ARRET N°11

N° RG 23/00687 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GYKR

[O]

[F]

[F]

C/

[S]

[S]

[S]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 14 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00687 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GYKR

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 janvier 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 16].

APPELANTS :

Madame [I] [O]

née le 07 Septembre 1949 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Monsieur [G] [F]

né le 14 Janvier 1971 à [Localité 18]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Madame [R] [F] épouse [L]

née le 28 Janvier 1984 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant tous les trois pour avocat M^e Quentin VIGIE de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

INTIMES :

Monsieur [D] [S]

né le 20 Juin 1974 à [Localité 18]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [M] [S]

née le 19 Novembre 1972 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [A] [S]

né le 15 Août 1949 à [Localité 20]

[Adresse 11]

[Localité 8]

ayant tous pour avocat M^e Vincent HUBERDEAU de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon compromis de vente conclu par l’intermédiaire de l’agence [Adresse 19] le 20 décembre 2016, Mrs [J] et [A] [S] ont vendu à Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 18] au prix de 162.000 €.

Selon les termes de cet acte, le vendeur a déclaré que le bien était raccordé à un réseau d’assainissement collectif n’ayant pas fait l’objet d’un constat de conformité, et s’est engagé à effectuer les travaux de remise en état de l’assainissement à ses frais.

Lors du contrôle effectué le 11 janvier 2017, la société VEOLIA a conclu à un défaut de conformité du réseau en raison de l’absence de séparation des eaux pluviales du réseau d’eaux usées.

Le 13 janvier 2017 M. [J] [S] a donc déconnecté du collecteur d’eaux usées les deux gouttières recueillant les eaux pluviales pour les laisser s’écouler en surface, l’une dans la cour, l’autre dans le jardin.

Les eaux pluviales ayant ainsi été séparées du réseau d’eaux usées, la société VEOLIA a constaté la conformité du raccordement au réseau d’assainissement lors de la vérification effectuée le 17 janvier 2017.

L’acte de vente a été réitéré devant notaire le 24 février 2017.

Observant l’apparition de fissures à la suite d’un épisode pluvieux, les consorts [P] ont fait constater la situation par huissier de justice le 30 mars 2017, puis ont assigné les consorts [S] en référé aux fins d’expertise judiciaire, laquelle a été ordonnée le 12 septembre 2017 et confiée à M. [N] [H].

M. [J] [S] est décédé le 1er janvier 2019.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 février 2021.

Par actes délivrés les 15 juillet, 2 août et 11 août 2021, les consorts [P] ont fait assigner M. [A] [S], ainsi que M. [D] [S] et Mme [M] [S] venant aux droits de leur père [J] [S], devant le tribunal judiciaire de SAINTES pour entendre ;

— vu les articles 1641 et suivants du code civil, prononcer la résolution de la vente reçue par notaire le 24 février 2017 et portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 16] cadastré section [Cadastre 14],

— condamner en conséquence les consorts [S] à leur restituer la somme de 162.000 € outre les frais d’actes, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017, date de l’assignation en référé,

— condamner in solidum les consorts [S] au paiement des sommes suivantes :

6.376,71 € en réparation des préjudices matériels induits sauf mémoire

14.400 € en réparation du préjudice de jouissance, mémoire (sic) au titre des taxes foncières et d’habitation,

— à titre subsidiaire, vu les articles 1792 et suivants du code civil, condamner in solidum les consorts [S] au paiement des sommes suivantes :

* 107,199,81 € au titre des désordres affectant l’immeuble

* 6.376,71 € en réparation des préjudices matériels induits sauf mémoire

* 14,400 € en réparation du préjudice de jouissance

— débouter les consorts [S] de leur demande de nouvelle expertise

— condamner in solidum les consorts [S] aux dépens, comprenant ceux de référé, le coût du constat d’huissier du 30 mars 2017 et les frais d’expertise judiciaire, et au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [S] sollicitaient que le tribunal :

— ordonne avant dire droit une nouvelle mesure d’expertise

— à titre subsidiaire : fasse application de la clause exonératoire de la garantie légale des vices cachés insérée à l’acte de vente,

— à titre infiniment subsidiaire :dise qu’ils n’avaient pas la qualité de constructeurs,

— en tout état de cause : déboute les consorts [P] de leurs demandes,

— condamne solidairement les consorts [P] aux dépens et au paiement de la somme de 6,000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 27 janvier 2023, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit :

'Déboute Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] de leurs demandes,

Déboute M. [A] [S], M. [D] [S] et Mme [M] [S] de leur demande d’expertise,

Condamne in solidum Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] aux dépens, qui comprendront ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire

Condamne in solidum Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] à payer à M. [A] [S], M. [D] [S] et Mme [M] [S], pris comme une seule partie, la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a notamment retenu que :

— l’acte de vente du 24 février 2017 comporte une clause exonératoire de garantie des vices apparents ou cachés affectant le bien vendu.

