ARRET N°284

N° RG 16/01576

Y

Y

C/

AC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 03 JUILLET 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/01576

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 avril 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

APPELANTS :

Monsieur Z Y

né le […] à […]

[…]

79300 C

Madame AA Y

née le […] à […]

[…]

79300 C

ayant tous les deux pour avocat M^e Eric ALLERIT de la SCP GALLET ALLERIT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉE :

Madame AB AC veuve X

née le […] à NOIRTERRE

[…]

79300 C

ayant pour avocat M^e Benoit PALLARD de la SCP PAQUEREAU-PALLARD-MICHONNEAU CORNUAUD, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me BG-Laure MAUCOLIN,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, pour le président légitimement empêché, et par M^me BG-Laure MAUCOLIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les époux Z Y et AA AD sont propriétaires d’un bien immobilier situé […] à C (Deux-Sèvres), cadastré […]. Ce bien, acquis par acte du 25 juillet 2003, surplombe la parcelle propriété de Madame AB AC veuve X, cadastrée […].

Leur jardin est entouré d’un muret formant un garde-corps. Par courrier recommandé en date du 12 novembre 2014, ils ont mis en demeure leur voisine selon eux propriétaire de la falaise et du mur séparatif à l’exception du muret, de procéder aux travaux d’entretien de la falaise. Ils ont fait dresser le 20 janvier 2015 le constat par huissier de justice de la fissuration de ce muret.

Par acte du 26 février 2015, les époux Z Y et AA AD ont assigné Madame AB AC veuve X devant le tribunal de grande instance de NIORT. Ils ont demandé en principal de la condamner sous astreinte à faire procéder à l’entretien et aux travaux de confortement de la falaise et du mur la prolongeant, ainsi qu’au paiement de

dommages et intérêts, étant dans l’obligation de faire procéder à la réfection du muret. La défenderesse a conclu au rejet de ces demandes, les actes cités par les demandeurs n’établissant pas son droit de propriété, s’agissant au surplus d’un mur de soutènement appartenant dès lors à ces derniers.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2016, le tribunal de grande instance de NIORT a statué en ces termes :

'DÉBOUTE Monsieur et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes;

CONDAMNE Monsieur et Madame Y à verser à Madame AB X la somme de 2.000,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur et Madame Y aux dépens'.

Il a retenu :

— que les demandeurs n’apportaient pas la preuve suffisante pour renverser la présomption de propriété exclusive liée à la configuration des lieux, la falaise et le mur qui la prolonge ayant pour seule destination le soutien exclusif de leur parcelle surplombant les terrains situés en dessous ;

— qu’il ne pouvait être déduit de l’acte notarié du 27 août 1917 que la falaise et le mur litigieux étaient attachés à la parcelle 222 ;

— la preuve d’un trouble anormal de voisinage n’était pas rapportée, les demandeurs étant seuls tenus de l’entretien de la falaise et du mur la prolongeant.

Par déclaration reçue au greffe le 25 avril 2016, les époux Z et AA Y ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2018, ils ont demandé de :

'RECEVOIR Monsieur et Madame Y en leur appel,

- Les dire fondés,

En conséquence,

Vu les dispositions des articles 554 et 1384 du Code Civil ;

' Constater dire et juger que Madame X est propriétaire exclusive de la limite séparative entre les parcelles 222 et 164 et donc de la falaise.

' Constater que la falaise et le mur n’ont pas pour vocation de retenir les terres du fonds Y et par conséquent dire et juger que Madame est propriétaire exclusive de la falaise et du mur à l’exception du garde corps.

' À défaut et si par impossible la cour ne devait pas dire et juger que la falaise est la propriété de Madame X prendre acte que le refus de Madame X de permettre la réalisation des travaux confortatifs en passant par sa propriété est constitutif d’un trouble anormal de voisinage et en conséquence et en tout état de cause :

- CONDAMNER Madame X sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de trois mois de la signification de l’arrêt à intervenir à procéder à l’entretien et aux travaux de confortation de la falaise qui est sa propriété et du mur qui le prolonge ;

- CONDAMNER Madame X à 4 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice supporté d’ores et déjà par Monsieur et Madame Y lesquels seront dans l’obligation de faire procéder à la réfection complète et totale du muret qui entoure leur jardin ;

- CONDAMNER Madame X à 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens'.

