des désordres et des travaux subis sur l’immeuble.

Par décision du 26 avril 2016, le tribunal de grande instance de […]

a statué ainsi : Condamne la SCI Côté Mer à faire réaliser les travaux suivants sur l’immeuble situé […], à […] donné à bail commercial à l’EURL Le

Mojito : Au 1er étage, sur le pallier. Réfection des menuiseries, plancher, murs et cloisons, installation électrique.

Dans la Salle de bains.

- Réfections fenêtre, revêtements des murs, équipement sanitaire, installation électrique. Dans la pièce sur façade arrière. Réfections plancher, enduit, plafond, chauffage, installation électrique.

Dans la pièce sur façade avant. Réfections murs, plafond, isolation. Dans Accès 2ème étage.

- Réfection de la tapisserie. Au 2ème étage sur le pallier :

- Réfections fenêtre, sol, murs, plafond, couverture, vantaux. Dans la salle de bains :

Réfections fenêtre, sol, murs, plafond, équipement sanitaire, chauffage. Dans pièce sur façade arrière : Réfections sol, murs, plafond, chauffage, installation électrique.

Dans pièce sur façade avant : Réfections plancher, murs, plafond, chauffage.

- Procéder à tous travaux utiles de reprise de la couverture de l’immeuble pour mettre fin aux infiltrations,

Dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte non définitive de 200 € par jour de retard pendant 4 mois à l’issue duquel, il pourra être à nouveau fait droit,

Autorise l’EURL Le Mojito à suspendre le paiement des loyers commerciaux dus à la SCI Côté Mer à compter du prononcé du présent jugement dans la limite de

200 € par mois et jusqu’à la date effective de fin des travaux de reprise spécifiés au présent dispositif, Condamne la SCI Côté Mer à payer à l’EURL Le Mojito la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne la SCI Côté Mer aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la Scp Beauchard Bodin Demaison Giret Hidreau à l’exception desfrais de constat d’huissier qui n’ont pas la nature de débours tarifés et à payer à l’EURL Le Mojito la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration reçue et enregistrée au greffe le 3 juin 2016, la SCI Côté Mer a interjeté appel de ce jugement.

Parallèlement, la société Le Mojito, qui avait inscrit une hypothèque sur

l’immeuble, objet du litige, appartenant à la SCI Côté Mer, diligentait une procédure de saisie immobilière qui se concluait le 7 juin 2016, par l’adjudication de l’immeuble pour le prix de 89.100 € au profit de la SARL Pink Invest.

Par acte d’huissier du 31 octobre 2016, la SARL Le Mojito a fait assigner en intervention forcée la société Pink Invest, nouveau propriétaire de l’immeuble qu’elle occupe.

Par dernières conclusions signifiées le 26 décembre 2016, la SCI Côté Mer demande à la cour de :

Réformer la décision du tribunal de grande instance de […] du 26 avril 2016, statuer à nouveau.

Dire et n’y avoir lieu à réalisation des travaux sur l’immeuble situé […],

Constater que l’ensemble des travaux prescrit par l’ordonnance du 26 juillet 2011 ont été réalisés.

Débouter la SARL Le Mojito de toutes ses demandes fins et conclusions et notamment la débouter de sa demande de dommages et intérêts et de fixation d’une astreinte,

Constater l’absence de paiements des loyers par la SARL Le Mojito, En conséquence, condamner cette dernière à payer à la SCI Côté Mer la somme de 42.983,58 € à la date de la vente de l’immeuble au titre des loyers fixés au bail commercial du 24 juillet 2003. Condamner la SARL Le Mojito à payer à la SCI Côté Mer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux entiers dépens.

L’appelante soutient pour l’essentiel que le premier juge, qui a tranché à partir des seuls éléments fournis par la SARL Le Mojito, ne pouvait pas la condamner à faire effectuer des travaux sur un immeuble dont elle n’est plus propriétaire d’autant que le mauvais état de la partie habitation était connu de la locataire dés son entrée dans les lieux et avait été accepté, la précédente locataire comme la suivante ne les utilisait pas et avait même fait supprimer l’escalier y accédant pour le remplacer par une échelle mobile rendant difficile toute occupation. Selon l’appelante, la demande de dommages-intérêts aurait donc du être rejetée en l’absence de trouble de jouissance, dés lors que la locataire n’habite pas dans les lieux et n’utilise ni le premier ni le deuxième étage à titre d’habitation principale, ainsi qu’en l’absence de tout trouble d’exploitation avéré le fonds de commerce de bar ayant été exploité sans aucune interruption et sans même reprendre le paiement des loyers.

