COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 MARS 2022

N° 2022/ 189

Rôle N° RG 21/00434 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYMS

S.A.S. CHINA FU

C/

C Y

E Z épouse X

G Y

H Z

I Z

H A

K A

L A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe TORA

M^e Louis GADD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de NICE en date du 04 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01097.

APPELANTE

S.A.S. CHINA FU,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé […] représentée par M^e Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur C Y, né le […] à LYON, demeurant […]

Madame E Z épouse X, née le […] à PAULIAC, demeurant […]

Monsieur G Y, né le […] à LYON, demeurant […]

Monsieur H Z, né le […] à […]

Madame I Z, née le […] à […]

Monsieur H A, né le […] à LESCOUT, demeurant […]

Madame K A, née le […] à […]

Monsieur L A, né le […] à […]

représentés par M^e Louis GADD, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Pauline BILLO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 mars 2022.

ARRÊT
Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 mars 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 6 novembre 2018, les consorts Y, Z et A ont donné en location à la SAS China Fu, un local à usage commercial de 204 m² et sous-sol de 152 m² avec une terrasse de 44 m², situé à l’angle de la rue du Congrès et de la Promenade des Anglais à Nice, à usage exclusif de restaurant piano bar, moyennant un loyer annuel de 83 520 €, outre une provision sur charges.

Les consorts Y, Z et A ont fait délivrer le 16 juin 2020 un commandement visant à démonter les 5 groupes de climatisation installés sans autorisation.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

• constaté la résiliation au 16 juillet 2020 du bail commercial du 6 novembre 2018 liant les parties,

• ordonné, en conséquence, l’ expulsion de la SAS China Fu et de tous occupants de son chef dudit local à compter de la signification de son ordonnance et après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est,

• condamné la SAS China Fu à la dépose des cinq groupes de climatisation installés sans autorisation dans la cour de l’immeuble où se situent les locaux loués,

• assorti cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive,

• fixé, à titre provisionnel, à la charge de la SAS China Fu, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus,

• condamné en tant que de besoin la SAS China Fu à payer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

• condamné la SAS China Fu à verser aux intimés, formant l’indivision Y-Z-A, la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné la SAS China Fu aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juin 2020 et le constat d’huissier du 10 mars 2020,

• déclaré son ordonnance commune et opposable au Crédit Agricole Provence Côte d’ Azur et Stella Maris, créanciers inscrits.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 janvier 2021, la SAS China Fu a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par ordonnance d’incident du 23 septembre 2021, les conclusions d’incident aux fins de radiation adressés à la cour au lieu et place du président de chambre ont été déclarées irrecevables.
Par dernières conclusions transmises le 10 mars 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS China Fu demande à la cour de :

À titre principal :

• déclarer nul et de nul effet le commandement de supprimer ou déplacer cinq groupes de climatisations installés sans autorisation en matière commerciale, délivré le 16 juin 2020, réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,• débouter les intimés de leurs demandes,•

A titre subsidiaire :

• lui accorder un délai de 4 mois pour lui permettre de satisfaire au commandement du 16 juin 2020,

• suspendre pendant ce délai la réalisation de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement,

• condamner les intimés à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SAS China Fu soutient, tout d’abord, que lors de son entrée dans les lieux, trois unités de climatiseurs extérieurs étaient déjà installés dans la courette arrière de l’immeuble et qu’elle n’a procédé qu’à leur remplacement. S’agissant des deux autres unités installées, elle indique les avoir déposées dès avant l’ordonnance entreprise.

La SAS China Fu fait encore valoir que les intimés ne démontrent pas qu’elle a contrevenu aux dispositions expresses du bail. Elle dément toute violation d’une clause précise du bail et dénonce le fait que le commandement a visé tout le bail, et qu’aucune clause précise lui interdisant de poser des climatiseurs, aurait été violée. De plus, elle soutient que ces climatiseurs sont nécessaires pour l’exercice de son activité commerciale, conforme en cela aux dispositions contractuelles.

À titre subsidiaire, sur le fondement de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, elle sollicite des délais pour s’exécuter avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par dernières conclusions transmises le 8 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur C Y, madame E Z épouse X, monsieur G Y, monsieur H Z, madame I Z, monsieur H A, madame K A et monsieur L A sollicitent de la cour qu’elle :

les reçoive en leur appel incident,• constate la pose de cinq groupes de climatisation sans l’autorisation du bailleur,•

• constate le retrait de deux groupes de climatisation et la subsistance de 3 groupes de climatisation posés par la SAS China Fu sans leur autorisation, constate le défaut de conformité des travaux réalisés par la SAS China Fu,•

• condamne la SAS China Fu à supprimer les 3 groupes de climatisation restant installés sans autorisation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, confirme pour le surplus les dispositions de l’ordonnance entreprise,•

en conséquence :

constate le jeu de la clause résolutoire,• dise la SAS China Fu occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux,• ordonne son expulsion,• • fixe l’indemnité d’occupation due à la somme de 6 960 €, charges et accessoires de loyer en sus, soit 1 810 € par mois correspondant aux provisions sur charges, ordures ménagères et taxe foncière,

• condamne la SAS China Fu à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 16 juin 2020, outre le constat d’huissier du 10 mars 2020.

