REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 MAI 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13840 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEDZR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS -

RG n° 17/17110

APPELANTE

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

INTIMEES

Madame [E] [P] [N]

née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Farauze ISSAD de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2017

S.C.I. LSL

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 820 073 435

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

ayant pour avocat plaidant : M^e Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : PB156

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ORALIA DESPORT, SAS

C/O Société ORALIA DESPORT

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Louis GABIZON et plaidant par M^e Jean FOIRIEN – AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN – avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique du 13 juin 2016, la société civile immobilière LSL a fait l’acquisition d’un lot n° 33, correspondant à un appartement au 3ème étage, composé d’une entrée, une cuisine, un WC et trois pièces principales au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [E] [N] est propriétaire de l’appartement du dessus situé au 4ème étage.

La société LSL a fait réaliser des travaux d’aménagement, dans le cadre desquels elle s’est aperçue, après avoir déposé le faux plafond, que les poutres et solives étaient déformées et que la poutre principale avait été renforcée par une poutrelle métallique insuffisante.

Elle a fait procéder à un constat d’huissier le 3 août 2016, en présence du syndic de l’immeuble, le cabinet Desport, et de M. [D] [X], architecte mandaté par le syndic.

Le 9 août 2016, un rendez-vous sur place a été organisé en présence du syndic et de l’architecte de l’immeuble M. [D] [X].

Le 27 septembre 2016, l’architecte a indiqué que l’effondrement du plancher n’était pas à craindre même si des travaux de renforcement étaient à mettre en 'uvre.

Le 25 janvier 2017, le cabinet Desport, syndic, a validé le devis du bureau d’études [L] [I], d’un montant de 7.860 € TTC, pour une mission d’ingénieur-conseil concernant la confortation du plancher haut.

Le 14 février 2017, M. [X] a mandaté l’entreprise Luquet afin de mettre en 'uvre les mesures conservatoires qui apparaissaient alors indispensables. Le 26 février 2017, l’architecte a confirmé la mise en place des étaiements et la réalisation de sondages, en relevant notamment que :

— des confortations non faites à ce jour devaient être exécutées sur les éléments structurels du plancher haut,

— de nombreux assemblages étaient déficients,

— des facteurs complémentaires de désordre tels que l’humidité ou la surcharge des éléments expliquaient l’état du plafond.

Le 9 mars 2017, le bureau d’études [I] a déposé son rapport technique concluant à une déformation du plancher dû à une dégradation importante des solives bois trouvant son origine dans la présence d’insectes, la mise en place de renforts anciens par des profilés IAO localement insuffisants, et des solives d’enchevêtrure principales trop sollicitées.

Sur la base du rapport du cabinet [I], ingénieur conseil, en date du 9 mars 2017, l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2017 a validé un budget de 120.000 € TTC pour la réalisation et le suivi des travaux de renforcement de la structure plafond de l’appartement de la société LSL.

Le 13 juin 2017, M. [X] a émis pour le compte de la copropriété un ordre de service pour la réalisation des travaux préconisés par le bureau d’étude en validant le devis de la société Luquet du 31 mai 2017.

Les travaux ont été réalisés pour un montant total de 107.930,99 € TTC incluant les honoraires de l’architecte et du syndic.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2017, la SCI LSL a fait assigner le syndicat des copropriétaires en indemnisation de la privation de jouissance de son bien (38.000 €) et des autres chefs de préjudice, notamment les frais et factures d’entreprises engagés (5.000 €).

Par acte d’huissier du 8 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur, la société anonyme Allianz Iard, et a mis en cause Mme [E] [N], afin d’obtenir sa condamnation solidaire avec la SCI LSL à lui rembourser la somme de 107.930,99 €.

Les deux affaires ont été jointes, par mention au dossier, le 8 janvier 2019.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit de la privation de jouissance subie par la société LSL sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société LSL la somme de 18.200 € au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté la société LSL du surplus de ses demandes indemnitaires,

— condamné la société Allianz Iard à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, à la demande de la société LSL, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

— rejeté les fins de non-recevoir tirées de la forclusion de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis soulevées par la société LSL et Mme [E] [N],

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en remboursement par la société LSL et Mme [E] [N] de la somme de 107.930,99 € correspondant au coût de remise en état du plancher sinistré,

— condamné la société Allianz Iard à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires, du coût des travaux de réfection du plancher sinistré et à lui verser en conséquence la somme de 107.930,99 €,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, comprenant les frais du procès-verbal de constat d’huissier dressé par Maître [O] [W] le 3 août 2016,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société LSL la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] [N] la somme de 2.000 € par appplication de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire

— débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et de la distraction des dépens, ainsi que de leurs autres demandes.

