COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 01 AVRIL 2021

lv

N° 2021/ 163

N° RG 18/09311 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCRPU

SCI A B

C/

X-H Y

D Z

E F

G C

Syndic. de copropriété BOURGEOIS IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra BOISRAME,

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

SELARL LEGIS-CONSEILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 19 Avril 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 14/02815.

APPELANTE

SCI A B prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Julien-Quentin LA SELVE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Monsieur X-H Y, demeurant […]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e E BERDAH, avocat au barreau de GRASSE

Madame G C, demeurant […]

représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e E BERDAH, avocat au barreau de GRASSE

Maître D Z, demeurant […]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d ' A I X – E N – P R O V E N C E , a s s i s t é d e l a S C P S C P D ' A V O C A T S BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Maître E F, demeurant […]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d ' A I X – E N – P R O V E N C E , a s s i s t é d e l a S C P S C P D ' A V O C A T S BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Société BOURGEOIS IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, dont le siège social est , […], venant aux droits de la SARL BOUGEOIS IMMOBILIER domiciliée audit siège

représentée par M^e Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI A B a fait l’acquisition de M. X-H Y d’un appartement de trois pièces dans un ensemble immobilier sis […] à […] moyennant un prix de 300.000 € TTC

Un compromis a été reçu par M^e E, notaire du vendeur, le 23 juillet 2012.

La vente a par la suite été réitérée par acte authentique reçu par M^e D Z, avec la participation de M^e F, le 11 octobre 2012.

Exposant avoir découvert peu de temps après la prise de possession des lieux que la toiture de l’immeuble rencontrait des problèmes d’étanchéité pour lesquels une l’expert judiciaire était en cours, ayant provoqué des infiltrations dans l’appartement par elle acquis, la SCI A B a fait assigner, par actes des 13 mars et 29 avril 2014, devant le tribunal de grande instance de Grasse, M. Y et le CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER, syndic de la copropriété, aux fins notamment:

— que soit constatée la réticence dolosive de M. Y,

— que soit constatée la faute du CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER en ce qu’il n’a pas délivré l’information à la SCI A B,

— que soit prononcée la nullité de la vente et la condamnation de M. Y à restituer le prix de vente, augmenté des frais,

— que M. Y et le CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER soit condamnés solidairement au paiement d’une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par assignation en date du 17 décembre 2015, la SCI A B a appelé en la cause M^e Z et M^e F.

Les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état le 06 juin 2016.

M^me G C est intervenue volontairement à l’instance, en sa qualité d’épouse de M. X-H Y.

Par jugement contradictoire en date du 19 avril 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a:

— débouté la SCI A B de l’intégralité de ses demandes,

— débouté les époux Y de leur demande reconventionnelle,

— débouté la SARL CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle,

— rejeté toute prétention plus ample ou contraire,

— condamné la SCI A B aux dépens de l’espèce, dont distraction faite au profit de M^e BOUCHARD, M^e BERTHELOT, M^e DRAILLARD, qui en ont fait la demande,

— condamné la SCI A B à verser à la SARL CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI A B à verser aux époux Y la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI A B à verser à M^e Z et M^e F la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 04 juin 2018, la SCI A B a interjeté appel de ce jugement.

Suivant ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 23 décembre 2020, la SCI A B demande à la cour de:

Réformer le jugement en date du 19 avril 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu’il a:

— débouté la SCI A B de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SCI A B aux dépens de l’espèce, dont distraction faite au profit de M^e BOUCHARD, M^e BERTHELOT, M^e DRAILLARD, qui en ont fait la demande,

— condamné la SCI A B à verser à la SARL CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI A B à verser aux époux Y la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI A B à verser à M^e Z et M^e F la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater la réticence dolosive de M. X-H Y pour n’avoir pas indiqué l’état réel de l’appartement vendu,

