ARRET N°163

CA/KP

N° RG 19/00489 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FVFA

Y

C/

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 12 MAI 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00489 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FVFA

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 novembre 2018 rendu(e) par le Tribunal d’Instance de NIORT.

APPELANT :

Monsieur Z Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Urbain X, avocat au barreau de POITIERS.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/00071 du 11/01/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT SA prise en la personne de son Président de son Conseil d’Administration, de son Directeur Général et de ses administrateurs, en exercice, et de tous ses représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte sous seing privé à effet au 1^er novembre 2011, la SA HLM des Deux-Sèvres et de la Région a consenti un bail d’habitation à M. Z Y portant sur un immeuble situé 36, Rue de justice appartement 1231, […], moyennant un loyer mensuel de 458,21 € soit 385,68 € en principal, 8,54 € de loyer annexe (véranda) et une provision sur charges de 63,99 €.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés et la situation était signalée à la CAF le 8 février 2016.

Par acte d’huissier du 9 juin 2016, dénoncée par lettre recommandée avec accusé réception à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations le 13 juin 2016 , la SA HLM des Deux-Sèvres et de la Région (devenue entre temps la SA HLM Immobilière Atlantic Aménagement) a fait assigner M. Z Y aux fins de constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail et condamner le locataire au paiement de l’arriéré de loyer (alors 689,92 € puis au final après de nombreux renvois,11.391,47 €) outre une indemnité d’occupation.

Par jugement du 14 novembre 2018, le tribunal d’instance de Niort a statué ainsi :

Dit que la SA Immobilière Atlantic Aménagement, venant aux droits de la SA HLM des Deux-Sèvres et de la Région a régulièrement signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales le 8 février 2016 ;

Constate que la SA Immobilière Atlantic Aménagement a régulièrement notifié l’assignation au préfet au moins deux mois avant la date d’audience ;

Déclare recevables les demandes présentées par la SA Immobilière Atlantic Aménagement venant aux droits de la SA HLM des Deux-Sèvres et de la Région ;

Déboute M. Z Y de sa contestation de ce chef ;

Déboute M. Z Y de sa demande aux fins d’exclure du loyer contractuel le montant du loyer annexe et de la charge locative dite « abonnement Cable » ou « maintenance Cable » ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 avril 2016 Constate la résiliation du bail de M. Z Y en application de la clause résolutoire contenue au bail et régulièrement mise en 'uvre pour défaut de paiement des loyers et charges locatives ;

Dit qu’à défaut par M. Z Y d’avoir libéré les lieux à Niort 36, Rue de justice, appartement 1231, deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, qu’il plaira au bailleur ;

Condamne M. Z Y à payer à la SA Immobilière Atlantic Aménagement venant aux droits de la SA HLM des Deux-Sèvres et de la Région et prise en la personne de son représentant légal, une indemnité d’occupation mensuelle représentative du loyer, augmenté de toutes les charges récupérables, et revalorisable, si nécessaire, dans les conditions contractuelles du bail initial, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au jour de son départ effectif des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à sursis à statuer sur la fixation de la créance locative de la SA Immobilière Atlantic Aménagement venant aux droits de la SA HLM des Deux-Sèvres et de la Région ;

Déboute M. Z Y de sa demande aux fins de voir déduire la somme de 253,04 €, correspondant au montant du chèque de banque en date du 10 août 2016 du montant de la créance locative ;

Condamne M. Z Y à payer à la SA Immobilière Atlantic Aménagement venant aux droits de la SA HLM des Deux-Sèvres et de la Région es prise en la personne de son représentant légal, la somme de 11 391,47 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 18 août 2018;

Dit que sa créance portera intérêt au taux légal à compter du 11 février 2016, date du commandement de payer, sur la somme de 842,86 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

Déboute M. Z Y de sa demande aux fins d’octroi de délais de paiement ;

Déboute M. Z Y de sa demande aux fins de dommages et intérêts ;

Condamne M. Z Y à verser à la SA Immobilière Atlantic Aménagement la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne M. Z Y à payer les dépens y compris le coût du commandement de payer délivré le 11 février 2016.

