COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2026

AB

N°2026/114

Rôle N° RG 20/04007 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYIQ

S.C.I. CBC

C/

[Q] [L] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e CLINE

M^e PLANTARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 13 Avril 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-0007.

APPELANTE

S.C.I. CBC

sise [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée et assistée par M^e Mélissa CLINE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie BELUCH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [Q] [L] épouse [Y]

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BISCH, Président de Chambre, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Agnès BISCH, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

ac

Greffier lors des débats : M^me Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte notarié du 14 décembre 2011, la SCI CBC a acquis de M. [D], qui lui-même l’avait acquise de Madame [W] [P] épouse [C], une parcelle cadastrée section D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], sise [Adresse 2] à [Localité 1] (13).

Mme [Q] [L] épouse [Y] a, par acte de donation du 2 avril 1982 de son père, reçu la propriété des parcelles cadastrées section D numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7], nouvellement cadastrées D [Cadastre 8] et D [Cadastre 9], situées à l’adresse susmentionnée, son père ayant lui-même acquis ces parcelles de Mme [N] [P] veuve [U], le 21 août 1921.

Mme [Y] est propriétaire d’un bâtiment mitoyen (parcelles n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) avec celui qui appartient à la SCI CBC.

Par acte du 3 avril 2013, Mme [Y] avait, par assignation en référé, sollicité du président du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, une mesure d’expertise afin que soit déterminée une servitude de passage sur la parcelle D [Cadastre 1], propriété de la SCI CBC pour se rendre sur sa parcelle D [Cadastre 10], qu’elle disait enclavée.

Par ordonnance de référé du 9 juillet 2013, une expertise judiciaire a été ordonnée afin de rechercher si la parcelle D [Cadastre 10] dispose d’une issue sur la voie publique, constater en cas d’enclave de cette parcelle, l’ensemble des parcelles qui pourrait être concerné par l’assiette d’une servitude à créer pour déterminer l’assiette du passage, chiffrer le coût de l’établissement d’un accès à la voie publique sur les parcelles de Mme [Y], de dresser un plan des lieux sur lequel figureront les limites de propriété avec les diverses solutions de passage.

L’expert a déposé son rapport le 30 mai 2015.

Par acte du 12 juin 2017, la SCI CBC a assigné Mme [Y] devant le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence aux fins notamment de bornage des propriétés appartenant aux deux parties et de faire dire que la terrasse litigieuse appartient à la parcelle D [Cadastre 1] et qu’elle est la propriété de la SCI CBC.

Par jugement du 13 avril 2018, le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence a rendu la décision suivante :

« DIT que la limite séparatrice de la parcelle D [Cadastre 1] appartenant à la SCI CBC avec la parcelle D [Cadastre 8] appartenant à Madame [Q] [L] épouse [Y] est située sur la base de leurs titres de propriétés respectifs repris dans le plan Pl de l’expert judiciaire dans son rapport du 30 avril 2015,

ORDONNE l’implantation des bornes par Monsieur [H] [I], expert judiciaire entre les parcelles D [Cadastre 1] appartenant à la SCI CBC et D [Cadastre 8] appartenant à Madame [Q] [L] épouse [Y] suivant le plan Pl de l’expert judiciaire -[H] [I] dans son rapport du 30 avril 2015, annexé à la présente décision,

DEBOUTE la SCI CBC de sa demande visant à dire que la terrasse litigieuse appartient à la parcelle D [Cadastre 1],

RECOIT la demande reconventionnelle de Madame [Q] [L] épouse [Y] en établissement d’une servitude à la charge de LA SCI CBC mais la déboute comme étant non fondée,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre partie,

DIT que les frais de bornage seront supportés par chacune des parties,

DIT que les dépens seront supportés par moitié entre LA SCI CBC et Madame [Q] [L] ».

Le juge a considéré que la SCI CBC ne justifiait pas d’une possession continue et de bonne foi qui lui aurait permis de bénéficier de la prescription acquisitive de 10 ans, alors que l’acte d’achat de la SCI CBC précise que la partie de la terrasse donnant sur la partie sud, située sur la parcelle D [Cadastre 8] ne fait pas partie de l’acte de vente et qu’en conséquence, la SCI savait ne pas en être propriétaire. Il a estimé par ailleurs que la parcelle D [Cadastre 10] de Mme [Y] était bien enclavée mais que rien ne permettait de dire que la servitude de passage devait nécessairement passer sur la parcelle D [Cadastre 1], alors que d’autres parcelles auraient permis la création d’une telle servitude.

