Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 12 avril 2022, n° 20/01753

CA Poitiers
Confirmation 12 avril 2022

CASS
Rejet 7 septembre 2023

Arguments

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Rejeté
Violation du droit de jouissance exclusive
La cour a estimé que les résolutions n'avaient pas pour effet de modifier le règlement de copropriété et qu'elles étaient conformes aux décisions de justice antérieures, ne nécessitant pas l'unanimité des copropriétaires.
Rejeté
Préjudice subi du fait des résolutions contestées
La cour a jugé que les résolutions n'avaient pas causé de préjudice à l'appelante, car elles ne modifiaient pas ses droits de manière illégale.
Accepté
Frais exposés pour la défense en justice
La cour a jugé qu'il était équitable de faire droit à la demande de remboursement des frais exposés par le syndicat, considérant que l'appelante avait perdu son appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 1re ch., 12 avr. 2022, n° 20/01753
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	20/01753
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Thierry MONGE, président
Avocat(s) :	Sophie PASTURAUDJérôme CLERCIsabelle LOUBEYRE
Cabinet(s) :	SCP DELHUMEAULEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LI MOGES

Texte intégral

ARRET N°224

N° RG 20/01753 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GB2K

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LI MOGES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 12 AVRIL 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01753 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GB2K

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 février 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIORT.

APPELANTE :

Madame X, Y, I D épouse Z

née le […] à […]

[…]

ayant pour avocat M^e Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS, substituée par M^e Carole PHERIVONG, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE LIMOGES

50 Rue Paul François D

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant : Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Limoges (50 rue Paul François D à Niort) s’est constitué suivant règlement de copropriété du 16 février 1968, modifié par avenant du 5 juillet 1968.

La division de l’ensemble immobilier en lots était la suivante :

- 9 logements (2 par étage du 1er au 4ème étage : lots 4, 6, 8, 10 à droite et lots 3, 5, 7, 9 à gauche, et un seul au 5ème étage : lot 11) ;

- une cave par logement (lots 12 à 19) ;

- 4 emplacements de stationnement en sous-sol (lots 20, 21, 22, 23) attribués aux 4 logements situés à gauche ;

- une aire de stationnement de 4 emplacements (lot 2) attribuée aux 4 logements de droite ;

- un garage particulier pour l’appartement du 5ème étage (lot 1).

Le lot n° 11 a postérieurement été divisé en deux lots, les lots n° 24 et 25. Le lot n° 1 a été rattaché au lot n° 25.

Par acte du 21 juin 2011, il a été fait donation à J K épouse A des lots n° 4 et 17, ainsi que d’un droit de jouissance exclusive de partie du lot n° 2. Par compromis en date du 23 février 2006 conclu par l’intermédiaire de l’agence Relais Immobilier dont la négociatrice était X D épouse Z puis par acte du 6 juin 2006, la donataire a cédé aux époux S Q et L M la propriété des lots n° 4 et 17. Par acte du 13 décembre 2007, ces lots ont été revendus aux époux N C et J O.

Par acte du 31 mai 1988, X D épouse Z avait acquis la propriété du lot n° 24.
Par acte du 30 juin 2006, X D épouse Z et son époux ont acquis de J K épouse A les droits détenus sur le lot n° 2.

L’assemblée générale des copropriétaires a adopté le 24 octobre 2014 les résolutions n° 4 et 5. La résolution n° 4 autorisait notamment les propriétaires du lot n° 2 à subdiviser leur lot en 5 lots distincts, soit 4 lots privatifs en nature de parking et un lot transitoire correspondant à la voie de desserte des parkings destiné à être incorporé aux parties communes et donc supprimé. La résolution n° 5 avait trait à l’installation d’un point d’eau sur ce lot n° 2.

