Cour d'appel de Poitiers, 2e chambre, 9 décembre 2025, n° 24/02508

CA Poitiers
Infirmation 9 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation du bailleur de fournir un logement décent
La cour a constaté que les désordres étaient imputables au bailleur, qui n'a pas respecté ses obligations de mise en conformité du logement.
Accepté
Préjudice de jouissance dû à l'insuffisance de ventilation
La cour a jugé que le préjudice de jouissance était dû aux manquements du bailleur et a accordé une indemnité pour compenser ce préjudice.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a reconnu le droit des locataires à être remboursés de leurs frais irrépétibles en raison de la décision rendue en leur faveur.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 2e ch., 9 déc. 2025, n° 24/02508
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/02508
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LE LAINNathalie MANCEAUMarie-Anne BUSSIERES
Cabinet(s) :	MANCEAU - LUCAS-VIGNER
Parties :	SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

Texte intégral

ARRET N°423

N° RG 24/02508 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HE45

C.L./S.H.

[P]

[F]

SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02508 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HE45

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 septembre 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11].

APPELANTS :

Madame [G] [P]

née le 30 Novembre 1958 à [Localité 12] (86)

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie MANCEAU de la SELARL MANCEAU – LUCAS-VIGNER, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-6470 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Monsieur [V] [F]

né le 25 Février 1952 à [Localité 8] (86)

[Adresse 4]

[Localité 5]

ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie MANCEAU de la SELARL MANCEAU – LUCAS-VIGNER, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-6793 du 09/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMEE :

SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Anne BUSSIERES de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

********

Le 15 septembre 2008, la société anonyme Immobilière Atlantic Aménagement (la société Atlantic) a consenti à Madame [G] [P] et Monsieur [V] [F] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 1] à [Adresse 10] [Localité 13], moyennant un loyer de 545,35 euros.

Début 2023, Madame [P] et Monsieur [F] ont informé leur bailleur de la présence de moisissures à l’intérieur de leur logement.

Le 29 mars 2024, Madame [P] et Monsieur [F] ont attrait la société Atlantic devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Dans le dernier état de ses demandes, Madame [P] et Monsieur [F] ont demandé de :

— condamner la société Atlantic à faire réaliser sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir les travaux suivants :

— installation d’une VMC suffisamment puissante pour assurer la bonne aération du logement ;

— retirer l’isolation de fortune faite avec du polystyrène collé directement sur le béton ;

— refaire les isolations nécessaires dans tout le logement pour éviter la prolifération de moisissures ;

— condamner la société Atlantic à leur payer la somme de 963 euros au titre du préjudice de jouissance de novembre 2023 à février 2024 ;

— condamner la société Atlantic au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Atlantic n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Par jugement contradictoire en date du 23 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle a :

— débouté Madame [P] et Monsieur [F] de leur demande au titre des travaux sous astreinte et de réparation du préjudice de jouissance ;

— débouté Madame [P] et Monsieur [F] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Le 22 octobre 2024, Madame [P] et Monsieur [F] ont relevé appel de ce jugement, en intimant la société Atlantic.

Le 23 décembre 2024, Madame [P] et Monsieur [F] ont déposé leurs premières conclusions au fond.

Le 17 avril 2025, Madame [P] et Monsieur [F] ont demandé de :

— débouter la société Atlantic de l’ensemble de leurs demandes ;

— réformer en totalité le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société Atlantic à procéder ou faire procéder à ses frais les travaux suivants :

— installation d’une VMC permettant une aération normale du logement loué ;

— retirer l’isolation de fortune faite avec du polystyrène collé sur le béton ;

— refaire l’isolation nécessaire, en conformité avec les normes en vigueur, dans tout le logement ;

— juger que ces travaux seraient réalisés sous astreinte de 300 euros par jour à compter du prononcé de l’arrêt ;

— condamner la société Atlantic au paiement de la somme de 270 euros par mois au titre du trouble de jouissance à compter de novembre 2023 et jusqu’à parfait achèvement des travaux ;

— condamner la société Atlantic au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Le 20 mars 2025, la société Atlantic a demandé de :

A titre principal,

— confirmer en totalité le jugement déféré ;

En conséquence,

— débouter Madame [P] et Monsieur [F] de toutes leurs demandes ;

Y ajoutant, en tout état de cause,

— condamner Madame [P] et Madame [F] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 2 septembre 2025 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Selon l’article 6 de la même loi,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant des infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Selon l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteint à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission et la remise de son avis ne constituent pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Selon l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code oblige le bailleur à délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces, et à y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article L. 131-1 code des procédures civiles d’exécution,

Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Les locataires demandent la condamnation sous astreinte des bailleurs à procéder à divers travaux, et notamment au changement de la vmc destiné à remédier aux désordres allégués d’humidité favorisant l’apparition de moisissures.

Ils produisent un constat de commissaire de justice du 20 décembre 2023 qui relève :

— dans la salle de bains : sur la toile de verre situé au plafond, des traces de moisissures ;

Au-dessus de la cabine de douche, la présence de champignons noirs ;

à la jonction mur/plafond au-dessus de la porte et du miroir, de la moisissure ;

et qui y constate la présence d’une ventilation mécanique contrôlée(VMC);

— Dans la chambre : que le plafond est couvert de taches d’humidité, d’auréoles de moisissures, la présence de moisissures sur le mur de la fenêtre, et au-dessus des plinthes ;

— dans la pièce de vie : des constats de traces et auréoles noirâtres au plafond.

En outre, le compte rendu d’intervention de la société Aunis étanchéité en date du 21 décembre 2023, relatif à une intervention pour diagnostic de la chambre de la salle de bains du logement, met en évidence :

— dans la salle de bains, les traces de moisissures au-dessus de la douche due à une vmc trop faible pour une salle de bains ;

— dans la chambre : humidité faible au plafond et au mur, aucune isolation derrière le placo, au plafond une toile de verre a été posée sur du polystyrène qui est collé directement sur le béton, à enlever ;

— la nécessité de refaire les isolations nécessaires pour éviter les moisissures.

De plus, les locataires ont produit le rapport de la société Abr experts en date du 4 novembre 2024, qui relève :

— dans le séjour : des moisissures au plafond ;

— dans la salle de bains, des moisissures en grande quantité au plafond ;

— dans une chambre, des moisissures à la jonction mur plafond ;

— dans l’autre chambre, des moisissures à la jonction mur plafond ;

Cet expert impute la présence de moisissures à la vmc collective qui n’aspire quasiment plus dans la salle dans la salle de bains, après avoir pratiqué le test dit 'de la feuille de papier'.

Il observe que l’isolant des murs périphériques est tombé, et qu’il y a un pont thermique avec un mur en partie haute plus froid, et que ce phénomène favorise la formation de moisissures.

Il estime qu’un air ambiant présentant un taux d’humidité à 63 % favorise la formation de moisissures et que l’extraction de l’air humide n’est pas assurée, de sorte que la conjonction de ces phénomènes entraîne la présence inévitable de moisissures.

Il ajoute qu’il convient de remplacer le groupe de vmc pour qu’il aspire correctement, puis de refaire l’isolation des murs périphériques avant de refaire les peintures.

Au surplus, il résulte de la facture de la société Aunis étanchéité en date du 22 décembre 2023, faisant suite à son intervention du 21 décembre 2023 les observations suivantes :

— dans la salle de bains, une humidité au plafond, des traces de moisissures mais pas de coulures avec vérification de la vmc très faible pour pièces humides ;

— au plafond de la chambre, des traces de moisissures mais pas d’humidité détectée par mesure;

— sur l’accès à la terrasse de l’appartement neuf, que cette terrasse en béton n’a pas d’isolation et ne présente pas de défaillances apparentes, mais que les traces en sous-face sont caractéristiques d’un pont thermique dû à l’absence d’isolation.

En outre, il ressort du mail en date du 2 avril 2024, adressé au bailleur par l’artisan peintre, mandaté par le bailleur pour la réfection des peintures des plafonds des chambres et de la salle de bains, que le bailleur indique à cet entrepreneur qu’après réception du rapport de la société Aunis étanchéité, un accès en sécurité de la toiture va être créé, ce qui va permettre un contrôle du groupe vmc, ce qui améliorera certainement le pont thermique présent sur ce logement.

Il se déduira de ces éléments émanant d’au moins deux techniciens différents, certains étant produit par les locataires et d’autres par le bailleur, la preuve à tout le moins de l’insuffisance de ventilation de la vmc existante, à l’origine des moisissures, mais encore d’une absence d’isolation des pièces par suite d’un pont thermique.

Eu égard à leur nature, relevant notamment du clos et du couvert, et des infiltrations d’air parasites, il en sera conclu que ces désordres sont imputables au bailleur, et non pas à un quelconque défaut d’aération de l’appartement imputable aux seuls locataires.

Et ces désordres ne peuvent pas être réparés par la seule reprise des peintures des pièces.

De plus, le seul entretien des vmc, dont la bailleresse justifie par facture de la société Proxiserve intervenue en date du 30 septembre 2024 n’apparaît pas à lui seul de nature à remédier à ces désordres, au regard du caractère laconique des prestations qui y sont énoncées : entretien caisson vmc, remplacement des manchettes et réparations des canalisations de vmc.

Car celles-ci relèvent d’un entretien régulier de ces éléments d’équipement, plutôt qu’elles ne procèdent d’une prise en compte des désordres relevés dans l’appartement loué aux consorts [U].

Il y aura donc lieu de condamner le bailleur à réaliser les travaux suivant, sous astreinte de 100 euros par jour pendant un délai de 6 mois courant 3 mois après la signification du présent arrêt, à réaliser les travaux suivants :

— installation d’une VMC permettant une aération normale du logement loué ;

— retirer l’isolation de fortune faite avec du polystyrène collé sur le béton ;

— refaire l’isolation nécessaire, en conformité avec les normes en vigueur, dans tout le logement ;

et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance des preneurs

Il appartient à la victime d’un préjudice de le démontrer.

La faute d’une victime est de nature à exclure ou à réduire son droit à indemnisation.

Aucun principe positif de droit français n’impose à une victime de réduire son préjudice dans l’intérêt du responsable.

Il ressort des éléments techniques figurant plus haut que le bailleur a manqué à ses obligations.

L’évaluation d’un préjudice est réalisée au jour où la juridiction statue.

Le préjudice est un dommage actuel et certain, et non pas potentiel et hypothétique.

Le bailleur fait grief aux locataires de ne pas avoir donné suite à son initiative ayant consisté à programmer les travaux de peinture, qui auraient pu être réalisés dès décembre 2023, et d’avoir été relancés vainement en ce sens par l’artisan en avril 2024.

Mais il ressort des éléments techniques sus exposés que la seule reprise de la peinture des plafonds n’est pas de nature à mettre fin aux désordres retenus, de sorte que les locataires n’ont commis aucune faute tendant à refuser les prestations de l’entrepreneur commis par le bailleur, qui avait décidé de sa propre initiative de cantonner le périmètre de sa propre réparation en nature des désordres relevés à la seule réfection des peintures.

En sollicitant l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 270 euros par mois à compter de novembre 2023 et jusqu’à parfait achèvement des travaux, les locataires demandent en réalité l’indemnisation d’un préjudice postérieur au jour où la cour statue, et qui, pour sa composante postérieure, est encore incertain dans sa survenance quant à son principe et son étendue.

Dès lors, il ne pourra être fait droit qu’au préjudice constaté au 9 décembre 2025, jour du présent délibéré.

Au regard des caractéristiques du bien donné à bail, soit un logement de type 3 de 68 m2, comprenant garage, jardin, terrasse, ainsi que la nature et de la persistance des désordres relevés plus haut depuis le mois de novembre 2023, mais sans que les preneurs n’allèguent d’une quelconque consommation énergétique excessive liée au pont thermique, il y lieu de dire que le préjudice de jouissance des locataires sera entièrement réparé par une indemnité de 2500 euros, de condamner le bailleur à leur payer la dite somme, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Les locataires seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire.

* * * * *

Il sera rappelé que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et pour les avoir condamnés aux dépens de première instance.

Le bailleur sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances et sera condamné aux dépens des deux instances et à payer aux locataires la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’y aura pas lieu d’intégrer aux dépens les frais de constat par commissaire de justice et d’expertise amiable, qui ne sont pas des dépens par nature et ne sont pas le préalable obligé à l’introduction d’une instance contentieuse.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Condamne la société anonyme Immobilière Atlantic Aménagement à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour pendant un délai de 6 mois courant 3 mois après la signification du présent arrêt, les travaux suivants dans le logement donné à bail d’habitation à Madame [G] [P] et à Monsieur [V] [F] sis [Adresse 3] :

— installation d’une ventilation mécanique contrôlée permettant une aération normale du logement loué ;

— retirer l’isolation de fortune faite avec du polystyrène collé sur le béton ;

— refaire l’isolation nécessaire, en conformité avec les normes en vigueur, dans tout le logement ;

Condamne la société anonyme Immobilière Atlantic Aménagement à payer à Madame [G] [P] et à Monsieur [V] [F] la somme de 2500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

Rappelle que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré ;

Déboute la société anonyme Immobilière Atlantic Aménagement de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la société anonyme Immobilière Atlantic Aménagement à payer à Madame [G] [P] et à Monsieur [V] [F] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Condamne la société anonyme Immobilière Atlantic Aménagement aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Dit qu’il n’y pas lieu d’intégrer aux dépens les frais de constat par commissaire de justice et d’expertise amiable.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,