Par déclaration du 16 mars 2020, la SCI CBC a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a dit que les frais de bornage seront supportés par chacune des parties et les dépens supportés par moitié entre elles, devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence afin qu’il soit dit que la terrasse litigieuse est rattachée à la parcelle D [Cadastre 1], propriété de la SCI CBC, qu’une expertise soit ordonnée pour analyser les documents et l’évolution cadastrale et délimiter les limites de propriété de la terrasse litigieuse, que l’implantation des bornes soit ordonnée en fonction du nouveau rapport du même expert judiciaire, M. [I], entre les parcelles D [Cadastre 1] appartenant à la SCI et D [Cadastre 8] appartenant à Mme [Y], que soit confirmé le rejet d’une demande de servitude et rejetée encore la demande de servitude légale et conventionnelle par Mme [Y], sur la parcelle D [Cadastre 1] appartenant à la SCI, que soit rejetée la demande de Mme [Y] portant sur la dépose de deux portails ainsi que sur l’ensemble des dispositifs obstruant le passage de la parcelle D [Cadastre 8] à la parcelle D [Cadastre 10], par la parcelle D [Cadastre 1].

Par arrêt avant-dire droit du 21 septembre 2023, la cour de ce siège a ordonné une expertise judiciaire visant à effectuer le bornage des fonds contigus cadastrés section D [Cadastre 1] appartenant à la SCI CBC et section D [Cadastre 11] appartenant à Mme [Y], confiée à M. [T] [K], puis finalement à l’expert, M. [F] [M], qui a déposé son rapport le 20 mai 2025.

Par ses ultimes conclusions notifiées au greffe par RPVA le 23 février 2026, Mme [Y] demande à la cour de :

« Vu les articles 682, 683, 684 et 692 du Code civil,

Vu la jurisprudence invoquée,

— REVOQUER l’ordonnance de clôture intervenue le 3 février 2026,

— CONFIMER le jugement querellé en ce qu’il a débouté la SCI CBC de sa demande visant à dire que la terrasse litigieuse appartient à la parcelle D[Cadastre 1],

— REFORMER le jugement querellé en ce qu’il a débouté Madame [L] épouse [Y] en établissement de sa servitude,

— REFORMER le jugement querellé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et ordonné le partage des dépens par moitié,

En conséquence,

— DEBOUTER la SCI CBC de sa demande visant à dire que la terrasse litigieuse appartient à la parcelle D [Cadastre 1],HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [F] [M] et FIXER les limites séparatives matérialisées par les points A à F tels que figurant au plan de propositions de limites annexées au rapport,

— JUGER que Madame [L] épouse [Y] dispose d’une servitude de passage légale sur la parcelle n°[Cadastre 1] afin d’accéder à la parcelle enclavée n°[Cadastre 10],

— CONDAMNER la SCI C.B.C à déposer les deux portails ainsi que l’ensemble des dispositifs obstruant le passage de la parcelle [Cadastre 8] à la parcelle [Cadastre 10] par la parcelle [Cadastre 1], et ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— CONDAMNER la SCI C.B.C à payer à Madame [L] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses demandes, Mme [Y] fait valoir que :

s’agissant de la terrasse, les parties sont propriétaires des diverses parcelles mitoyennes et que devant la partie bâtie des parcelles, qui est également mitoyenne, se trouve une dalle en béton, faisant office de terrasse, d’environ 2 mètres de large sur environ 9 mètres de longueur, correspondant à la longueur totale du bâtiment et que cette terrasse est en partie construite sur la parcelle D [Cadastre 1], appartenant à la SCI CBC et en partie sur la parcelle D [Cadastre 8], appartenant à la concluante, en rappelant que la SCI n’est propriétaire que depuis le 14 décembre 2011, qu’en 2016, elle a occupé cette terrasse par l’implantation de meubles et d’un bassin maçonné mais qu’elle a été contrainte de les retirer sur la parcelle D [Cadastre 8], dans un délai de 15 jours et sous astreinte, par ordonnance de référé définitive du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 6 septembre 2016,

les multiples plans fournis aux débats démontrent que l’intégralité de la terrasse située sur la parcelle D [Cadastre 8], appartient à la concluante puisque la limite de propriété est située au ras de l’immeuble et non pas à 2 mètres du bâti qui comprenait la dalle en béton ; l’acte d’achat par lequel l’appelante est devenue propriétaire contient la mention : « Le vendeur attire l’attention de l’acquéreur sur le fait que la terrasse de la maison principale donnant sur la façade sud est située sur la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 8], ne faisant pas l’objet de la présente vente. Le vendeur déclare que, bien que situé sur la propriété voisine, la jouissance de cette terrasse ne lui a jamais été contestée. L’acquéreur informé de cet état de fait déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation », ce que rappelle l’expert judiciaire M. [M]; l’expert judiciaire M. [I] a écrit quant à lui dans son rapport que la terrasse litigieuse, consistant en une dalle de béton, se situe pour partie sur la parcelle D [Cadastre 1] et pour partie sur la parcelle D [Cadastre 8] et qu’aucun acte de cession sur cette portion n’a été trouvé ; aucune prescription acquisitive ne peut être revendiquée d’autant que l’appelante n’a fait son acquisition qu’en 2011 et qu’en 2016, quand elle a tenté de s’accaparer cette terrasse, l’intimée a défendu son droit de propriété, qui a été reconnu ; l’appelante ne prouve pas non plus que cette dalle de béton aurait été utilisée depuis 1939 par les propriétaires successifs de la parcelle D [Cadastre 1] ; la terrasse située sur la parcelle D [Cadastre 8] est en face de la parcelle D [Cadastre 12] sur laquelle est implantée la villa de la fille de Mme [Y] dont la famille n’aurait donc jamais accepté que cette terrasse soit accaparée par un tiers,