M. Z Y a interjeté appel le 28 janvier 2019, dans ses conclusions notifiées le 28 avril 2019, il demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du 14 novembre 2018 attaqué dans toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

À titre principal :

— Surseoir à statuer jusqu’à la décision définitive du juge administratif saisi en contestation de la régularité des conditions d’attribution du logement locatif social à M. Z Y en 2011 ;

À titre subsidiaire au fond :

À titre principal : Dire irrecevable l’action de la SA Immobilière Atlantic Aménagement ;

À titre subsidiaire : Accorder à M. Z Y des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause : Condamner la SA Immobilière Atlantic Aménagement à payer à M. Z Y la somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts (10 000 € au titre du préjudice matériel et 8000 € au titre du préjudice moral) ;

Débouter la SA Immobilière Atlantic Aménagement de ses demandes ;

Condamner la SA Immobilière Atlantic Aménagement à payer à Maître X la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles en contrepartie de sa renonciation à percevoir l’indemnité de l’aide juridictionnelle dont est bénéficiaire M. Z Y ;

Condamner la SA Immobilière Atlantic Aménagement aux entiers dépens.

L’appelant fait valoir que le bailleur a appliqué en contravention avec le dispositif loi Dalo, un loyer annexe de 8,54 € non prévu à la convention sur les loyers applicables aux logements sociaux, et que ce « surloyer » a contribué à créer sa dette locative ; qu’il a par conséquent saisi le juge administratif d’une contestation de la régularité de la décision d’attribution de son logement social ; que le juge judiciaire ne peut trancher cette question et celle-ci étant déterminante, le tribunal se devait d’ordonner le sursis à statuer en attente de la décision administrative.

Il soutient par ailleurs que l’action du bailleur est irrecevable dès lors que la CAF a été informée le 8 février 2016 d’un impayé de 1.584,12 € mais que cette information ne pouvait valoir saisine de la CCAPEX au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce montant arrêté en réalité au 5 février 2016, ayant été partiellement apuré le 8 février 2016 par un règlement par chèque de 751,26 €, le solde du compte locataire retombant dès lors à cette date à 842,86 € ; ainsi, il ne peut être considéré, comme exigé à l’article R351-30 al 2 du code de la construction et de l’habitation définissant la situation d’ impayé au sens des dispositions précitées de l’article 24, qu’à la date de la déclaration à la CAF, il existait un arriéré représentant deux mois de loyer brut (2X 458,21= 916,42€) ou trois mois de loyer net (3X 385,68 = 1157,04€).

Enfin, dans le délai de deux mois du commandement de payer du 11 février 2016, M. Z Y a réglé une somme totale de 1.004,30 € (751,26 +153,04) le solde n’étant plus que de 589,42 € avant la saisine du tribunal; il ne peut donc être considéré qu’ un arriéré de deux mois de loyers bruts ou trois mois de loyers nets aurait persisté dans les deux mois précédant l’assignation.

La SA Immobilière Atlantic Aménagement a signifié des conclusions par RPVA le 7 août 2019, lesquelles ont été déclarées irrecevables par application des dispositions de l’article 909 du Code de procédure civile par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état en date du 11 septembre 2019 ; elle est donc réputée s’approprier les motifs du jugement lui profitant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 49 alinéa 2du Code de procédure civile « lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre I du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle. »

Il est admis que l’existence d’un recours devant la juridiction administrative n’oblige le juge judiciaire à surseoir à statuer que si il est établi que la question posée est nécessaire au règlement du litige au fond devant le juge judiciaire et présente un caractère sérieux ; il en résulte que le seul fait d’alléguer l’existence d’un recours devant le juge administratif n’est pas de nature à constituer une question préjudicielle fondant le sursis à statuer.

L’appelant ne produit devant la Cour aucune pièce justifiant de la saisine de la juridiction administrative de la contestation de la régularité de la décision d’attribution de son logement social, la teneur exacte de cette contestation restant indéfinie ; étant observé à ce sujet que M. Y prétend devant la Cour que cette contestation porte sur l’application du « surloyer » de 8,54 € hors convention, alors que le premier juge, au vu de l’acte de saisine de la juridiction administrative, évoque une contestation portant sur la décision de la CAF portant rejet du rétablissement de l’aide au logement.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner le sursis à statuer, l’appelant n’ayant pas produit les éléments nécessaires à la Cour pour lui permettre de faire une appréciation différente de celle du premier juge qui a, en l’état et au vu des pièces produites , jugé à juste titre que l’issue du litige pendant devant le juge administratif n’était pas nécessaire à la solution du présent litige.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 « À compter du 1^er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7 '2 de la loi 90 '449 du 31 mai 1990' Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayé, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351 '2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542 ' 1et L831 ' 1 du code de la sécurité sociale.'

En vertu de l’article R351 '30 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure au décret 2016 '748 du 6 juin 2016 « en secteur locatif, l’impayé est constitué soit lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés, soit lorsque le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges’ ».