Se fondant sur la dévolution de la propriété, ils ont soutenu que Monsieur AR-BT K (ou TURPAUD ou TURPEAU) était leur auteur. Selon eux, la parcelle 222 était l’ancienne parcelle 160 provenant de la division de l’ancienne parcelle 204 et l’acte du 27 août 1917 attribuait à Monsieur AR-BT K la seule propriété du muret, l’ancien mur séparatif étant décrit dépendre de l’immeuble dont l’intimée est désormais propriétaire. Ils ont exposé que le mur litigieux était destiné à soutenir la falaise, n’était pas un mur de soutènement de leur fonds, n’avait pu être édifié que par le propriétaire de celle-ci et était dès lors propriété de l’intimée.

Ils ont rappelé que l’intimée avait dès l’origine contesté la mitoyenneté du mur litigieux, en contradiction avec ses demandes subsidiaires.

Ils ont soutenu que Madame AB AC veuve X, propriétaire de l’ancienne carrière, était par l’effet d’une jurisprudence constante propriétaire de la falaise surplombant son fonds, et à ce titre, tenue d’effectuer les travaux de confortement nécessaires. C’est pourquoi selon eux les parties avaient convenu en 1917 que la falaise resterait la propriété du fonds dominé.

Ils ont exposé que le refus par l’intimée d’exécuter ces travaux constituait un trouble anormal de voisinage.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2016, Madame AB AC veuve X a demandé de :

'Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de NIORT en date du 11 avril 2016,

Vu les dispositions des articles 544 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 653 du Code Civil,

S’entendre confirmer purement et simplement le jugement en date du 11 avril 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

Par conséquent,

Débouter Monsieur et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner Monsieur et Madame Y à verser à Madame X une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les mêles aux entiers dépens de première instance et d’appel'.

Elle a soutenu que le mur litigieux était un mur de soutènement propriété exclusive des appelants. Selon elle, les actes invoqués par ces derniers n’établissaient pas que ce mur était rattaché à la parcelle désormais cadastrée AC 222, ni qu’il n’était pas leur propriété.

Subsidiairement, elle a soutenu la mitoyenneté du mur, le partage en conséquence des frais

d’entretien ou de réfection, et la caractère éventuel du préjudice invoqué par les époux Z et AA Y tenant à la nécessité de refaire le muret.

L’ordonnance de clôture est du 16 avril 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LE BIEN DES APPELANTS

Le bien acquis par les époux Z Y et AA AD a été décrit comme suit à l’acte du 25 juillet 2003 :

'Une maison à usage d’habitation sise Commune de C, […] , comprenant ;

- au rez-de-cnaussée : Entrée. salon. chaufferie. débarras sous l’escalier

- premier étage : cuisine salon séjour. WC.

- second étage : 3 chambres. salle de bains avec WC. dressing.

- terrain clos sur l’avant, .

Le tout référencé au cadastre foncier de ladite commune sous les relations suivantes :

section AC numéro 164 "[…] de Dangeau" pour une contenance de 2 a 36 ca

Observation étant faite que sont ici rappelées les confrontants tels que figurant dans un acte reçu par Maître B notaire à C le 19 novembre 1976, savoir " Joignant :

Au nord : PROUST mur mitoyen

Au sud. passage commun

A l’ouest : REYE mur mitoyen.

A l’Est ; AC ".

Madame BN BO épouse D leur auteur, avait acquis ce bien par acte du 15 septembre 1992 des époux AE U et AF AG. Le bien a été ainsi décrit à cet acte :

Une maison d’habitation…

[…]

Terrain devant.

Figurant au plan cadastral sous les relations suivantes : Section AC, numéro 164, lieudit '[…] de Dangeau', pour une superficie de deux ares trente six centiares'.

Les époux AE U et AF AG avaient acquis ce bien des époux BP AU BQ et AH AI par acte du 19 novembre 1976. Le bien a été décrit ainsi :

'UNE MAISON D’HABITATION … à laquelle on accède par un passage commun et comprenant :

[…]

JARDIN devant la dite maison avec servitudes , cuve à fuel W.C. et bassin en ciment ,

Le tout en un tenant , figurant au plan cadastral rénové … section AC sous le numéro 164…

Joignant :

Au Nord : PROUST, mur mitoyen ,

Au Sud : passage commun ,

- A l’Ouest : REYE , mur mitoyen ,

Et à l’Est : AC '

Les époux BP AU BQ et AH AI avaient acquis ce bien par acte du 20 mars 1963 de Madame AJ AK. Le bien a été notamment décrit comme 'en un tenant, paraissant figurer au plan cadastral sous le numéro 197 de la section D pour une contenance de DIX CENTIARES environ , joint en son ensemble :

Au Nord : FOUCAUD , mur mitoyen entre ,

Au Sud : un passage commun avec plusieurs ,

A l’Ouest : R , mur mitoyen entre ,

Et à l’Est : BD'.