s’agissant du bornage, la concluante ne s’y est pas opposée, le dernier rapport d’expertise judiciaire (celui de M. [M]) apporte un éclairage déterminant sur la délimitation des parcelles et il convient de retenir son analyse et ses préconisations,

s’agissant de la servitude, l’expert judiciaire M. [M] confirme la portée structurante de l’acte du 2 mars 1870, qui a organisé la division des bâtis ainsi qu’un passage commun autour de la bastide, comprenant un relarg de 5 mètres en façade et un passage de 3 mètres sur les côtés et à l’arrière, l’expert relevant que la volonté de la partageante était de séparer les propriétés tout en assurant leur fonctionnement par des servitudes réciproques. La concluante a toujours usé des servitudes existantes selon l’acte de 1870 pour rejoindre sa parcelle D [Cadastre 10], composée de champs cultivés, qui sont surélevés de plusieurs mètres par rapport à la parcelle D [Cadastre 8].

L’ordonnance de clôture a été révoquée et prononcée le 24 février 2026 avec l’accord des p

arties avant l’ouverture des débats.

Le conseil de la SCI CBC a remis ses observations (par conclusions) à la cour, sur le dernier rapport d’expertise et les dernières conclusions du conseil de Mme [Y], le 1er avril 2026, ainsi qu’elle y a été autorisée.

La SCI CBC demande à la cour de :

«  Vu les articles 682, 683, 684 et 692 du Code civil Vu l’article 2272 du Code civil ,

Vu l’article 2261 du Code civil,

Vu l’article 705 du Code civil,

Vu le rapport de Monsieur [M],

Vu le rapport de Monsieur [I],

Sur l’appel principal : sur la terrasse

A TITRE PRINCIPAL

— REFORMER le jugement rendu le 23 avril 2018 par le Tribunal d’Instance d’Aix-En-Provence en ce qu’il a dit que :

la limite séparatrice de la parcelle D[Cadastre 1] appartenant à la SCI CBC avec la parcelle D[Cadastre 8] appartenant à Madame [L] [Y] est située

sur la base de leurs titres de propriété respectifs repris dans le plan P1de l’expert judiciaire dans son rapport du 30.04.2015.

— DIRE ET JUGER que la terrasse fait partie intégrante de la parcelle D[Cadastre 1].

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DIRE ET JUGER que la SCI CBC a acquis la terrasse objet du litige par prescription acquisitive.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE:

DIRE ET JUGER que la servitude de fosse septique et de vues sont prescrites par prescription trentenaire.

Sur l’appel incident: sur la servitude de passage sollicitée par Mme [L]:

CONFIRMER le jugement rendu le 23 avril 2018 par le Tribunal d’Instance d’Aix-En-Provence en ce qu’il a débouté Madame [L] [Y] de sa demande de servitude.

DEBOUTER Madame [L] [Y] de sa demande de servitude légale et

conventionnelle sur la parcelle D[Cadastre 1] appartenant à la SCI CBC

DEBOUTER de sa demande de dépose des deux portails ainsi que l’ensemble des dispositifs obstruant le passage de la parcelle [Cadastre 8] à la parcelle [Cadastre 10] par la parcelle [Cadastre 1] sous astreinte de 800 € par jour de retard à compter de la signification du jugement.

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [L] [Y] à payer à la SCI CBC la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Mélissa CLINE ».

Au soutien de ses demandes, la SCI CBC fait valoir que :

l’expert judiciaire M. [I] indique dans son rapport que si le tribunal retenait la théorie de l’unité foncière, la parcelle D [Cadastre 10] ne serait pas enclavée, que prise seule, elle est enclavée et le passage le plus court se fait par le fonds servant, parcelle D [Cadastre 13], appartenant à Mme [X], qu’un autre passage de servitude pourrait être fait sur les propriétés de Mme [Y], soit sur les parcelles D [Cadastre 8] et