Elle fait valoir qu’il doit être fait droit à sa demande reconventionnelle en paiement des loyers dés lors que la suspension du paiement n’était pas autorisée par l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 20 juin 2012, au delà de la réalisation des travaux lesquels sont terminés depuis le 15 juin 2013 comme la cour l’a constaté dans son arrêt du 3 mai 2014.

Par dernières conclusions signifiées le 18 juillet 2017, la SARL Le Mojito demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1134, 1719, 1720 et 1721 du code civil, Vu les dispositions des articles 515, 696, 699 et 700 du code de procédure civile. Vu le bail commercial du 24 juillet 2003,

Réformant le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la SCI Côté Mer aux

dépens de l’instance avec distraction et à payer à l’EURL Le Mojito la somme de

3.000 € au titre des frais irrépétibles, Dire et juger que l’ensemble des désordres constatés aux termes des procès verbaux de constat des 21 mars 2011, 17 septembre 2012, 29 avril 2013, 2 décembre 2014 et 3 septembre 2015 résultent de l’inexécution par la SCI Côté Mer puis de la SARL Pink Invest des obligations mises à leur charges par la loi et le bail commercial, Condamner in solidum la SARL Pink Invest et la SCI Côté Mer à faire réaliser les travaux suivants pour mettre un terme aux désordres sous peine d’une astreinte définitive de 250€ par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir :

Au 1er étage :

- sur le pallier, réfection des menuiseries, planchers, murs et cloisons, installation électrique, dans la salle de bains réfection fenêtres, revêtements des murs, équipement sanitaire, installation électrique, dans la pièce sur façade arrière, réfection planchers, enduits, plafonds, chauffage, installation électrique,

- dans la pièce sur façade avant, réfection murs, plafonds, isolation,

- dans accès 2ème étage, réfection de la tapisserie. Au 2ème étage :

- sur le pallier, réfection fenêtres, sols, murs, plafonds, couvertures, vantaux,

- dans la salle de bains, réfection fenêtres, sols, murs, plafonds, équipement sanitaire, chauffage, dans la pièce sur façade arrière, réfection sols, murs, plafonds, chauffage, installation électrique,

- dans la pièce sur façade avant, réfection planchers, murs, plafonds, chauffage. Reprendre la toiture et la couverture pour mettre fin aux infiltrations,

Autoriser la SARL Le mojito à suspendre le paiement des ses loyers jusqu’à la réalisation des travaux par la SARL Pink Invest et la SCI Côté Mer, à compter du 20 février 2015, date d’introduction de la demande en justice, Condamner la SCI Côté Mer à payer à la SARL Le Mojito la somme de 67.100

€ toutes causes de préjudices confondus comprenant notamment le trouble de jouissance subi, les tracas occasionnés, les désordres subis, l’inhabitabilité des étages, le préjudice commercial, la perte de chiffre d’affaires, le déficit d’image, Réserver la demande d’indemnisation de la SARL Le Mojito pour le trouble de jouissance à subir jusqu’à la date de réalisation effective des travaux, Dire la SARL Le Mojito bien fondée en son exception d’inexécution du paiement des loyers à la SCI Côté Mer, Débouter la SCI Côté Mer de l’ensemble de des demandes, fins et conclusions et subsidiairement fixer à 12.336,24€ la créance de loyers et ordonner compensation avec les sommes dues au profit de la société Le Mojito, Débouter la SARL Pink Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum la SCI Côté Mer et la SARL Pink Invest à payer à la SARL Le Mojito la somme de 7.000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel, Condamner in solidum la SCI Côté Mer et la SARL Pink Invest à payer à la SARL Le Mojito le coût du procès verbal de constat du 2 décembre 2014 de 294,13€ et celui du 3 septembre 2015 d’un montant de 284,36€,

Condamner in solidum la SCI Côté Mer et la SARL Pink Invest aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Beauchard Bodin Demaison Giret Hidreau, avocats aux offres de droit.

