XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 09/03/2017

***

N° de MINUTE :17/

N° RG : 16/05156

Ordonnance (N° )

rendue le 03 août 2016

par le président du tribunal de grande instance de Béthune

APPELANTE

SARL Unile prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège XXX

62420 X Montigny

représentée par M^e Sébastien Petit, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Stéphanie Forest, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

XXX

ayant son siège XXX XXX

62420 X Montigny

représentée par M^e Jean-Louis Capelle, avocat au barreau de Béthune, substitué par M^e Sébastien Habourdin, associé

DÉBATS à l’audience publique du 04 janvier 2017 tenue par Marie-Annick Prigent magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie Hainaut

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Annick Prigent, président de chambre

Elisabeth Vercruysse, conseiller

Nadia Cordier, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 mars 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Marie-Annick Prigent, président et Clara Dutillieux, greffier en chef, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte en date des 18 et 19 avril 2000, la XXX a donné à bail commercial à la SARL Unile les locaux commerciaux situés aux 3 et XXX XXX à X Montigny, bail qui a été renouvelé le 5 août 2011.

Invoquant subir des dégâts des eaux à répétition dus à un problème d’étanchéité de la toiture, la SARL Unile a assigné la XXX par acte en date du 3 juin 2015 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et obtenir la consignation des loyers. Par ordonnance en date du 2 septembre 2015, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise judiciaire, a commis M. Y Z en qualité d’expert judiciaire, a condamné à titre provisionnel la SARL Unile a payer à la XXX la somme de 5 529,36 euros au titre des loyers et a débouté la demanderesse de sa demande de consignation des loyers.

La XXX a délivré le 25 avril 2016 un commandement de payer à la SARL Unile la somme de 9 215,60 euros au titre de loyers impayés sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.

Par exploit introductif d’instance en date du 7 juillet 2016, la bailleresse a assigné sa preneuse devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 mai 2016, prononcer l’expulsion de la SARL Unile, et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ainsi qu’à la dette locative.

Par ordonnance en date du 3 août 2016 réputée contradictoire faute de comparution de la défenderesse, le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune a :

— constaté la résiliation du bail commercial liant les parties et portant sur les locaux situés à X Montigny, 3 et XXX XXX à la date du 25 mai 2016 ;

— ordonné en conséquence à la SARL Unile dans le mois de la signification de la présente ordonnance, de délaisser et rendre libre l’immeuble loué des personnes, des biens ainsi que tous occupants et des biens de ceux-ci ;

— dit qu’à défaut, il sera procédé à l’expulsion de la SARL Unile ainsi qu’à celle de tous occupants et par toutes voies de droit et notamment avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— condamné la SARL Unile à payer à la XXX une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges courantes à compter du 26 mai 2016 jusqu’au jour de la libération effective des lieux loués, étant précisé que le montant de cette indemnité variera selon les mêmes modalités que celle du loyer initial ; – condamné la SARL Unile à payer à titre provisionnel à la XXX la somme de 11 058,72 euros comprenant les loyers et charges échus au 26 mai 2016 avec intérêts légaux à compter du 25 avril 2016, date du commandement de payer, pour la somme de 9 215,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamné la SARL Unile aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 25 avril 2016 ;

— condamné la SARL Unile à payer à la XXX la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 août 2016.

La SARL Unile a interjeté appel de l’ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 octobre 2016, au visa des articles 808 et 809 du code civil, l’appelante demande à la cour :

— A titre principal d’infirmer l’ordonnance rendue le 3 août 2016 par le tribunal de grande instance et de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure au fond engagée devant le tribunal de grande instance de Béthune statuant sur le fond de ce litige ;

— A titre subsidiaire dire et juger nul le commandement de payer délivré par la XXX le 26 avril 2016 et autoriser la SARL Unile à consigner sur un compte CARPA les loyers impayés ;

— En tout état de cause, condamner la XXX à lui payer à la SARL Unile la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par dernières écritures en date du 22 novembre 2016, l’intimée demande à la cour, au visa de l’article L 145-41 du code de commerce et du commandement de payer signifié le 25 avril 2016 :

— recevoir la SARL Unile en son appel et la déclarer mal fondée ;

En conséquence,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé dont appel en date du 3 août 2016 sauf à revoir le quantum des condamnations compte tenu de l’aggravation de la dette et,

— condamner la SARL Unile à payer à titre provisionnel à la XXX la somme de 31 871,26 euros comprenant les loyers et charges échus au 7 novembre 2016 avec intérêts légaux à compter du 25 avril 2016 date du commandement de payer pour la somme de 9 215,60 euros et à compter de l’assignation pour la somme de 11 058,72 euros et pour le surplus à compter de la signification des présentes écritures via le RPVA. ;

— condamner la SARL Unile au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi que l’intégralité des frais et dépens exposés, en compris le coût du commandement signifié le 25 avril 2016.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties.

Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que l’appelante soutient : – que la XXX a fait preuve de mauvaise foi en saisissant le juge des référés en pleine période estivale et en passant sous silence la procédure en cours afférente au problème d’étanchéité alors que celui-ci relève d’un manquement de la bailleresse à respecter l’obligation contractuelle découlant de l’article 17 du bail de tenir les lieux loués clos et couvert dans la mesure où l’expertise judiciaire conclut à l’imputabilité des désordres à un défaut de vétusté ;

— que les conditions de l’exception d’inexécution sont réunies,

— qu’il convient de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision au fond.

Quant à l’intimée, elle fait essentiellement valoir que :

— l’appelante est avant tout animée d’une intention dilatoire en formulant une demande de sursis à statuer sans avoir encore saisi la juridiction au fond,

— elle n’a pas fait preuve de déloyauté ayant suffisamment prévenu sa preneuse par des mises en demeure et commandements de payer ;

— le moyen tiré de l’exception d’inexécution ne saurait aboutir dans la mesure où la motivation développée par le juge des référés aux termes de son ordonnance en date du 2 septembre 2015 aux fins de rejeter ce moyen demeure pertinente et qu’elle conteste sa responsabilité estimant que sa preneuse a manqué à son obligation d’entretien.

MOTIVATION

Sur les dispositions de l’article L143-2 du code de commerce

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article L143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la bailleresse produit une synthèse des inscriptions délivrée par infogreffe le 1^er juillet 2016 de nature à justifier de l’absence de créanciers inscrits du chef du preneur. La décision peut donc intervenir.

Sur l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire contenue au bail commercial

Sur le fondement des l’article 808 et 809 du code procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut en référé, d’une part, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, d’autre part, accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Pour faire échec au jeu de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial, laquelle produit conformément à l’article L145-41 du code du commerce effet de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux mentionnant ce délai, le preneur peut invoquer, sur le fondement de l’article 1134 du code civil la mauvaise foi du bailleur dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire ou exciper d’une exception d’inexécution lorsque la violation des clauses du bail est justifiée par la carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

Si sur le fondement de l’article 808 du code procédure civile, le juge des référés du tribunal de grande instance est compétent pour constater l’acquisition de plein droit d’une clause résolutoire, c’est à la condition qu’elle ne se heurte pas une contestation sérieuse.

Sur ce

En l’espèce, la SARL Unile soulève une exception d’inexécution pour le non paiement des loyers fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de faire les grosses réparations. Il résulte effectivement des dispositions de l’article 17 du contrat de bail que les réparations ayant trait au clos et au couvert sont à la charge du bailleur en conformité avec les dispositions de l’article 606 du code civil. Or, aux termes de son expertise judiciaire déposée le 11 août 2016, soit postérieurement à l’ordonnance du juge des référés, M. Y Z considère que les problèmes d’infiltrations affectant les locaux loués sont imputables exclusivement à la vétusté de la toiture.

La cour statuant en matière de référé ne saurait, au vu des conclusions expertales, constater l’acquisition de la clause résolutoire sans trancher au fond la contestation sérieuse afférente à la réunion ou non des conditions de l’exception d’inexécution de nature à faire échec à l’obligation de paiement des loyers et ainsi au commandement de payer.

En conséquence, l’ordonnance du juge des référés doit être infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire sans qu’il soit nécessaire, s’agissant d’une absence de pouvoir du juge des référés, de surseoir à statuer.

Par ailleurs, le fait que le preneur soulève l’exception d’inexécution en s’appuyant sur une expertise judiciaire dont les conclusions étayent une possible responsabilité du bailleur est de nature à rendre sérieusement contestable l’obligation de paiement des loyers en sorte que l’ordonnance du juge des référés doit être également réformée en ce qu’elle a condamné le preneur au paiement provisionnel d’une créance de loyers. Pour les mêmes motifs, l’intimée sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement de l’appelante à titre provisionnel.

Il y a ainsi lieu de réformer l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ces dispositions. L’intimée voyant sa demande principale en infirmation accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur ses demandes subsidiaires.

Sur le sort des dépens et frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la situation respective des parties et la nature du litige justifient qu’elles conservent la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Dit que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire afférente au bail commercial consenti par la XXX à la SARL Unile pour les locaux commerciaux situés aux 3 et XXX XXX à X Montigny se heurte à une contestation sérieuse au vu de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur.

Dit que l’existence de l’obligation de paiement des loyers est sérieusement contestable au vu de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur.

Infirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune le 3 août 2016 en l’ensemble de ces dispositions.

Et statuant à nouveau,

Rejette la demande de sursis à statuer formulée par la SARL Unile.

Déboute la XXX de sa demande en paiement à titre provisionnel formulée à l’encontre de la SARL Unile.

Dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président

C. Dutillieux M. A. Prigent