D [Cadastre 11],

malgré ces constatations, l’intimée persiste à vouloir emprunter le chemin le plus dommageable et le plus long, par la parcelle D [Cadastre 1] appartenant à la SCI CBC puisqu’elle a sollicité une servitude de passage sur ce fonds,

un bornage amiable s’est soldé par un échec, selon procès-verbal de carence de M. [S] le 15 juillet 2013,

au sujet de la terrasse litigieuse, elle consiste en une dalle située devant la façade sud-est de la maison édifiée sur la parcelle D [Cadastre 1] et elle doit donc être rattachée à cette parcelle ; l’ensemble des terrains en cause ont appartenu aux mêmes propriétaires, les époux [P], qui par acte du 2 mars 1870 en ont fait donation à leurs deux filles et ont procédé ainsi au découpage des parcelles ; le plan minute des opérations de rénovation du plan cadastral de la commune de [Localité 1], datant des années 30 pour une mise en service du plan en 1937, fait apparaître qu’à l’origine, cette terrasse était sans équivoque rattachée à la parcelle D [Cadastre 1], ce qui a été confirmé par M. [S] ; cependant ce « décroché » de limite englobant la terrasse dans la parcelle D [Cadastre 1] a disparu du plan cadastral mis à jour en 1985, sans explication juridique puisqu’aucune cession de terrasse n’a été enregistrée entre le propriétaire de la parcelle D [Cadastre 1] et celui de la parcelle [Cadastre 8] ; M. [S] a analysé ce problème en disant que le seul moyen que les services du cadastre avaient de rectifier les dimensions du bâtiment avec terrasse, pris en étau entre deux limites au nord et au sud, était d’absorber artificiellement la terrasse dans l’emprise de ce bâtiment, créant de fait une situation confuse et potentiellement conflictuelle ; s’apercevant de son erreur, le cadastre a mis à jour ses plans le 15 juin 2021, de sorte que la terrasse litigieuse apparaît à nouveau rattachée à la parcelle D [Cadastre 1], propriété de la SCI CBC ; d’autres éléments confirment ce fait, soit un plan de partage dressé par un expert géomètre en 1964 et un plan de masse déposé en 1989 par Mme [A], fille de Mme [Y] à l’appui de son dossier de demande d’agrandissement d’une maison d’habitation, valant pleine reconnaissance par cette dernière de l’appartenance de la terrasse au bénéfice de la SCI CBC ; de surcroît, la parcelle D [Cadastre 8], propriété de Mme [Y], mesure 297 m², soit la superficie réelle sans la terrasse et à l’échelle sur les plans, cette parcelle mesurait 338 m², ce qui représente une différence de 41 m² correspondant à la taille de la terrasse puisque celle-ci en gravier, mesure 20 m² et la dalle de béton également 20 m² ; dès lors, la parcelle D [Cadastre 8] d’une superficie de 297 m² sur les actes officiels, ne peut inclure la terrasse ; un document d’arpentage annexé à l’acte de donation de Mme [Y] à sa fille Mme [V] le 19 juin 1990, modifie les parcelles, la parcelle D [Cadastre 6] devient la parcelle [Cadastre 14] et c’est à ce moment-là que la terrasse appartenant à M. [D] a disparu de la parcelle D [Cadastre 1] au profit de la famille [L], or, un document d’arpentage doit être accompagné d’un procès-verbal de bornage par l’ensemble des propriétaires concernés en limite de propriété et M. [D] n’a pas signé un tel document de sorte que les limites de propriété sont contestables ;

depuis son acquisition en 1939 par M. [D], la terrasse a toujours été utilisée par les propriétaires de la parcelle D [Cadastre 1], ce qu’a précisé lui-même l’intéressé aux termes de l’acte de vente au bénéfice de la SCI CBC, indiquant que la jouissance de la terrasse n’a jamais été contestée depuis cette date, donc depuis près de 80 ans ; sous la terrasse litigieuse, a été installée une fosse septique utilisée par la maison bâtie sur la parcelle D [Cadastre 1], en 1966 et la porte d’entrée se trouve sur la dalle de béton,

au minimum, l’appelante est en droit de revendiquer la propriété de la terrasse par prescription acquisitive, au visa de l’article 2272 du code civil puisque la possession de cette terrasse a été continue, paisible et publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire,

les servitudes de la fosse septique et des ouvertures sont établies par prescription,

la demande d’expertise portant sur la détermination de l’existence, la consistance, le lieu et la propriété de la terrasse est justifiée par le fait que la SCI CBC l’avait demandée au juge d’instance d’Aix-en-Provence, qui a omis de répondre à cette demande de sorte que l’expert judiciaire, M. [I] ne s’est jamais prononcé sur la question de la dalle en béton, appelée terrasse, en considérant qu’il ne faisait pas partie de sa mission de déterminer la limite de propriété concernant la terrasse,

au sujet de la servitude de passage, revendiquée par l’intimée, il n’y a pas de servitude légale car Mme [Y] est propriétaire des parcelles D [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 8] et [Cadastre 10], qui constituent une propriété foncière vaste, une unité foncière, qui comprend également une parcelle D [Cadastre 15] allant jusqu’à deux voies communales qui permet à sa parcelle D [Cadastre 10], de ne pas être enclavée et de rappeler l’article 705 du code civil qui dispose que toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit, sont réunis dans la même main ; Mme [Y] dispose de plusieurs chemins possibles pour se rendre à sa parcelle D [Cadastre 10] et elle n’a pas mis en cause Mme [X] pour y accéder, par la parcelle D [Cadastre 13] ; de surcroît, elle a obstrué elle-même le passage de la parcelle D [Cadastre 8] à la D [Cadastre 10], depuis une dizaine d’années, en ayant construit un mur le long du chemin allant jusqu’à la propriété de la SCI CBC, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; il n’y a pas non plus de servitude conventionnelle ; au contraire l’acte de donation du 2 avril 1982 au profit de Mme [Y] prévoit qu’elle est débitrice d’une servitude de passage à l’égard de la SCI CBC ; Mme [Y] prétend que l’acte notarié du 14 décembre 2011 par lequel la SCI CBC a acquis la parcelle [Cadastre 1], indique en page 19 les servitudes consenties dans l’acte du 2 mars 1870, qui prévoit que «  Le second lot devra passage charretier au premier lot dans son fonds », alors que le second lot est celui dont Mme [Y] est propriétaire,

le rapport d’expertise fait une lecture erronée des titres de propriété au regard de la note de M. [S] du 24 juin 2016, ce qui a donné lieu à la mise à jour par le cadastre de ses plans, le 15 juin 2021, rattachant la terrasse litigieuse à la parcelle D [Cadastre 1],

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la terrasse litigieuse

Deux rapports d’expertise ont été rendus en l’espèce et l’acte de vente du 14 décembre 2011, retenu et reproduit dans sa partie essentielle par l’expert M. [M], prévoit expressément que :

la terrasse de la maison principale donnant sur la façade sud-est (litigieuse) et sur la parcelle D [Cadastre 8], ne fait pas l’objet de la vente,

le vendeur déclare que bien que situé sur la propriété voisine, la jouissance de cette terrasse n’a jamais été contestée,

l’acquéreur informé de cet état de fait, déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation.

Seul l’acte d’acquisition notarié a une valeur juridique et probante et l’emporte sur le cadastre dont l’appelante affirme qu’il a modifié ses plans le 15 juin 2021 pour intégrer la terrasse litigieuse dans sa parcelle D [Cadastre 1], étant rappelé que le cadastre ne crée ni ne supprime un droit de propriété.

L’expert judiciaire retient le courrier de Maître [E] du 19 janvier 2018, selon lequel la terrasse de la maison principale donnant sur la façade sud-est, est située sur la parcelle cadastrée section D [Cadastre 8] et n’a pas fait pas l’objet de la vente ; le vendeur déclarant que bien que situé sur la propriété voisine, la jouissance de cette terrasse ne lui a jamais été contestée.

C’est en ce sens que par ordonnance de référé définitive du 6 septembre 2016, le président du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a ordonné qu’il soit procédé à l’enlèvement de tout meuble ou immeuble bâti sur la parcelle D [Cadastre 8], pour la partie recouverte de gravier ou la partie terrasse, dans un délai de 15 jours sous peine d’astreinte.

L’article 2258 du code civil dispose que : « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

L’article 2261 du code civil dispose que : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’article 2272 du code civil dispose que : « Le délai de prescription pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Il résulte de cet article que la bonne foi consiste en la croyance de l’acquéreur au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire.

Il incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession, revêtant les caractères énumérés à l’article 2261 susmentionné.

L’appelante invoque la prescription de 30 ans.

Elle affirme que la terrasse litigieuse a été utilisée depuis 1939 par les divers propriétaires de la parcelle D [Cadastre 1], sans que les propriétaires de la parcelle D [Cadastre 8] n’en contreviennent ni même ne l’utilisent.

Conformément aux articles 2258 et 2261 du code civil et à ce qui est admis, des actes accomplis par simple tolérance ne peuvent caractériser une possession utile à la prescription, la tolérance étant précaire et révocable, puisqu’elle dépend de l’accord exprès ou tacite du propriétaire.

Ainsi que l’exprime l’intimée : « L’animus domini fait ici défaut de manière manifeste ».

La bonne foi ne peut être invoquée au regard des dispositions parfaitement claires sur la propriété et sur l’utilisation de la terrasse litigieuse dans l’acte de vente, et au regard de l’ordonnance de référé définitive du 6 septembre 2016.

Pour cette raison, la possession ne répond aucunement à un caractère non interrompu, paisible et non équivoque.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI CBC de sa demande tendant à ce que la terrasse litigieuse soit reconnue comme appartenant à sa parcelle D [Cadastre 1].

Sur la revendication d’une servitude de fosse septique et d’une servitude de vues par prescription trentenaire

Par ses conclusions post-clôture du 1er avril 2026, l’appelante revendique pour la première fois, à titre infiniment subsidiaire, une servitude de fosse septique et une servitude de vues par prescription trentenaire.

L’article 564 du code de procédure civile dispose que « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

Il résulte de cet article qu’une prétention nouvelle résultant de ce que révèle (révélation d’un fait) un rapport d’expertise dans le cadre de la procédure dans laquelle elle s’inscrit, n’est pas prohibée en appel.

En conséquence, les demandes visant à faire constater la prescription acquisitive trentenaire d’une servitude de fosse septique et d’une servitude de vues, relativement à la terrasse litigieuse, sont recevables.

— S’agissant de la fosse septique, l’appelante la qualifie de servitude continue et apparente.

L’article 688 du Code civil dispose que : « Les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce ».

La continuité est inhérente à la servitude dont l’exercice autonome, exclut l’intervention ou l’abstention de l’homme.

L’article 689 du code civil indique que : « Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence, comme par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée ».

L’article 690 du Code civil dispose que : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

En l’espèce, la fosse septique est située sous la dalle de béton qui constitue la terrasse litigieuse ; elle est donc une servitude continue puisqu’il s’agit d’un système d’assainissement autonome.

L’appelante fait valoir que cette servitude est également apparente puisque l’existence d’une dalle de béton, construite en 1966 pour la recouvrir, indique sa présence.

Cette dalle de béton constituant précisément la terrasse litigieuse, l’appelante ne démontre pas qu’elle indique la présence sous cette dalle, d’une fosse septique.

L’expert judiciaire indique dans son rapport que Mme [Y] l’a informé de l’existence de cette fosse septique située sous la terrasse litigieuse, réalisée par un locataire et il fait état d’attestations selon lesquelles, en effet, l’aménagement de la terrasse de la fosse septique a été réalisé par M. [D], auteur de la SCI CBC, à la fin des années 60, rappelant que les fonds, avant acquisition par la SCI CBC, appartenaient à des personnes de la même famille qui réalisaient des aménagements et usaient, de fait, des espaces autour des bâtisses, en bonne entente.

Cependant, ce qui est connu n’est pas apparent pour autant.

L’apparence est objective et la connaissance, subjective.

En conséquence, la fosse septique n’est pas une servitude apparente parce que connue.

Elle peut en revanche quoiqu’on non apparente, être établie par titre ou convention, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, la prescription acquisitive trentenaire visée par l’article 690 susmentionnée, ne peut être revendiquée par l’appelante.

Sa demande est rejetée.

S’agissant des servitudes de vues, l’appelante explique que la façade principale de sa maison est bordée par une dalle de béton large de 230 centimètres (qui couvre la fosse septique), que cette façade dispose d’une porte d’accès comportant une vitre, au logement du rez-de-chaussée, qui est le seul accès, ainsi que de plusieurs ouvertures, qu’elle qualifie de servitudes continues et apparentes permettant un regard droit sur le fond voisin, c’est-à-dire sur la dalle de béton appartenant à Mme [Y].

Au regard des articles qui précèdent sur les servitudes continues et apparentes, les servitudes de vue répondent à cette qualification.

Il est rappelé que pour que la prescription acquisitive produise ses effets, la possession doit être utile, par la maîtrise physique de la chose par le possesseur, soit par le « corpus », et par la volonté du possesseur de se comporter comme le véritable propriétaire de la chose, soit par « l’animus ».

En l’espèce, l’appelante a bien la maîtrise des ouvertures de sa maison qui donnent sur la dalle de béton.

La question de « l’animus » ne se pose pas puisque les ouvertures dont il s’agit sont la propriété de l’appelante, depuis son acquisition de la maison en 2011.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 2261 du Code civil: « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’appelante fait valoir, au soutien de sa revendication d’une servitude de vues, que sa possession a été continue, paisible, publique et non équivoque.

Elle rappelle qu’elle est propriétaire des parcelles cadastrées en section D n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 16] depuis le 14 décembre 2011 et qu’elle bénéficie de la jonction de sa possession personnelle depuis cette date et de celle des précédents propriétaires successifs de la maison, Mme [P] épouse [C] puis la famille [D], depuis le 2 mars 1870, et elle soutient qu’à cette date, la maison comportait déjà vraisemblablement des ouvertures sur sa façade principale, à savoir une porte d’entrée et des fenêtres, qui sont des servitudes de vue, de sorte que la prescription acquisitive trentenaire date du 2 mars 1900.

L’appelante affirme que lorsque la maison qu’elle a acquise en 2011 a été construite, elle : « comportait déjà vraisemblablement des ouvertures sur sa façade principale, à savoir une porte d’entrée et des fenêtres, qui sont des servitudes de vue ».

Il ne résulte ni du rapport d’expertise judiciaire de M. [I] du 30 avril 2015 ni du rapport d’expertise de M. [M] du 11 juillet 2025, quelque description que ce soit sur la maison donnant sur la dalle de béton, qualifiée de terrasse, appartenant au fond voisin.