Les intimés font valoir qu’à son entrée dans les lieux, la SAS China Fu a réalisé une série de travaux sans autorisation du bailleur, notamment la pose de 5 compresseurs de climatisation dans une cour extérieure, dont la pose n’est pas conforme, et qui génèrent des nuisances aux résidents de l’immeuble. Sur le fondement de l’article L 145-41 du code de commerce et des clauses du bail qui prévoit sa résiliation faute d’exécution de l’une de ses clauses, ils font valoir la violation des interdictions posées aux paragraphes 8, 11 et 13 du bail. Ils en déduisent que la résiliation du bail est encourue. Ils contestent l’existence de 3 groupes de climatiseurs avant l’entrée dans les lieux de l’appelante, seules deux sorties d’air étant présentes sur l’état des lieux d’entrée. En tout état de cause, ils soulignent qu’aucune autorisation n’a été consentie par le bailleur, ce que l’appelante ne conteste pas. Les intimés s’opposent à tout délai, l’appelante ayant de fait d’ores et déjà bénéficié d’importants délais procéduraux.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d’acte’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande tendant à imposer à la SAS China Fu de retirer les cinq groupes de climatisation sur la toiture de l’immeuble, et plus précisément les trois restants

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En vertu des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’occurrence, les parties sont liées par un bail commercial en date du 6 novembre 2018 portant sur un local à usage de restaurant piano bar, au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à l’angle de la rue du Congrès et de la Promenade des Anglais à Nice.

Il résulte du procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 10 mars 2020 que, lors de travaux réalisés par la SAS China Fu, cinq appareils de climatisation et compresseurs ont été installés sur la façade arrière des locaux, donnant sur une petite cour commune avec d’autres copropriétés. L’huissier a constaté leur installation verticale entre le rez-de-chaussée et le premier étage pour quatre d’entre eux, outre une installation au niveau du plancher bas du local pour le cinquième. L’huissier note que ces appareils sont positionnés sur des équerres métalliques. La SAS China Fu ne conteste pas la présence de ces cinq appareils, tout comme elle admet avoir réalisé ces travaux sans autorisation de ses bailleurs. Les consorts Y, Z et A justifient avoir demandé à la SAS China Fu, dès la sommation interpellative du 5 juillet 2019, d’enlever sans délai ces appareils, soulignant qu’ils génèrent des nuisances notamment pour la gardien, dont la loge est située au premier étage, en termes d’odeurs et de chaleur dégagées. Les nuisances ainsi générées sont étayées, non seulement par l’attestation de monsieur M N, gardien, mais également par le rapport de diagnostic dressé par monsieur O P, architecte, le 17 juillet 2019, qui met en avant également la non conformité de l’installation.

La SAS China Fu fait valoir qu’elle n’a fait que procéder au remplacement de trois unités préexistantes, et, reconnaît que, s’agissant des deux autres compresseurs, elle n’avait pas d’autorisation. En exécution de l’ordonnance entreprise, il est justifié du retrait de ces deux unités par production d’une facture acquittée en date du 21 novembre 2020. Les intimés ne remettent pas en cause cette désinstallation, étant observé, en revanche, que les trois autres unités demeurent.

A la lecture de l’état des lieux d’entrée, contradictoirement établi le 25 octobre 2018, seule la présence de deux unités dénommées 'climatisation', au plafond de chacun des magasins, est mentionnée. Il n’est aucunement fait état de la présence d’autres climatiseurs, qui plus est au sein de la courette intérieure, commune à d’autres copropriétés, donc non concernées par cet état des lieux. La présence de climatiseurs plafonniers, et de trois unités extérieures installées dans une courette arrière, figure uniquement dans l’étude de faisabilité de rénovation d’un restaurant dans les lieux loués, rédigée à la demande de l’appelante, le 16 avril 2018. Il ne s’agit pas d’un élément contradictoire et probant.

En tout état de cause, force est de relever que le contrat de bail stipule que 'le preneur s’oblige à exécuter, à peine de tous dommages et intérêts et de résiliation, (8°) de ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur, de voûte ou de plancher, aucune construction, ni apporter aucune modification à le devanture, aux croisées et au gros 'uvre sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur qui se réserve un droit d’interdiction absolu. (…) Il est également prévu que ' le preneur devra obtenir l’agrément préalable du bailleur, pour les enseignes, tableaux et décors qu’il se proposerait de faire établir sur la façade du local loué, ainsi que pour leur disposition'. Au point 10, 'il est interdit au preneur d’encombrer les cours et couloirs communs par des marchandises, motocyclettes, bicyclettes, ou tout autre objet'. Enfin, en point 13 du bail, 'l’emploi des appareils de chauffage non conformes à la réglementation en vigueur est formellement interdit'.

