ARRÊT N° 559

N° RG 19/03660

N° Portalis DBV5-V-B7D-F4MK

F

X

C/

B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2021

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 août 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE

APPELANTS :

Madame G F épouse X

[…]

[…]

Monsieur I X

[…]

[…]

ayant tous deux pour avocat postulant et plaidant M^e Christelle SERRES-CAMBOT de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉ :

Monsieur J B

né le […] à FEZ

[…]

17190 SAINT-GEORGES-D’OLERON

a y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e V é r o n i q u e C A S T E L d e l a S E L A R L B O N N E A U – C A S T E L – P O R T I E R – G U I L L A R D , a v o c a t a u b a r r e a u d e L A ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 27 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

Par acte authentique du 11 décembre 2015, M. Y a acquis des époux X un immeuble à usage d’habitation sis à […]) moyennant le prix de 195 000 euros.

L’acte prévoit que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance , sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne s’applique pas :

'-si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction , ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel

— s’il est prouvé par l’acquéreur , dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Page 12, le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente.

Par actes des 7 et 10 novembre 2016, M. Y a saisi le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

M^me A, expert désigné par ordonnance du 24 janvier 2017 a déposé son rapport le 15 janvier 2018.

Par acte du 2 octobre 2018, M. Y a assigné les époux X devant le tribunal de grande instance de la Rochelle aux fins de restitution partielle du prix et indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 26 août 2019 , le tribunal de grande instance de la Rochelle a statué comme suit :

'-Dit que la clause exclusive de garantie n’ est pas applicable.

-Dit que les désordres relatifs aux fissures intérieures et extérieures relèvent de la garantie des vices cachés.

-Déboute Monsieur J B de l’intégralité de ses demandes relatives à la couverture et à la zinguerie.

-Condamne Monsieur I X et Madame G F , épouse X à payer à Monsieur J B la somme de 61 427,10 euros TTC (soixante et un mille quatre cent vingt-sept euros dix centimes ) avec indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction, a compter du 15 Janvier 2018 et jusqu 'à la date du présent jugement, et intérêts au taux légal, à compter du présent jugement

-Condamne Monsieur I X et Madame G F épouse X à payer à Monsieur J B, la somme de 2 000 euros (deux mille euros), en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

-Condamne Monsieur I X et Madame G F épouse X à payer à Monsieur J Y, la somme de 4000 euros (quatre mille euros), en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-Condamne Monsieur I X et Madame G F épouse X aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire. '

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés

Il est constant que l’immeuble a été construit en 1995 à l’initiative des époux X qui se sont chargés du second oeuvre, notamment, la charpente, la couverture, les menuiseries extérieures, des aménagements intérieurs dont la pose de la tapisserie.

Au regard de l’importance des travaux exécutés, le vendeur doit être considéré comme un vendeur-constructeur.

Le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi. La clause exclusive de garantie stipulée dans l’acte de vente doit être écartée.

Il n’est pas contesté que M. B a eu connaissance lors de la vente des fissures affectant l’appentis. Il n’est pas démontré qu’il ait pu s’apercevoir des autres fissures intérieures et extérieures.

Il ressort du rapport d’expertise que les fissures intérieures de la maison n’étaient pas visibles, étant masquées par les tapisseries.

En raison de leur nombre et importance, elles préexistaient nécessairement à la vente.

Si les fissures extérieures pouvaient éventuellement être détectées, l’acquéreur n’a pu avoir connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences que lors de l’enlèvement de la tapisserie puis durant les opérations d’expertise.

Les fissures traversantes portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, affectent sa structure, son habitabilité, rendent l’immeuble impropre à son usage normal.

Les fissures résultent des matériaux utilisés; béton cellulaire, manque d’armatures, non-conformités de la charpente, du garage.

Les fissures doivent être qualifiées de vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Les défauts de couverture et de zinguerie de l’appentis ne rendent pas l’immeuble impropre à son usage normal, étaient apparents.

— sur les préjudices

Le coût des travaux de reprise s’élève à 61 427,10 euros.

Les préjudices moral , de jouissance seront estimés à la somme de 2000 euros.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 15 novembre 2019 interjeté par les époux X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18 février 2020 , les époux X ont présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions de l 'article 1641 du code civil,

Vu l’acte de vente établi le 11 Décembre 2015,

Vu la clause de vente en l’état insérée dans l’acte de vente,

-Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle rendu le 26 Aout 2019,

Statuant de nouveau.

À titre principal

Dire que les époux X ne peuvent être tenus responsables au visa des dispositions de l’article 1641 du Code Civil, des fissures affectant le bien immobilier objet de la vente du 11 Décembre 2015.

En conséquence,

-Débouter Monsieur B de l’ intégralité de ses demandes de condamnations formulées au visa de l’ article 1641 du Code Civil, et ce en raison de l’application de la clause exclusive de garantie de vices cachés.

A titre subsidiaire,

-Limiter l’ indemnité qui sera mise à la charge de Monsieur et de Madame X à la somme de 15 883 ' correspondant à la réfection des murs intérieurs.

En tout état de cause;

-Condamner Monsieur B au paiement de la somme de 3 000 ' sur le fondement des dispositions de l’ article 700 du Code de Procédure Civile.

-Condamner Monsieur B aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs prétentions, les époux X soutiennent notamment que:

— Ils ont fait construire une résidence secondaire, avaient fait appel à la société E pour le gros oeuvre et l’enduit comme l’établit la facture du 11 juillet 1995.

— La tapisserie n’a pas été posée pour dissimuler des fissures . Elle avait été posée en 1999. Une seule chambre a été refaite en 2007, 2009.

— S’agissant des fissures extérieures, elles étaient soit antérieures à la vente et apparentes, soit sont apparues postérieurement à la vente. Les fissures extérieures étaient parfaitement visibles.

— Les vendeurs sont profanes. La majorité des désordres concerne le premier oeuvre.

— Les travaux réalisés par les vendeurs portent sur le garage, la charpente, la couverture, les menuiseries extérieures.

— La clause exclusive de garantie ne peut être écartée.

Les travaux , cause des désordres n’ont pas été réalisés par les vendeurs. Il y a lieu de rechercher si le vendeur a conçu ou réalisé les travaux cause des désordres.

— Le vendeur avait informé l’ acquéreur de l’existence de fissures dans le salon, dans une chambre.

— Subsidiairement, il y a lieu de réduire l’indemnisation, les fissures extérieures étant visibles.

L’ expert est muet sur le caractère apparent des fissures extérieures.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16 mars 2020 , M. B a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 1647 et suivants du code civil

Vu le rapport d’expertise de Madame A,

DIRE Monsieur I X et Madame G L épouse X mal fondés en leur appel ;

En conséquence,

-LES DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

RECEVOIR Monsieur J B en son appel incident et l’en DECLARER bien fondé

En conséquence,

INFIRMER le jugement du 26 août 2019 en ce qu’il a :

-débouté Monsieur J B de l’ intégralité de ses demandes relatives à la couverture et à la zinguerie ;

-condamné Monsieur I X et Madame G L épouse X à lui payer la somme de 61.427,10 ' TTC avec indexation selon l’ indice BT01du coût de la construction à compter du 15 janvier 2018 et jusqu’à la date du jugement ;

- condamné Monsieur I X et Madame G L épouse X à lui payer la somme de 2.000 ' en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

DIRE que les désordres relatifs à la couverture et à la zinguerie entre le garage et l’appentis relèvent de la garantie des vices cachés ;

-CONDAMNER Monsieur I X et Madame G L épouse X à payer à Monsieur J B la somme de 62.430,00 Euros TTC (SOIXANTE DEUX MILLE QUATRE CENT TRENTE EUROS) au titre de la réfaction du prix

DIRE que cette somme sera indexée sur l’ indice BT 01, l’indice de référence étant celui en vigueur à la date du dépôt du rapport de l’ expert judiciaire, soit le 15 janvier 2018 ;

-CONDAMNER Monsieur I X et Madame G L épouse X à payer à Monsieur J B la somme de 5.000,00 ' en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

-CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ;

En tous les cas,

DIRE et JUGER que l’ immeuble acquis par Monsieur J B est affecté de vices cachés dont la gravité est telle qu’il en aurait acquis un moindre coût s’il les avait connus ;

DIRE que Monsieur I X et Madame G L épouse X ont la qualité de constructeurs vendeurs ;

En conséquence,

-ECARTER la clause exonératoire de responsabilité ;

DIRE et JUGER que la restitution du prix correspondra au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices tels qu’arbitrés à dire d’experts ;

-CONDAMNER Monsieur I X et Madame G L épouse X à payer à Monsieur J M B la somme de 8.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les honoraires de l’expert commis par ordonnance présidentielle et le coût du constat d’huissier du 4 janvier 2016.

A l’appui de ses prétentions, M. Y soutient notamment que :

— L’ expertise établit l’existence de vices cachés. Des travaux importants sont préconisés. Certains sont urgents.

L’immeuble présente de graves défauts exigeant un traitement curatif onéreux.

— Le vendeur professionnel est réputé connaître les défauts de la chose vendue.

— La pose de la tapisserie camoufle les fissures en angle.

— M. Y n’a vu aucune fissure ni à l’intérieur, ni à l’extérieur.Les fissures internes sont apparues en décembre 2015 lorsque le papier s’est déchiré suite à un épisode de chauffe.

— L’expert mandaté par la compagnie Pacifica précise que les fissures extérieures sont plus fines que celles internes. Il était impossible de savoir que les fissures étaient traversantes.

— Le vice est caché lorsque l’acheteur n’a pas eu connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences.

— Le diagnostic immobilier mentionnait des tâches d’humidité dans le garage sans autre explication. C’est l’ expert judiciaire qui a mis en évidence la non-conformité de la couverture, le défaut de mise en oeuvre d’un chéneau.

— La seule fissure extérieure vue par l’ acquéreur était sur l’appentis. Il ne s’est pas inquiété s’agissant d’une simple dépendance.

— C’est au cours des opérations d’expertise que l’acquéreur a appris que les vendeurs avaient fait des travaux. L’expert a critiqué les travaux de charpente, les menuiseries extérieures, la couverture du garage, travaux qu’ils ont réalisés.

— Il convient de s’attacher à l’importance des travaux réalisés.

— Les infiltrations d’eau dans le garage ne permettent pas un usage normal des lieux. C’est un vice caché.

— Le préjudice moral a été sous-estimé.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 août 2021.

SUR CE

-sur l’existence de vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage , que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vice caché est inhérent à la chose, doit être nuisible à l’usage du bien vendu. Il doit s’agir d’un défaut notable.

Les vendeurs soutiennent que les fissures extérieures étaient visibles, apparentes, ne peuvent donc caractériser un vice caché.

Il résulte de l’expertise judiciaire que l’immeuble présente de très nombreuses fissures, fissures externes et internes.

L’expert judiciaire relève que les diagnostics réalisés avant la vente ne font aucune référence aux fissures.

L’expert précise que c’est du fait de son 'oeil professionnel et avec son expertise ' qu’elle a pu déceler les fissures décrites le long du rapport, fissures dont elle indique qu’elles étaient présentes pour la majorité très rapidement après la construction.

Il est certain que les fissures intérieures étaient invisibles du fait du papier-peint qui les occultait, qu’elles ne sont devenues apparentes qu’après que les papiers peints eurent été arrachés.

Ce sont les opérations d’expertise qui ont mis en évidence :

4 fissures de désolidarisation,

4 fissures de jonction chaînage rampant des pignons et poteaux d’angles

2 fissures de faiblesse structurelle par rapport à la charpente

des fissures d’allège

4 fissures de linteaux

[…]

L’expert indique que la maison a besoin de réparations structurelles (page 46).

Si la plupart des fissures ne portent pas atteinte à la stabilité de l’ouvrage, certaines sont traversantes; celles du séjour et de la chambre parentale .

Les fissures ont des conséquences sur l’utilisation, la destination de l’immeuble dans la mesure où elles entraînent des déperditions thermiques, des nuisances acoustiques, créant un passage d’eau, de chaleur /froid dans la chambre parentale, dans le séjour.

Il résulte des éléments précités que l’immeuble est atteint de défauts structurels, défauts que les fissures externes apparentes ne permettaient nullement de subodorer, défauts dont la réalité, la gravité, les causes, les incidences n’ont été connues que du fait de l’expertise judiciaire ordonnée.

-sur les demandes portant sur le garage-appentis

Le tribunal a débouté M. B de sa demande relative aux désordres de toiture et zinguerie de l’appentis. Il a estimé que les défauts de la toiture de l’appentis étaient apparents, n’empêchaient pas son usage.

M. B demande l’infirmation du jugement de ce chef, considère que l’existence d’infiltrations d’eau dans le garage constitue un vice caché.

Les vendeurs demandent la confirmation du jugement, estiment que les désordres du garage étaient apparents.

Il ressort des pièces produites que le garage-appentis a également été fait en béton cellulaire.

L’expert constate un défaut structurel en assise de faîtage, des fuites, des défauts de mise en oeuvre en rives ou faîtages, une mise en oeuvre du chéneau-dalot non conforme au DTU, un linteau fissuré susceptible d’être dangereux, une fissure traversante engageant un risque structurel.

Les tâches d’humidité sont liées à l’ absence de système de récupération des eaux pluviales.

L’ expert précise que la fissure traversante n’était visible que du fonds voisin si le garage était encombré.

Elle estime que les désordres d’ infiltration dans l’ appentis-garage le rendent impropre à sa destination, ne permettent pas de l’ utiliser pour ranger.

Si l’acquéreur a pu voir des tâches d’humidité, des microfissures lors des visites précédant l’achat, il a fallu l’expertise judiciaire pour que les causes, la gravité, les conséquences des désordres soient connus.

Le dossier de diagnostics techniques (portant sur la présence d’amiante, de plomb, de termites, le diagnostic de performance énergétique, le gaz, l’électricité) est muet s’agissant du garage.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté l’acquéreur de ses demandes d’indemnisation relatives au garage-appentis.