M. [M] évoque simplement un premier lot, attribué à Mme [O] [P] épouse [C], que l’acte de donation du 2 mars 1870 décrit comme contenant : «' toute la vieille bâtisse et la partie de tènement qui se trouve au couchant (ouest)' », ajoutant plus loin : « Nous ne disposons pas de la désignation du bien acquis ni des contenances cadastrales ».

Cependant, il n’est pas contesté que la terrasse existe depuis au moins 30 ans ni que la porte de la maison, sur la façade principale, donne sur cette terrasse.

Cette ouverture sur la terrasse n’est pas contestée.

Il est vraisemblable en effet, s’agissant d’une façade principale, que celle-ci ait aussi été pourvue de fenêtres depuis plus de 30 ans.

En l’absence de contestation par la partie adverse, il convient donc de reconnaître à la SCI CBC une servitude de vues, par prescription trentenaire, donnant sur la dalle constituant la terrasse.

Sur l’implantation des bornes

L’article 646 du code civil dispose que : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ».

Il est rappelé que les deux fonds contigus proviennent d’une propriété unique des époux [P], qui a été divisée en deux par donation à leurs deux filles.

L’expert judiciaire M. [M] rappelle que le plan cadastral n’a pas pour objet de fixer les limites des propriétés foncières mais de définir une représentation graphique de l’assiette d’imposition, son analyse s’attachant par conséquent aux titres, en particulier à l’acte du partage [P] et à l’acte du 2 mars 1870 dont il dit qu’il décrit parfaitement les conditions du partage, la position de la limite de division et des servitudes et usages en commun, qu’il traduit de manière graphique, considérant qu’en l’absence de mutation de la propriété entre les propriétaires des deux fonds, la limite n’a pas changé depuis 1870 et que donc les parties n’ont pas remis en cause la position de la borne existante.

Par son annexe n°6, l’expert judiciaire affirme que la limite séparant la parcelle D [Cadastre 1] appartenant à la SCI CBC, de la parcelle D [Cadastre 8] appartenant à Mme [L] ([Y]) est définie par les points A à F tels que décrits sur le plan de proposition de limites, correspondant à l’annexe n°6.

Il convient de rappeler que, par application de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire et qu’il est libre de faire siennes ses conclusions et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.

La cour ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d’expertise judiciaire.

Pour autant, aucun élément ne vient sérieusement contrevenir à l’analyse et aux conclusions du dernier expert judiciaire, M. [M].

En conséquence, si la demande en homologation du rapport d’expertise judiciaire est rejetée, l’implantation du bornage est ordonnée conformément aux préconisations de M. [M] fixant les limites séparatives entre les deux fonds, matérialisées par les points A à F tels que figurant au plan de proposition de limites, annexé au rapport.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur la servitude

L’article 682 du code civil dispose que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée aux dommages qu’il peut occasionner ».

L’article 683 du même code dispose que : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fond duquel il est accordé ».

Il est rappelé qu’en l’espèce, le premier juge a débouté Mme [Y] de sa demande tendant à voir reconnaître une servitude légale sur la parcelle D [Cadastre 1] afin d’accéder à sa parcelle enclavée D [Cadastre 10], se fondant sur l’analyse du premier expert, M. [I], pour considérer que si la parcelle D [Cadastre 10] est bien enclavée, aucun élément n’est produit pour dire que la servitude doit être créée sur la parcelle D [Cadastre 1] alors que d’autres parcelles pourraient être impliquées pour la création d’une servitude.

L’appelante fait valoir que l’intimée dispose d’une unité foncière dont fait partie la parcelle D [Cadastre 10] et elle rappelle les dispositions de l’article 705 du code civil selon lesquelles : « Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit, sont réunis dans la même main », le corollaire étant que si un passage d’un fonds à un autre peut se faire au sein de celui qui détient les deux fonds, il n’y a pas d’enclave.

Elle fait observer que le passage vers la parcelle D [Cadastre 10] depuis la parcelle D [Cadastre 8] qui appartient également à l’intimée, constitue le chemin le plus court et que les plantations et aménagements invoqués par l’intéressée, qui a contribué ainsi à enclaver sa propre parcelle, d’une part n’ont pas à être assumés dans leurs conséquences par le fonds voisin et d’autre part peuvent être déplacés et repositionnés.

L’appelante fait observer qu’elle est créancière d’une servitude qui lui est due par l’intimée, laquelle ne peut pas non plus revendiquer une servitude conventionnelle, puisque l’acte du 2 mars 1870 qui contient les servitudes consenties à chacune des deux filles [P], qui indique que : « Le second lot devra passage charretier au premier lot dans son fonds », vise précisément un second lot qui appartient à Mme [Y].

L’intimée réplique qu’il ne s’agit pas de créer une servitude mais de la reconnaître, puisqu’elle est contestée, celle-ci existant donc déjà.

À cet égard, l’expert judiciaire M. [M] décrit le premier lot qui appartient aujourd’hui à la SCI CBC et le second lot qui appartient aujourd’hui à Mme [Y].

Il se réfère à l’acte de 1870 et relève la transcription de la servitude créée en dernière partie de l’acte qui évoque : « 'un passage commun autour de la bastide, comprenant un relarg commun de cinq mètres de longueur sur toute la largeur de la bâtisse et secondement aux côtés et sur le derrière de cette même bâtisse, un passage commun de 3 mètres de largeur’ il sera permis aux deux premiers lots de construire sur les passages laissés en commun, sur les côtés et le derrière de la bâtisse’ ».

L’expert conclut qu’une servitude de passage réciproque a été créée, qui a pour assiette une bande de terrain de 5 mètres de large sur le devant et de 3 mètres de large sur les côtés et à l’arrière et que la thèse de la servitude sur les deux lots et non d’une partie en indivision, est confirmée. Que la volonté de la partageante fut donc bien de séparer le terrain en deux, de donner les deux bâtisses et d’organiser le fonctionnement et les accès par le biais de servitudes réciproques.

En conséquence, cette division d’un fonds unique familial, qui permettait aux deux s’urs [P] de bénéficier de servitudes réciproques, maintenues et non démenties dans le temps, conduit à reconnaître que Mme [Y] dispose d’un titre qui crée cette servitude de passage sur la parcelle D [Cadastre 1], afin d’accéder à sa parcelle enclavée D [Cadastre 10].

Le jugement est infirmé en ce sens.

Sur la demande en dépose des deux portails et des dispositifs obstruant le passage de la parcelle D [Cadastre 8] à la parcelle D [Cadastre 10]

L’article 564 du code de procédure civile dispose que « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

L’article 566 du code de procédure civile prévoit que : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

Le premier expert judiciaire, M. [I], avait également pour mission de constater l’existence d’un portail d’accès à la parcelle D [Cadastre 10], sur la parcelle D [Cadastre 1] et de rechercher son origine.

Dans son rapport du 30 avril 2015, l’expert a constaté l’existence d’un portail d’accès à la parcelle D [Cadastre 10], situé sur la parcelle D [Cadastre 1].

La demande de l’intimée visant à la dépose de deux portails ainsi que de l’ensemble des dispositifs obstruant le passage de la parcelle D [Cadastre 8] à la parcelle D [Cadastre 10], par la parcelle D [Cadastre 1], n’a pas été présentée au premier juge et constituerait une demande nouvelle prévue par l’article 564 du code de procédure civile, si elle ne constituait pas le complément nécessaire de la demande adressée au premier juge, en reconnaissance d’une servitude.

L’appelante ne conteste pas l’existence de cette obstruction décrite par l’intimée, à une servitude qui lui est désormais reconnue.

La SCI CBC est donc condamnée à procéder à la dépose des deux portails ainsi que de l’ensemble des dispositifs obstruant le passage de la parcelle D [Cadastre 8] à la parcelle D [Cadastre 10], par la parcelle D [Cadastre 1], sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de cet arrêt, pour une durée de six mois.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel sont partagés par moitié entre les parties.

Il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [F] [M] du 30 juin 2025,

Vu les conclusions de la SCI CBC du 1er avril 2026,

Vu les conclusions de Mme [Q] [Y] du 23 février 2026,

Infirme le jugement du 23 avril 2018 rendu par le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence, sauf en ce qu’il a débouté la SCI CBC de sa demande visant à dire que la terrasse litigieuse appartient à la parcelle D [Cadastre 1],

le confirmant de ce seul chef et statuant à nouveau,

Ordonne l’implantation du bornage conformément aux préconisations de M. [M], par les limites séparatives entre les deux fonds, matérialisées par les points A à F tels que figurant au plan de proposition de limites, annexé au rapport,

Dit que Mme [Q] [Y] dispose d’une servitude de passage sur la parcelle D [Cadastre 1] afin d’accéder à sa parcelle enclavée D [Cadastre 10],

Y ajoutant,

Rejette la demande portant sur la servitude de fosse septique,

Dit que la SCI CBC bénéficie d’une servitude de vues par prescription trentenaire, donnant sur la dalle constituant la terrasse.

Dit n’y avoir lieu à homologation du rapport d’expertise,

Condamne la SCI CBC à procéder à la dépose des deux portails ainsi que de l’ensemble des dispositifs obstruant le passage de la parcelle D [Cadastre 8] à la parcelle D [Cadastre 10], par la parcelle D [Cadastre 1], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de cet arrêt,

Condamne la SCI CBC et Mme [Q] [Y] aux dépens d’appel, par moitié pour chacune d’entre elles,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,