Il appartient donc aux consorts [P] de démontrer le défaut inhérent au bien vendu, son antériorité à la vente et sa gravité de nature à compromettre l’usage du bien, ainsi que son caractère caché et la connaissance qu’en avaient les vendeurs.

— l’expert judiciaire identifie 20 zones de fissures extérieures et intérieures affectant l’immeuble, dont certaines présentes avant la vente, et note que la maison se trouve dans une zone d’aléas forts – d’argiles sensibles au retrait- gonflement

— l’expert judiciaire indique que les quatre dispositions constructives nécessaires (ancrage profond des fondations, réalisation d’un plancher bas porté par les fondations et mis sur vide sanitaire, rigidification soignée des fondations et de l’élévation) n’ont pas été vérifiées sur l’habitation litigieuse, et que les trois dispositions constructives conseillées (captage des écoulements par un drainage périphérique, récupération des eaux pluviales et de ruissellement aux abords de la construction, éloignement de toute plantation d’arbre) n’ont pas davantage été mis en oeuvre si bien qu’elles constituent une cause aggravante des pathologies en l’absence de mise en oeuvre des dispositions constructives nécessaires.

— selon l’expert, la maison a dû être soumise plusieurs fois à des mouvements différentiels mais s’est retrouvée néanmoins dans un état d’équilibre instable vis-à-vis de la stabilité générale de ses structures, et cela jusqu’au 12 janvier 2017, date avant les travaux effectués par M. [J] [S] qui ont rompu cet équilibre, et qui par un effet « domino » sur des structures instables, a « révélé » les pathologies existantes en les aggravant en l’espace de quelques mois.

— l’immeuble litigieux était de longue date affecté d’une instabilité structurelle en raison de l’absence de mise en oeuvre des dispositifs constructifs nécessaires en présence d’un sol d’assise argileux, cette instabilité s’étant traduite par l’apparition progressive de fissures. l’existence d’un défaut inhérent au bien vendu antérieur à la vente est donc avérée. L’intervention malheureuse de M. [J] [S] a uniquement aggravé les pathologies existantes résultant de ce vice, sans en être la cause et constituer par elle-même un vice caché.

— aucun élément ne permet de démontrer que les vendeurs avaient connaissance de l’instabilité structurelle de la maison liée au caractère inadapté de son mode constructif au sol argileux, dont les fissures ne sont que la manifestation, étant rappelé que l’immeuble litigieux était celui de leurs parents.

— les consorts [S] sont en conséquence fondés à se prévaloir de la clause exclusive de la garantie des vices cachés.

— sur la garantie du constructeur-vendeur, le déboîtement de deux gouttières reproché à M. [J] [S] ne saurait s’analyser comme la construction d’un ouvrage, susceptible d’engager sa responsabilité de plein droit au sens des articles 1792 et suivant du code civil.

Les demandes sur ce fondement ne sauraient être accueillies et il n’y a pas lieu à nouvelle expertise.

LA COUR

Vu l’appel en date du interjeté par Mme [I] [O], M. [G] [F], et Mme [R] [F] épouse [L],

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 06/06/2023, Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1641 à 1649, 1792 à 1792-4-3 du code civil,

Réformer le jugement rendu par le tribunal de SAINTES le 25 janvier 2023 en ce qu’il a débouté les consorts [O] [F] [L] de leurs demandes et les a condamnés aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE,

Statuant à nouveau,

Prononcer la résolution de la vente passée par devant Maître [C], Notaire à [Localité 16] le 24 février 2017 et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 10] à [Localité 17] cadastré section D n° [Cadastre 12] pour une contenance de 5 a 21 ca,

Condamner en conséquence les consorts [S] à restituer aux concluants la somme de 162 000 € outre les frais d’acte assortis des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017, date de l’assignation en référé,

Condamner in solidum les consorts [S] à payer à [I] [O] les dommages intérêts suivants :

— au titre des préjudices matériels induits sauf mémoire 6 376,71 €

— au titre du préjudice de jouissance 14 400,00 €

— au titre des taxes foncières et d’habitation : mémoire

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Condamner in solidum les consorts [S] à payer à [I] [O], [R] [F], épouse [L], et [G] [F] les dommages intérêts suivants :

— au titre des désordres affectant l’immeuble 107 199,81 €

S’entendre condamner in solidum les requis à payer à Mme [I] [O] les sommes suivantes :

— au titre des préjudices matériels induits sauf mémoire : 6 376,71 €

— au titre du préjudice de jouissance 14 400,00 €

Débouter les consorts [S] de leur demande de nouvelle expertise,

En tout état de cause, condamner in solidum les consorts [S] à payer à Mme [I] [O], Mme [R] [F] épouse [L] et à M. [G] [F] au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE la somme de 6 000,00 €, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris ceux de l’instance en référé ainsi que le coût du procès-verbal de constat du 30 mars 2017 et les frais de l’expertise judiciaire.