La société locataire fait valoir en substance qu’elle est bien fondée à solliciter de son bailleur la remise en état de la partie habitation quand bien même elle n’en ferait pas un usage principal et malgré la clause du bail selon laquelle elle avait pris les locaux en toute connaissance de leur mauvais état, une telle clause ne déchargeant pas le bailleur de son obligation de délivrance, elle ajoute que le remplacement de l’escalier par une échelle escamotable n’empêche nullement l’accès aux étages.

Elle soutient que les travaux sont indispensables compte tenu de l’état de la partie habitation dont la dégradation est démontrée par les multiples constats d’huissier réalisés et indique que les travaux déjà réalisés sur notamment la couverture de l’immeuble sont insuffisants ou mal exécutés dés lors que des infiltrations perdurent au droit du local commercial et ont encore été constatées en mars et mai

2017.

Elle prétend que la société Pink Invest doit être tenue dans les mêmes termes que la SCI Côté Mer puisqu’elle était parfaitement informée de la situation de l’immeuble lorsqu’elle l’a acquis, le cahier des conditions de la vente annexait la décision querellée, et qu’il lui appartient d’assurer la jouissance paisible de son preneur à l’instar du précédent bailleur dont elle a acquis les droits au jour de l’adjudication avec tous les risques dont elle était informée. Elle précise que la société Pink Invest ne saurait alléguer, pour s’opposer à ses demandes, un prétendu changement de la destination des lieux avec la suppression de l’escalier menant aux étages, effectuée avant son entrée dans les lieux, dés lors que le bail précise toujours que les étages sont réservés à l’habitation personnelle du locataire qui en a besoin et y accède désormais par l’escalier amovible lequel permet la réalisation des travaux dont elle ne peut soutenir qu’ils incomberaient au locataire compte tenu de leur ampleur.

Enfin, elle estime que sa demande de dommages-intérêts est parfaitement justifiée au regard des perturbations subies depuis l’entrée dans les lieux qui ont affecté non seulement la jouissance de l’immeuble mais également l’exploitation commerciale du fonds de commerce, et que l’exception d’inexécution du paiement des loyers reste d’actualité du fait de la persistance des troubles.

Par dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2017, la SARL Pink

Invest demande à la cour de : Débouter la SARL Le Mojito de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

à l’encontre de la SARL Pink Invest,

Subsidiairement, Avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’identifier les désordres imputables aux locataires, décrire les travaux de reprise s’y rapportant et donner son avis sur leur coût, Condamner la SARL Le Mojito à créer au rez-de-chaussée une cage d’escalier donnant accès aux étages supérieurs, conformément à la réglementation applicable en matière d’urbanisme et de sécurité incendie. Dire que l’astreinte qui serait éventuellement prononcé à l’encontre de la SARL Pink Invest ne commencera qu’à courir que passé un délai de 4 mois après la notification de l’achèvement de ces travaux de création de l’escalier,

En tout état de cause, Condamner tout succombant à payer la somme de 5.000 € à la SARL Pink Invest sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient principalement que la charge des travaux incombe exclusivement à la SCI Côté Mer qui n’en est pas dispensée malgré la vente de l’immeuble laquelle est postérieure à la décision entreprise, effectivement rappelée au cahier des conditions de la vente, mais ne condamnant que la SCI. Elle ajoute que la demande de la société locataire se heurte au changement de destination de l’immeuble qui du fait de la suppression de la cage d’escalier n’est plus conforme à la réglementation relative à la sécurité des établissements recevant du public, comme l’a retenu l’expert, ce qui rend impossible non seulement l’usage d’habitation des étages supérieurs, ce que les parties ont tacitement convenu, mais aussi la réalisation même des travaux revendiqués qui nécessiterait la reconstruction de l’escalier à la charge de la SARL Le Mojito qui n’a pas entretenu les lieux, étant précisé que la SARL Pink Invest soutient n’avoir jamais été mise en demeure de réaliser les travaux sollicités.

Elle prétend qu’en cas de condamnation elle devrait légitimement obtenir la garantie de la société Côté Mer qui n’est pas dispensée de procéder aux travaux malgré la vente de l’immeuble et qu’elle ne pourrait subir une quelconque astreinte avant la réalisation par la SARL Le Mojito d’une nouvelle cage d’escalier qui est un préalable nécessaire à toute exécution de travaux dans les

étages. Enfin, elle précise qu’en application des dispositions de l’article 1724, applicables au bail, la SARL Le Mojito ne pourra prétendre à aucune indemnité du fait des travaux du bailleur si ceux-ci durent moins de 40 jours et que tout est mis en oeuvre pour créer le moins de gêne possible à l’activité de sa locataire.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée.

