ARRET N°353

CL/KP

N° RG 22/01495 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GSAF

S.E.L.A.R.L. [H] ET ASSOCIES MANDATAIRES JUDICIAIRES

C/

S.C.I. LA JARDRELLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01495 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GSAF

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mai 2022 rendu(e) par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.E.L.A.R.L. [H] ET ASSOCIES MANDATAIRES JUDICIAIRES prise en la personne de Maître [N] [H] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société EG venant aux droits de la société G.E. CHAL.

[Adresse 3]

[Localité 4]

ApoMe Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier MORINO, avocat au barreau de A ROCHE SUR YON.

INTIMEE :

S.C.I. LA JARDRELLE

[Adresse 6]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Vanessa BRUNET-DUCOS, avocat au barreau de TOULOUSE.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2007, la société civile immobilière de la Jardrelle (la sci) a donné à bail commercial à la société Wmc ses locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 26 février 2009, la société Les Choix d’Isa a cédé le droit au bail dont il s’agissait à la société Vpc.

Le 10 septembre 2010, la société Vpc a cédé à la société G. E. Chal son fonds de commerce, emportant au bénéfice de cette dernière transmission du bail commercial.

Le 5 août 2014, le local commercial a subi des infiltrations d’eau par des fuites en toiture à la suite d’un orage. De nouvelles fuites sont apparues en octobre 2014.

Le 11 février 2015, un incendie a totalement détruit l’immeuble dans lequel la société G.E. Chal exploitait.

Le 5 mars 2015, la Mma Iard a fait assigner la sci devant le juge des référés du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne aux fins d’expertise judiciaire pour déterminer l’origine de l’incendie.

Selon ordonnance en date du 16 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné Monsieur [S] [I] pour y procéder.

Le 29 mai 2016, l’expert commis a rendu son rapport définitif.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2015, la sci a dénoncé le bail commercial à effet du 12 février 2015.

Le 8 juillet 2015, la sci a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La sci a fait délivrer assignation en référé à la société Ge Chal pour voir constater la résiliation du bail à la date de l’incendie le 11 février 2015, conformément à l’article 15 du bail commercial.

Par ordonnance de référé en date du 29 février 2016, la résiliation de plein droit du bail commercial a été constatée à la date du 11 février 2015, et la société Ge Chal a été condamnée à payer à titre provisionnel à la sci la somme de 8002,51 euros au titre des loyers impayés.

Par assignation en date du 29 mars 2017, la société Ge Chal a saisi le juge de l’exécution aux fins de se voir octroyer un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative.

Le juge de l’exécution a débouté la société Ge Chal de sa demande.

Par décision en date du 20 août 2017, ayant fait l’objet d’une publication au 27 septembre 2017, l’associé unique de la société Ge Chal a décidé la dissolution et la transmission universelle du patrimoine de la société Ge Chal au profit de la société Eg.

Par décision en date du 10 octobre 2017, la transmission du patrimoine a été constatée.

Le 5 décembre 2017, la société Ge Chal a fait délivrer assignation à la sci devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes au titre des préjudices économique, matériel, et moral subis ainsi qu’une indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 16 mars 2021, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a déclaré nulle l’assignation signifiée le 5 décembre 2017 à la requête de la société Ge Chal aux motifs de sa perte de personnalité juridique.

En parallèle, par jugement en date du 10 janvier 2018, le tribunal de commerce de La Roche sur Yon a prononcé la liquidation judiciaire de la société Eg et désigné la Selarl Pelletiers & Associés, prise en la personne de Monsieur [N] [H], en qualité de liquidateur judiciaire (le liquidateur judiciaire).

Le 5 février 2021, le liquidateur judiciaire a fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne la sci en réparation des préjudices économique, matériel, moral et en paiement d’une indemnité d’éviction.

En dernier lieu, le liquidateur judiciaire a demandé de condamner la sci à lui payer les sommes de:

-174'605 euros au titre du préjudice économique subi par la société Ge Chal ;

—  20'000 euros au titre du préjudice matériel subi par la société Ge Chal ;

—  15'000 euros au titre du préjudice moral subi ;

—  462'404,60 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

—  3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

et de débouter la sci de ses demandes de fixation de la somme de 10'000 euros au passif de la société Ge Chal pour procédure abusive.