— constater que l’acte de vente notarié ne fait état d’aucune procédure,

— constater que les actes signés et paraphés ne font état d’aucune procédure,

Par conséquent,

— dire et juger que l’acte notarié passé par devant M^e D Z, notaire à Antibes avec la participation de M^e E F, notaire à Mougins, en date du 11 octobre 2012 publiée et enregistrée le 26 octobre 2012 à la conservation des hypothèques de Grasse 1^er bureau sous le volume 2012 P n° 8995 est nul,

— prononcer la résiliation de l’acte notarié précité pour l’ensemble immobilier dont dépendent les biens cadastrés:

* section AM n° 334 au […] à Cannes la Bocca pour une surface de 00 ha 10 a 63 ca,

* section AM n° 634 à la même adresse pour une surface de 00 ha 10 a 40 ca soit une surface totale de 00 ha 11 a 03 ca,

Le bien, objet de l’acquisition comprenant:

* au bâtiment B, 4^e étage, le lot n° 21: un appartement de trois pièces comprenant entrée, séjour-cuisine avec placard, deux chambres avec placard, salle de bains, WC avec placard, terrasse de 31,75 m² tel qu’il figure sous la référence B 42 au plan de la copropriété avec les 473/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

* au bâtiment B, au sous-sol, le lot n° 44: un box de 30,21 m² tel qu’il figure sous la référence 27-28 au plan et les 78/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— autoriser la transcription près le service de la publicité foncière compétent,

— condamner M. X-H Y à restituer à la SCI A B le prix d’acquisition augmenté des frais liés à la mutation, soit la somme de 326.389 €,

A titre subsidiaire,

— constater le vice caché par M. X-H Y pour ne pas avoir indiqué l’état réel de l’appartement et avoir caché ce dernier préalablement à la vente,

Par conséquent,

— dire et juger que l’acte notarié passé par devant M^e D Z, notaire à Antibes avec la participation de M^e E F, notaire à Mougins, en date du 11 octobre 2012 publiée et enregistrée le 26 octobre 2012 à la conservation des hypothèques de Grasse 1^er bureau sous le volume 2012 P n° 8995 est nul,

— prononcer la résiliation de l’acte notarié précité pour l’ensemble immobilier dont dépendent les biens cadastrés:

* section AM n° 334 au […] à Cannes la Bocca pour une surface de 00 ha 10 a 63 ca,

* section AM n° 634 à la même adresse pour une surface de 00 ha 10 a 40 ca soit une surface totale de 00 ha 11 a 03 ca,

Le bien, objet de l’acquisition comprenant:

* au bâtiment B, 4^e étage, le lot n° 21: un appartement de trois pièces comprenant entrée, séjour-cuisine avec placard, deux chambres avec placard, salle de bains, WC avec placard, terrasse de 31,75 m² tel qu’il figure sous la référence B 42 au plan de la copropriété avec les 473/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

* au bâtiment B, au sous-sol, le lot n° 44: un box de 30,21 m² tel qu’il figure sous la référence 27-28 au plan et les 78/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— autoriser la transcription près le service de la publicité foncière compétent,

— condamner M. X-H Y à restituer à la SCI A B le prix d’acquisition augmenté des frais liés à la mutation, soit la somme de 326.389 €,

En tout état de cause,

— constater la connaissance réelle du bien immobilier par M. X-H Y

— constater la faute du CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER consistant en l’absence d’information délivrée à la SCI A B,

— constater la faute des notaires rédacteurs de l’acte consistant en l’absence d’information délivrée à la SCI A B,

— condamner solidairement M. X-H Y, le CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER, M^e D Z et M^e E F au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions M. X-H Y, le CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER, M^e D Z et M^e E F,

— condamner solidairement M. X-H Y, le CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER, M^e D Z et M^e E F au paiement de la somme de 5.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre principal, sur le dol commis par M. Y, elle fait valoir que:

— elle n’a pas disposé d’une information suffisante au moment du compromis:

* le 2 novembre 2011, soit antérieurement à la vente, un constat a été réalisé par M^e TREIBER, huissier de justice, mentionnant l’existence d’infiltrations dans l’appartement qu’elle a acquis, constat qui ne lui sera communiquée que postérieurement à la cession,