A l’appui de leurs prétentions, Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] soutiennent notamment que :

— Il ressort du constat d’huissier de justice établi après la vente et du rapport d’expertise que l’immeuble est atteint de nombreuses fissures affectant ses structures et superstructures et portant atteinte « à la solidité du bâtiment au niveau de la stabilité des fondations, de la pérennité des murs porteurs, de celle des dallages en rez-de-chaussée et des planchers de l’étage, ainsi que celle des cloisons.

— l’expert indiquait que l’équilibre structurel de la maison est passé d’un état instable avant la vente, à un état de « rupture » après les travaux effectués par M. [J] [S] en janvier 2017 » et ajoute que les désordres ne peuvent que s’aggraver, les travaux réparatoires étant chiffrés à un total de 110 776 €.

— les non-conformités des travaux de séparation des eaux pluviales des eaux usées effectués par M. [J] [S] en janvier 2017 vis-à-vis des règles de l’art, ont été la cause déclenchante, soit de l’aggravation de pathologies préexistantes avant la vente mais non apparentes de manière « manifeste », soit de l’apparition de nouvelles pathologies.

— les travaux effectués par M. [J] [S] n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, le système d’évacuation des eaux pluviales et de ruissellement n’étant pas conforme.

— les éléments d’équipement d’évacuations sont viciés et les travaux réalisés par [J] [S], avant la signature de l’acte de vente sous-seing privé, sont ainsi constitutifs d’un vice et affectent l’immeuble à usage d’habitation. Ce vice, antérieur à la vente, a eu pour conséquence certaine l’apparition de troubles et notamment de très nombreuses fissures.

— l’habitation a par ailleurs également subi des inondations du fait des difficultés d’évacuation des eaux pluviales.

— le bien est donc devenu, en raison des travaux effectués par [J] [S], impropre à l’usage d’habitation.

— le vice était occulte et inconnu des acheteurs, seule la réalisation d’une expertise ayant pu mettre en évidence les défauts grevant le système d’évacuation des eaux.

— la préexistence à la vente de quelques rares fissures est indifférente dès lors que les acheteurs n’étaient pas en mesure d’en connaître l’origine et d’en estimer la gravité.

— M. [J] [S] et son fils, maçon de profession, ont effectué, eux-mêmes, des travaux visant à séparer les réseaux d’eaux pluviales des réseaux d’eaux usées.

Ces travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et constituent un vice caché à l’origine des troubles rendant l’immeuble impropre à son usage.

— si précédemment à la vente existait un état d’équilibre instable de l’immeuble, en raison de mouvements de terrains différentiels et de l’absence de mise en oeuvre de dispositifs constructifs nécessaires en présence d’un sol d’assise argileux, l’expert a bien relevé que les travaux effectués par M. [J] [S] avaient rompu cet équilibre.

— ce sont bien les non-conformités des travaux de séparation des eaux pluviales des eaux usées effectuées par M. [J] [S] en janvier 2017 vis-à-vis des règles de l’art qui ont été la cause déclenchante, soit de l’aggravation de pathologies préexistantes avant la vente soit de l’apparition de nouvelles pathologies.

— M. [S] n’a pas seulement procédé au déboitement de canalisations mais a fait déverser les eaux pluviales provenant notamment de la gouttière n° 2 dans le sol lui-même

— deux descentes d’eaux pluviales vont directement sous les fondations et le regard de récupération des eaux pluviales de la rampe côté cuisine n’a pas de sortie d’évacuation.

M. [S] a toujours affirmé que, notamment pour la canalisation n° 2, il avait réalisé un puisard pour permettre le déversement des eaux pluviales ce qui s’est révélé inexact (page 62 du rapport), le vice ayant été caché sciemment par les vendeurs.

— depuis l’expertise, les fissures ont évolué.

— les appelants n’ont pu avoir connaissance de ce que les travaux réalisés par les vendeurs étaient non seulement non conformes aux règles de l’art mais encore qu’ils ont été de nature à générer des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage.

— les consorts [O] [F] ne se plaignent pas des fissures qu’ils ont pu constater lors des visites mais bien de celles qui n’étaient pas apparentes et surtout de celles qui se sont produites après la vente.