Sur l’exécution des travaux :

La SCI Côté Mer prétend qu’elle ne saurait être condamnée à l’exécution des travaux concernant un immeuble dont elle n’est plus propriétaire. Toutefois, il est acquis en jurisprudence que la vente de l’immeuble ne dispense pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire et lui incombaient et que, partant, le seul fait d’avoir vendu l’immeuble est inopérant à décharger la SCI Côté Mer de son obligation d’effectuer les travaux.

Quant au moyen soulevé par la société Pink Invest, acquéreur de l’immeuble et nouveau bailleur de la société Le Mojito, qui tend à considérer que les travaux incomberaient exclusivement au précédent bailleur du fait de l’antériorité du jugement de condamnation au regard de la date de son acquisition, il méconnaît le fait que d’une part le cahier des conditions de la vente aux enchères faisait état de l’instance en cours et annexait même le jugement rendu sans prévoir que le saisi en supporterait exclusivement les conséquences financières, ce dont l’acquéreur était alors parfaitement informé, et que, d’autre part, du fait de l’adjudication, l’acquéreur est tenu par les clauses et conditions du cahier des conditions de la vente, acquiert les droits du saisi dés le jour de l’adjudication, supporte les risques liés à son acquisition et par là même est tenu comme le saisi des obligations envers le locataire de l’immeuble. En outre, depuis son acquisition la société Pink Invest est tenue de délivrer à sa locataire un local conforme ce dont elle ne s’est toujours pas acquittée manquant ainsi à ses obligations tant légales que contractuelles.

Les deux bailleurs successifs ne peuvent s’exonérer en prétendant qu’il résulte des clauses du bail que la locataire a accepté de prendre l’immeuble en l’état, malgré l’inhabitabilité de la partie habitation et serait irrecevable à exiger des travaux, alors qu’une telle clause ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance qui, en l’espèce, n’a toujours pas été exécutée. En outre, la SARL Le Mojito soutient que la SCI Côté Mer s’était engagée lors de la cession du bail à effectuer les travaux nécessaires ce que corroborent tant le constat d’huissier réalisé à l’initiative de la société Le Mojito en mars 2011, avant même la cession du bail intervenue postérieurement, pour faire constater l’état des lieux, que l’action en référé a été intentée contre le bailleur dés juillet 2011 pour le contraindre à effectuer les travaux promis.

Il ne peut davantage être soutenu que la responsabilité de l’état des locaux d’habitation pourrait incomber à un défaut d’entretien de la locataire et justifierait une expertise préalable pour déterminer la part des travaux qui devraient être laissés à sa charge, alors qu’il est démontré par les constats d’huissier, photographies à l’appui, et par le rapport de l’expert désigné par le tribunal administratif que, dés la prise à bail, les étages de l’immeuble réservés à l’habitation étaient dans un état déplorable de vétusté, dégradés, dangereux, que le couvert n’était pas assuré et que tout y était à refaire avant d’envisager une possible habitation, ce dont il s’évince que la société Le Mojito ne peut se voir reprocher aucun défaut d’entretien qui suppose au préalable que les locaux lui soient livrés dans un état correct.

La société Pink Invest n’est pas non plus fondée à soutenir que le remplacement de l’escalier menant aux étages par un escalier escamotable aurait constitué une modification tacite de la destination des lieux entre les parties, avec renonciation à la partie habitation, alors d’une part qu’il est constant que la transformation de l’escalier n’est pas imputable à la SARL Le Mojito et que, d’autre part, elle a bien obtenu le transfert d’un bail dont les clauses non ambiguës concernaient la location d’un local commercial et d’un local à usage d’habitation constitué des étages de l’immeuble dont il était précisé qu’il était réservé à son usage personnel.

Il est également vain de soutenir que la suppression de l’escalier rendrait npossible l’exécution de travaux dans les étages ce qui n’est nullement démontré, pas plus qu’il n’est opérant de prétendre que la reconstruction de l’escalier serait un préalable nécessaire à l’exécution des travaux pour des raisons de sécurité imposées par les règlements concernant les établissements recevant du public, alors que les prétendues normes dont la société Pink Invest fait état concernent des éléments extérieurs au bâtiment ou encore ne s’appliquent pas dans la présente hypothèse où les étages situés au dessus du commerce n’ont pas vocation à recevoir le public ou le personnel de ce commerce mais sont réservés à l’usage privé du preneur.