* M. Y ne lui a pas davantage produit l’ordonnance de référé ordonnant une expertise judiciaire concernant les problèmes d’étanchéité de la résidence et lui a seulement fait état d’un dégât des eaux affectant les parties communes de l’immeuble mais non l’appartement en cause,

* contrairement aux affirmations adverses, elle n’a pas eu connaissance de l’intégralité du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2012 puisqu’elle n’a eu en sa possession que la première page, ainsi qu’il en ressort clairement des paraphes apposés sur les pages,

* il y a bien une volonté manifeste de cacher la vérité et notamment que les infiltrations n’étaient pas limitées aux seules parties communes mais affectaient également l’appartement, ce qui constitue une réticence dolosive de la part du vendeur,

* à partir de la signature du compromis, il lui a été impossible de visiter à nouveau les lieux,

* l’ assignation en référé diligentée par la copropriété en janvier 2014 retrace parfaitement l’historique des infiltrations, ce dont elle n’avait pas connaissance et notamment de l’intervention défaillante du promoteur, la société BACOTEC dont M. Y est le représentant commercial, de sorte qu’il ne pouvait ignorer la situation et n’a pas exposé de façon loyale la situation de l’immeuble au stade du compromis,

— sur l’absence d’information dans l’acte de vente:

* le questionnaire rempli par le syndic ne mentionnait pas l’existence d’une procédure judiciaire en cours,

* il ne s’agit nullement comme le prétend le CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER d’une erreur purement matérielle et involontaire de sa part mais d’un travail de recherche que celui-ci n’a pas effectué,

* cette erreur s’est d’ailleurs reproduite pour une vente intervenue six mois plus tard,

* elle a perdu la possibilité de ne pas signer la vente,

* elle n’a été aucunement avisée d’une procédure judiciaire, l’acte de vente étant muet sur ce point et ne fait nullement état de problèmes d’étanchéité de l’immeuble,

— sur l’absence de confusion entre le compromis et l’acte réitératif:

* le premier juge a confondu, à tort, les indications du compromis et celles de l’acte de vente définitif,

* le vendeur qui informe les acquéreurs de l’existence d’un désordre mais omet d’en préciser l’importance et la cause réelle, commet un dol, ce qui a été le cas au stade du compromis,

* le fait que l’appartement ait été présenté sans dégâts apparents et exempts de vices ne lui permettait pas de connaître les problèmes du bien immobilier,

* l’acte définitif passé devant notaire qui indique qu’aucune procédure est en cours lui a fait de croire qu’il n’y en avait pas

— elle est donc fondée à solliciter la nullité de la vente emportant restitution du prix de vente et des frais engagés outre la condamnation de M. Y au paiement de dommages et intérêts compte tenu de sa particulière mauvaise foi.

A titre subsidiaire, elle soutient être fondée à solliciter la nullité de la vente sur le fondement des vices cachés, qu’elle produit deux constats d’huissier en date du 22 janvier 2018 et 11 octobre 2018 attestant de l’état dégradé de l’appartement querellé, que cet état existait au moment de la vente mais lui avait été caché par l’absence de mention relative à une procédure judiciaire en cours, étant précisé que l’expertise existait antérieurement avant la vente, même si elle n’en a eu connaissance qu’après.

En tout état de cause, elle soutient que, outre le vendeur,:

— la société BOURGEOIS IMMOBILIER a engagé sa responsabilité en ne mentionnant pas dans le questionnaire préalable l’existence d’une procédure en cours, alors que dès le mois de mars 2012, le syndicat des copropriétaires avait assigné le promoteur ainsi que les différents intervenants à l’acte de construction, l’ordonnance de référé ordonnant une expertise ayant été prononcée le 18 juin 2012,

— les notaires ont également commis une faute, puisqu’ils ont été négligents dans la rédaction de l’acte en omettant d’indiquer l’existence d’une procédure en cours et en omettant de communiquer l’intégralité du procès-verbal d’assemblée générale de juin 2012, de sorte que l’information n’a pas été complète et loyale et les notaires auraient dû faire des recherches supplémentaires pour un conseil précise à l’acquéreur.