À titre liminaire, il convient de préciser qu’au sens des dispositions précitées, la notion de loyer net ou brut ne se définit pas par référence à l’inclusion éventuelle des charges mais exclusivement en considération de l’inclusion ou non de l’APL -ce qu’a clairement précisé le décret 2016-748 du 6 juin 2016 (article R351-30-I 1°) : ainsi, les loyers nets s’entendent de la seule part résiduelle restant à

charge du locataire, les loyers bruts, de la totalité du loyer telle que prévue au bail, parts APL et résiduelle cumulées -outre les charges.

Par ailleurs, pour être recevable, l’assignation en résiliation doit être lancée à plus de deux mois de la saisine de la CCAPEX, celle-ci étant réputée effectuée si « persiste une situation d’impayé, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » : si, pour caractériser la situation d’impayé à la date d’information de la CAF, les textes exigent l’accumulation d’impayés durant trois mois consécutifs (loyers nets) ou représentant deux mois cumulés (loyers bruts), la loi ne dit pas que les impayés doivent se maintenir à ce niveau minimal : c’est uniquement le signalement aux organismes payeurs qui est soumis aux conditions réglementaires (R351 '30 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation), la persistance de la situation d’impayé au-delà, n’étant soumise, elle, à aucune condition de quantum.

En l’occurrence, il est constant au vu des énonciations du jugement, non contestées par l’appelant, qu’à la date du 8 février 2016, soit préalablement à la délivrance de l’assignation par acte d’ huissier du 9 juin 2016, la SA Immobilière Atlantic Aménagement a informé la CAF de l’existence d’un impayé atteignant, selon décompte arrêté au 31 janvier 2016 et établi le 5 février 2016, le montant de 1.594,12 €.

Cette somme est largement supérieure au double du montant mensuel brut du loyer augumenté des charges (2X 458,2= 916,42 € ) et ce, même sur la base du loyer brut réévalué 509,04 X2=1018,08 € /jugement page 6 § 9) ; elle est dans le même temps supérieure au triple du loyer net (3X253=759€) .

L’appelant persiste cependant à affirmer que l’organisme bailleur a fallacieusement faussé le décompte en omettant d’y inclure un règlement par chèque (751,26 €) pourtant enregistré au compte locataire à la date du 8 février 2016, date d’information de la CAF; de sorte que le solde à cette date (1594,12-751,26 = 842,86€), était inférieur au double du « ' montant mensuel brut du loyer et des charges ».

Mais M. Z Y, auquel il incombe de prouver qu’il s’est libéré par paiement, n’a pas produit l’extrait de son compte bancaire qui aurait permis de retracer la chronologie de l’encaissement ; dans ces conditions, il serait hasardeux de considérer que le bailleur a décalé avec une intention maligne l’enregistrement de l’opération, de manière à gonfler artificiellement le solde du compte locataire alors qu’il n’y a rien d’insolite, compte tenu des délais bancaires, à ce que la provision d’un chèque, même remis à l’encaissement le jour même de son émission (d’après l’appelant 5 février), ne soit transférée au crédit du compte bénéficiaire qu’à l’issue d’un délai de trois jours (du 5 au 8 février) ; et la simultanéïté de l’envoi du courrier à la CAF et de l’enregistrement du paiement au compte locataire, tous deux effectués le 8 février 2016, peut expliquer que le bailleur n’ait pu tenir compte du dernier paiement, l’envoi du courrier pouvant avoir précédé cet enregistrement le même jour.

Au demeurant, le solde (842,86€) après imputation du paiement litigieux (751,26 €), était en toute hypothèse bien supérieur au triple du loyer net (759€).

Par ailleurs, il s’ induit d’une lecture croisée des motifs de l’arrêt et des conclusions de l’appelant, que postérieurement au 8 février 2016, le locataire a continué d’être défaillant dans le règlement du loyer, le compte locataire, hormis le règlement susvisé de 751,26 € et les versements APL , n’ayant été crédité que des montants suivants :

— la somme de 253 € (part résiduelle), réglée à deux reprises (les 10 mars et 11 avril 2016), dont le premier juge a justement considéré qu’elle devait être affectée au règlement du loyer courant et non à la dette locative, sachant que M. Z Y, dans son courrier d’accompagnement du 22 février 2016, a indiqué qu’il refusait d’exécuter le commandement de payer, celui-ci ne reposant sur aucune base juridique sérieuse ;

— la somme de 405,98 € correspondant à la régularisation des charges 2015, créditée au compte locataire fin juin 2016, soit postérieurement à l’assignation (9 juin 2016) – le tribunal ayant à juste titre estimé qu’il n’y avait pas obligation, au prétexte qu’il s’agissait de la régularisation des charges 2015, de réintégrer cette somme en tout début d’année 2016, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 prévoyant une régularisation annuelle des charges mais ne prescrivant aucun délai pour y procéder dans le mois suivant l’expiration de la période de référence (ou dans un quelconque autre délai du reste).