Par acte du 24 décembre 2014, X D épouse Z a saisi le tribunal de grande instance de Niort en nullité de ces résolutions. Par jugement du 26 août 2016, ce tribunal a statué en ces termes :

'DEBOUTE les époux C de leur demande tendant à voir dire que la cession du lot n°4 par Madame K-A à Monsieur Q, aux droits duquel viennent aujourd’hui les époux C a emporté cession du droit de jouissance exclusif de l’aire de stationnement n°2;

DECLARE l’acte de vente du 30 juin 2006 intervenu entre Madame K-A et 4 les époux Z inopposable au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Limoges et aux copropriétaires dont les époux C ;

REJETTE la demande tendant à voir constater la nullité des résolutions n°4 et 5 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le Limoges le 24 octobre 2014".

Par arrêt du 15 mai 2018, la cour d’appel de Poitiers a confirmé de jugement 'sauf en ce qu’il a :

- Rejeté la demande tendant à voir constater la nullité des résolutions n°4 et 5 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LE LIMOGES le 24 octobre 2014.

- Condamné Madame D épouse Z à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE LIMOGES une indemnité de 2 000 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamné Madame X D épouse Z aux entiers dépens'.

Statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation, elle : 'Constate la nullité des résolutions n°4 et 5 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LE LIMOGES le 24 octobre 2014".

Par ordonnance du 31 janvier 2019, il a été constaté que X D épouse Z s’était désisté du pourvoi en cassation formé à l’encontre de cet arrêt.

L’assemblée générale des copropriétaires a adopté le 27 juin 2018 une résolution n° 10 par laquelle les indivisaires du lot n° 2 autorisaient N C, R du lot n° 4, à utiliser l’aire de stationnement du lot n° 2 et une résolution n° 11 par laquelle les copropriétaires de l’ensemble immobilier autorisaient cette utilisation.

Par acte du 10 septembre 2018, X D épouse Z a saisi le tribunal de grande instance de Niort en nullité de ces résolutions portant atteinte à son droit de jouissance exclusive d’une partie du lot n° 2 et adoptées selon elle en contravention aux dispositions des articles 11 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 17 février 2020, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Niort a statué en ces termes:
'DÉBOUTE Madame X D de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Madame X D à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Limoges, représenté par son syndic, l’agence Sainte-Marthe, une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame X D aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision'.

Il a considéré :

- qu’il avait été antérieurement statué sur l’inopposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession à la demanderesse des droits sur le lot n° 2 et sur l’absence de mauvaise foi ;

- qu’en l’absence de modification du règlement de copropriété, ce lot demeurait une partie commune ;

- que les délibérations contestées n’avaient pour objet que de rétablir le propriétaire du lot n° 4 dans les droits sur le lot n° 2 rattachés à ce lot n° 4 ;

- qu’elles n’avaient dès lors pas à être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires mais à la simple majorité (article 24 de la loi).

Par déclaration reçue au greffe le 24 août 2020, X D épouse Z a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2020, elle a demandé de :

'Vu l’arrêt rendu par la Cour d’appel de POITIERS le 15 mai 2018,

Vu la Cour statuant par application des dispositions des articles de la Loi n°65-557 du 10 juillet

1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 1199, 1200 et de l’article 1165 ancien de ce même Code :

Recevoir Madame X D, épouse Z, en son appel et la dire recevable et bien fondée.

Réformer le jugement rendu le Tribunal judiciaire de NIORT le 17 février 2020 en ce qu’il a :

- Jugé que les résolutions n° 10 et 11 votées le 27 juin 2018 avaient pour objet de rétablir Monsieur C dans ses droits sur l’aire de stationnement du lot n° 2 en lui reconnaissant un droit d’occupation,

- Jugé que Madame D épouse Z a perdu tout droit de jouissance, exclusif sur l’aire de stationnement et que ce droit reste attaché au lot n° 4 dont il est l’accessoire,

- Rejeté les demandes de Madame D épouse Z relative à la nullité des résolutions n° 10 et 11 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE LIMOGES le 27 juin 2018,

- Condamné Madame D épouse Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE LIMOGES une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau :

Prononcer l’annulation des résolutions n° 10 et n° 11 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LE LIMOGES le 27 juin 2018.

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE LIMOGES à payer à Madame D épouse Z la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

Prononcer le rejet de toute condamnation prononcée à l’encontre de Madame D épouse Z au titre des dépens et frais irrépétibles de première instance.