Enfin, la société Pink Invest prétend qu’elle ne pourrait pas être condamnée à exécuter des travaux alors qu’elle n’aurait jamais été mise en demeure d’avoir à le faire, cependant une telle mise en demeure n’est pas nécessaire lorsque, comme en l’espèce, les travaux sont nécessaires à la délivrance au locataire du bien loué et, en tout état de cause, cette mise en demeure résulte suffisamment des diverses interpellations de la société Pink Invest par la SARL Le Mojito dans le cadre de la présente instance puisque par courrier des 6 mars et 11 mai 2017, le conseil de la SARL Le Mojito a demandé à celui de la société Pink Invest que cette dernière intervienne le plus rapidement possible pour réaliser les travaux et que préalablement, le 20 octobre 2016, la société Pink Invest avait été interrogée sur ses intentions de réaliser les travaux objets du jugement entrepris.

Le premier juge a considéré que les travaux incombant au bailleur concernaient la remise en état des deux étages à usage d’habitation en distinguant pièce par pièce les réparations nécessaires, cette liste devra être approuvée en ce qu’elle n’est pas contestée et qu’il est constant qu’aucune réparation n’a depuis lors été effectuée. Des travaux portant sur la couverture de l’immeuble sont également visés à bon droit dés lors que si la SCI Côté Mer prétend avoir fait réparer cette couverture, il est cependant démontré que les infiltrations d’eau sont réapparues très rapidement et qu’elles perdurent encore aujourd’hui.

Ainsi, la décision querellée sera confirmée en ce qu’elle a défini la liste des travaux à entreprendre et a condamné la SCI Côté Mer à les effectuer et il y sera ajouté en ce sens que la société Pink Invest sera également condamnée in solidum dans les mêmes termes.

Le premier juge avait assorti sa condamnation d’une astreinte provisoire et limitée de 200€ par jour de retard passé le délai de 4 mois suivant la signification du jugement. Cette astreinte est opportune, compte tenu de la réticence avérée des deux bailleurs successifs à s’acquitter de leurs obligations et ses modalités sont proportionnées et adaptées. Il conviendra de confirmer le principe et les conditions de l’astreinte prononcée.

Sur la suspension du paiement des loyers.

La décision du premier juge sera confirmée en ce qu’il a ordonné la suspension des loyers à hauteur de 200 € par mois à compter du jugement rendu, qui constate la réticence injustifiée à l’exécution des travaux, considérant, à bon droit, que la valeur locative de la partie habitation pouvait être évaluée à cette hauteur dés lors qu’il n’est pas soutenu que la SARL Le Mojito avait envisagé d’en faire son habitation principale.

Sur la réparation des préjudices.

Le premier juge a estimé à 200 € le trouble de jouissance mensuel lié à l’impossibilité d’occuper la partie habitation et a condamné la société SCI Côté Mer a payer la somme de 12.000 € à sa locataire correspondant à la période du 8 mars 2011, date de son entrée dans les lieux, jusqu’au 8 mars 2016, date de la vente de l’immeuble.

La SCI Côté Mer prétend à la réformation de cette décision arguant de l’absence de tout préjudice en l’absence de réelle volonté d’occuper les lieux. Cependant, dés lors que la SARL Le Mojito a conclu un bail dont le loyer avait été fixé en tenant compte d’une surface dont partie n’a jamais pu être occupée et que la locataire a, dés le début du bail, démontré par les actions judiciaires entreprises qu’elle entendait pouvoir faire usage de l’intégralité des locaux, il est certain qu’elle a nécessairement subi un trouble dans sa jouissance qui mérite réparation. L’évaluation étant justifiée, la décision sera confirmée sur ce point.

La SARL Le Mojito a exprimé dans le corps de ses conclusions en appel qu’elle entendait solliciter, sur les mêmes bases, la condamnation de la société Pink

Invest à l’indemniser des troubles de jouissance, concernant la partie habitation, subis postérieurement au jugement d’adjudication mais elle n’a formé aucune demande à cette fin dans le dispositif de ses dernières conclusion qui seules lient la cour qui n’est donc pas saisie de cette demande.