Il en résulte que la dette locative, postérieurement à l’information de la CAF et jusqu’à l’assignation, n’a jamais été apurée sachant qu’après imputation du règlement de 751,26 €, et en dépit des deux règlements ultérieurs des 10 mars et 11 avril 2016 (affectés au règlement du loyer résiduel courant), elle s’est stabilisée au montant de 842,86 € ; et même en affectant ces deux paiements à la dette, le solde serait resté négatif.

La demande de résiliation est donc bien recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail et les demandes subséquentes

En vertu de l’article 24 – I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit à peine de nullité les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi 90 '449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse de saisine est précitée.

Il résulte des constatations du jugement que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer, des charges régulièrement appelées et du dépôt de garantie, aux termes convenus, le contrat de location sera’ résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et qu’un commandement, régulier en la forme puisque reproduisant la clause résolutoire du bail et les dispositions obligatoires, a été délivré à M. Z Y par acte d’huissier du 11 février 2016, lui enjoignant d’avoir à régulariser l’arriéré en principal, arrêté au 31 janvier 2016, pour un montant de 1.594,12 €.

L’appelant reconnaît qu’il n’a pas apuré cet arriéré dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 11 février 2016, ce qui s’ induit en outre de l’ensemble des constatations relatées ci-dessus, l’arriéré ayant persisté au montant de 842,86 €.

Il en résulte, par application des dispositions susvisées, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 avril 2016, l’expulsion devant être par voie de conséquence ordonnée pour l’hypothèse où le locataire ne libérerait pas les lieux dans les deux mois suivant la signification d’un commandement en ce sens ; jusqu’à libération effective, une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée par le premier juge au montant du loyer augmenté des charges et revalorisable dans les conditions contractuelles du bail initial, sera mise à charge de M. Z Y, celui-ci ne contestant ni le principe de l’indemnité, ni son mode de calcul .

Il ne conteste pas non plus la condamnation prononcée au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté au 17 août 2018 (11.391,47 €), les contestations sur le montant de la dette étant toutes en lien avec la recevabilité et centrées non pas sur le quantum final mais sur la date d’imputation des paiements antérieurement à l’assignation ; la condamnation au paiement de la somme de 11.391,47 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2016 sur la somme de 842,86 €, et pour le surplus à compter de la signification du jugement, outre la capitalisation des intérêts, seront donc confirmés.

Sur la demande de délais de paiement

L’appelant sollicite des délais de paiement mais ne produit aucun élément justifiant de sa situation, hormis un document médical attestant d’un état de santé précaire.

D’après les renseignements livrés au tribunal, il percevrait pour seule ressource une somme mensuelle de 980 €.

Compte tenu de la modicité de ses revenus et à défaut de circonstances laissant présager un retour à meilleure fortune, il y a lieu de considérer que M. Z Y n’est pas en capacité de faire face à un règlement étalé du montant de l’arriéré auquel il est présentement condamné (plus de 11.000 €), sur un délai raisonnable et qu’il s’expose au contraire à une aggravation de sa dette.

Au demeurant le tribunal a justement relevé la mauvaise foi dont a fait preuve M. Z Y en ce qu’il a cessé tout versement depuis le 15 décembre 2016, laissant l’arriéré s’accroître en 18 mois de manière démesurée, passant de 1.753,66 € au montant de 11 391,47 € au 17 août 2018.

Le rejet des délais de paiement sera confirmé.

Sur les demandes de dommages et intérêts

M. Z Y sollicite réparation du préjudice moral (8.000 €) subi en suite des agissements du bailleur social qui aurait créé une dette locative factice et aurait provoqué ce faisant la suppression des aides de la CAF, outre l’ allocation de 10.000 € pour le préjudice matériel.

Cependant, il n’a pas été démontré, ni retenu, que l’organisme bailleur aurait frauduleusement présenté le compte locataire de M. Z Y en vue d’en aggraver artificiellement le solde débiteur et le préjudice moral invoqué par l’appelant est du même coup totalement chimérique. Celui-ci en outre n’expose pas en quoi résiderait le préjudice matériel dont il sollicite réparation.

La demande de dommages intérêts à ce double titre sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il y a lieu, M. Z Y succombant, de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel et de le condamner à payer les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

- Confirme le jugement du tribunal d’instance de Niort du 14 novembre 2018 ;

Y ajoutant

- Déboute M. Z Y de la demande présentée au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Condamne M. Z Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,