ARRÊT N°61

N° RG 22/00794

N° Portalis DBV5-V-B7G-GQEK

[E]

[B]

C/

S.C.I. MT5

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 septembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS

APPELANTS :

Monsieur [T] [E]

né le 04 Mai 1982 à [Localité 5] (74)

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001465 du 15/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

Madame [V] [B] épouse [E]

née le 18 Avril 1989 à [Localité 7] (86)

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001464 du 15/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Rachel BEAUDOIN de la SELEURL CHATELL’AVOCAT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉE :

S.C.I. MT5

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La sci MT 5 a, en date du 19 février 2018, consenti à [T] [E] et [V] [B] une promesse de vente d’un immeuble lui appartenant situé à [Localité 6] (Vienne), au prix de 218 000 €.

Une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 21.800 € a été stipulée au profit de la sci MT 5 en cas de réalisation des conditions suspensives et de non acquisition dans les délais.

L’acquisition était soumise à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 360 000 € remboursable sur 300 mois, au taux nominal maximum de 1,85 % l’an hors assurances. Cette condition devait être réalisée au plus tard le 20 avril 2018.

[T] [E] et [V] [B] ont communiqué une lettre en date du 23 avril 2018 de la société Cafpi, courtier en crédit, relative à l’irrecevabilité de leur demande de prêt.

Par acte du 11 octobre 2018, la sci MT5 a fait assigner [T] [E] et [V] [B] devant le tribunal de grande instance de Poitiers. Elle a demandé paiement en principal de la somme de 21.800 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation stipulée, les acquéreurs n’ayant selon elle pas justifié de deux refus de prêts.

[T] [E] et [V] [B] ont conclu au rejet de cette demande, la demande de financement ayant été formulée auprès d’un courtier et les établissements sollicités n’ayant pas délivré d’attestations de refus de prêt.

Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Poitiers a statué en ces termes :

'Condamne solidairement [T] [E] et Madame [V] [B] à payer à la SCI MT 5 la somme de 21 800 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2018 .

Dit que les intérêts seront capitalisés chaque année pourvu qu’ils soient dus pour une année entière.

Condamne solidairement [T] [E] et Madame [V] [B] à payer à la SCI MT 5 la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les autres demandes.

Condamne solidairement [T] [E] et Madame [V] [B] aux dépens.

Ordonne l’exécution provisoire'.

Il a considéré que les défendeurs ne justifiaient pas de demandes et de refus de prêts dans les termes de la promesse vente.

Par déclaration reçue au greffe le 24 mars 2022, [T] [E] et [V] [B] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2022, ils ont demandé de :

'Vu les articles 1126 et 1178 du code civil,

Recevoir l’appel de Madame [B] et Monsieur [E], le dire bien fondé,

Infirmer totalement le jugement du 28 septembre 2021,

Débouter la SCI MT5 de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Débouter la SCI MT5 de sa demande tendant à voir confirmer la capitalisation ordonnée en première instance,

Réduire les frais irrépétibles décidés par le tribunal judiciaire mis à la charge de Madame [B] et Monsieur [E],

Dans tous les cas,

Laisser à la charge de la SCI MT5 ses propres frais et dépens, étant précisé que les appelants sont bénéficiaires d’une aide juridictionnelle totale'.

Ils ont exposé que, résidant alors en Suisse, ils avaient contacté un courtier en crédit pour obtenir un financement puis avaient renseigné

le formulaire de demande de renseignements, que ce courtier leur avait

verbalement indiqué que ses partenaires refusaient le financement, qu’ils en avaient aussitôt informé l’agence immobilière, le 13 avril 2018 et que le courtier avait établi l’attestation en date du 23 avril 2018 d’irrecevabilité de leur demande de financement. Ils ont précisé que leurs autres demandes de prêt n’avaient pas abouti.

Ils ont ajouté avoir appelé en garantie le courtier, la société Capfi et que cette procédure n’avait pas été jointe à la présente.

Subsidiairement, ils ont en raison de leur situation personnelle demandé que la capitalisation des intérêts de retard ne soit pas ordonnée et que soient rejetées les demandes présentées à leur encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, la sci MT5 a demandé de :

'Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’acte sous seing privé dressé par Me [M] en date du 19 février 2018,

Vu notamment les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

L’article 1304-3 du même Code,

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de POITIERS en date du 28 septembre 2021 en qu’il a :

Condamné « solidairement [T] [E] et Madame [V] [B] à payer à la SCI MT 5 la somme de 21800 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2018

Dit que les intérêts seront capitalisés chaque année pourvu qu’ils soient dus pour une année entière ».

Condamné « solidairement [T] [E] et Madame [V] [B] à payer à la SCI MT 5 la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Rejeté « les autres demandes »

Condamné « solidairement [T] [E] et Madame [V] [B] aux dépens »

Y ajoutant,

Condamner solidairement M. [T] [E] et Mme [V] [B] à payer à a SCI MT 5 la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la représentation en appel de l’intimée.

Condamner les mêmes aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Gérald FROIDEFOND'.

Elle a maintenu que l’indemnité d’immobilisation stipulée était due, faute pour les appelants d’avoir justifié de demandes de prêt pour financer l’acquisition envisagée.

L’ordonnance de clôture est du 13 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION

Aux termes de l’article 1103 du code civil : 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'.

L’article L 313-41 du code de la consommation dispose que :

'Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit'.

Une indemnité d’immobilisation a été stipulée en ces termes en page 7 de la promesse de vente :

'Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-UN MILLE HUIT CENTS EUROS (21.800,00 EUR).

Faute par le BENEFICIAIRE d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, cette somme sera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible.

De convention expresse arrêtée entre les parties et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils donnés aux parties, il n’a pas été possible de verser l’indemnité d’immobilisation ce jour.

Il est rappelé que cette indemnité a vocation à assurer au PROMETTANT une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour la non levée d’option par le bénéficiaire'.

La promesse de vente a été stipulée sous la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts. Il a été précisé en pages 8 et 9 de la promesse que :

'Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues:

' Organisme prêteur : Tout organisme bancaire ou financier.

' Montant maximum de la somme empruntée : TROIS CENT SOIXANTE MILLE EUROS (360 000,00 EUR).

Durée de remboursement : 300 mois.

Taux nominal d’intérêt maximum :1,85 % Il’an (hors assurances).

[…]

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 20 avril 2018.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE.

Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu’à sa connaissance

[…]

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT.

[…]

Refus de prêt – justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus'.

Par courriel en date du 5 janvier 2018, la société Capfi, courtier en opérations de banque, a indiqué à [V] [B] que : 'Nous avons bien registré votre demande'.

[T] [E] et [V] [B] ont produit aux débats les courriels de transmission à ce courtier des documents nécessaires à l’instruction de leur demande, dont la promesse de vente. Celle-ci, précisant les conditions du prêt à solliciter, a été transmise par courriels en date des 16 janvier et 19 février à la société Capfi.

Les appelants ont ainsi sollicité de ce courtier qu’il soumette à des établissements de crédit la demande de prêt telle que décrite à la promesse.

[V] [B] a par courriels tenu informées la venderesse et l’agence immobilière des difficultés rencontrées pour obtenir un financement.

Elle a par courriel en date du 6 avril 2018, en réponse à une demande de [S] [G] (sci MT5), confirmé que l’obtention d’un financement semblait compromise. Par courriel en date du 13 avril suivant, elle a indiqué à la promettante et à l’agence immobilière que :

'Malheureusement la vente ne pourra se faire pour les raisons que l’on connaît tous.

En attendant de vous fournir les attestations de non prêt (le courtier doit les avoir normalement) je voulais vous prévenir avant la date définitive. Le courtier nous a annoncer que c’était non, c’est à lui de vous les fournir'.

Ces attestations n’ont pas été transmises par la société Capfi.

Les appelants n’ont pas adressé au promettant de courrier recommandé avec accusé de réception confirmant qu’ils se prévalaient d’un refus de financement bancaire.

L’indemnité d’immobilisation n’est toutefois pas due si les appelants justifient avoir accompli les formalités nécessaires à l’obtention du prêt et que la condition suspensive n’est pas défaillie de leur fait.

[T] [E] et [V] [B] ont transmis à la promettante et au notaire devant instrumenter la vente un courrier en date du 23 avril 2018 de la société Capfi rédigé en ces termes :

'En date du 11/01/2018 vous vous êtes rendu(e) à l’agence CAFPI de [Localité 8] afin d’obtenir des informations sur la faisabilité de votre dossier pour une demande de prêt relative à la réalisation de votre projet.

Or, sur la base des informations et documents que vous avez fournis, votre dossier ne peut faire l’objet d’une demande de prêt auprès de nos partenaires bancaires.

De ce fait, vous devez considérer la présente comme une lettre d’irrecevabilité de votre dossier'.

L’attestation établie par la société Capfi, qui demeure libre d’en déterminer le contenu, précise que les partenaires bancaires sollicités n’ont pas donné suite. L’utilisation du pluriel dans cette attestation établit qu’au moins deux établissements de crédit ont ainsi que convenu été sollicités, qui n’ont pas donné suite.

Ces établissements demeurent libres d’attester ou non avoir été sollicités et avoir refusé un financement.

De plus, la promettante n’a pas mis en demeure les appelants de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, ainsi que stipulé à la promesse de vente. Le délai de huit jours courant à compter de ce courrier n’ayant pas commencé à courir, la condition résolutoire n’est pas présumée défaillie. La promettante ne peut pas se prévaloir de la caducité de la promesse de vente et, par voie de conséquence, solliciter paiement de l’indemnité d’immobilisation convenue.

La sci MT5 n’est pour ces motifs pas fondée à solliciter paiement de l’indemnité d’immobilisation convenue à la promesse de vente.

Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il a fait droit à cette demande.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à l’intimée

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le jugement sera, pour les motifs qui précèdent, infirmé en ce qu’il a condamné de ce chef les appelants.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 28 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Poitiers ;

DEBOUTE la sci MT5 de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de [T] [E] et de [V] [B] ;

CONDAMNE la sci MT5 aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,