M. X-H Y et M^me G C, suivant leurs conclusions déposées et notifiées le 12 novembre 2018, demandent à la cour de:

— constater que la SCI A B IMMOBILIER déclare avoir eu connaissance de l’existence d’un soit disant vice affectant son bien immobilier à compter du 29 novembre 2012,

— constater que la SCI A B a formulé pour la première fois une demande relative à l’existence d’un soit disant vice caché sur le fondement de l’article 161 du code civil par ses écritures responsives et récapitulatives n° 1 signifiées par RPVA le 21 décembre 2015, soit plus de deux ans plus tard,

— déclarer la SCI A B irrecevable en sa demande tardive fondée sur l’existence d’un vice caché sur le fondement de l’article 1648 du code civil,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 19 avril 2018 en ce qu’il a débouté la SCI A B de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 19 avril 2018 en ce qu’il a condamné la SCI A B à verser aux époux Y la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner la SCI A B à payer aux époux Y les sommes de:

* 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure strictement abusive et injustifiée,

* 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le dol allégué, ils exposent que:

— il ressort du compromis de vente qu’à ce stade, la SCI A B était pleinement informée:

* de l’existence d’ un sinistre de type dégât des eaux,

* de l’existence d’une procédure dirigée contre le promoteur par la copropriété

— le compromis convient, en outre, des relations entre les parties sur ce point précis du sinistre,

— l’appelante n’a donc pas découvert, comme elle le prétend, plusieurs mois après sa prise de possession un sinistre type dégât des eaux,

— elle a reconnu, tant au stade du compromis, que lors de la réitération par acte authentique, avoir eu connaissance du procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2012 relatant de manière précise le détail de la procédure, ses conséquences éventuelles ainsi que sa prise en charge et du budget y alloué, dans le cadre de la provision votée lors de cette assemblée générale,

— aucune réticence dolosive ne peut donc leur être reprochée tant au niveau du compromis que de l’acte de vente, en l’absence de démonstration de manoeuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de l’acquéreur.

Ils concluent à la prescription de l’action fondée sur les vices cachés au visa de l’article 1648 du code civil, dès lors qu’il est établi que la SCI A B a été pleinement informée du vice dont elle se prévaut dès le 29 novembre 2012, date à laquelle elle a effectué une déclaration de sinistre et n’a sollicité la nullité de la vente sur ce fondement que par conclusions du 21 décembre 2015.

En tout état de cause, ils relèvent que:

— le vice allégué n’était aucunement caché et parfaitement connu de l’acquéreur,

— un tel vice ne rendait en aucun cas l’immeuble impropre à sa destination.

M^e D Z et M^e E F, par leurs conclusions déposées et notifiées le 09 novembre 2018, demandent à la cour de:

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 19 avril 2018 en ce qu’il a débouté la SCI A B de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 19 avril 2018 en ce qu’il a condamné la SCI A B à verser à M^e D Z et M^e E F la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que M^e Z et M^e F n’ont commis aucun manquement fautif ayant causé un préjudice à la SCI A B,

— dire et juger que la SCI A B ne justifie d’aucun préjudice indemnisable actuel et certain causé par un manquement de M^e Z et M^e F,

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 19 avril 2018 en ce qu’il a débouté la SCI A B de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de M^e Z et M^e F,

Y ajoutant,

— condamner la SCI A B ou tout succombant à verser à M^e D Z et M^e E F la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils reprennent les observation développées par les vendeurs s’agissant de la parfaite connaissance du litige par l’appelante, en soulignant en outre que:

— le vice affectant la toiture est parfaitement garanti par les constructeurs et leurs assureurs d’autant qu’une assurance dommages-ouvrage a bien été souscrite,