— Messieurs [S] savaient que le réseau d’évacuation souffrait de graves anomalies dès lors qu’ils avaient eux-mêmes réalisé les travaux litigieux et avaient donc pleinement conscience de l’absence d’équipement permettant l’évacuation des eaux pluviales et de ruissellement.

La responsabilité des consorts [S] se verra donc engager sur le fondement de la garantie des vices cachés.

— sur les demandes indemnitaires, Mme [I] [O] a été contrainte de remiser ses meubles dans un garde-meubles pour la somme totale de 4 936.94 euros T.T.C. entre avril 2017 et octobre 2020, outre diverses factures pour 1439,77 € T.T.C.

— Mme [I] [O] a subi et subit toujours un incontestable préjudice de jouissance, étant contrainte de n’occuper qu’une seule partie de son habitation, et ce depuis mars 2017, une somme de 14 400 € étant sollicitée à raison de 300 € par mois pendant 4 ans.

— le remboursement des taxes foncières et d’habitation depuis 2018 jusqu’à la restitution de l’immeuble est sollicité.

— à titre subsidiaire, les travaux réalisés par les vendeurs ont eu pour conséquences l’apparition des multiples désordres constatés par l’expert, la solidité de l’immeuble étant compromise.

La responsabilité des consorts [S] se verra donc engagée sur le fondement de la garantie du constructeur.

— si la nature décennale des désordres n’était pas retenue, il s’agirait de dommages intermédiaires, étant précisé que si la pose de canalisations d’évacuation d’eaux pluviales en vue de leur déversement dans un réseau ne devait pas être considérée comme un ouvrage, il s’agirait d’éléments d’équipement rattachés à l’ouvrage lui-même et qui, dissociables ou non, ont compromis sa solidité, les quels comme tels, relèvent de la garantie décennale.

— la somme de 107 199,81 € T.T.C. est réclamée, soit le coût des travaux nécessaires à la réparation des désordres, outre les sommes de 4 936.94 € T.T.C. correspondant aux frais de garde-meuble du mois d’avril 2017 au mois d’octobre 2020, 1 439.77 € T.T.C. engagés par Mme [O] en raison des désordres constatés sur l’immeuble et la somme de 14 400 € au titre du préjudice de jouissance subi par cette dernière.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 01/09/2023, M. [D] [S], pris en sa qualité d’ayants droit de M. [J] [S], Mme [M] [S], prise en sa qualité d’ayants droit de M. [J] [S] et M. [A] [S] ont présenté les demandes suivantes :

'Déclarer recevable mais mal fondé l’appel formé par les consorts [O] – [F] – [L].

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

Vu les dispositions de l’article 144 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal de grande instance de SAINTES le 12 septembre 2017.

Vu le rapport déposé par l’expert judiciaire le 26 février 2021.

Vu les éléments du dossier.

En conséquence,

A titre principal,

Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINTES le 27 janvier 2023.

A titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux du litige

— Entendre les parties ainsi que tous sachants

— Se faire remettre tous documents utiles

— Décrire les désordres allégués par les consorts [O] – [F] – [L] et

en déterminer les causes

— Décrire les travaux de remise en état qui s’imposent et les chiffrer

— Donner tous éléments à la Cour permettant de connaître les conséquences précises des agissements reprochés à M. [J] [S]

En tout état de cause,

Condamner solidairement les consorts [O] – [F] – [L] à verser aux consorts [S], pris comme une seule et même partie, la somme complémentaire de 6.000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code du procédure civile (frais irrépétibles d’appel) ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, M. [D] [S], pris en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S], Mme [M] [S], prise en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S] et M. [A] [S] soutiennent notamment que :

— sur la garantie des vices cachés, compte tenu de la clause contractuelle insérée dans l’acte de vente, il appartient aux appelants de démontrer non seulement le caractère non apparent des désordres, mais également et surtout leur connaissance par les cédants.

Or, une partie des fissurations était déjà apparente et il n’est pas non plus possible de faire état des modifications afférentes à l’évacuation des eaux pluviales puisque les acquéreurs en ont été informés et ont validé au travers de la signature de l’acte authentique une clause spécifique à cet égard ainsi libellée:

« L’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux réseaux publics ou privés (d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur.

Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur'.

— la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, c’est-à-dire de leur connaissance de la situation (notamment dans toute son ampleur) n’est absolument pas établie alors que M. [J] [S] comme M. [A] [S] étaient tous deux retraités et ne sont pas professionnels de la construction.

— M. [J] [S], s’il s’est montré plus actif dans les opérations de vente, et s’il a effectivement procédé à la déconnexion de deux descentes d’eaux pluviales, ignorait bien évidemment tous des désordres aujourd’hui allégués.