La société anonyme Allianz Iard a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 janvier 2022 par lesquelles la société anonyme Allianz Iard, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1108 du code civil, de :

— réformer le jugement en ce qu’il a mobilisée sa garantie,

— réformer le jugement en ce qu’il a décidé que l’entretien des parties communes spéciales devait passer en charge communes générales,

et, statuant de nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 10 décembre 2021 par lesquelles Mme [E] [N], intimée, demande à la cour, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement,

— condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 10 janvier 2022 par lesquelles la SCI LSL, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer sur le principe le jugement,

— confirmer les dispositions déclarant la société Allianz tenue de garantir le syndicat pour les condamnations prononcées à son encontre,

— juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit envers elle LSL sur la base des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement s’agissant du quantum des sommes qui lui sont octroyées et statuant à nouveau de ce chef,

— dire qu’elle est en droit de demander l’indemnisation de son préjudice consistant dans la privation de jouissance de l’appartement et des frais qu’elle a dû engager de son côté,

— évaluer la privation de jouissance sur la base d’une valeur locative de 2.000 € par mois à compter du 15 décembre 2016 jusqu’au 15 février 2018, date de fin des travaux et de mise à disposition de l’appartement,

— élever à la somme de 28.000 €, le montant de l’indemnité que le syndicat des copropriétaires devra lui verser à ce titre,

— condamner en outre le syndicat des copropriétaires, à lui verser une indemnité complémentaire de 1.500 € en indemnisation de ses autres chefs de préjudices,

en tout état de cause,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en sa demande reconventionnelle en remboursement du coût des travaux,

— le déclarer irrecevable en son action récursoire visant le défaut d’entretien imputé à la société LSL, s’agissant d’une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel,

— le débouter de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité portée à 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du constat de Maître [W] en date du 3 août 2016 ;

Vu les conclusions notifiées le 23 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231 et suivants du code civil, de :

à titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a :

condamné à payer à la société LSL la somme de 18.200 € au titre de son préjudice de jouissance,

débouté de sa demande reconventionnelle en remboursement par la société LSL et Mme [E] [N] de la somme de 107.930,99 € correspondant au coût de remise en état du plancher sinistré,

condamné aux dépens, comprenant les frais du procès-verbal de constat d’huissier dressé par Maître [O] [W] le 3 août 2016,

condamné à payer à la société LSL la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné à payer à Mme [E] [N] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence, statuant à nouveau,

— débouter la société LSL de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— subsidiairement, juger que la société LSL ne justifie pas du préjudice dont elle sollicite l’indemnisation alors qu’elle a elle-même contribué par son comportement à allonger les délais de réalisation des travaux,

— juger que le coût des travaux de réfection du plancher doit être supporté solidairement par la société LSL et Mme [E] [N] dès lors qu’il constitue une partie commune spéciale entre ces deux copropriétaires au terme du règlement de copropriété,

par conséquent, sur le fondement de l’action récursoire prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement la société LSL et Mme [E] [N] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 107.930,99 € correspondant au coût de remise en état du plancher sinistré dont le syndicat a dû faire l’avance au regard de l’urgence de la situation,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

rejeté les fins de non-recevoir tirées de la forclusion de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis soulevées par la société LSL et Mme [E] [N],

condamné la société Allianz à le garantir intégralement de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, à la demande de la société LSL, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

condamné la société Allianz à le garantir du coût des travaux de réfection du plancher sinistré et à lui verser en conséquence la somme de 107.930,99 €,

en tout état de cause,

— condamner la société LSL et tout succombant, in solidum, au paiement d’une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’action récursoire du syndicat des copropriétaires contre la SCI LSL et Mme [N]

La SCI LSL fait valoir que le syndicat des copropriétaires développe en cause d’appel une demande nouvelle fondée sur la faute qu’elle aurait commise et demande, non plus le remboursement des travaux sur le fondement de l’article 49 du règlement de copropriété mais l’exercice de son action récursoire contre les copropriétaires coupables de manquements à leur obligation d’entretien ;

Selon l’article 564 du code de procédure civile 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Il résulte de l’article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent’ ;

L’article 566 du même code dispose que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