En dernier lieu, la sci a demandé de :

— débouter le liquidateur judiciaire de l’ensemble de ses prétentions ;

— fixer au passif de la société Ge Chal la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— fixer au passif de la société Ge Chal la somme de 10'000 euros titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 17 mai 2022, le tribunal de judiciaire des Sables d’Olonne a:

— débouté le liquidateur judiciaire de l’ensemble de ses demandes au titre de préjudices économique, matériel et moral ;

— débouté le liquidateur judiciaire de sa demande au titre d’une indemnité d’éviction ;

— débouté la sci de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Eg venant aux droits de la société Ge Chal, la créance de la sci au titre de l’indemnité due au titre des frais irrépétibles à hauteur de 3000 euros ;

— rejeté la demande d’indemnité formée par le liquidateur judiciaire au titre des frais irrépétibles ;

— fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Eg venant aux droits de la société Ge Chal, la créance de la sci au titre des entiers dépens de l’instance.

Le 13 juin 2022, le liquidateur judiciaire a relevé appel de ce jugement en intimant la sci.

Le 15 février 2023, le liquidateur judiciaire a demandé d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— l’a débouté, de l’ensemble de ses demandes au titre de préjudices économique, matériel et moral ;

— l’a débouté, de sa demande au titre d’une indemnité d’éviction ;

— a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Eg venant aux droits de la société Ge Chal la créance de la sci au titre des frais irrépétibles à hauteur de 3000 euros ;

— a rejeté sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, de :

— condamner la sci à lui payer les sommes de :

-174'605 euros au titre du préjudice économique subi par la société Ge Chal;

—  20'000 euros au titre du préjudice matériel subi par la société Ge Chal ;

—  15'000 euros au titre du préjudice moral subi ;

—  462'404,60 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

—  5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la sci de ses demandes de fixation de la somme de 10'000 euros au passif de la société Ge Chal pour procédure abusive ;

— débouter la sci de toute demande au titre des frais irrépétibles ;

Le 28 novembre 2022, la sci a demandé à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté le liquidateur judiciaire de l’ensemble de ses demandes au titre de préjudices économique, matériel et moral ;

— débouté le liquidateur judiciaire de sa demande au titre d’une indemnité d’éviction ;

— fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Eg venant aux droits de la société Ge Chal sa créance au titre des frais irrépétibles à hauteur de 3000 euros ;

— rejeté la demande d’indemnité formée par le liquidateur au titre des frais irrépétibles ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommage et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau, de :

— fixer au passif de la société Ge Chal la somme de 10 000 euros au titre de dommage et intérêts pour procédure abusive ;

Dans tous les cas, de :

— débouter le liquidateur judiciaire de toutes ses demandes ;

— fixer au passif de la société Ge Chal la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions des parties déposées aux dates susdites pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Le 10 mars 2023, a été rendu l’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes indemnitaires du liquidateur judiciaire :

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur de délivrer au preneur la chose louée, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de l’entretenir en état de servir à l’usage auquel elle était destinée pendant sa location, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur doit vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail.

Le bailleur est tenu d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat.

La clause en vertu de laquelle le preneur prend les lieux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur.

Le bailleur peut toutefois être déchargé des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration par une clause claire et précise.

Toute dérogation contractuelle au principe mettant ces travaux à la charge du bailleur doit être interprétée restrictivement, de telle sorte qu’une clause ambiguë doit être interprétée en faveur du locataire.

Mais le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 1er juin 2005, n°04-12.200, Bull. 2005, III, n°119).

Selon l’article 1722 du Code civil,

Si, pendant la durée du bail, la chose louée et détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle est détruite en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Lorsque l’origine de la perte de la chose louée est discutée, la charge de la preuve y afférente incombe au locataire qui allègue d’une faute du bailleur.

Selon l’article 1733 du code civil, le preneur à bail répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou qu’il a été communiqué par une maison voisine.

Le locataire ne peut s’exonérer de la responsabilité qui lui incombe qu’à condition de rapporter la preuve directe et positive de l’une des causes énumérées par le texte susdit.

D’éventuelles fautes du bailleur ne peuvent fonder une exonération du preneur s’il est constaté qu’elles ne sont pas à l’origine de l’incendie.

Selon l’article 1755 du Code civil,

Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Mais cette disposition n’est pas d’ordre public, et il est loisible aux parties d’y déroger.

Selon l’article 8-1 du contrat de bail,

Le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, il ne pourra exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison de la vétusté ou d’un défaut de vices cachés saufs ceux visés à l’article 606 du Code civil.