La SARL Le Mojito conclut à la réformation de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté l’indemnisation présentée tant en réparation d’un trouble de jouissance portant sur les locaux commerciaux que sur une perte d’exploitation de son commerce, toutefois elle ne démontre ni que les travaux réalisés sur l’immeuble ou l’absence de travaux dans les étages ont engendré un trouble de jouissance dans la partie commerciale des lieux loués, ni que son commerce a pu souffrir des mêmes faits puisqu’elle ne verse aux débats aucun élément, notamment comptable, qui en justifierait.

La décision de rejet sera donc confirmée sur ce point et les demandes supplémentaires ayant le même objet seront écartées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers.

La décision de la cour d’appel de Poitiers du 20 juin 2012 a autorisé la suspension intégrale du paiement des loyers à compter de sa date et jusqu’à la réalisation des travaux, autres que ceux des étages de l’immeuble, par la SCI Côté Mer. La même cour a constaté par son arrêt du 3 mai 2014 que lesdits travaux avaient été réalisés à la date du 15 juin 2013.

Le paiement des loyers aurait donc du reprendre à cette date et être intégralement assuré jusqu’au 26 avril 2016, date à laquelle une suspension a de nouveau été ordonnée mais dans la limite de 200 €, cependant il est suffisamment démontré par les constats d’huissier des 2 décembre 2014 et 3 septembre 2015 que les travaux réalisés n’étaient pas suffisants ou mal effectués dés lors que plusieurs pièces de zinc de la toiture de la toiture de l’immeuble sont tombées et que des infiltrations ont de nouveau été constatées lesquelles perduraient encore en mars et mai 2017 comme en témoignent les courriers adressés à la société Pink Invest faisant état de la présence d’eau dans les locaux consécutivement à de fortes pluies.

Il s’évince de ce qui précède que c’est à bon droit que la SCI Le Mojito, au regard de la persistance des désordres imputables à son bailleur, invoque une exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers.

Le jugement entrepris, qui a rejeté la demande en paiement des loyers formée par la SCI Côté Mer, sera donc également confirmé sur ce point.

Sur l’appel en garantie.

Dans la mesure où la SCI Côté Mer encourt une part de responsabilité prépondérante envers la SARL Le Mojito dont elle a été la bailleresse durant plus de 6 années alors que la SARL Pink Invest ne l’est que depuis un peu plus d’un an, il est justifié de ne pas leur faire supporter en parts égales les condamnations prononcées in solidum contre elles et de condamner la SCI Côté Mer à garantir la SARL Pink Invest des condamnations prononcées à son encontre, y compris les dépens et l’indemnité de procédure, en proportion des trois quarts.

*****

Les sociétés SCI Côté Mer et SARL Pink Invest, qui succombent en cause d’appel, en supporteront, in solidum entre elles, les dépens, qui comprendront le coût des constats d’huissier des 2 décembre 2014 et 3 septembre 2015 d’un montant respectif de 294,13 € et 284,36 €, et dont distraction sera autorisée au profit du conseil de la SARL Le Mojito.

Les sociétés SCI Côté Mer et SARL Pink Invest devront également, in solidum entre elles, payer la somme de 3 000 € à la SARL Le Mojito, par application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- Condamne la SARL Pink Invest in solidum avec la SCI Côté Mer, à faire réaliser les travaux mis à la charge de celle-ci par la décision déférée et sous les mêmes conditions s’agissant de l’astreinte prononcée,

- Déboute la SARL Le Mojito du surplus de ses demandes

- Déboute la SARL Pink Invest de ses autres demandes,

- Condamne la SCI Côté Mer et la SARL Pink Invest, in solidum entre elles, à payer à la SARL Le Mojito la somme de 3 000 € par application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne la SCI Côté Mer et la SARL Pink Invest, in solidum entre elles, aux dépens de l’instance d’appel, qui comprendront le coût des constats d’huissier des 2 décembre 2014 et 3 septembre 2015 d’un montant de 294,13 € et 284,36 €, et autorise la SCP Beauchard Bodin Demaison Giret Hidreau, avocats, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance en cause d’appel sans avoir reçu provision préalable et suffisante.

Condamne la SCI Côté Mer à garantir la SARL Pink Invest dans la limite des trois quarts de toutes les condamnations prononcées à son encontre en ce compris les condamnations aux dépens et en paiement de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,