Cette parcelle D 197 a une superficie moindre que celle cadastrée AC 164.

Le bien, cadastré section D n° 197 pour une contenance de 10 centiares environ, a été acquis par acte du 26 décembre 1960 par Madame AJ-BU AK des époux AR-BV AK et de E -AJ-AL AM. Il a été décrit comme précédemment.

Les époux AR-BV AK et E-AJ-AL AM avaient acquis cette parcelle des époux BW-AU BX et BY-BZ-AL CA par acte du 20 octobre 1942. Elle a été décrite comme précédemment, sauf en ce qu’elle 'joint en son ensemble au Nord TURPAU mur mitoyen entre, au Sud un passage commun avec plusieurs ; à l’Ouest R , mur mitoyen entre , à l’Est H'.

Les époux BW-AU BX et BY-BZ-AL CA ont acquis de Monsieur AN AO et de Madame AP AQ cette parcelle par acte du 13 mai 1931. L’acte ne comporte pas de référence cadastrale. La description est similaire aux précédentes.

Monsieur AN AO et de Madame AP AQ ont acquis le bien des époux AR K et AS AT par acte du 15 septembre 1923. L’acte ne comporte pas de référence cadastrale. Il comporte des mentions similaires aux précédents concernant les parcelles voisines.

Ce bien avait été acquis par acte de licitation du 31 décembre 1882, de Monsieur AU K à son fils AR K.

Monsieur AR K l’avait acquis par acte du 20 décembre 1868 de Monsieur AV AW. Il a été précisé à cet acte que le bien est 'touchant au Midi à la veuve ou héritiers F dit G, à l’Ouest au… Baudry, à l’Est aux acquéreurs, et au Nord + un petit passage à ciel ouvert à la dite rue de la Taillerie, ainsi qu’à une petite parcelle de terrain en tarrasse appartenant encore aux vendeurs : étant observé que le mur séparant le jardin vendu d’avec le petit jardin en terrasse réservé par les vendeurs sera mitoyen entre les parties, et que le petit couloir au passage communiquant de la rue de la Taillerie au jardin vendu pourra être du côté des vendeurs augmenté de façon à avoir une + par les vendeurs qui seront seuls chargés de reconstruire le mur de séparation qui demeurera néanmoins mitoyen entre les vendeurs et les acquéreurs avec une épaisseur de trente centimètres seulement.

+ -------

largeur informe d’un mètre et vingt-cinq centimètres de mur à mur'.

Ces actes ne comportent aucune stipulation relative à la falaise ou au mur litigieux.

SUR LE BIEN DE L’INTIMÉE

Madame AB AC veuve X a pour justifier de son droit de propriété produit une attestation immobilière en date du 19 septembre 2008 dressée par Maître AX AY, notaire associé à C. Le bien que l’intimée a recueilli dans la succession de Monsieur AZ AC, cadasteé […] et 224 pour une contenance totale de 4 a 78 ca, a été ainsi décrit :

'Sur la commune de C (Deux-Sèvres) 34 […].

Une maison d’habitation en très mauvais état, […],

comprenant .

- au rez-de-chaussée : une pièce,

- à l’étage : deux pièces

Jardin séparé'.

Il n’a été fait mention ni d’une ancienne carrière, ni de la falaise, ni d’un mur édifié y prenant appui.

Monsieur AZ AC avair acquis ce bien des époux BA BB et BC BD par acte du 2 janvier 1973.

Le bien acquis y a été décrit comme suit :

Une maison d’habitation…

[…]

Petites servitudes

Petit logement de deux pièces

Jardin, puits le tout d’un seul tenant, paraissant cadastré […], 204p, 204p, […], d’une contenance de huit ares soixante treize centiares,

Joignat :

- au midi la […]

- au nord Jagueneau et bichon

- au levant Fallourd

- et au couchant Chargé'.