Le preneur fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mise aux normes, quelle qu’en soit la nature qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures; le preneur s’y oblige, s’engageant en de telles hypothèses à supporter seul toutes conséquences pécuniaires ou autres et ne pourra prétendre à aucun remboursement, indemnité ou avance de la part du bailleur, étant précisé que ce dernier sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations et notamment celles visées par l’article 1719 du Code civil.

Selon l’article 8-2 du contrat de bail,

Pendant tout le cours du présent bail et de ses renouvellements, le preneur devra entretenir les biens loués constamment en bon état d’entretien et de réparation de toutes sortes quelles qu’en soit la nature et l’importance à l’exclusion de ce que le bailleur conservera sa charge.

Le preneur supportera toutes les réparations y compris celles visées à l’article 606 du Code civil qui seraient rendues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradation de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel.

Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations rendues nécessaires par l’exercice de ses activités présentes ou futures, y compris en matière d’hygiène et de sécurité, tout en restant garant vis-à-vis du bailleur de toute action notamment dommages et intérêts de la part des autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l’exercice de ses activités.

Le mandataire liquidateur de la société venant aux droits de la preneuse soutient que le bailleur doit garantie au locataire des vices et défauts de la chose louée, ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance, ni s’exonérer de celle tendant aux réparations afférentes aux vices de l’immeuble.

Il rappelle que l’incendie est né dans le plenum (espace libre situé entre un plafond suspendu et la surface à laquelle il est fixé ou entre le sol d’un local et un plancher surélevé), où était située une installation électrique ayant pris feu à la suite d’infiltrations en provenance de la toiture.

Il avance que le plénum ne faisait pas partie des locaux loués, et que la preneuse n’y avait pas accès.

Selon lui, l’incendie a pour seul fait générateur le mauvais état de la toiture, duquel a résulté des fuites d’eau sur l’installation électrique, en rappelant que les réparations sur la toiture au niveau du plénum réalisées tout d’abord le 6 août 2014, après le constat d’une première fuite, puis ensuite le 3 février 2015, après le constat de nouvelles fuites, ont toutes été accomplies par le bailleur.

L’ayant droit de la preneuse entend ainsi en voir déduire que l’incendie procède d’une cause exclusivement imputable au bailleur.

Mais de première part, il ressort du contrat de bail que le bien loué y est désigné comme un immeuble à usage commercial comprenant au rez-de-chaussée un magasin d’une surface d’environ 80 m 2 et à l’étage un magasin d’environ 50 m 2, une réserve et un sanitaire, et qu’il est expressément convenu que les biens loués forment un tout indivisible.

Et si l’expert a retenu que la seule hypothèse du départ de feu avait pour origine le plénum au-dessus du faux plafond du premier étage (page 49), il a aussi intégré à son rapport (pages 50-51) les clichés pris par l’entreprise Famar lors son intervention d’octobre 2014 faisant suite à la seconde période d’infiltrations, et ayant mis fin à celles-ci, montrant l’intérieur des combles, et démontrant par suite que l’entrepreneur a eu accès au plénum, sans qu’il soit argué de quelconques difficultés d’accès à cette partie de l’immeuble.

Ainsi, il y aura lieu de retenir que le plénum faisait bien partie des locaux donnés à bail, et que le preneur pouvait y avoir accès.

De deuxième part, il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce incluant le droit au bail, en date du 10 septembre 2010, réalisé par la société Vpc au profit de la société Ge Chal, que le cédant y a déclaré :

— qu’il n’existait aucun différend avec le bailleur (page 7) ;

— que toutes les installations du dit fonds étaient en bon état de marche, notamment la distribution d’eau, d’électricité, de chauffage, de téléphone, de gaz; qu’elles étaient toutes régulièrement installées et répondaient aux normes d’hygiène, de salubrité et de sécurité en vigueur (page 8).

Il en ressort ainsi que le bailleur a démontré avoir satisfait à son obligation de délivrance, notamment en ce que celle-ci porte sur l’installation électrique située dans le plénum.

De troisième part, les stipulations contractuelles sus analysées, à la légalité incontestable, exonèrent le bailleur des grosses réparations liées à la vétusté, et mettent à la charge du preneur toutes les réparations, y compris celles visées à l’article 606 du code civil rendues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution lui incombant ou en cas de dégradation de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel.

De quatrième part, le rapport d’expertise judiciaire retient que la seule hypothèse pouvant être validée est celle d’un départ de feu dans le plénum au-dessus du faux plafond du premier étage, que la seule source d’énergie y était constituée par la distribution électrique qui y cheminait en partie, que la mise à feu dans le plénum était probablement d’origine électrique, seule source à l’origine d’un feu ayant progressé relativement lentement, jusqu’à produire dans sa phase de développement un volume de gaz de pyrolyse important à l’origine de l’embrasement généralisé.

Il a observé que cette installation était pour partie très ancienne, ainsi qu’en témoigne la présence de tubes Bergman.

Il a ajouté que lors du percement du faux plafond, il a suffi que les brandons propageassent la mise à feu aux produits stockés particulièrement inflammables, notamment aux gaz propulseurs des bombes aérosols, constitués généralement d’isobutane, constituant avec les cartons et les matières plastiques un ensemble particulièrement énergétique.

Le technicien a encore observé la présence, dans la zone d’observation des déformations importantes, d’un radiateur à bain d’huile, contenant plusieurs litres d’huile minérale dont le pouvoir calorifique, est à titre indicatif, de l’ordre de 80 % de celui des hydrocarbures.

L’expert retient que les installations électriques situées dans le plénum ont été manifestement inondées lors des deux épisodes de fuite en toiture, puisque des écoulements avaient été perçus jusque dans les luminaires du rez-de-chaussée.

Il précise que les inondations constatées à deux reprises lors de précipitations importantes montraient l’absence d’étanchéité de la toiture à la jonction avec le bâtiment mitoyen, mais qu’avant la découverte des fuites, il est probable que le plénum a pu subir les effets de précipitations moins importantes qui n’avaient pas permis de déceler ce défaut d’étanchéité.

L’expert souligne que de telles imprégnations sont de natures à favoriser des cheminements, des phénomènes de corrosion sur les connexions, susceptibles de provoquer la mise à feu, ce type de phénomène étant évolutif dans le temps et pouvant dégénérer sans avoir été à l’origine de défauts électriques préalables symptomatiques.

Enfin, l’expert souligne qu’aucun dysfonctionnement préalable n’avait été rapporté et que si ces installations électriques ne semblent avoir présenté aucune défaillance après les inondations, elles n’ont pas fait l’objet d’une vérification par un professionnel, qu’aucune mesure d’assèchement n’a été prise, que les isolements ne semblent pas avoir été vérifiés, et ce spécifiquement dans les zones aveugles, potentiellement les plus dangereuses.

Il estime ainsi que si les inondations répétées constituent un motif de suspicion vraisemblable d’une dégradation des installations électriques, la vétusté de certains tronçons peut légitimement laisser penser que ces connexions aussi anciennes ont pu se dégrader même en dehors d’éventuelle présence d’eau.

Il ressort de cette analyse technique que l’expert s’est seulement borné à évoquer la possibilité du concours des infiltrations en toiture quant à la dégradation de l’installation électrique ayant finalement conduit à sa mise à feu. Mais à aucun moment, il ne s’est prononcé pour retenir d’une manière certaine le lien causal des infiltrations en toiture avec l’incendie.

Et l’appelante n’a pas produit d’éléments techniques contraires imputant de manière certaine la survenance de l’incendie aux seules infiltrations en toiture.

Surabondamment, il est constant que le bailleur a procédé à deux reprises aux réparations de la toiture, respectivement après les deux épisodes d’infiltrations constatés en août 2014, puis à compter d’octobre 2014.

Ainsi, le mandataire judiciaire défaille à démontrer que l’incendie procède d’un vice de construction, imputable au bailleur.

A l’inverse, l’expert met en évidence que la vétusté de l’installation électrique, qui n’a fait l’objet d’aucune vérification, est de manière certaine à l’origine de l’incendie, et que les produits inflammables stockés dans les lieux par la preneuse en ont favorisé la propagation.

Or, il ressort des stipulations contractuelles rappelées plus haut que les réparations afférentes à la vétusté, incluant notamment l’installation électrique susdite, incombaient à la preneuse.

Cependant, cette dernière n’a jamais justifié avoir procédé à la vérification des installations électriques, dont la réalisation aurait mis en évidence leur vétusté, et l’éventuelle nécessité de leur remplacement.

Au regard des éléments techniques sus exposés, il peut être seulement conclu que l’incendie a eu pour cause de manière certaine un défaut d’entretien imputable au seul preneur.

Ainsi, l’ayant droit de la preneuse ne démontre pas que l’incendie procède d’un cas de force majeure, d’un cas fortuit, ou d’un vice de construction.

Le mandataire judiciaire défaille donc à renverser la présomption de responsabilité pesant sur le preneur.

L’appelante sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires en réparation de ses préjudices économique, matériel et moral, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande du liquidateur au titre de l’indemnité d’éviction:

Selon l’article 1722 du Code civil,

Si, pendant la durée du bail, la chose louée et détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle est détruite en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties, sauf les dommages-intérêts pouvant être mis à la charge de celle des parties déclarée responsable de cette perte.

Doit être assimilé à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en jouir conformément à sa destination.

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce,

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La résiliation de plein droit du bail, par application du premier de ces textes, prive le preneur de toute indemnisation sur le fondement du second (Cass. 3e civ., 29 septembre 2004, n° 03-13.997, Bull. 2004, III, n°159).

Selon l’article 15 du contrat de bail commercial du 28 novembre 2007,

Si par cas fortuit ou force majeure, les lieux loués venaient à être détruits en totalité, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité de la part du bailleur et sans préjudice du recours que ce dernier aurait à l’encontre du preneur si la destruction lui était imputable.

Il sera renvoyé aux observations figurant plus, pour en retenir que le mandataire judiciaire ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité de l’incendie à la bailleresse.

Les parties n’apportent aucune critique aux exactes observations du premier juge, selon lesquelles le local commercial loué par la société Ge Chal a été complètement détruit par un incendie survenu le 11 février 2015, et que depuis lors, l’état des locaux ne permettait plus une exploitation commerciale par la preneuse.

Surabondamment, par ordonnance en date du 28 février 2016, désormais irrévocable en l’absence de voie de recours, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial du 28 novembre 2007 à la date du 11 février 2015, en application de l’article 15 du bail commercial, qui se borne à reproduire les dispositions de l’article 1722 du code civil.

Il y donc lieu de retenir que les locaux donnés à bail ont été totalement détruits.

Il s’en déduira que ce fait, la preneuse a perdu tout droit à l’indemnité d’éviction.

Le liquidateur sera donc débouté de sa demande d’indemnité d’éviction, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de la sci pour procédure abusive:

Seule l’intention dolosive ou malicieuse, ou la faute lourde équivalente au dol, fait dégénérer en abus le droit d’ester en justice.

En l’espèce, de telles faute et intentions ne sont pas caractérisées par la seule erreur d’appréciation de l’appelante quant au principe de ses droits, et sa résistance alléguée quant au paiement des loyers dus à la bailleresse, susceptible d’avoir donné lieu à des instances distinctes et antérieures, est étrangère à la faute et au préjudice invoqué à l’appui de sa demande, visant la seule introduction de la présente instance.

Le mandataire judiciaire sera donc débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * * *

Le jugement sera confirmé pour avoir débouté le mandataire judiciaire de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et pour avoir ordonné fixation au passif de la société Eg, venant aux droits de la société Ge Chal, les créances de la sci s’agissant des entiers dépens de première instance et de l’indemnité due à la sci au titre des frais irrépétibles de première instance à hauteur de 3000 euros.

Le mandataire judiciaire sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il y aura donc lieu d’ordonner inscription au passif de la société Eg, venant aux droits de la société Ge Chal, à la diligence de son mandataire liquidateur, des dépens d’appel, et de la créance de la sci au titre des frais irrépétibles d’appel à hauteur de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Y ajoutant:

Déboute la Selarl Pelletiers & Associés, prise en la personne de Monsieur [N] [H], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société par actions simplifiée Eg, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Ge. Chal, de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel;

Ordonne, à la diligence de la Selarl Pelletiers & Associés, prise en la personne de Monsieur [N] [H], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société par actions simplifiée Eg, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Ge. Chal, la fixation au passif de la société par actions simplifiée Eg, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Ge. Chal, de la créance de la société civile immobilière de la Jardrelle à hauteur de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel;

Ordonne, à la diligence de la Selarl Pelletiers & Associés, prise en la personne de Monsieur [N] [H], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société par actions simplifiée Eg, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Ge. Chal, la fixation au passif de la société par actions simplifiée Eg, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Ge. Chal, des entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,