Il résulte de ces dispositions, et notamment de l’article 565 cité, que la demande du syndicat des copropriétaires, qui tend, comme en première instance, à la condamnation de la SCI LSL et de Mme [N] en paiement des frais de remise en état du plancher, n’est pas une demande nouvelle et est par conséquent recevable ;

Sur la charge des travaux de réfection des poutres et solives entre les appartements de Mme [N] et la SCI LSL

Sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que 'les séparations entre les appartements et caves ainsi que les poutres et solives soutenant les planchers, et auxquelles sont attachés les plafonds, seront communes entre les propriétaires voisins, horizontalement pour les séparations, verticalement pour les poutres et solives’ ;

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité de plein droit en application de ces dispositions ;

Il convient néanmoins de rappeler, comme l’ont fait les premiers juges, que celles-ci n’opèrent aucune distinction, s’agissant de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, entre les parties communes générales et les parties communes spéciales, de sorte que la responsabilité du syndicat peut être engagée au titre d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction de parties communes spéciales ;

Le tribunal a, à juste titre, exposé les éléments suivants :

'Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites qu’après dépose des faux plafonds par l’entrepreneur chargé de réaliser des travaux de rénovation dans le lot appartenant à la société LSL, il a été constaté le très mauvais état de la charpente, dont les solives semblaient atteintes par un insecte xylophage ;

Le procès-verbal de constat d’huissier du 3 août 2016 met notamment en évidence l’état de dégradation avancée des charpentes et menuiseries du plafond, l’huissier de justice soulignant que : Les poutres et menuiseries traversant les pièces dans le sens de la largeur comportent ['] une multitude de petits orifices ;

Dès le 27 septembre 2016, M. [D] [X], architecte mandaté par le syndic, a confirmé que le plancher ne présentait pas des garanties suffisantes en matière de stabilité, tout en précisant qu’il n’y avait pas, selon lui, de risque d’effondrement de ce plancher haut ;

A la suite de sondages, le bureau d’étude [L] [I], Ingénieurs conseils experts ETP, a confirmé dans un rapport technique du 9 mars 2017 que :

— les solives de la travée d’extrémité le long de la façade latérale étaient très dégradées par des attaques d’insectes xylophages,

— de nombreuses solives bois dégradées ont été renforcées par des profilés IAO140 et posées sur des chevêtres métalliques, dont les appuis, réalisés par soudure sur les anciens étriers d’appui des chevêtres bois ou par des tirefonds dans le bois dégradé, étaient insuffisants,

— certains appuis de solives bois sont précaires, du fait de leur dégradation par des insectes du chevêtre bois les supportant,

— de nombreuses solives bois dégradées ont été renforcées par des profilés IAO 140 curieusement cintrés pour suivre la déformation des bois ;

Il a préconisé des renforcements des solives bois, le remplacement des chevêtres métalliques de renforts ayant des appuis insuffisants par d’autres chevêtres correctement fixés, ainsi qu’un traitement insecticide par injection dans tous les bois, concluant que :

Les vérifications du plancher haut de l’appartement du 3ème étage, confiées au bureau [L] [I] montrent des dégradations importantes des solives bois par des insectes, des renforts anciens par des profilés IAO localement insuffisants et des solives d’enchevêtrure principales trop sollicitées, nécessitant qu’un projet de renfort du plancher haut soit proposé prochainement à la copropriété pour réparer les faiblesses du solivage (pièce n° 5 produite en demande) ;

M. [D] [X] a également précisé, dans un courrier du 11 mars 2017, que la réalisation défectueuse par la copropriété de travaux de confortation, a été entreprise à deux périodes différentes, au début du 20ème siècle puis dans les années 1980, en raison :

— d’un traitement insuffisant du ou des assemblage(s) non repris,

— de l’insuffisance des sections des fers de confortation’ ;

Ainsi, le défaut d’entretien des poutres et solives, conjugué à la mise en place de renforts insuffisants, a bien été l’une des causes de la dégradation du plancher haut de l’appartement de la SCI LSL ;

Sur l’action récursoire du syndicat des copropriétaires contre la SCI LSL et Mme [N]

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété prévoit que les poutres et solives soutenant les planchers et auxquelles sont attachés les plafonds sont communes entre les propriétaires voisins verticalement, que le tribunal aurait donc dû répartir la charge des travaux de remise en état entre la SCI LSL et Mme [N] et que c’est à tort qu’il a retenu que, s’agissant de travaux de conservation et de préservation de la sécurité physique des occupants de l’immeubles, ils ne pouvaient concerner que la collectivité des copropriétaires et non les seuls copropriétaires des lots, alors que la nature des travaux réalisés ne peut avoir pour effet de modifier le statut juridique de la partie commune concernée ;

Il soutient que, s’il a, de manière particulièrement diligente, pris l’initiative de voter, financer et assurer le suivi des travaux qui pouvaient affecter la structure de l’immeuble, cela ne l’a été qu’aux frais avancés de la société LSL, et, faute pour l’assemblée générale d’avoir expressément voté l’exonération des deux copropriétaires concernés de rembourser le montant des travaux, cela ne peut avoir pour effet de le priver de l’action récursoire prévue par l’article 14 de la loi ;

La SCI LSL soutient qu’en décidant de la prise en charge des travaux au titre de charges générales, le syndicat des copropriétaires a reconnu que le défaut d’entretien du plancher sinistré relevait de sa responsabilité et que, dès lors que la décision est définitive, elle emporte des conséquences juridiques qui ne peuvent être écartées en invoquant une interprétation du règlement de copropriété en contradiction avec cette décision ;

Il fait valoir que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable du défaut d’entretien des parties communes, ne distingue pas entre parties communes spéciales, même entre deux copropriétaires seulement, et parties communes à tous les copropriétaires ;

De la même façon, Mme [N] allègue que la résolution décidant de la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires n’a pas été contestée dans les deux mois et est par conséquent définitive, de sorte que le financement des travaux par le syndicat des copropriétaires ne peut être remis en cause. Elle souligne que l’urgence invoquée par le syndicat des copropriétaires pour effectuer les travaux ne relève pas du procès-verbal de l’assemblée générale ;

La société Allianz soutient que l’entretien de ce plancher incombe aux deux copropriétaires des lots précités, soit la société LSL et Mme [N] et non à la collectivité, et qu’en l’espèce, les rapports versés aux débats par le syndicat des copropriétaires viennent confirmer que l’affaissement est consécutif à un défaut d’entretien notable du plancher aboutissant à une dégradation avancée, à des renforcements insuffisants et contraires aux règles de l’art, à une humidité récurrente en provenance de l’appartement de Mme [N] ;

La création par le règlement de copropriété de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’elles ;

Toutefois, comme l’a souligné le tribunal, lorsque le règlement de copropriété ne précise pas les charges incombant à certains copropriétaires, les juges du fond apprécient souverainement si les travaux votés, en raison de leur nature et de leur montant, doivent incomber à certains copropriétaires seulement et si leur coût doit ou non être réparti entre tous les copropriétaires ;

En l’espèce, il est constant qu’aucune stipulation du règlement de copropriété ne met expressément à la charge des seuls copropriétaires des lots voisins la réalisation de travaux lourds de confortation et de renforcement des poutres ou solives soutenant les planchers, auxquelles sont attachés les plafonds ;

Par ailleurs, et comme l’a justement relevé le tribunal, de tels travaux sont nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants et concernent par conséquent la collectivité des copropriétaires et non les seuls copropriétaires des lots voisins, de sorte qu’en l’absence de stipulation contraire dans le règlement de copropriété, la nature de ces travaux justifie que leur charge soit répartie en charges communes générales, entre tous les copropriétaires ;

En outre, il a relevé que le caractère conventionnel du règlement de copropriété autorise d’éventuelles modifications par la copropriété de la répartition des charges communes, notamment par une résolution d’assemblée générale prévoyant une répartition spécifique des charges afférentes à certains travaux, et rappelé que la prévision dans le règlement de parties communes spéciales devrait nécessairement avoir pour conséquence que seuls les copropriétaires étant propriétaires des-dites parties puissent décider des travaux sur ces dernières, justifiant ainsi qu’ils s’acquittent ensuite seuls des charges correspondantes, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce ;

Il convient d’adopter la motivation du tribunal, ci-dessous reprise :

'Or, la résolution n°24, régulièrement adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2017 à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (28 copropriétaires totalisant 4687/4687 tantièmes), qui porte sur des travaux de 'renforcement de la structure plafond, dans l’appartement de la société LSL, escalier A, 3ème étage à droit selon rapport de M. [D] [X], architecte (intitulé de la résolution), ne prévoit nullement que lesdits travaux, qui n’ont pas été votés uniquement par la société LSL et Mme [E] [N], seraient exécutés aux seuls frais avancés du syndicat des copropriétaires, eu égard à l’urgence particulière qu’il y aurait à les faire réaliser, ni qu’ils devraient, in fine, incomber aux seuls copropriétaires voisins, s’agissant de parties communes spéciales ;

Aux termes de ladite résolution, il est uniquement indiqué que l’assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport de M. [D] [X], décide de voter une enveloppe budgétaire de 120.000 € TTC maximum, pour la réalisation des travaux de renforcement de structure plafond dans l’appartement de la société LSL, escalier A, 3ème étage à droit, en ce compris les honoraires d’architecte, la souscription de l’assurance dommages-ouvrage, les honoraires du coordonnateur SPS, l’intervention d’un bureau de contrôle et les honoraires du syndic pour la gestion administrative et financière, le conseil syndical étant par ailleurs habilité à procéder au choix de l’entreprise et à l’engagement de la dépense (pièce n° 9 produite par le SDC, procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 9 mai 2017, page 9/12) ;

De surcroît, la résolution n° 24.6 intitulée Échéancier des appels de fonds article 24 prévoit explicitement que l’assemblée générale : décide d’un budget total de travaux de 120.000 € qui sera réparti en charges générales conformément au règlement de copropriété, décide que les fonds seront appelés en 3 fois exigibles comme suit :

—  30 % au 1er juin 2017

—  40 % au 1er juillet 2017

—  30 % au 1er septembre 2017' ;

Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a entendu prendre en charge de manière définitive et sans recours possible les travaux de renforcement de la structure du plafond de l’appartement de la SCI LSL et ces résolutions, n’ayant fait l’objet d’aucune contestation, sont définitives et ont créé un droit acquis pour la SCI LSL et Mme [N], de sorte que le syndicat des copropriétaires est mal fondé en son action récursoire ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 107.930,99 € correspondant au coût de remise en état du plancher sinistré ;

Sur les demandes indemnitaires de la société LSL

La société LSL soutient que son préjudice doit être estimé sur la base de la perte de valeur locative de son appartement, d’une superficie de 57,55 mètres carrés, et doit être fixé à 2.000 € par mois. Elle ne conteste pas la période de privation de jouissance de 14 mois retenue par le tribunal. Elle allègue par ailleurs qu’elle a été contrainte d’engager les premiers travaux pour découvrir les faux plafonds et devra sans doute réaliser des travaux de finitions, une fois les travaux de second 'uvre réalisés aux frais du syndicat ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LSL n’a acquis son bien que le 13 juillet 2016 avec le projet d’y faire réaliser des travaux et qu’elle est donc mal fondée à solliciter une perte locative dès juillet 2016. Il prétend par ailleurs que la durée des travaux de reprise du plafond a été significativement augmentée par les exigences de la SCI, telles que la dépose de cloisons partiellement porteuses, dont il a été tenu compte pour lui être agréable ;

S’agissant d’un préjudice de jouissance causé à un copropriétaire et trouvant son origine dans une partie commune, la responsabilité objective, de plein droit, du syndicat des copropriétaires est donc engagée en l’espèce, indépendamment des diligences entreprises par ce dernier pour renforcer la structure du plancher haut du 3ème étage et sans qu’il soit besoin pour la société LSL de rapporter la preuve d’une faute ;

Comme l’a exposé le tribunal, les échanges de courriers électroniques produits par le syndicat des copropriétaires, s’ils démontrent que le gérant de la SCI LSL a présenté des demandes à l’architecte de l’immeuble et est intervenu dans l’élaboration du projet, ne démontrent pas que ces interventions ont causé un quelconque retard dans les travaux de réfection du plafond ;

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance sur une période de 14 mois ;

Au soutien de sa demande, la SCI LSL ne produit que deux annonces locatives d’appartements parisiens meublés présentant des caractéristiques qu’elle estime similaires, proposant des loyers de l’ordre de 2.200 €. Comme l’a relevé le tribunal, en l’absence d’évaluation de la valeur locative de l’appartement par un professionnel de l’immobilier, ces pièces ne son pas suffisamment probantes pour déterminer la valeur locative comme base d’indemnisation du préjudice de jouissance ;

Par ailleurs, ce préjudice ne peut s’analyser que comme la perte de chance de louer cet appartement, étant précisé que la SCI omet de préciser dans quelles conditions elle comptait le louer. Cette perte de chance sera justement indemnisée à hauteur de 1.300 € par mois. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnisation de la SCI LSL à la somme de 18.200 € ;

Pour le surplus, comme l’a justement retenu le tribunal, concernant les travaux de finitions, la SCI LSL se contente d’invoquer un préjudice éventuel qui ne peut être indemnisé et, concernant les premiers travaux de démolition du faux-plafond, ceux-ci ne sont pas la conséquence des dégradations constatées mais font parties des travaux initiés par la SCI pour faire rénover son appartement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI LSL de ces demandes indemnitaires ;

Sur la garantie de la société Allianz Iard, assureur du syndicat des copropriétaires

La société Allianz fait valoir que le fait qu’il ait été découvert que la structure en bois de l’immeuble n’était pas en bon état ne constitue pas un sinistre et qu’elle n’a pas vocation à financer des travaux d’entretien. Elle ajoute que le contrat exclut expressément de ses garanties les dommages causés par l’amiante, le plomb, les moisissures et les champignons. Elle allègue que les travaux n’ont pas été engagés pour faire face à un sinistre mais pour éviter un éventuel sinistre ;

Le syndicat des copropriétaires allègue que l’origine de l’affaissement du plancher litigieux résulte entre autres causes de la dégradation des bois par des insectes xylophages, une surcharge des solives d’enchevêtrure et la persistance d’un dégât des eaux depuis l’appartement supérieur, et que cet affaissement et le trouble de jouissance revendiqué par la SCI LSL constitue un sinistre. Il fait valoir que les documents contractuels prévoient bien la garantie et le remboursement, comme c’est le cas en l’espèce, de la perte des loyers et de la perte d’usage jusqu’à la date de terminaison des travaux, des dommages matériels résultant de toute intervention ayant pour objet d’empêcher la survenance d’un sinistre ou d’en limiter les conséquences et des frais supplémentaires nécessités par la mise en conformité des parties sinistrées avec la législation en matière de reconstruction et de sécurité ;

Comme l’a relevé le tribunal, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que l’état de dégradation des solives, attaquées par des insectes xylophages, l’insuffisance des appuis des chevêtres métalliques sur lesquelles étaient posées les solives bois et des renforts mis en place, ainsi que les faiblesses du solivage ont été révélées au syndicat des copropriétaires par les travaux d’aménagement engagés par la SCI LSL fin juillet 2016, après dépose du faux plafond, et surtout par le rapport technique du 9 mars 2017 du bureau d’études [L] [I] ayant souligné la nécessité de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un projet de renfort du plancher haut du niveau 3, les travaux ayant ensuite été votés et réalisés par le syndicat des copropriétaires avec diligences, compte tenu de leur complexité technique ;

L’architecte de l’immeuble a noté que sur l’ensemble du plancher des travaux de confortation ont été entrepris en deux périodes différentes, la première intervention datant probablement du début du XXème siècle, la seconde qui aurait eu lieu dans les années 1980 ;

Il ressort des conditions générales de la police d’assurance que le sinistre y est défini de la façon suivante : 'Évènement de nature à mettre en jeu notre garantie. ['] Constitue un sinistre : tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant votre responsabilité, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations’ ;

Il est constant que le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de la société de courtage de Clarens, a souscrit une extension de garantie portant sur les dommages provoqués par l’effondrement accidentel de tout ou partie des bâtiments assurés. Néanmoins, en sont exclus les dommages consécutifs à un évènement à lente évolution tel que la sécheresse, le tassement du terrain ou le recul de falaise, la rouille, l’humidité, l’oxydation, l’action des insectes y compris xylophages, vermines ou rongeurs ;

C’est donc à juste titre que la société Allianz invoque une exclusion de garantie, qui s’applique tant au volet 'dommages aux biens’ qu’au volet 'responsabilité civile’ ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la société Allianz à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, concernant les travaux de reprise du plancher et les préjudices de la SCI LSL, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

—  3.000 € à la société Allianz,

—  3.000 € à la SCI LSL,

—  2.000 € à Mme [N] ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Allianz Iard à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, à la demande de la société LSL, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

— condamné la société Allianz Iard à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], du coût des travaux de réfection du plancher sinistré et à lui verser en conséquence la somme de 107.930,99 €,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

—  3.000 € à la société Allianz Iard,

—  3.000 € à la SCI LSL,

—  2.000 € à Mme [E] [P] [N] ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT