ARRET N°303

N° RG 19/02137 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FY2P

S.C.I. DBD

C/

S.C.P. L-E-X-D-C-A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 25 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02137 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FY2P

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mai 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

LA SCI DBD représentée par sa gérante Madame F-G H

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Fabien-I GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

LA S.C.P. L-E-X-D-C-A

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre, qui a présenté son rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Chamsane ASSANI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon acte authentique dressé le 18 avril 2012 par M^e I-J X, la SCI DBD a acquis au prix de 205.000 euros de B Z les lots n°217 et 242 du bâtiment C3 d’un immeuble en copropriété dénommé 'Les Rives du Lac’ sis avenue I Monnet et rue François Truffaut à La Rochelle.

L’acte contenait cette mention du chef de la première vente intervenue en 1999 :

'le vendeur déclare qu’il a passé avec l’État, pour le bien objet des présentes, une convention pour la construction ou l’acquisition de logements à usage locatif, en application de l’article L.351 2° (3°) applicable aux logements faisant l’objet d’une décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R.331-3 et R.331-6 du code de la construction et de l’habitation. Cette convention a été publiée au bureau des hypothèques de La Rochelle le 31 mai 1999 Volume 199 P n°4614

Cette convention ouvre droit à son bénéficiaire à l’aide personnalisée au logement (APL). Dans les conditions définies par le titre V du Livre III du code de la construction et de l’habitation. En contrepartie, le prix mensuel du loyer maximum résulte de l’application des 1° et 2° de l’article R.353-16 du code de la construction et de l’habitation.

Le vendeur a proposé à l’acquéreur le transfert à son nom de cette convention, mais ce dernier a refusé les obligations imposées par ladite convention. Un déconventionnement des biens objet de la présente sera établi au moyen d’un avenant qui sera établi aux frais et à la diligence du vendeur, lequel s’oblige à supporter seul le coût résultant du

déconventionnement

'.

Cette mention s’expliquait par le fait que le promoteur qui avait construit l’immeuble s’était engagé à ne vendre les logements qu’à des acquéreurs s’obligeant à les donner à bail moyennant un loyer plafonné et à des personnes aux ressources inférieures à un certain niveau.

Faisant valoir que le couple auquel elle devait revendre son bien selon compromis signé le 12 octobre 2016 au prix de 205.000 euros dont 10.000 pour le mobilier s’était désisté après avoir appris de la préfecture que la convention signée le 15 janvier 1999 entre la SCI Les Rives du Lac et l’État n’avait pas été résiliée et s’appliquerait jusqu’au 30 juin 2024, et qu’elle n’avait en définitive pu céder l’appartement en décembre 2017 qu’au prix de 145.000 euros dont la modicité s’expliquait par la charge que constituait cette convention, la SCI DBD a fait assigner la SCP de notaires associés L-E-X-D-C-A dont M^e X était membre, afin d’obtenir sa condamnation sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil à lui payer en réparation du préjudice que lui causait sa faute

* à titre principal : 166.579,90 euros, soit

.60.000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien

.2.280 euros au titre du coût de l’expertise immobilière déboursée

.104.259,90 euros au titre des divers frais exposés pour l’acquisition du bien.

* à titre subsidiaire : 136.053,40 euros, soit

.60.000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien

.2.280 euros au titre du coût de l’expertise immobilière déboursée

.73.773,40 euros au titre des divers frais exposés pour l’acquisition du bien

outre en toute hypothèse 5.000 euros d’indemnité de procédure.

Les défendeurs ont conclu principalement au rejet pur et simple de cette action en récusant toute faute commise par M^e X, et ont subsidiairement soutenu si sa faute était néanmoins retenue que le préjudice indemnisable devait être apprécié en tenant compte de l’avantage attaché à la convention maintenue, qui procurera à coup sûr des loyers pendant encore 64 mois, pour un total évalué en l’état à 40.960 euros.