Madame BC BD avait acquis ce bien de Madame BE O veuve H et de Monsieur BF H et de Madame BG BH son époux, par acte du 18 septembre 1947.

Ce bien avait été acquis par ces derniers des consorts I par acte du 28 août 1917.

Le bien cédé a été décrit comme constitué d’une maison d’habitation (I), d’un jardin (II), et :

'III. Autre jardin à la suite du premier, ayant accès par une porte sur la rue du Verset, et sous lequel existe également un réservoir au bassin, alimenté par les eaux pouvant provenir de la rue du Verset.

Ledit jardin en contre bas du jardin désigné dans l’article précédent, dont il est séparé par un mur de soutènement.

IV. Un autre jardin, touchant le précédent mais plus élevé que lui, séparé également par un mur de soutènement dans lequel existe un puits ou fontaine dans le mur le séparant d’avec M. J (observation faite que M. J a droit de puisage au puits ou fontaine, mais en exerçant ce droit de son terrain.

Tous les bâtiments et jardins sus-désignés figurent au plan cadastral de la commune de C sous les n°s 204, 204p – 2 (illisible) section D, pour une contenance de quinze ares quatre vingt treize centiares, se tiennent et joignent :

+---- (nota : renvoi en marge)

par devant […]

Par derrière M. J (mur mitoyen) - M K (ancien mur séparatif dépendant de l’immeuble mais le mur récent construit au-dessus par T appartient à K – Madame veuve U (mur paraissant appartenir à cette dernière) – M. L (mur paraissant être des présentes)

d’un bord : Madelle Guet (mur séparatif mitoyen)

et d’autre bord m Boureeau (mur mitoyen).

V . – Et un jardin'…

Cet acte fait mention de deux murs de soutènement.

SUR LA PROPRIÉTÉ DU MUR ET DE LA FALAISE

Les consorts K susmentionnés avaient acquis par acte du 20 décembre 1868 la parcelle dont sont aujourd’hui propriétaires les appelants.

Il résulte de l’acte du 28 août 1917 qu’un mur séparatif est demeuré propriété des auteurs de l’intimée, le muret (garde-corps) étant celle des auteurs des appelants.

Maître BJ BK, notaire à C, a réalisé une étude exhaustive de l’origine de propriété du fonds des appelants. Il a dans un courrier du 17 novembre 2016 conclu :

'1°) Le 27 août 1917, aux termes d’un acte reçu par maître N notaire à C, les Cts I – PASQUIER ont notamment vendu au profit de L. et M^me H – O, les parcelles actuellement cadastrées

- AC 167, c’est à dire le jardin de la famille P

- AC 222, c’est à dire le jardin de la famille X

- AC 223, c’est à dire le terrain d’assiette de la maison de la famille Q

2°) A l’époque nous avions les voisins suivants en référence au cadastre actuel :

- AC 215 et 216, M. R ou J

-AC 164, M. K ou TURPAUD

- AC 162, M^me Veuve U

3°) Audit acte, nous trouvons en page 3, un renvoi en marge approuvé par toutes les parties, précisant les joignants et qui peut en conséquence être ainsi analysé :

Par devant : […]

Par derrière :

- Parcelles AC 215 et 216, M. J (mur mitoyen)

- Parcelle AC 164, M. K (ancien mur séparatif dépendant de l’immeuble mais le mur récent construit au dessus et par T appartient à Mr K)

- Parcelle AC 162, Madame Veuve U (mur paraissant appartenir à cette dernière)'

Il se déduit de ces éléments que :

— le jardin II mentionné à l’acte du 27 août 1917 jouxte la propriété U, désormais cadastrée […] ;

— le jardin III mentionné à cet acte jouxte le fonds K, désormais cadastré […], propriété des appelants ;

— le jardin IV touchant au fonds R ou J, est désormais cadastré section […] et 216.

Le mur de soutènement du jardin III est ainsi l’ancien mur séparatif dépendant de l’immeuble mentionné au renvoi figurant à l’acte du 27 août 1917.

Le dictionnaire Larousse définit notamment ainsi le verbe dépendre :'Être lié à quelque chose, en faire partie'. Le dictionnaire Littré donne pour sa part notamment ces définitions : 'Se rattacher à', 'Faire partie de quelque chose', 'Appartenir à'. Le dictionnaire de l’Académie française donne notamment comme définition : 'Être rattaché à quelque chose sans en faire essentiellement partie'.