Prononcer la dispense de Madame D épouse Z à participer au règlement des condamnations prononcées, en sa qualité de copropriétaires et membres du syndicat.

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE LIMOGES à payer à Madame D épouse Z, la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel'.

Elle a soutenu que :

- le tribunal de grande instance de Niort puis la cour n’avaient pas remis en cause la régularité de la cession du droit de jouissance exclusif et privatif sur le lot n° 2, mais avaient seulement retenu son inopposabilité au syndicat des copropriétaires ;

- ce droit n’avait pas été cédé à N C ;

- les délibérations litigieuses portaient atteinte à son droit qui ne pouvait être remis en cause qu’avec son consentement ;

- les résolutions devaient recueillir l’unanimité de copropriétaires (article 26 de la loi).

Elle a précisé avoir contesté une délibération n° 11 de l’assemblée générale du 8 avril 2019 ayant approuvé une modification du règlement de copropriété rattachant la jouissance du lot n° 2 aux lots 4, 6, 8 et 10.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2021, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

'Vu le règlement de copropriété en date du 16 février 1968 et son avenant en date du 5 juillet 1968,

Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT le 26 août 2016,

Vu l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de POITIERS le 15 juin 2018,

Vu l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965,

- DECLARER Madame Z mal fondée en son appel.

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judicaire de NIORT le 17 février 2020.

- CONSTATER que la résolution n°11 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 27 juin 2018 a été votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
- DIRE ET JUGER valides les résolutions n°10 et 11 du procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2018.

- DEBOUTER Madame Z de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

- LA CONDAMNER au paiement de la somme de 5 000 €uros sur le fondement de l’article 700 CPC.

- LA CONDAMNER aux entiers dépens'.

Il a rappelé que la cession intervenue au profit de l’appelante avait été déclarée inopposable aux époux C et à lui-même. Selon lui, le droit de jouissance exclusive et privative d’une partie commune était rattaché à un lot, au cas d’espèce le n° 4 et en suivait le sort. Il a soutenu que les délibérations litigieuses n’avaient que rétabli le R du lot n° 4 dans les droits étant résultés du règlement de copropriété en l’absence de modification de celui-ci et qu’elles avaient été adopté dans le respect des règles de majorité applicables (article 26 de la loi).

L’ordonnance de clôture est du 17 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[…]

L’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que : 'Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi'. L’article 26 de cette loi prévoit notamment que :

'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

[…]

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

[…]

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un R une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble'.

Le règlement de copropriété du 16 février 1968 décrit comme suit le lot n° 4 dont la propriété a été acquise par les époux N C et J O :

'Lot numéro 4

Parties privatives

au premier étage porte droite sur palier, un appartement…
Et la jouissance exclusive et particulière dans les conditions qui seront ci-après indiquées attachée audit lot d’une aire de stationnement qui existera dans le lot numéro 2 ci-dessus'.

Ce lot n° 2 était décrit ainsi : 'un emplacement sur lequel existeront quatre aires de stationnement pour voitures dont la puissance sera rattachée aux lots 4.6.8.10 ci-après'.

A l’article 7, il a été stipulé :

'Les co-propriétaires pourra (pourront) échanger entre eux les éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots.

[…]

Toutefois, la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera, par application de la Loi du 10 juillet mil neuf cent soixante cinq, article 12, soumis à l’approbation de l’Assemblée statuant à la majorité prévue par l’article 24 de ladite Loi.

[…]

Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division'.

Par jugement du 26 août 2016 confirmé par arrêt du 15 mai 2018, le tribunal de grande instance de Niort a :

- rejeté la demande des époux N C et J O de les dire cessionnaires du droit de jouissance exclusif de l’aire de stationnement du lot n°2 ;

- déclaré l’acte de vente du 30 juin 2006 inopposable au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Limoges et aux copropriétaires dont les époux N C et J O.

Depuis ces décisions, ni l’état descriptif de division, ni le règlement de copropriété n’ont été modifiés. Un droit de jouissance exclusive et particulière d’un emplacement de stationnement situé sur le lot n° 2 demeure rattaché au lot n° 4.

