ARRÊT N°230

N° RG 24/01436

N° Portalis DBV5-V-B7I-HCAU

[V]

C/

[P]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 avril 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANT :

Monsieur [H] [V]

né le 26 Janvier 1969 à [Localité 1] (17)

[Adresse 1]

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e Jean-michel BALLOTEAU de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉ :

Monsieur [I] [P]

né le 17 Juin 1991 à [Localité 2] (59)

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Marine BAUDRY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par E. TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [I] [P] s’est porté acquéreur de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 4] (17) appartenant en indivision à 3 frères et s’urs : Mme [X] [V], Mme [G] [V] et M. [H] [V].

Un compromis de vente a été signé le 5 mars 2021 entre les vendeurs et M. [P] afin que ce dernier acquière l’ensemble immobilier à un prix de 600.000 euros.

Initialement, la réitération de la vente par acte authentique devait être réalisée au plus tard le 1er septembre 2021.

Cependant, la réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Par mail du 7 novembre 2021, M. [H] [V] a estimé que la valeur du bien immobilier en cause aurait été sous-évaluée et qu’il aurait été victime d’une escroquerie en raison de la plus-value qu’engendrerait le projet immobilier de M. [P].

Une sommation d’assister au rendez-vous de signature de l’acte authentique le 22 novembre 2021 a été adressée par voie d’huissier de justice à M. [H] [V].

Toutefois, ce dernier ne s’est pas présenté au rendez-vous de signature.

Ainsi, un procès-verbal de carence a été établi par le notaire le 22 novembre 2021 et l’acte authentique n’a pas été signé.

Le 15 mars 2022, M. [I] [P] a tenté une dernière fois de régler la situation par voie amiable par l’envoi d’une nouvelle mise en demeure à M. [H] [V].

Le pli a été reçu le 17 mars 2022 par M. [H] [V] qui avait donc jusqu’au 17 avril 2022 pour signer l’acte authentique, ce qui n’a pas été fait.

Après une nouvelle mise en demeure pareillement restée vaine, M. [I] [P] et la SAS AD INVEST, ont, par actes des 20, 21 et 22 juin 2022, fait assigner Mme [X] [V], Mme [G] [V] et M.[H] [V] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, aux fins d’obtenir la vente forcée de l’ensemble immobilier, le paiement de la clause pénale ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières écritures, ils demandaient au tribunal, sur le fondement de l’article 1589 du code civil, de :

— déclarer recevable leur action ;

— prononcer l’exécution forcée de la vente dans un délai d’un mois ou, à défaut, dans le délai fixé par la juridiction à compter de la notification du jugement sous astreinte de 200 euros par jours de retard ;

— condamner M. [H] [V] à leur verser la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner M. [H] [V] à leur verser à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

* 12 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

* 1000 euros par mois depuis le procès-verbal de carence du 22 novembre 2021, soit un total de 12 000 euros, somme à parfaire, au titre de leur préjudice de jouissance ;

* 20 000 euros au titre du coût des travaux non-prévus à réaliser ;

* 15 000 euros au titre de la perte de temps et du fait que le projet n’ait pu être valorisé ;

— condamner M. [H] [V] aux dépens ;

— condamner M. [H] [V] à verser la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, M. [H] [V] demandait au tribunal, aux visas des articles 1130 et suivants du code civil et du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, de :

— constater que la SAS AD INVEST n’a pas d’intérêt à agir ;

— prononcer la nullité du compromis de vente signé le 5 mars 2021 portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 4] ;

— débouter M. [I] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [I] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] [P] aux dépens.

Assignées par actes des 21 et 22 juin 2022 en étude d’huissier, Mme [X] [V] et Mme [G] [V] n’ont pas constitué avocat davant le tribunal.

Par jugement réputé contradictoire en date du 11 avril 2024, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir relative au défaut de qualité à agir de la SAS AD INVEST ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [V] de sa demande en annulation du compromis de vente du 5 mars 2021 ;

ORDONNE l’exécution forcée de la vente conclue entre Monsieur [H] [V], Madame [X] [V], Madame [G] [V] d’une part, et Monsieur [I] [P] d’autre part, et portant sur les biens immobiliers sis [Adresse 3] à [Localité 4], cadastré section AD n° [Cadastre 1] faisant l’objet du compris de vente du 5 mars 2021 est parfaite ;

ORDONNE l’exécution forcée de cette vente ;

ORDONNE à cette fin la signature de l’acte authentique de vente portant sur le bien immobilier objet de la promesse du 5 mars 2021, moyennant un prix de SIX CENT MILLE EUROS, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, passé ce délai, de 70 € (SOIXANTE DIX EUROS) par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 60.000 € (SOIXANTE MILLE EUROS) au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [P] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la SAS AD INVEST de ses demandes en paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société AD INVEST au titre des frais irrépétibles;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— M. [V] n’a pas saisi le juge de la mise en état, par conclusions séparées, de la fin de non-recevoir relative au défaut de qualité à agir de la SAS AD INVEST avant son dessaisissement. Il n’est donc plus recevable à soulever cette fin de non-recevoir devant le tribunal.

— sur la demande de nullité du compromis de vente en date du 5 mars 2021, sur le conflit d’intérêt, ce n’est qu’après avoir créé, le 16 août 2018, sa propre entreprise, la SAS AD INVEST, que Monsieur [P] a entendu acquérir le bien pour lui-même, et non pour le compte de son ancien employeur.

La proposition d’achat de M. [P] a été formalisée le 30 octobre 2020, alors que l’évaluation, bien qu’elle ne soit pas datée, a été réalisée avant le départ de Monsieur [P] de la société LOGIMAX, intervenu le 30 juin 2018. Monsieur [V] ne rapporte donc pas la preuve d’une proximité temporelle entre l’évaluation et la proposition d’achat, et ne démontre pas que Monsieur [P] envisageait d’acquérir le bien à l’époque où il a évalué le bien, et il n’est pas établi de conflit d’intérêt.

— sur les manoeuvres dolosives, l’agence immobilière LOGIMAX a estimé le bien sis [Adresse 3] à [Localité 4] à une valeur comprise entre 520.000 et 540 000 euros net vendeur. L’agence ORPI a quant à elle, le 16 août 2018, soit à une date proche, estimé ce même bien à une valeur comprise entre 480 000 et 530 000 euros.

Plusieurs mois se sont écoulés entre l’estimation, par l’agence LOGIMAX et la proposition d’achat faite par Monsieur [P],

— on ne peut retenir que M. [P] a, pour le compte de la société LOGIMAX, sous évalué le bien immobilier indivis appartement aux consorts [V] en vue de l’acquérir à bas prix par la suite.

— l’intention de Monsieur [P] de revendre le bien à un prix de 988 000 euros ne caractérise pas, à elle seule, l’existence de man’uvres dolosives puisqu’en vertu de l’article 1137 du code civil, le fait de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation n’est pas constitutif d’un dol.

— faute de preuve de l’existence de manoeuvres dolosives, la demande en nullité du compromis de vente présentée par M. [V] sera rejetée.

— il ressort du compromis de vente du 5 mars 2021 qu’il existait un accord entre les parties sur la chose et le prix et que la vente conclue entre les parties est parfaite.

Il convient en conséquence d’ordonner l’exécution forcée de la vente de l’ensemble immobilier objet de la promesse de vente du 5 mars 2021 moyennant un prix de 600 000 €.

— sur la demande au titre de la clause pénale, la promesse de vente en date du 5 mars 2021 comporte une clause pénale qui constitue une évaluation conventionnelle, forfaitaire et anticipée du montant du préjudice en cas de refus d’une partie de signer l’acte authentique de vente.

Elle n’est pas subordonnée à la démonstration d’un préjudice par l’acquéreur et l’existence d’une faute imputable à Monsieur [P] n’est quant à elle pas démontrée.

Monsieur [P] est donc en droit d’obtenir le paiement de la clause pénale prévue contractuellement à hauteur de la somme de 60 000 €, la promesse de vente précisant que cette clause pénale peut se cumuler avec la poursuite judiciaire de la réalisation de la cession.

— la société AD INVEST sera déboutée de sa demande à ce titre.

— sur les demandes de dommages et intérêts, l’allocation de la clause pénale répare déjà le préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité de disposer du bien immobilier, le préjudice matériel résultant du coût éventuel des travaux liés à la dégradation du bien, le préjudice résultant de l’indisponibilité des fonds, de la perte de temps et de l’absence de valorisation du projet, qui constituent tous des conséquences directes du refus de Monsieur [V] de réitérer l’acte authentique de vente dans le délai imparti.

En revanche, le préjudice moral résultant des accusations et termes insultants employés par Monsieur [V] à l’égard de Monsieur [P] ne résulte pas du défaut de régularisation de l’acte de vente et ouvre droit à une indemnisation distincte, évalué à la somme de 500 €, le surplus des demandes indemnitaires devant être rejeté.

LA COUR

Vu l’appel en date du 18 juin 2024 interjeté par M. [H] [V]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 17/09/2024, M. [H] [V] a présenté les demandes suivantes :

'Vu la décision entreprise,

Vu les pièces versées aux débats,

REFORMER la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Monsieur [V] de sa demande d’annulation du compromis de vente du 5 mars 2021 et ordonné l’exécution forcée de la vente conclue entre Monsieur [H] [V], Madame [X] [V] et Madame [G] [V] d’une part, et Monsieur [I] [P] d’autre part portant sur des biens immobiliers situés [Adresse 3] à [Localité 4].

REFORMER la décision en ce qu’elle a ordonné l’exécution forcée de la vente.

REFORMER la décision en ce qu’elle a ordonné la signature de l’acte authentique de vente moyennant un prix de 600.000 € dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte passé ce délai de 70€ par jour de retard pendant 3 mois.

REFORMER la décision en ce qu’elle a ordonné à Monsieur [V] à payer à Monsieur [P] la somme de 60.000 € au titre de la clause pénale et 500 € au titre du préjudice moral.

REFORMER la décision en ce qu’elle a condamné Monsieur [V] aux dépens de l’instance et à payer à Monsieur [P] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Vu les articles 1130 et suivants du code civil

Vu l’article 9 du décret 2015-1090 du 28 août 2015,

JUGER que le compromis de vente en date du 5 mars 2021 est nul et de nul effet.

En conséquence,

JUGER qu’il n’y a lieu à régulariser la vente.

DÉBOUTER Monsieur [P] de toutes ses demandes.

CONDAMNER Monsieur [P] à payer à Monsieur [V] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance'.

A l’appui de ses prétentions, M. [H] [V] soutient notamment que :

— M. [V] et ses deux s’urs, [X] et [G], se trouvent en indivision en qualité de propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] qui leur a été donné par leur mère, [B] [K] veuve [V], suivant acte reçu par Maître [L] [W] le 27 septembre 1990.

Dans le cadre de la liquidation de la succession et de la sortie de l’indivision, il a été décidé de vendre certains biens immobiliers et notamment celui situé [Adresse 3] à [Localité 4].

— préalablement à cette vente, des estimations ont été recherchées et pour ce faire la société LOGIMAX a été sollicitée, et M. [I] [P], mandataire de la société LOGIMAX et se présentant comme conseiller personnel de la succession [V], a procédé à l’estimation de plusieurs immeubles dont celui situé [Adresse 3] à [Localité 4], concluant à une valeur de 520.000 € à 540.000 € net vendeur, indiquant qu’il serait judicieux de présenter le bien à la vente à un prix d’appel de 567.000 €.

— quelques temps après, la succession va recevoir une offre d’achat pour le bien situé [Adresse 4] pour un montant de 520.000 € qui émane de Monsieur et Madame [S], M. [S] étant responsable d’agence pour la société LOGIMAX. Cette offre ne sera pas acceptée.

— le 30 octobre 2020, la succession [V] va recevoir une offre d’achat simple portant sur l’ensemble immobilier [Adresse 3] établie par M. [I] [P], pour un prix de 600.000 € net vendeur.

C’est sur la base de cette offre qu’un compromis va être signé.

M. [H] [V] va toutefois refuser de réitérer ce compromis cat il va en effet découvrir, alors même que l’acte de vente n’a pas été réitéré, que M. [I] [P] se présentant sous l’enseigne AD INVEST propose à la vente le bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 988.000 €.

— sur la nullité du compromis, il existait un conflit d’intérêts : l’agence LOGIMAX, par le biais de Monsieur [P], a procédé en juin 2018 à l’évaluation de l’ensemble des biens immobiliers constituant la succession de la mère de Monsieur [V]

Le fait que Monsieur [P] soit salarié de la société LOGIMAX ne le dispense pas pour autant de respecter les règles déontologiques qui s’appliquent à sa profession.

Monsieur [P] a formulé une proposition le 30 octobre 2020 après avoir créé sa propre structure le 16 août 2018

Le fait que l’agence LOGIMAX, et par voie de conséquence, Monsieur [P], ait en charge l’évaluation de l’ensemble des biens immobiliers et soient par la suite chargés de la vente de la plupart de ces biens, suffit par lui-même à constituer un potentiel conflit d’intérêts lorsque les mêmes intervenants procèdent à l’évaluation, signent un mandat pour effectuer la vente, et parallèlement, font à titre personnel, une proposition d’acquisition.

— l’article 9 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 prévoit au 3° que les parties s’engagent notamment « à ne pas accepter d’évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent d’acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leurs avis de valeur ».

Tant Monsieur [P] que Monsieur [S] avaient l’intention de formuler les propositions d’acquisition sur les biens concernés et à aucun moment ils n’en ont fait état auprès des héritiers, dont M. [V].

— en n’indiquant pas notamment à Monsieur [V] qu’il avait potentiellement l’intention de se porter acquéreur du bien dont il faisait l’évaluation, Monsieur [P] n’a pas respecté les dispositions du 3° de l’article 9 du décret 2015-1090 relatif à la déontologie applicable aux agents immobiliers, et la nullité du compromis de vente signé le 5 mars 2021 est encourue.

— s’agissant des manoeuvres dolosives, en dépit des mois écoulés entre l’estimation de l’agence LOGIMAX et la proposition d’achat formulée par M. [P], celui-ci a sous-évalué le bien immobilier pour l’acquérir à bas prix par la suite.

L’évaluation à un montant de 520.000 € pour proposer plus tard, une acquisition à 600.000 € en considérant que la valeur marchande du bien était de 980.000 €, constitue incontestablement un dol, par le fait de ne pas révéler à un cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

— les man’uvres dolosives sont d’autant plus caractérisées qu’elles interviennent dans un contexte de liquidation de succession conflictuel entre Monsieur [V] et ses s’urs, la succession étant en cours depuis plusieurs années et aucun accord n’ayant été trouvé entre les différents héritiers pour régler l’intégralité de la succession.

— il est atteint d’une fibromyalgie particulièrement invalidante qui, si elle n’altère pas ses facultés intellectuelles au quotidien, perturbe grandement son équilibre et sa lucidité.

— sur la clause pénale, celle-ci répare le préjudice découlant d’un refus injustifié de l’une des parties de procéder à la signature de l’acte. En l’espèce, il a légitimement pu contester l’engagement pris, ayant le sentiment d’avoir été trompé dans la mesure où l’acquéreur, auteur de la proposition d’achat, connaissait parfaitement la valeur exacte du bien.

Monsieur [P] ne justifie pas d’un préjudice spécifique qui devrait être réparé par une allocation de 60.000 €, la clause pénale devant être sinon écartée ou du moins ramenée à de plus justes proportions.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 05/12/2024, M. [I] [P] a présenté les demandes suivantes:

'Vu les dispositions des articles 1582 et 1589 du code civil ;

Vu la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 5 mars 2021 ;

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en date du 11 avril 2024 ;

Vu les écritures et pièces des parties ;

Il est demandé à la cour d’appel de POITIERS de :

DÉCLARER Monsieur [H] [V] mal fondé en son appel ; l’en DÉBOUTER.

DÉBOUTER Monsieur [H] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de celles tendant à la réformation du jugement en ce qu’il a prononcé l’exécution forcée de la vente et l’a condamné à verser 60 000 € au titre de la clause pénale, 500 € à titre de préjudice moral et 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 11 avril 2024 en ce qu’il a ordonné l’exécution forcée de la vente dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte, passé ce délai, de 70 € par jour de retard pendant 3 mois.

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 11 avril 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [H] [V] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 60 000 € au titre de la clause pénale.

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 11 avril 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [H] [V] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 500 € en réparation de son préjudice moral.

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 11 avril 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [H] [V] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par suite,

CONDAMNER Monsieur [H] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNER Monsieur [H] [V] à verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, exposée dans le cadre de la présente instance'.

A l’appui de ses prétentions, M. [I] [P] soutient notamment que :

— initialement, la réitération de la vente par acte authentique devait être réalisée au plus tard le 1er septembre 2021 mais par mail du 7 novembre 2021, M. [H] [V] a estimé que la valeur du bien immobilier en cause aurait été sous-évaluée et qu’il aurait été victime d’une escroquerie en raison de la plus-value qu’engendrerait le projet immobilier de M. [P].

— comme cela a été rappelé dans le mail du 10 novembre 2021 par M. [I] [P], le prix de vente prévu au compromis était supérieur aux estimations réalisées par deux agences immobilières.

— une sommation d’assister au rendez-vous de signature de l’acte authentique le 22 novembre 2021 a été adressée par voie d’huissier à M. [H] [V] qui ne s’est pas présenté au rendez-vous de signature.

— un procès-verbal de carence a été établi par le notaire le 22 novembre 2021 et l’acte authentique n’a pas été signé.

— le 15 mars 2022, Monsieur [I] [P] a tenté une dernière fois de régler la situation par voie amiable par l’envoi d’une mise en demeure à Monsieur [H] [V] par laquelle il lui demandait de signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de la réception de cette mise en demeure, cela sans résultat.

— aucune disposition n’interdit à un acquéreur de réaliser une plus-value sur un bien.

— la jurisprudence considère que l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit aux parties d’agir en exécution forcée de la vente.

— sur le conflit d’intérêts, M. [V] ne peut ignorer les années qui se sont écoulées entre la réalisation des évaluations et la proposition d’achat formulée par Monsieur [P]. Il n’était pas en conflit d’intérêts lorsqu’il a formulé la proposition d’achat sur le bien le 30 octobre 2020, près de 30 mois après les évaluations de la société LOGIMAX.

Pour qu’il y ait éventuel conflit d’intérêts, encore eut-il fallu en effet que l’évaluateur envisage simultanément d’acquérir, ce qui n’est pas le cas.

Le tribunal judiciaire a donc pu légitimement conclure à l’absence de toute situation de conflit d’intérêts au sens de l’article 9 du décret du 28 août 2015.

— sur les manoeuvres dolosives, celles-ci sont contestées et l’analyse du tribunal doit être confirmée.

— les pièces médicales versées aux débats démontrent que les facultés de compréhension de M. [V] ne sont pas altérées alors qu’il ne l’a jamais rencontré, sauf lorsqu’il s’est fait passer pour [Q] [A] pour tromper Monsieur [P] et l’espionner.

En outre, les démarches visant à acquérir le bien immobilier [Adresse 3] se sont faites par le contact de Madame [G] [V].

— les évaluations ont été réalisées par plusieurs agences : la société LOGIMAX mais également par la société ORPI, pour un prix de 480 000 € à 530 000 €, inférieur à l’estimation LOGIMAX, ces évaluations étant effectuées fin 2017, début 2018, soit 2 ans avant la proposition de M. [P].

— il n’y a donc pas eu de sous-évaluation commise par Monsieur [P] intervenant alors pour la société LOGIMAX.

— il prévoyait effectivement de faire une plus-value sur cet achat en revendant 988 000 euros frais d’agence compris le bien qu’il entendait acquérir, ce qui n’est pas interdit, ce prix prenant en compte l’ensemble des frais liés à cette opération et notamment les lourds travaux projetés par Monsieur [P] au vu du très mauvais état de la maison.

— il ressort en effet de l’évaluation de l’agence ORPI en fin 2017 que : « La propriété jouit d’un potentiel indéniable, mais nécessite de très lourds travaux de rénovation pour reprendre vie, et il faut tenir compte de cet aspect '.

En outre, un prix affiché n’est que très exceptionnellement un prix vendu.

— Mesdames [G] [U] et [X] [V], par un courrier du 17 septembre 2022, attestent avoir été toujours favorables à la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], ne pas avoir changé d’avis et déclarent être toujours engagées par le compromis de vente.

— l’état de santé de M. [V] ne le prive pas de la capacité d’appréhender et de consentir à la vente, alors qu’il était valablement engagé.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’exécution forcée de la vente.

— le tribunal judiciaire a légitimement considéré que la clause pénale prévue au compromis, d’un montant de 60 000 €, trouvait à s’appliquer, alors qu’il était prévu au compromis de vente du 5 mars 2021 que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 1er septembre 2021.

— s’agissant de l’indemnisation du préjudice moral de M. [P], M. [V], dans son mail du 7 novembre 2021, qualifie l’opération « d’escroquerie en bande organisée ».

Il indique que M. [P] serait un « escroc reconnu » (pièce n°2).

Il est à noter que Monsieur [V] a également porté atteinte à la réputation de Monsieur [P] notamment en le présentant comme un « calculateur » et un « manipulateur » auprès du notaire Me [J].

Il a dû subir les mails agressifs de M. [V], ainsi que l’atteinte portée à sa réputation et l’indemnisation fixée à 500 € par le tribunal judiciaire sera confirmée.

Par ordonnance en date du 9 septembre 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de POITIERS a rendu la décision suivante :

'Prononçons la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de Mme [G] [V] et de Mme [X] [V].

Disons que la procédure se poursuive entre M. [H] [V], partie appelante, et M. [I] [P], partie intimée.

Réservons les dépens'.

Au regard de cette caducité partielle de l’appel de M. [H] [V], Mme [G] [V] et de Mme [X] ne sont pas parties à l’instance d’appel.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24/03/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour statuera dans les limites de l’appel, étant relevé que la société AD INVEST n’a pas été intimée par M. [H] [V], bien que présente en première instance.

Sur la demande de nullité du compromis de vente du 5 mars 2021 :

L’article 1134 ancien du code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

M. [H] [V] soutient que le compromis de vente serait nul au motif que M. [P] n’aurait pas respecté les dispositions du 3° de l’article 9 du décret 2015-1090 relatif à la déontologie applicable aux agents immobiliers.

La nullité du compromis de vente serait également encourue au motif que l’attitude de M. [P] serait constitutive de man’uvres dolosives ayant eu pour conséquence de contraindre M. [V] à conclure un acte de vente dans des conditions défavorables.

Sur le conflit d’intérêts :

L’article 9 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce dispose que :

'Les personnes mentionnées à l’article 1er veillent à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées. Elles veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts.

Elles s’obligent notamment :

1° A ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet ;

2° A informer l’acquéreur de leur qualité en cas de mise en vente d’un bien qui leur appartient en totalité ou en partie ;

3° A ne pas accepter d’évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent d’acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leur avis de valeur;

4° A ne pas percevoir de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au préalable obtenu l’accord de celui-ci sur l’engagement des dépenses, les modalités de choix des fournisseurs et la facturation de leurs produits ou services devant être transparents ;

5° A informer leurs mandants et les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu’elles ont ou que leurs directeurs d’établissement ou leurs collaborateurs habilités ont avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services, et plus généralement de l’existence d’un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l’exécution de leur mission.'

En l’espèce, Monsieur [V] verse aux débats une évaluation du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] réalisée par M. [P] pour le compte de l’agence immobilière LOGIMAX, dont M. [P] était salarié.

Cette évaluation, bien qu’elle ne soit pas datée, a nécessairement été réalisée avant le départ de Monsieur [P] de la société LOGIMAX, intervenu le 30 juin 2018.

L’estimation réalisée retenait une valeur de 520.000 € à 540.000 € net vendeur indiquant qu’il serait judicieux de présenter le bien à la vente à un prix d’appel de 567.000 €, commission d’agence comprise, soit un prix net vendeur de 540.000 €.

En outre, le 16 août 2017, une autre évaluation du bien était réalisé par l’agence ORPI, retenant une valeur de 480 000 à 530 000 €, précisant 'La propriété jouit d’un potentiel indéniable, mais nécessite de très lourds travaux de rénovation pour reprendre vie, et il faut tenir compte de cet aspect'.

Le 16 août 2018, M. [P] a créé sa propre entreprise, la SAS AD INVEST.

Le 30 octobre 2020, la succession [V] va recevoir une offre d’achat simple portant sur l’ensemble immobilier [Adresse 3] établie par M. [I] [P], cela à un prix de 600.000 € net vendeur.

M. [P] ne conteste pas par ses écritures avoir conçu le projet de commercialiser le bien ainsi acquis.

L’importance du délai écoulé entre l’intervention de M. [P] au titre de l’évaluation de l’immeuble pour le compte de la société LOGIMAX et l’offre d’achat de M. [P] entre-temps établi à son compte, soit 30 mois, contredit une intention d’acquisition du bien de la part de M. [P] à l’époque où celui-ci procédait à son évaluation pour le compte de son employeur.

En tout état de cause, comme toute restriction à l’exercice d’une activité professionnelle, qui doit s’articuler et se concilier avec la liberté d’exercice, l’obstacle dont argue l’appelant, tiré de l’intervention antérieure d’un acheteur comme agent immobilier ayant évalué le bien, ne saurait être perpétuel, et en l’absence de délai légal ou contractuel, il doit être regardé comme prenant fin à l’expiration d’un délai raisonnable.

Le délai de trente mois séparant en l’espèce l’évaluation du bien par M. [P] et l’offre d’achat qu’il a formulée est un délai raisonnable empêchant que M. [P] se soit trouvé en situation de conflit d’intérêts quand il a formulé son offre d’achat et conclu le compromis, le jugement devant être confirmé sur ce point.

S’agissant des manoeuvres ou réticences dolosives :

L’article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

Au regard de l’évaluation faite à la même époque par la société ORPI, agence immobilière concurrente de celle pour laquelle travaillait alors M. [P] et dont la sincérité de l’estimation n’est pas suspecte, d’un montant inférieur et mettant l’accent sur le fait que le bien nécessiterait de très lourds travaux, M. [V] échoue à démontrer que le bien aurait été volontairement sous-évalué par M. [P], dans l’idée de l’acquérir par la suite pour son compte et de le revendre avec une forte plus-value.

Le seul fait d’excompter une revente du bien ne constitue pas la preuve qu’un dol aurait été commis, alors que le prix indiqué tenait compte des travaux à exécuter et des frais d’agence.

Surtout, il ne pouvait s’agir que d’un montant espéré et donc incertain, et le fait de ne pas révéler aux consorts [V] ces calculs n’est pas constitutif d’un dol.

Au surplus, les pièces médicales versées par M. [V] ne permettant pas de retenir qu’il serait privé de la capacité d’appréhender les conséquences de ses engagements et de consentir à la vente, faute d’altération de ses facultés de compréhension, de sa vigilance ou de sa perception de la réalité, et ne témoignent donc pas d’une vulnérabilité particulière à cet égard.

En conséquence et faute pour M. [V] de rapporter la preuve de man’uvres ou réticences dolosives imputables à M. [P], la demande en nullité du compromis de vente présentée par M. [V] sera rejetée, par confirmation du jugement entrepris.

Sur la demande en exécution forcée de la vente :

L’article 1582 du code civil dispose que ' La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. '

L’article 1583 du même code précise : 'elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

Enfin, l’alinéa 1 de l’article 1589 du code civil dispose 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'.

Comme retenu par le tribunal, il ressort de l’examen du compromis de vente du 5 mars 2021 qu’il existait un accord entre les parties sur la chose et le prix et la vente conclue entre les parties est parfaite.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’exécution forcée de la vente de l’ensemble immobilier objet de la promesse de vente du 5 mars 2021 moyennant un prix de 600 000 €. A cette fin, il sera précisé, en conséquence de la procédure d’appel et faute d’exécution provisoire ordonnée en l’espèce par le tribunal que la signature de l’acte de vente authentique de vente devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 70 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur la clause pénale :

L’article 1231-5 du code civil dispose que 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

Il ressort de l’examen de la promesse de vente en date du 5 mars 2021 que cet acte comporte la clause pénale suivante : ' Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de SOIXANTE MILLE EUROS (60.000,00 €).

Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre'.

Le compromis de vente du 5 mars 2021 prévoyait que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 1er septembre 2021.

En l’espèce, M. [P] a fait signifier le 10 novembre 2021 à la personne de Monsieur [V] une sommation d’assister à un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente.

Cette somation portait la mention suivante : 'Que vous ne sauriez ignorer avoir signé un compromis de vente le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT ET UN en l’étude de Maître [E] [J], notaire associé, à [Localité 1], portant sur le bien immobilier vendu par la requérante, et situé [Adresse 3] à [Localité 4] cadastrée section AD numéro [Cadastre 1]. Qu’une date au 1er septembre 2021 avait été fixée pour la réitération de l’acte authentique de vente. Que toutes les conditions suspensives ont été levées mais que malgré cela vous refusez de régulariser l’acte de vente. Par conséquent, par le présent acte vous fait la sommation d’être présente le: lundi vingt-deux novembre deux mille vingt et un à dis-huit heures (22.11.2021 à 18h00) En l’office de Maître [E] [J], notaire associé de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS, sis [Adresse 5] [Localité 1] aux fins de signature de l’acte authentique de vente'.

M. [V] ne s’est pas présenté au rendez-vous, et un procès-verbal de carence a été dressé le 22 novembre 2021 par le notaire, ce procès-verbal mentionnant que la sommation indiquait bien à M. [V] les conséquences de son refus d’obtempérer au titre de la clause pénale.

Au surplus et par courrier du 15 mars 2022, M. [P] a de nouveau mis en demeure M. [V] de signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de la réception de ce courrier, cela sans effet.

En conséquence de ces éléments, M. [P] est donc en droit d’obtenir le paiement de la clause pénale prévue contractuellement, qui constitue une évaluation conventionnelle, forfaitaire et anticipée du montant du préjudice en cas de refus d’une partie de signer l’acte authentique de vente, la promesse de vente précisant en outre que cette clause pénale peut se cumuler avec la poursuite judiciaire de la réalisation de la cession.

Aucun élément ne permet de retenir que le montant de la clause contractuellement prévue serait excessif et qu’il y aurait lieu de la modérer.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [V] à payer à M. [P] la somme de 60 000 € au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêt au titre du préjudice moral :

Le préjudice moral résultant pour M. [P] des accusations et termes insultants employés par M. [V] à son égard est suffisamment établi, au regard des écrits adressés directement à ce dernier, ou du courrier adressé au notaire instrumentaire [J], étant relevé que M. [V] ne présente pas dans ses écritures de moyens quant à ce chef de condamnation.

Ce préjudice est indépendant de ceux indemnisés au titre de la clause pénale, dès lors qu’il ne résulte pas directement du défaut de régularisation de l’acte de vente.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [V] à verser à M. [P] une indemnité de 500 € à ce titre.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. [H] [V].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner M. [H] [V] à payer à M. [I] [P] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf à dire que le délai de deux mois imparti à M. [H] [V] pour venir signer l’acte de vente, à peine d’astreinte passé ce délai, court à compter de la signification non pas du jugement mais du présent arrêt

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à M. [I] [P] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE M. [H] [V] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,