Il se déduit de cette terminologie que ce mur séparatif et de soutènement litigieux est demeuré rattaché au fonds cédé par les consorts I par acte du 27 août 2017. Les actes translatifs de la propriété du fonds des appelants ne font pas mention d’un tel mur. Il s’ensuit que la propriété du mur n’a jamais été cédée, en tout ou partie, aux auteurs des appelants. Il est dès lors à ce jour la propriété de Madame AB AC veuve X venant aux droits des consorts I.

La partie de falaise en contrebas, sur laquelle ce mur prend appui, est par voie de conséquence également la propriété de Madame AB AC veuve X.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs prétentions.

SUR l’ENTRETIEN DU MUR ET DE LA FALAISE

Maître BR BS, huissier de justice associé à V a constaté le 20 janvier 2015 sur la requête des appelants que :

- 'En me penchant, avec précautions, à hauteur du mur, j’ai pu prendre différentes photos qui font ressortir la présence de moellons, entre le pied de la falaise et le grillage de protection qui se trouve sur le terrain de Madame X' (page 11) ;

—  'Lorsque l’on passe sur la route qui donne accès à la propriété de Madame X, ont peu aisément voir par le dessus du mur de clôture, la base naturelle de la falaise, le mur maçonné au-dessus et à hauteur de la parcelle de Monsieur et Madame W, le muret en parpaings supérieur' (page 14) ;

—  'il est parfaitement visble que le mur maçonné, en parement supérieur de la falaise, ne serait plus pour une très grande partie appuyé en pied sur les pierres naturelles de cette falaise' (page 15) ;

—  'il apparaît également, sur la partie maçonnée de cette falaise, que des fissurations se forment aux joints de moellons' (page 17) ;

—  'Par des photos prises avec le zoom de l’appareil il apparaît sur le parement naturel des taches plus foncées qui s’apparenteraient à des infiltrations' (page 20).

Ce procès-verbal de constat établit la nécessité d’entretenir et de conforter le pied de la falaise et le mur séparatif et de soutènement. Ces travaux sont à la charge de l’intimée. Il sera pour ces motifs fait droit à la demande présentée de ce chef par les appelants, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Les appelants soutiennent que l’intimée, d’une part en refusant d’exécuter les travaux d’entretien nécessaires, d’autre part en leur ayant refusé le passage pour y faire procéder, avait commis une faute à l’origine pour eux d’un préjudice.

Madame AB AC veuve X a refusé de supporter le coût des travaux précités, contestant être le propriétaire du pied de la falaise et du mur. Les développements ci-dessus établissent la difficulté à déterminer ce propriétaire. Le refus opposé par l’intimée ne peut dès lors être considéré fautif, la règle étant, sauf stipulation contraire, que le propriétaire de la falaise et du

mur de soutènement est celui du fonds supérieur.

Les courriers en date des 3 et 17 juillet 2013 de Maître BL BM, huissier de justice associé à C, adressés pour le compte de Madame AB AC veuve X aux époux Z Y et AA AD, n’opposent pas un refus définitif de passer sur son fonds, mais relèvent que la date souhaitée d’intervention, en été, était inopportune, le terrain étant à usage de potager et les arbres fruitiers donnant leur meilleur rendement. Cette demande, légitime, ne peut être regardée fautive.

Les époux Z Y et AA AD seront pour ces motifs déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le jugement sera pour les motifs qui précèdent réformé en ce qu’il a fait droit à la demande présentée sur ce fondement Madame AB AC veuve X.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à l’intimée.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement du 11 avril 2016 du tribunal de grande instance de NIORT ;

et statuant à nouveau,

DIT Madame AB AC veuve X propriétaire du pied de falaise et du mur séparatif et de soutènement implanté en limite de la parcelle située à C, cadastrée […], sa propriété, et de celle cadastrée […], propriété des époux Z Y et AA AD ;

ENJOINT à Madame AB AC veuve X de procéder ou faire procéder aux travaux d’entretien et de confortement du pied de la falaise et du mur précité dépendant de sa parcelle cadastrée […], dans le délai d’une année à compter de la date de signification du présent arrêt, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, dans la limite d’une année ;

DÉBOUTE les époux Z Y et AA AD de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame AB AC veuve X à payer aux époux Z Y et AA AD la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame AB AC veuve X aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,