-sur foi des vendeurs la mauvaise

L’article 1643 du code civil dispose: Le vendeur est tenu des vices cachés , quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du code civil dispose : Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les époux X se prévalent de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente.

M. B demande la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que les vendeurs au regard des travaux conséquents réalisés devaient être considérés comme vendeur-constructeur.

Il ressort de l’expertise judiciaire et de leurs conclusions que les époux X reconnaissent avoir fait construire l’immeuble , s’être réservés et avoir réalisé des travaux conséquents et notamment des travaux de charpente,de couverture-zinguerie , les menuiseries extérieures.

Ils ont également assuré la maîtrise d’oeuvre et la réalisation de travaux de second -oeuvre.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a qualifiés de vendeur réputé constructeur.

En cette qualité, ils sont présumés connaître les vices affectant l’immeuble vendu.

En l’espèce, et indépendamment même de cette qualité, l’expertise met en évidence la connaissance des vices de la construction par les vendeurs.

M^me A relève notamment :

— M^me X a indiqué durant les opérations d’expertise que le maçon M. E les avait prévenus

de l’apparition de microfissures dans le béton cellulaire, leur avait dit que c’était prévisible, qu’il ne fallait pas s’inquiéter (page 6).

— M. X a précisé durant l’expertise que les fissures sous les appuis de fenêtre maçonnées étaient apparues en 2007.

— L’expert a remarqué une corniche posée en périphérie de l’ensemble des plafonds, signe de la prise en compte de la désolidarisation inhérente au béton cellulaire.

Elle relève que la corniche a été posée dès le début , ce qui démontre selon elle que le vendeur avait connaissance des fissures horizontales qui ont été masquées.

— L’expert constate ( photo 25) une surépaisseur visible à 30 cm au dessous du faîtage, sur-épaisseur ' comme pour masquer une fissure horizontale d’assise'.

— Elle relève enfin la présence de papier en pose arrondie dans les angles, pose typique des bétons cellulaires. L’expert pense que ce choix a été fait parce que le vendeur avait été averti par le maçon. La chambre refaite plus tard entre 2007 et 2009 a été refaite selon le même procédé.

Au regard des éléments précités, le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la clause de non-garantie des vices cachés.

Les époux X font valoir enfin que les désordres sont sans lien avec les travaux qu’ils ont réalisés.

Il résulte de l’expertise que les inconvénients inhérents au béton cellulaire étaient connus, notamment l’apparition future de fissures.

L’expert indique que les travaux de second oeuvre qui ont été réalisés par le maître de l’ouvrage ou sous sa direction ont été mal faits.

M^me A indique que les fissures inhérentes au béton cellulaire auraient pu être prévenues par la pose de bandes résilientes, bandes qui fabriquent une fissure droite, un joint de dilatation, permettent au mur de façade d’être désolidarisé du mur de cloison.

S’agissant du garage, les fuites, les tuiles cassées démontrent les défauts de mise en oeuvre imputables aux maîtres de l’ouvrage.

Il est donc démontré que les vices sont imputables non seulement aux travaux de 'gros oeuvre’ mais aussi aux travaux défectueux de second oeuvre qui ont été réalisés par les vendeurs notamment dans le garage.

-sur les préjudices

Le préjudice matériel sera fixé à la somme de 62 430 euros incluant les travaux portant sur la toiture du garage.

Le préjudice de jouissance comprend un préjudice esthétique , un inconfort dans certaines pièces. Il existe depuis 2015, sera fixé à la somme de 600 euros par an soit une somme de 4200 euros.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge des époux X.

Les dépens n’incluent pas le coût du constat d’huissier de justice dont le coût sera pris en compte au titre de l’indemnité de procédure .

Il est équitable de condamner les appelants à payer à l’intimé la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

-débouté Monsieur J B de l’intégralité de ses demandes relatives à la couverture et à la zinguerie.

-condamné Monsieur I X et Madame G F , épouse X à payer à Monsieur J B la somme de 61 427,10 euros TTC (soixante et un mille quatre cent vingt-sept euros dix centimes avec indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction, a compter du 15 Janvier 2018 et jusqu 'à la date du présent jugement, et intérêts au taux légal, à compter du présent jugement

-condamné Monsieur I X et Madame G F épouse X à payer à Monsieur J B, la somme de 2 000 ' (deux mille euros), en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

Statuant de nouveau sur les points infirmés :

— condamne M. X et M^me F, épouse X à payer à M. J B les sommes de :

-62 430 euros valeur janvier 2018 avec indexation sur l’évolution ultérieure de l’indice BT 01 de la construction

-4200 euros en réparation des préjudices moral et de jouissance

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne les époux X aux dépens de première instance et d’appel

-condamne les époux X à payer à M. J B la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,