Par jugement du 14 mai 2019, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de La Rochelle a condamné la SCP L-E-X-D-C-A à payer à la SCI DBD 18.000 euros de dommages et intérêts ainsi que 4.000 euros d’indemnité de procédure, en déboutant la demanderesse du surplus de ses prétentions.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu, en substance,

— que M^e X avait manqué à son devoir de conseil envers la société DBD eu égard à la validité et l’efficacité de son acte, en se contentant de reproduire la clause sans vérifier que l’avenant portant 'déconventionnement’ du bien avait effectivement été passé, et sans l’alerter sur l’incidence d’une telle convention au cas où elle s’avérerait persister

— que le notaire avait d’ailleurs interrogé les services de la préfecture, mais omis de consulter le service de la publicité foncière

— que l’absence de contrainte liée à une telle convention était assurément déterminante du consentement de l’acquéreur, compte-tenu des restrictions que celle-ci induisait à la liberté de louer et de fixer le montant du loyer

— que le préjudice en lien de causalité avec cette faute s’appréciait en tenant compte des loyers encaissés par le propriétaire

— que la SCI DBD ne permettait pas d’apprécier son préjudice en résistant aux sommations de justifier des loyers perçus

— que dans ces conditions, son préjudice devait être évalué d’une façon théorique, dans l’ignorance d’éventuelles périodes où le bien n’aurait pas été loué, et sans possibilité de savoir si elle avait ou non appliqué la limitation de loyer à laquelle elle prétend avoir ignoré qu’elle restait tenue

— que les autres postes de préjudice allégués -intérêts, frais d’achat, coût de l’expertise Atexim-

n’étaient pas en lien avéré de causalité avec la faute du notaire.

La SCI DBD a relevé le 19 juin 2019 un appel limité au montant des sommes allouées.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 22 janvier 2020 par la SCI DBD

* le 27 novembre 2019 par la SCP L-E-X-D-C-A.

La SCI DBD redit en réponse aux contestations adverses que le notaire a gravement manqué à ses obligations, en ne vérifiant pas la persistance de la convention, en ne l’annexant pas à son acte contrairement à ce qui y est énoncé, et en n’attirant pas son attention sur les restrictions que cette convention apportait aux droits du propriétaire tant dans le libre choix de la personne du locataire que dans la détermination et la révision du loyer, et elle indique avoir perdu une chance de ne pas contracter, ou de contracter à un prix moindre car le prix payé était bien trop élevé au égard à ces contraintes. Elle récuse l’affirmation de l’intimée selon laquelle le préjudice invoqué résulterait uniquement d’un dol commis par M^me Y, en indiquant que celle-ci fut comme elle-même victime d’une information trompeuse, et que M^e X l’a induite en erreur par sa mention dans l’acte laissant croire que le déconventionnement était acquis de longue date pour avoir été réalisé aux frais et diligences du vendeur précédent.

Elle demande à la cour de condamner la SCP de notaires à lui payer 60.000 euros au titre de la réparation du préjudice lié à la moindre valeur vénale du bien, et 104.299,90 ou subsidiairement 33.526,50 euros au titre des frais exposés, en indiquant qu’il n’y a pas lieu de déduire les loyers qu’elle a perçus puisqu’elle a payé le bien au prix fort, et en précisant qu’ils se sont élevés compte-tenu des périodes de vacance du bien à 27.500 euros et non pas aux 33.000 euros retenus par le tribunal. Elle sollicite remboursement des frais bancaires, intérêts et frais d’acte en soutenant qu’elle n’aurait pas acheté si elle avait été mieux informée, et elle en réclame subsidiairement le remboursement dans la proportion de 29,268% correspondant à celle séparant le prix de 205.000 auquel elle a acheté le bien de celui de 145.000 euros auquel elle l’a revendu.

Elle sollicite en toute hypothèse 5.000 euros d’indemnité de procédure.

La SCP L-E-X-D-C-A demande à la cour de débouter la SCI DBD au motif que celle-ci n’établit ni sa faute, ni un préjudice indemnisable en lien de causalité avec l’intervention de M^e X.

Elle fait valoir que M^e X n’a pas participé aux négociations et que la vente était parfaite lorsqu’il est intervenu pour dresser l’acte authentique, en l’état de la promesse synallagmatique déjà conclue entre les parties, de sorte qu’il n’y avait plus de place pour son devoir de conseil.

Elle nie que M^e X ait accrédité l’idée que le déconventionnement était acquis, affirmant qu’il suffit de lire l’acte pour constater qu’il y est indiqué que l’appartement fait l’objet d’une convention avec l’État, et elle soutient qu’il n’y avait nul motif de croire cette convention résolue, le déconventionnement y étant présenté au mode futur, nécessairement donc comme une non accompli.

Elle soutient que la SCI ne prouve pas avoir conditionné son engagement au déconventionnement, et elle fustige sa carence à produire ses comptes afin de savoir si elle a ou non appliqué le conventionnement du loyer. Elle ajoute que si le déconventionnement était véritablement une condition essentielle de l’engagement de la SCI, celle-ci aurait alors été victime d’un dol commis par la venderesse, M^me Y, et son abstention à en demander des comptes à l’intéressée fait obstacle à ce qu’elle invoque une faute du notaire.

Elle conteste le principe même d’un préjudice indemnisable en objectant que la différence de prix n’est pas de 60.000 mais de 50.000 euros compte-tenu du prix du mobilier ; que la restitution de partie du prix n’est jamais un préjudice que le notaire rédacteur doit réparer; que la SCI doit assumer ses choix si elle a choisi de revendre à perte ; que les intérêts et frais ne sont pas en lien de causalité avec la faute invoquée mais inhérents à l’achat même du bien, acquis à crédit.

À titre subsidiaire, elle demande que le préjudice indemnisable soit déterminé en tenant compte de l’avantage procuré par la perception de loyers durant une période de 64 mois évaluée à 40.960 euros au vu des chiffres du rapport d’Atexim.

En toute hypothèse, elle sollicite 5.000 euros d’indemnité de procédure.

L’ordonnance de clôture est en date du 2 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le notaire est redevable d’un devoir de conseil qui lui impose d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé.

Pour remplir cette obligation d’efficacité, il doit effectuer toutes les investigations complémentaires nécessaires à la sécurité juridique et notamment vérifier la situation du bien vendu au regard de la législation sur la construction, l’habitation et l’urbanisme.

Il est tenu d’éclairer l’acquéreur sur la portée, les effets et les risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci.

Il ressort des productions, et notamment des termes du courrier explicatif du directeur départemental des territoires de la préfecture de la Charente maritime du 22 novembre 2016, que l’acte authentique dressé le 18 avril 2012 par M^e I-J X pour constater la vente par B Z à la SCI DBD des lots n°217 et 242 du bâtiment C3 de l’immeuble en copropriété dénommé 'Les Rives du Lac’ sis avenue I Monnet et rue François Truffaut à La Rochelle, porte sur un bien objet d’un conventionnement établi le 15 janvier 1999 conformément à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation entre l’État et la SCI Les Rives du Lac qui l’avait fait construire, en vertu duquel celle-ci s’était engagée en contrepartie d’avantages liés au financement de ce type de constructions, à ne vendre les logements qu’à des acquéreurs qui s’engageaient à les louer, avec un loyer plafonné, à des personnes ne dépassant pas un certain niveau de ressources.

En vertu de l’article L.353-4 du code de la construction et de l’urbanisme, en cas de mutation
-gratuite comme onéreuse- cette convention est légalement transférée de plein droit au nouveau propriétaire et ce pendant toute la durée de sa validité, qui expire, en l’occurrence, au 30 juin 2024.

Cette convention a été enregistrée au service de la publicité foncière.

Elle constitue une charge réelle sur l’immeuble, qui impacte tant le fructus que l’abusus de ce bien de rapport, puisque le plafonnement du loyer limite la liberté du propriétaire d’en fixer le montant, et que cette limitation dévalue nécessairement le bien par comparaison avec un bien strictement identique mais non soumis à ce régime de conventionnement et donc d’un meilleur rapport.

L’acte dressé par M^e X n’informait pas la SCI DBD qu’elle acquérait un bien soumis à cette charge, puisque la mention qu’il contient à ce sujet, telle que reproduite plus haut, et tirée de l’acte constatant la vente par le propriétaire initial, accréditait l’existence d’un déconventionnement intervenu à cette occasion, le fait qu’il y soit visé au mode du futur ne retirant rien au constat qu’il y était présenté comme certes encore à intervenir, mais de façon assurée, ce qui était propre à persuader la SCI en 2012 que les choses avaient été ainsi faites comme prévu en 1999.

Plutôt que de reproduire servilement en 2012 une mention de 1999 qui n’avait aucun d’intérêt pour l’acheteur, soit que le déconventionnement annoncé en 1999 fût réellement intervenu auquel cas il n’était d’aucune utilité de le relater, soit qu’il ne le fût pas, auquel cas c’est la persistance du conventionnement qu’il convenait alors de mentionner, il incombait évidemment au notaire instrumentaire, tenu d’éclairer l’acquéreur sur la portée, les effets et les risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci soit la location du bien, de s’assurer du sort de la convention, ce qui était aisé au moyen d’une consultation du service de la publicité foncière et, en tant que de besoin, du service dédié au logement à la préfecture.

Il est inopérant, pour M^e X, de faire plaider qu’il n’y aurait plus eu place pour son devoir de conseil car il ne serait intervenu que pour conférer la force authentique à un accord déjà parfait exprimé dans le compromis de vente, alors qu’il est de jurisprudence établie depuis des décennies que le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties (cf Cass. Civ. 1^re 03.10.1973 P n°72-12267 – 28.04.2011 P n°10-14809).

Il est tout aussi inopérant, pour le notaire, de prétendre que la SCI DBD devrait rechercher la responsabilité de sa propre venderesse M^me Z, alors qu’il ne l’a pas attraite dans la cause, que rien ne prouve qu’elle savait que le bien était toujours conventionné, et qu’en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire était le même.

Le premier juge a ainsi pertinemment retenu que la SCP de notaires associés L-E-X-D-C-A, dont M^e X est membre, a engagé sa responsabilité pour ce manquement à son devoir de conseil.

Le préjudice en lien direct de causalité avec ce manquement n’est, pour la SCI DBD,

— ni, comme elle le soutient, constitué par une perte de loyers, puisqu’il ressort des pièces qu’elle s’est décidée à produire en cause d’appel, confirmées par la réponse de son conseil à l’audience sur interrogation explicite de la cour à cette question de fait, qu’elle a loué son bien sans appliquer de conventionnement, de sorte qu’elle a pleinement perçu les fruits qu’elle pouvait escompter en acquérant ce bien, sans qu’il soit démontré ni même soutenu qu’elle s’exposerait à une restitution ou pénalité à ce titre

— ni, comme elle le prétend aussi, constitué des frais d’acte, de commission d’agence et d’intérêts bancaires, puisque ceux-ci ont eu pour contrepartie l’acquisition effective de la propriété d’un bien de rapport qui lui a procuré les fruits attendus

— mais la perte de chance -en n’ayant pas acheté ou en achetant moins cher- de ne pas supporter la moins-value du bien, qui a été revendu 50.000 euros de moins que ce qu’il avait été acheté -et non pas 60.000 comme soutenu en omettant l’incidence du prix du mobilier- et ce, assurément du fait de l’incidence du conventionnement sur sa rentabilité locative, ainsi que le prouvent le désistement du premier acheteur, et l’attestation établie par le second (cf pièces n°12 et 13 de l’appelant).

Les éléments de la cause persuadant que la chance ainsi perdue est importante, ce préjudice sera évalué à 40.000 euros.

La SCP de notaires sera ainsi condamnée au paiement de cette somme, par infirmation du jugement déféré.

Elle supportera les dépens d’appel et versera une indemnité de procédure à la SCI DBD.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

C O N F I R M E l e j u g e m e n t e n c e q u ' i l a r e t e n u q u e l a S C P L-E-X-D-C-A avait engagé sa responsabilité envers la SCI DBD pour manquement de M^e I-K X à son devoir de conseil et en ses chefs de dispositions afférents aux dépens et à l’indemnité de procédure

L’INFIRME quant au montant de la somme allouée à titre de réparation

statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNE la SCP L-E-X-D-C-A à payer 40.000 euros à la SCI DBD en réparation du préjudice consécutif à ce manquement

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires

CONDAMNE la SCP L-E-X-D-C-A aux dépens d’appel

LA CONDAMNE à verser 4.000 euros à la SCI DBD en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,