Le bail comprend également, en troisième page, une clause de résiliation, ainsi rédigée : 'Faute d’exécution de l’une des clauses du bail, et notamment faute de paiement d’un seul terme de loyer, des charges accessoires, et des frais de commandement ou de mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit, un mois après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou un commandement resté infructueux. Le preneur pourra être expulsé par ordonnance du juge des référés auquel les parties donnent expressément compétence, sans préjudice des droits du bailleur pour loyers échus, dommages intérêts et frais'.

Le 16 juin 2020, les consorts Y, Z et A ont fait délivrer à la SAS China Fu un commandement de 'supprimer ou déplacer cinq groupes de climatisations installés sans autorisation en matière de bail commercial'. Ce commandement vise expressément le bail du 6 novembre 2018 et les locaux en cause, outre les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les bailleurs manifestant leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire ci-dessus rappelée. Le commandement est précisé en vue de 'supprimer, immédiatement et sans délai, les 5 groupes de climatisation installés sans autorisation dans la cour arrière de l’immeuble sur le mur de façade, selon PV de constat en date du 10 mars 2020 dont copie est annexée, ou de procéder à leur déplacement conformément aux préconisations de l’architecte de l’immeuble (selon rapport du 17 Juillet 2019 ci-annexé), en les remontant en toiture de l’immeuble avec :

- construction d’une ossature métallique en toiture destinée à recevoir la totalité des groupes de climatisation et de centrales d’air située au sol et sur la façade avec modification d’étanchéité en piètement de la structure,

- déplacement de tous les groupes de climatisation et centrale d’air, sur l’ossature métallique,

- mise en place d’un chemin de câble capoté destiné à recevoir l’ensemble des liaisons frigorifiques et électriques des groupes et centrale d’air,

- calorifugeage des canalisations d’eau froide située en rez-de-chaussée.'

Si ce commandement ne vise pas précisément le numéro des clauses du bail dont la violation est dénoncée, il est suffisamment précis pour avoir permis à la SAS China Fu de savoir exactement les contraventions contractuelles qui lui étaient reprochées, et les moyens d’y remédier. Aucune nullité du commandement de payer n’est donc démontrée. Au demeurant, les clauses contractuelles sont claires et non sujettes à interprétation.

En conséquence, il appert que le commandement délivré le 16 juin 2020 est justifié et demeure pour partie non exécuté puisque trois climatiseurs, installés sans autorisation dans la courette arrière de l’immeuble, existent toujours. Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a condamné la SAS China Fu à déposer les cinq groupes de climatisation installés sans autorisation dans la cour de l’immeuble où se situent les locaux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et pendant une durée de trois mois. Aucune augmentation de l’astreinte fixée par le premier juge n’est justifiée, la liquidation de l’astreinte provisoire existante étant suffisante pour garantir l’exécution de la décision.

L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée, sauf à préciser que seuls trois climatiseurs sont encore concernés.

Sur la demande subsidiaire de délai pour s’exécuter

En vertu de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’occurrence, au vu de l’ancienneté de la sommation interpellative du 5 juillet 2019, des délais déjà, de fait, accordés à la SAS China Fu qui n’a toujours pas exécuté l’intégralité de la décision entreprise, et alors que ce n’est que le 22 juin 2021 que la SAS China Fu a commencé à envisager le déplacement des blocs sur le toit de l’immeuble, conformément aux préconisations émises par l’architecte deux ans auparavant, aucun nouveau délai ne se trouve justifié.

Cette demande de la SAS China Fu avec suspension des effets de la clause résolutoire doit donc être rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En application du bail, du commandement du 16 juin 2020, et à défaut d’exécution de celui-ci dans le délai requis, la résiliation du bail est acquise, avec toutes ses conséquences de droit, dont l’expulsion immédiate de la SAS China Fu et la condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, telle que déjà fixée par le premier juge, dans le prolongement du contrat ayant lié les parties.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point également.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SAS China Fu, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire globale de 2 000 € sera mise à sa charge au bénéfice des consorts Y, Z et A, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à nullité du commandement du 16 juin 2020,

Constate que la condamnation de la SAS China Fu à déposer, sous astreinte, les groupes de climatisation installés sans autorisation dans la cour de l’immeuble où se situent les locaux loués, est sans objet pour deux d’entre eux,

Déboute la SAS China Fu de sa demande de délais pour satisfaire au commandement du 16 juin 2020,

Condamne la SAS China Fu à payer à monsieur C Y, madame E Z épouse X, monsieur G Y, monsieur H Z, madame I Z, monsieur H A, madame K A et monsieur L A la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS China Fu de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la SAS China Fu au paiement des dépens.