La résolution 10 litigieuse est la suivante :

'10. UTILISATION DE L’AIRE DE STATIONNEMENT DANS LE LOT 2 PAR M. C R […] .

(Article 26 – majorité aux deux-tiers) – Clé : […]

Résolution inscrite à la demande du Conseil Syndical.

Vote limité aux trois indivisaires concernés – Confère règlement de copropriété p.33.

Les trois indivisaires du lot 2 (Mmes et M. F, G, H) sont appelés à se prononcer sur la demande de M. C pour occupation de l’aire de stationnement dans le lot 2 laissée vacante par le Jugement de la Cour d’Appel de Poitiers en date du 15 mai 2018 (Arrêt 237). Les trois indivisaires devront prendre en considération le contenu de la lettre (relatif au droit d’occupation) de M. C annexée. M. C s’engage à payer les charges afférentes à compter du 01/07/18 sur l’occupation de l’aire de stationnement du lot 2.

Nonobstant toute autre décision éventuelle qu’une autre Cour (voir Cassation) pourrait apporter au jugement de la Cour d’Appel de Poitiers.
[…]

Pour : 3 copropriétaires présents ou représentés totalisant 2610 / 2610 tantièmes

Contre : 0 copropriétaires présents ou représentés totalisant 0 / 2610 tantièmes

Abstention : 0 copropriétaires présents ou représentés totalisant 0 / 2610 tantièmes

Résolution adoptée à l’unanimité des indivisaires représentant au moins les 2/3.

(Opposants à la décision : totalisant 0 / 2610 tantièmes)'.

La résolution n° 11 est la suivante :

'11. UTILISATION OU DROIT D’OCCUPATION DE L’AIRE DE STATIONNEMENT DANS LE LOT 2 PAR M. C

(Article 26 – majorité aux deux-tiers) – Clé : […]

Résolution inscrite à la demande du Conseil Syndical.

Résolution soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires

L’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la demande de M. C et sur le contenu de sa lettre annexée : utilisation du droit d’occupation de l’aire de stationnement vacante du lot 2, et engagement de sa part à payer les charges y afférent à compter du 01/07/18, suite à la décision de la Cour d’Appel de Poitiers de rendre inopposable au Conseil Syndical et aux copropriétaires la vente entre M^me K-A et M et M^me Z.

Nonobstant toute autre décision éventuelle qu’une autre Cour (voir Cassation) pourrait apporter au jugement de la Cour d’Appel de Poitiers.

[…]

Pour : 8 copropriétaires présents ou représentés totalisant 9477 / 9477 tantièmes

Contre : 0 copropriétaires présents ou représentés totalisant 0 / 9477 tantièmes

Abstention : 0 copropriétaires présents ou représentés totalisant 0 / 9477 tantièmes

Résolution adoptée à l’unanimité des indivisaires représentant au moins les 2/3.

(Opposants à la décision : totalisant 0 / 9477 tantièmes)'.

L’appelante n’était pas présente à l’assemblée générale, ni représentée.

Ces délibérations ont été adoptées à la majorité de l’article 26 précité (majorité des deux tiers), s’agissant de l’utilisation d’une partie commune, le lot n° 2, par un R.

Elles ne sont que l’application du règlement de copropriété, de nature contractuelle s’imposant à l’appelante, propriétaire d’un lot de copropriété et n’emportent ni modification de l’état descriptif de division, ni celle du règlement de copropriété, ni aliénation de parties communes. La règle de l’unanimité des voix des copropriétaires ne trouve dès lors pas application.
Elles ne sont pas contraires au jugement et à l’arrêt précités dont elles ne font que tirer les conséquences, aucune appréciation n’étant portée sur la cession dont se prévaut l’appelante.

N’étant dès lors contraires ni au règlement de copropriété, ni aux dispositions précitées de loi du 10 juillet 1965, ni aux décisions de justice intervenues, il n’y a pas lieu de prononcer leur annulation. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de l’appelante présentées à cette fin.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelante.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelante.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 17 février 2020 du tribunal judiciaire de Niort ;

CONDAMNE X D épouse Z à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Limoges représenté par son syndic la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE X D épouse Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,