Si l’existence d’un défaut inhérent au bien vendu antérieurement à la vente est avérée, l’intervention malheureuse de M. [J] [S] a uniquement aggravé les pathologies existantes, sans en être la cause et sans constituer par elle-même un vice caché.

— la simple déconnexion de deux gouttières et d’un siphon de sol par M. [J] [S] dans le mois précédent la cession n’est évidemment pas à l’origine de la situation.

Cette intervention (peut être malheureuse), destinée uniquement à rendre le réseau conforme, ne fait pas de M. [J] [S] un professionnel de la construction, ni un sachant ayant vendu en toute connaissance de cause un immeuble affecté d’un vice caché, alors que l’autre frère n’était pas présent.

— s’agissant de la garantie des constructeurs-vendeurs, M. [A] [S], en ce qui le concerne, n’a rien fait, ni fait faire et la simple déconnexion par M. [J] [S] de deux descentes d’eaux pluviales ne peut être sérieusement assimilée à la construction d’un ouvrage.

En outre, la qualification de l’atteinte à la solidité est également le résultat d’une interprétation textuelle d’une simple hypothèse faite par l’expert judiciaire non étayée par le moindre élément scientifique ni la moindre démonstration technique.

Les dispositions des articles 1792 et suivants du code Civil sont parfaitement inapplicables au cas d’espèce.

— le second contrôle effectué par VEOLIA le 11 janvier 2017 révélera, sans surprise, la non-conformité de l’installation précisant que les travaux de mise en conformité constituaient à séparer les eaux pluviales du réseau d’eaux usées et M. [J] [S] fera alors le nécessaire en déconnectant purement et simplement les deux descentes d’eaux pluviales concernées, les acquéreurs ayant l’occasion de s’en apercevoir lors de la visite précédant la signature de l’acte authentique.

— à titre subsidiaire, les intimés ont saisi un expert privé aux fins d’analyse du rapport de l’expert judiciaire, et il retient que les fissures listées ne sont pas suffisamment caractérisées, et que l’expert procéderait par affirmations sans liens de causalité techniquement étayés, alors qu’il est nécessaire de réaliser une étude de sol. L’expert judiciaire propose en outre des solutions réparatoires onéreuses et peut-être dispendieuses

Il n’est pas sérieux d’affirmer sans preuves que le simple déboitement de deux canalisations d’eaux pluviales ait pu générer les désordres constatés par l’expert judiciaire.

Enfin, l’absence de mesures conservatoires prises par les acquéreurs (et actuels propriétaires de l’immeuble dont ils ont la garde et la jouissance) n’a pas non plus été étudiée.

— une nouvelle expertise judiciaire est ainsi nécessaire.

— Le préjudice matériel réclamé par les requérants n’est pas justifié.

La nécessité d’un garde meubles n’est pas établie alors même que l’immeuble est disponible et que les fissures ne sont pas évolutives. Il en est de même du préjudice de jouissance, alors qu’aucune gravité n’a été constatée par l’expert judiciaire et aucune mesure d’urgence proposée.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24/06/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

L’article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L’article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

L’article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

L’article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

L’article 1646 dispose que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente'.

L’acte de vente en date du 24 février 2017 contient une clause ainsi libellée :

' Vices cachés :

Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « environnement – santé publique ».

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance'.

Cet acte précise notamment : 'Description : L’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance L’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité'…

Une autre clause stipule : 'Assainissement -eaux usées : … le propriétaire déclare : … n’avoir rencintré aucun problème particulier avec cette installation qui, à sa connaissance, ne nécessite aucun entretien…

L’acquéreur reconnait avoir été parfaitement informé de cette législation et vouloir, le cas échéant, faire son affaire personnelle d’une éventuelle non-conformité, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet…'

Une autre clause stipule ; ' L’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux réseaux publics ou privés (d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur.

Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur.'

En l’espèce, observant l’apparition de fissures à la suite d’un épisode pluvieux, les consorts [P] ont fait constater la situation par huissier de justice, ce constat du 30 mars 2017 accompagné de photographies étant versées aux débats et décrivant la présence de diverses fissures au sujet desquelles les acquéreurs précisent qu’elles 'n’étaient pas présentes il y a encore 3 semaines'.

Ce constat est effectivement corroboré par le rapport d’expertise judiciaire, les principales constatations et conclusions de l’expert devant être ici rappelées :

' le site se trouve dans une zone d’ « aléas fort » d’argiles sensibles au retrait-gonflement. L’acte de vente du 24 février 2017 stipule en page 9 « le terrain est situé dans un secteur à risque fort de retrait-gonflement des sols argileux … » et reprend cette information en page 15. D’ailleurs, il y a déjà eu 6 arrêtés de catastrophes naturelles concernant ces risques de 1991 à 2011…

J’ai demandé à M. [J] [S], qui avait exécuté les travaux de séparation des eaux pluviales de celles du réseau « des eaux usées vers le réseau public de tout à l’égout.

Réponse de M. [J] [S] : « Suite au rapport de VEOLL4, j’ai fait ces travaux avec mon fils qui ont été d’ailleurs validés par VEOLL4 le 17 janvier 2017…

— M. [J] [S] confirme ses précédents dires à savoir que pour être « conforme » au rapport VEOLIA qui demandait de séparer les réseaux EP et [Localité 15], il avait obstrué l’évacuation des eaux de ruissellement provenant de la rampe par la grille en pied de pente et dirigée vers le regard n°2, mais en créant une évacuation à travers le mur chez le voisin. Il a affirmé également que l’évacuation des eaux pluviales de la gouttière n°2 s’effectue par un puisard qu’il a mis en oeuvre avec son fils…

Selon le sapiteur requis par l’expert : 'la grille avaloir des eaux de ruissellement en pied de la porte arrière est reliée à un regard (n°2) où se situe le départ de la canalisation S2 qui a été obstruée (par M. [J] [S]) ; cette canalisation S2 a été débouchée à la suite d’une inondation (par M. [F]), la seule option pour un éventuel passage de ces eaux est un trou réalisé dans le regard (par M. [J] [S]) dans le mur vers le voisin, qui ne débouche sur aucun dispositif de traitement ou d’évacuation….

M. [J] [S] a déclaré :

« Il n’y avait pas de désordres apparents importants avant la vente, sauf en ce qui concerne les fissures du dallage du garage qui étaient « anciennes ». Pour celles des murs et cloisons intérieures, elles sont manifestement derrière les tapisseries, sauf peut-être celles au fond du placard de la cuisine de l’étage qui devaient datées des années 1990.

Avant la vente, j’ai fait les travaux de séparation des réseaux suite aux demandes de VEOLL4 qui ont d’ailleurs validé ces derniers ultérieurement.

Je ne m’explique comment ces prétendus désordres seraient apparus si subitement, en moins de 1 mois après la vente »…

— Du fait que Messieurs [S] aient déclaré dans le compromis de vente que le réseau d’assainissement était collecté sur le réseau « public », il n’y avait pas de nécessité d’en vérifier la conformité dans le cadre des diagnostics techniques préalables à une vente. Néanmoins, Messieurs [S] ont déclaré dans le compromis de vente qu’ils allaient effectuer des travaux de remise en état de l’assainissement à leur frais…

— Il a fallu moins d’une semaine pour que M. [J] [S] mette en oeuvre les travaux de mise en conformité de séparation des eaux pluviales des eaux usées.

La conformité établie par VEOLIA ne concerne que le constat de cette séparativité, mais pas la conformité des réseaux dans leur mise en oeuvre suivant les règles de l’art à proprement parlé.

VEOLIA évoque les mêmes constats que ceux des réunions d’expertise, à savoir: pour la gouttière n°1 : écoulement direct sur le sol de la cour avant côté rue ; pour la gouttière n°2 : écoulement par infiltration ou selon le terme employé par M. [J] [S], écoulement par un puisard que les investigations du sapiteur ont montré inexistant…

— Le responsable de la société [Adresse 19] atteste que lors des différentes visites effectuées sur site, ne pas avoir constaté de fissures visibles qui porteraient atteinte éventuellement à la structure du bâtiment…

M. [T] écrit : « … Si une fissure au sol est présente à l’entrée du garage, celle-ci existait il y a environ quatre ans (2013) quand je suis venu…

— Les différentes réunions d’expertise ont montré que les désordres étaient significatifs, nombreux et concernaient des éléments de cloisons, mais aussi des éléments structurels comme des murs « porteurs », des planchers béton et des dallages en béton…

— M. [J] [S] confirme bien ses déclarations concernant le fait

que le samedi 13 janvier 2017, il avait fait lui-même les travaux de mise en conformité vis-à-vis de la séparation du réseau des eaux pluviales du réseau des eaux usées…

Je rappelle que la conformité établie par VEOLIA ne concerne que le constat de cette séparativité, mais pas la conformité des réseaux dans leur mise en oeuvre suivant les règles de l’art à proprement parlé…

La maison aurait été construite dans les années 1978/1979. Il est à noter que les recommandations préventives pour pouvoir construire des bâtiments sur sols argileux reconnus sensibles aux phénomènes de retrait/gonflement en « limitant» les risques de désordres, ont été diffusés par les organismes profèssionnels du bâtiment aux constructeurs et aménageurs ainsi qu’aux collectivités depuis 1991. (…) Il existe 2 types de dispositions constructives ; les dispositions constructives nécessaires et les dispositions constructives conseillées qui, si elles ne sont pas mises en oeuvre, sont de nature aggravante dans l’hypothèse où les dispositions constructives nécessaires n 'ont pas également été mises en oeuvre…

Les sols argileux ont été saturés d’eaux lors d’événements pluvieux de par un réseau d’eaux pluviales non-conforme aux règles de l’art et ont entraîné des tassements différentiels des fondations et des structures au-dessus (murs/plancher/cloisons) accompagnés de déformations des dallages en rez-de-chaussée…

Compte tenu des 6 arrêtés de catastrophes naturelles de 1991 à 2011 concernant les risques avérés dans ce site dus à des mouvements de terrain différentiels suite aux effets de la sécheresse et de la réhydratation des sols dans une zone d'« aléas fort » d’argiles sensibles au retrait-gonflement, et de la présence avérée de la fissure apparente comme celle du dallage du garage et des micro fissures sur les cloisons et sur les murs de la maison pouvant ne pas être visibles de manière « manifeste » lors des visites avant la vente de la maison, cette dernière a dû être soumise plusieurs fois à ces mouvements différentiels et s’est retrouvée néanmoins dans un état d’équilibre instable vis-à-vis de la stabilité générale de ses structures, et cela jusqu’au 12 janvier 2017, date avant les travaux effectués par M. [J] [S] qui ont rompu cet équilibre, et qui par un effet « domino » sur des structures instables, a « révélé» les pathologies existantes en les aggravant en l’espace de quelques mois…'

L’expert précise en effet à propos de diverses fissurations que 'Ces fissures sont donc la conséquence des travaux effectués par M. [J] [S] en janvier 2017, notamment au niveau de l’évacuation des eaux de la rampe Sud et de la gouttière n°2".

Selon l’expert, 'les désordres constatés (du n°1 au n°21) notamment au niveau des structures et superstructures portent atteinte à la solidité du bâtiment au niveau de la stabilité des fondations, de la pérennité des murs porteurs, de celle des dallages en rez de chaussée et des planchers de l’étage, ainsi que celle des cloisons. Sans travaux réparatoires conséquents, ces désordres ne peuvent que s’aggraver, mais à long terme ; en effet, il n’a pas été constaté d’évolution significative en une année d’observation (du 12/10/2018 au 11/10/2019). Cependant, l’équilibre structurel de la maison est passé d’un état instable avant la vente, à un état de « rupture » après les travaux effectués par M. [J] [S] en janvier 2017.

1 Les non-conformités des travaux de séparation des eaux pluviales des eaux usées effectués par M. [J] [S] en janvier 2017 vis-à-vis des règles de l’art, ont été la cause déclenchante, soit de l’aggravation de pathologies préexistantes avant la vente mais non-apparentes de manière « manifeste », soit de l’apparition de nouvelles pathologies, ces deux effets ayant été constatés par huissier le 30 mars 2017".

M. [H] a ainsi confirmé point par point les constats de l’huissier de justice, impliquant l’existence des désordres alors que 20 zones de fissurations sont décrites.

Il résulte des analyses précises et étayées de l’expert judiciaire, qui ne sont pas utilement contredites par les commentaires d’un expert privé sollicité par les intimés, que l’immeuble vendu connaissait une instabilité structurelle non apparente, du fait du défaut des dispositions constructives nécessaires, et que les travaux réalisés par M. [J] [S], non conformes aux règles de l’art et ayant pour seul objet de permettre que soit retenue la conformité apparente de l’installation d’assainissement, ont été la cause déclenchante soit de l’aggravation de pathologies préexistantes avant la vente mais non-apparentes de manière « manifeste », soit de l’apparition de nouvelles pathologies.

Il ressort de ces analyses, sans qu’une nouvelle mesure d’expertise soit utile ou nécessaire, que les travaux réalisés par M. [J] [S] ont eu pour conséquence une rupture de l’équilibre sur lequel reposait jusqu’alors la structure de l’immeuble.

Or, l’acceptation par les acquéreurs de l’état de l’immeuble au moment de la vente ne pouvait inclure l’évolution ignorée de cet état en conséquence de l’intervention de M. [S], immédiatement avant la vente.

Non seulement il est démontré que cette intervention n’était pas conforme aux règles de l’art, mais sa portée n’était pas révélée, puisque le vendeur soutenait que l’évacuation des eaux pluviales de la gouttière n°2 s’effectuait par un puisard qu’il avait mis en oeuvre avec son fils, alors que cette affirmation est contredite par les vérifications de l’expert et de son sapiteur.

Si une autre clause de l’acte authentique de vente stipule ; ' L’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux réseaux publics ou privés (d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur.

Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur', ces dispositions en page 20 ne concernent pas l’assainissement et les eaux usées qui font l’objet de clauses spécifiques en page 15 de l’acte.

Il doit être retenu en conséquence que l’immeuble était affecté de vices cachés aux acquéreurs profanes au moment de la vente, ces vices étant connus des vendeurs qui se sont abstenus de révéler la nature et la portée exacte des travaux par eux entrepris, en vue de l’obtention d’une attestation d’apparente conformité.

Les consorts [S] ne peuvent dans ces circonstances se prévaloir de la clause exclusive de la garantie des vices cachés.

Au surplus, les défauts cachés de la chose vendue affectent gravement sa solidité et la rendent impropre à l’usage d’habitation auquel on la destine.

Dans ces conditions, la demande de résolution de la vente soutenue par les consorts [P] doit être accueillie, par infirmation du jugement entrepris, étant relevé que le coût des travaux réparatoires étaient justement évalués par l’expert à la somme totale de 110 776 €.

En conséquence de la résolution prononcée, le prix de vente versé devra être restitué par les consorts [S], avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date de délivrance de l’assignation au fond, et non du 14 juin 2017, date de l’assignation en référé comme le sollicitent les demandeurs, qui ne pourraient prétendre à des intérêts sur cette période qu’à titre compensatoire, et en établissant pour ce faire un préjudice, alors que les préjudices qu’ils invoquent -frais de garde-meubles, préjudice de jouissance- font l’objet de leur part de demandes spécifiques d’indemnisation sur lesquelles il sera statué distinctement.

Sur les demandes indemnitaires :

Il est établi en l’espèce que le vendeur connaissait les vices de la chose, et il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, cela par application des dispositions de l’article 1645 du code civil plus haut rappelé.

Mme [O] justifie entre avril 2017 et octobre 2020, par la production de ses factures, de frais de garde-meubles supportés en conséquences directes des désordres de l’immeuble acquis, dont l’humidité intérieure a nécessité le retrait d’objets pouvant s’en trouver détériorés, et la somme de 4936,94 €, outre de dépenses réparatoires pour un montant de 1439,77 €.

La somme de 6376,71 € sera en conséquence allouée à Mme [I] [O], les consorts [S] étant condamnés au paiement de cette somme avec intérêt à compter de la signification du présent arrêt, la demande de remboursement des taxes foncières et d’habitation ne pouvant être au surplus accueillie faute de précision chiffrée de cette demande.

S’agissant du préjudice de jouissance dont l’indemnisation est sollicitée à hauteur de la somme de 14 400 €, ce préjudice effectif au regard de l’état de l’immeuble doit être indemnisé à hauteur de somme de 200 € par mois durant 48 mois, soit la somme de 9 600 € à verser à Mme [I] [O], avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance, qui comprendront les frais de référé et d’expertise, et d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. [D] [S], pris en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S], Mme [M] [S], prise en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S] et M. [A] [S].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum M. [D] [S], pris en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S], Mme [M] [S], prise en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S] et M. [A] [S] à payer à Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

Le coût du procès-verbal de constat du 30 mars 2017 doit considéré non au titre des dépens de l’instance mais des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à nouvelle mesure d’expertise.

PRONONCE au titre de la garantie des vices cachés la résolution de la vente passée par devant Maître [C], Notaire à [Localité 16] le 24 février 2017 et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 10] à [Localité 17] cadastré section D n° [Cadastre 12] pour une contenance de 5 a 21 ca.

ORDONNE la publication du présent arrêt à la charge de la partie la plus diligente.

CONDAMNE in solidum M. [D] [S], pris en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S], Mme [M] [S], prise en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S] et M. [A] [S] à payer à Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] la somme de 162 000 € au titre du remboursement du prix payé, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021.

CONDAMNE in solidum M. [D] [S], pris en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S], Mme [M] [S], prise en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S] et M. [A] [S] à payer à Mme [I] [O] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

.6 376,71 € au titre des frais de garde-meubles

.9 600 € au titre du trouble de jouissance

DÉBOUTE Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] de leur demande de remboursement des taxes foncière et d’habitation.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. [D] [S], pris en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S], Mme [M] [S], prise en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S] et M. [A] [S] à payer à Mme [I] [O], M. [G] [F] et Mme [R] [F] épouse [L] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

CONDAMNE in solidum M. [D] [S], pris en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S], Mme [M] [S], prise en sa qualité d’ayant droit de M. [J] [S] et M. [A] [S] aux dépens de première instance, qui comprendront les frais de référé et d’expertise, et aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,