— les dommages affectant les embellissements des parties privatives seront également pris en charge par l’assureur multirisque habitation, étant relevé que la SCI A B a d’ailleurs effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Ils contestent avoir engagé leur responsabilité aux motifs que:

— sur le manquement fautif:

* le procès-verbal du 22 juin 2012 a été remis à l’appelante dès le compromis, ce qu’ils ont reconnu à ce stade ainsi que lors de la vente définitive, les pages ayant bien été paraphés par les gérants,

* il est indiqué en caractère gras l’existence d’une procédure contre le constructeur pour un problème d’étanchéité,

* pour le reste les notaires ne pouvaient donner davantage d’informations, d’autant qu’elles étaient suffisantes quant à la nature du problème,

* l’existence de la procédure n’a manifestement pas conduite l’appelante à renoncer à acquérir le bien,

— sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice subi:

* la SCI A B ne peut à la fois solliciter la nullité de la vente et en même temps réclamer des dommages et intérêts du fait des conséquences de cette nullité,

* il n’existe aucun lien causal dès lors que l’appelante a été dûment informée dès le stade du compromis de l’existence de la procédure litigieuse et, nonobstant, cette information, elle a choisi de ratifier la vente,

— sur le préjudice: celui-ci n’est ni actuel, ni certain , en l’état de l’indemnisation qu’elle ne manquera pas de percevoir soit à travers l’allocation d’une somme équivalente au coût des réparations effectuées, soit à travers l’exécution des travaux en nautre.

La SARL BOURGEOIS IMMOBILIER, suivant ses conclusions déposées et signifiées par RPVA le 08 novembre 2018, demande à la cour de:

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 19 avril 2018 en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI A B de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

— condamner la SCI A B à payer au CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER la somme de 3.000 e au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle rappelle qu’il lui est reproché d’avoir omis de préciser dans le questionnaire ' état-daté’ la procédure d’expertise en cours, que toutefois une telle erreur est sans incidence dans le contexte de l’espèce, dès lors que la SCI A B était parfaitement informée de la procédure en cours et ce dès le stade du compromis et notamment que les provisions appelées pour le financement de ce litige avaient été financées par les vendeurs. Elle ajoute que l’appelante a reconnu dans l’acte authentique avoir eu connaissance du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2012 détaillant de manière précise la procédure en cours, que l’argument des paraphes ne peut qu’être écarté, puisque cinq paraphes sont visibles en bas de toutes les pages, pour cinq personnes présentes lors de la réitération de la vente. Elle en tire pour conséquence que l’acquéreur a ratifié le compromis et signé l’acte de vente définitif en toute connaissance de cause.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 janvier 2021.

MOTIFS

Sur le dol

A titre principal, la SCI A B recherche la responsabilité de son vendeur, M. X-H Y, sur le fondement des articles 1109,1116 et 117 du code civil lui reprochant d’avoir utilisé des manoeuvres dolosives, en l’espèce en dissimulant la réalité et l’étendue des infiltrations et notamment le fait que celles-ci ne concernaient pas uniquement les parties communes mais également l’appartement litigieux, afin d’obtenir leur consentement à la vente.

Il convient de rappeler que la preuve de du dol repose sur la SCI A B qui doit caractériser un élément intentionnel de la part de son co-contractant, destiné à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un compromis régularisé par devant notaire le 23 juillet 2012 par lequel M. X-H Y a vendu à la SCI A B , dans l’ensemble immobilier Résidence La Croisière à […], d’un appartement de trois pièces situé au 4^e étage du bâtiment B ( lot n° 21) et un grand box situé au sous-sol ( lot n° 44).

Il est indiqué en page 15 de cet acte:

' Le vendeur déclare qu’il n’a pas connaissance de procédures en cours mis à part une procédure engagée contre le constructeur pour un problème d’étanchéité.

Information de l’acquéreur:

Le vendeur remet ce jour à l’acquéreur, qui le reconnaît, copie du dernier procès-verbal d’assemblée générale en date du 22 juin 2012 (REMISE DE PIECES)

Précision étant ici faite que le vendeur a déjà payé les appels de fonds afférents à cette procédure.

Les parties conviennent toutefois et en tant que de besoin, que l’acquéreur sera subrogé dans les droits et obligations du vendeur dans les procédures courantes liées aux impayés portés à sa connaissance sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du vendeur.

En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l’acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens dont il s’agit.'

Cette page est bien paraphée par les deux associés de la société appelante.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2012, dont l’appelante ne peut au regard des mentions relatées dans l’acte susvisé sérieusement soutenir n’avoir eu que la première, d’autant qu’elles sont toutes paraphées par les parties, comporte une résolution n° 14 ainsi libellée:

' Habilitation du syndic à agir en justice.

La SCI LA CROISIERE est intervenue en qualité de maître d’ouvrage de l’opération immobilière ayant abouti à la construction de la copropriété immobilière la Croisière. La société BACOTEC est intervenue en qualité de représentant de ladite SCI. La copropriété LA CROISIERE a fait l’objet de la souscription d’une police d’assurance dommages ouvrage auprès de ALBINGIA.

Des précipitations importantes sont survenues en date du 25 octobre 2011 ont généré des dégâts des eaux multiples dans les appartements des deux entrées de la copropriété. Un constat d’huissier a été effectué à la demande du conseil syndical et du syndic en date du 02 novembre 2011 regroupant le constat de tous les appartements sinistrés ainsi que les parties communes ( toit et parties communes intérieures).

Le même jour un courrier recommandé était adressé à la SCI LA CROISIERE ainsi qu’au maître d’oeuvre le Cabinet OCTOBON pour faire état des dégradation subies suite à ces inondations. Des travaux ont été réalisés rapidement à la demande de la SCI LA CROISIERE pour juguler ces infiltrations importantes. Toutefois la nature des travaux, la méthodologie employée pour leur réalisation ainsi que la nature réglementaire de ces derniers semblent discutables, un audit de la toiture a été effectué par le cabinet INGEX en date du 09.12.2011.

Le résultat étant négatif, une assignation en référé a été délivrée à la SCI LA CROISIERE pour l’audience du 16.04.2012. Une première plaidoirie est intervenue en date du 21 courant et une décision devrait être rendue fin juin, une expertise devrait découler qui sera au contradictoire non seulement de la SCI LA CROISIERE mais aussi de l’ensemble des entreprises intervenantes et leurs assureurs (…)

Proposition de résolution:

Il est donné mandat au syndic d’agir, tant au fond qu’en référé, devant toute juridiction compétente, pour obtenir la réparation des préjudices matériels et immatériels de la copropriété et la rétablir dans tous ses droits suite au sinistre et ce à l’encontre (…..)

Une budget de 8000 € maximum est attribué aux frais de cette procédure, au-delà de cette dépense une assemblée générale spéciale sera convoquée.

Un montant de 5.000 € sera appelé avec l’appel de fonds de juillet 2012 , le reste de la somme au besoin.

Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.'

Il ressort de ces éléments que dès le compromis de vente, la SCI A B était parfaitement informée:

— de l’existence d’un sinistre type dégât des eaux survenu suite aux importantes pluies d’octobre 2011,

— que les infiltrations, qui étaient conséquentes, affectaient les parties communes mais aussi les parties privatives, le procès-verbal susvisé l’indiquant expressément et fait état du procès-verbal d’huissier du 02 novembre 2011, de sorte que l’appelante ne soutenir qu’elle n’ avait pas connaissance de l’existence de ce document,

— que des travaux avaient été effectués pour tenter de remédier à ces désordres par la SCI CROISIERE,

— qu’une procédure devant le juge des référés au contradictoire des différents intervenants à l’acte de construire avait été engagée aux fins de désignation d’un expert judiciaire,

— que les copropriétaires avaient régulièrement habilité le syndic à ester en justice à ce titre.

Le compromis règle également les relations entre le vendeur et l’acquéreur sur ce point précis du sinistre.

Dans ces conditions, la SCI A B ne peut utilement soutenir qu’une partie de la réalité de la situation lui a été dissimulée et que le sinistre dégât dont elle avait certes connaissance était strictement limitée aux partie communes. Elle était, au contraire, parfaitement avisée de l’étendue de ce sinistre, du détail de la procédure judiciaire engagée, de ses conséquences éventuelles ainsi que de sa prise en charge et du budget y alloué, dans le cadre de la provision votée en assemblée générale.

Il est encore indiqué dans l’acte authentique du 11 octobre 2012 réitérant la vente en caractère gras ( page 22) ' L’acquéreur reconnaît avoir eu connaissance et avoir reçu copie du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 22 juin 2012.'

Cette page 22 de l’acte authentique contenant cette déclaration a bien été paraphée par M. A et

M. B.

Les informations données par le vendeur à la SCI A B , dès le stade du compromis de vente, étaient suffisamment précises pour l’éclairer tant sur le problème d’étanchéité affectant l’immeuble ( parties communes et parties privatives) que la procédure opposant la copropriété à la SCI LA CROISIERE.

Ces éléments n’ont manifestement pas conduit la SCI A B a renoncé à la vente puisqu’elle a accepté de la réitérer par acte authentique le 11 octobre 2012 et ne peut sérieusement soutenir que le syndic ayant omis de mentionner dans le questionnaire pré- daté l’existence de cette procédure, cela signifiait qu’elle n’existait plus alors que précisément il lui a été rappelé l’existence du procès-verbal de l’assemblée générale susvisé et elle a reconnu en avoir eu connaissance.

La réitération de l’acte par l’appelante démontre que l’existence de la procédure judiciaire et les problèmes d’infiltrations affectant la résidence n’ont pas constitués pour elle une cause déterminante de son consentement.

En conséquence, la SCI A B ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de manoeuvres de la part du vendeur destinées à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.

C’est donc à juste titre que le premier juge l’a déboutée de ses demandes fondées sur le dol.

Sur la demande subsidiaire au titre du vice caché

A titre subsidiaire, la SCI A B sollicite la nullité de la vente sur le fondement des vices cachés.

M. Y et M^me C lui opposent la prescription de son action.

L’appelante n’a pas répondu à cette fin de non recevoir qui peut être soulevée en toute hypothèse, y compris la première fois en cause d’appel.

En vertu de l’article 1648 du civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il ressort des pièces produites par l’appelante que celle-ci a effectué une déclaration de sinistre à son assureur pour des infiltrations le 29 novembre 2012.

Or, dans son assignation introductive d’instance délivrée le 29 avril 2014, la SCI A B ne visait que le dol.

Elle a sollicité pour la première fois la résiliation de la vente du fait d’un vice caché du fait d’un vice caché au visa des articles 1641 et suivants du code civil dans ses conclusions déposées devant le tribunal le 21 décembre 2015, soit plus de deux ans après la découverte du vice allégué.

Son action au titre des vices cachés est donc prescrite.

Sur les autres demandes

Au regard de la solution apportée au présent litige, la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI A B à l’encontre des intimés ne peut qu’être rejetée.

M. Y et M^me C ne justifiant pas de la part de l’appelant d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, ils seront déboutés de leur demande de

dommages et intérêts pour procédure abusive.

En définitive le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI A B de sa demande sur le fondement des vices cachés, laquelle est irrecevable comme étant prescrite.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI A B de sa demande sur le fondement des vices cachés,

Et statuant à nouveau sur ce point,

Déclare la SCI A B irrecevable en son action au titre des vices cachés,

Y ajoutant,

Condamne la SCI A B à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

— la somme de 2.500 € à M. X-H Y et M^me G C,

— la somme de 2.500 € à M^e D Z et M^e E F,

— la somme de 2.500 € à la société BOURGEOIS IMMOBILIER,

Condamne la SCI A B aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT