ARRET N°45

N° RG 23/02705 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G53I

L.M / V.D

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (ALS)

C/

[G]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02705 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G53I

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 avril 2023 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6].

APPELANTE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (ALS)

[Adresse 2]

[Localité 5]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SCPA BROTTIER , avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant la SCP LEVY-ROCHE -SARDA, avocats au barreau de LYON

INTIME :

Monsieur [K] [G]

[Adresse 3],

[Localité 1]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2022 à effet au 1er avril 2022, la société civile immobilière St James Immobilier a donné à bail à Monsieur [K] [G], un appartement n°1 situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par acte du même jour, la société par actions simplifiée Action Logement Services (ALS) s’est portée caution de M. [G], dans le cadre d’un dispositif dénommé Visale, visant, par la sécurisation locative, à faciliter l’accès à l’emploi par l’accès au logement dans le parc privé.

Constatant des défaillances dans le versement des loyers par M. [G], la société St James Immobilier a sollicité la caution de la société ALS, laquelle a réglé la somme totale de 880 euros au titre des loyers impayés pour les mois de juin et juillet 2022.

Par conséquent, subrogée dans les droits de la société St James Immobilier, la société ALS a fait délivrer le 2 août 2022 à M. [G] un commandement de payer la somme de 880 euros correspondant aux échéances des mois de juin et juillet 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 7 novembre 2022, la société ALS a attrait M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner son expulsion des lieux,

— condamner M. [G] à lui verser la somme de 880 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022, à régler une indemnité d’occupation mensuelle sous condition de présentation de quittance subrogative de paiement,

— condamner le locataire aux entiers dépens comprenant le commandement de payer,

— condamner M. [G] à lui régler la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [G] a expliqué avoir subi un accident en mai 2022 l’ayant empêché de régler les loyers et que depuis le mois d’août 2022, le paiement des loyers courants avait repris, de sorte qu’il sollicitait un échelonnement de la dette à hauteur de 150 euros par mois.

Par jugement du 13 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes a statué ainsi :

— Rejette la demande de résiliation du bail et d’expulsion de M. [G],

— Condamne M. [G] à payer à la société ALS la somme de 880 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au mois de février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— Accorde à M. [G] la possibilité de régler la dette par 6 mensualités de 150 euros, la dernière comportant les frais et intérêts,

— Précise qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Rejette le surplus des demandes,

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamne M. [G] à payer à la société ALS la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamne M. [G] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Par déclaration en date du 12 décembre 2023, la société ALS a relevé appel de cette décision en intimant M. [G] et en limitant aux chefs suivants :

'-Rejette la demande de résiliation du bail et d’expulsion de M. [G],

— Accorde à M. [G] la possibilité de régler la dette par 6 mensualités de 150 euros, la dernière comportant les frais et intérêts,

— Précise qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Rejette le surplus des demandes,

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision'.

M. [G], régulièrement intimé (signification à domicile le 14 février 2024), n’a pas constitué avocat.

La société ALS, par dernières conclusions transmises le 31 octobre 2024, signifiées à l’intimé le 7 novembre 2024, demande à la cour de :

— Débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes,

— Infirmer le jugement rendu le 13 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes en ce qu’il a :

*Rejeté la demande en résiliation du bail et d’expulsion de M. [G],

*Accordé à M. [G] la possibilité de régler la dette par 6 mensualités de 150 euros, la dernière comportant les frais et intérêts,

*Précisé qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

*Rejeté le surplus des demandes,

— Confirmer le jugement rendu le 13 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes en ce qu’il a :

*Condamné M. [G] à payer à la société ALS la somme de 880 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au mois de février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

*Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

*Condamné M. [G] à payer à la société ALS la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles,

*Condamné M. [G] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer,

Statuant à nouveau,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [G],

— Ordonner l’expulsion de M. [G] et de tous occupants de leur chef avec si besoin nécessaire le concours de la force publique,

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle a compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— Condamner M. [G] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ALS, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

En statuant à nouveau et réactualisant la créance,

— Condamner M. [G] à payer à la société ALS la somme de 7079,48 euros arrêtée au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juillet 2022 sur la somme de 880 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,

Y ajoutant,

— Condamner M. [G] à payer à la société ALS la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamner M. [G] en tous les dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la résolution du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 2305 du code civil dispose que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal. L’article 2306 du code civil ajoute que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur et la société Action Logement Services stipule que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La société Action Logement Services qui produit une quittance subrogative du 21 octobre 2022, subrogée dans les droits de la sci St James Immobilier, bailleur, a donc pu valablement délivrer un commandement de payer les loyers échus au locataire.

Par jugement du 13 avril 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a considéré qu’il résultait des déclarations de M. [G], non contestées par le demandeur, que celui-ci avait repris les loyers courants dès le mois d’août 2022 et que les loyers des mois d’août et septembre ayant été réglés, ces règlements devant être imputés par priorité à la dette locative en application de l’article 1256 du code civil (sic), il en résultait que le locataire avait, en réalité, réglé la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 2 août 2022, de sorte que la clause résolutoire n’avait pu jouer.

La Société Action Logement Services conteste cette décision et cette motivation du premier juge en indiquant qu’ayant agi en qualité de caution et non en qualité de bailleur, ne pouvaient être imputés sur les sommes qui lui étaient dues, celles correspondant aux mois d’août 2022 et septembre 2022 versées directement au bailleur en règlement des loyers d’août et septembre 2022.

Elle ajoute que les causes du commandement n’ont donc pu être soldées puisque :

— aucun règlement n’est intervenu entre les mains du commissaire de justice qui a délivré le commandement de payer,

— aucun règlement n’est intervenu entre les mains d’Action Logement Services qui était le créancier,

— aucune somme en plus du loyer courant n’a été payée entre les mains du bailleur.

Enfin, elle fait valoir que le commandement de payer prévoyait expressément que le locataire devait procéder aux déblocages effectués par la caution pour la somme de 852,40 euros mais également 'aux termes convenus de tout ou partie du loyer des charges dûment justifié ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat', ce qui signifie que les causes du commandement de payer ne sont payés que si le loyer en cours est également payé.

En effet, les sommes qui ont été versées par M. [K] [G] à la société Saint-James Immobilier en août et septembre 2022, soit après la signification du commandement de payer délivré par la société Action Logement Services en qualité de subrogé dans les droits du bailleur au titre de l’arriéré de loyers de 880 euros correspondant aux loyers impayés des mois de juin et juillet 2022, ne peuvent être considérés comme libératoires par application des règles d’imputation des paiements alors qu’elles n’ont pas été réglées ni à la société Action Logement Services, caution, ni au commissaire de justice qu’elle avait mandatée et que le bailleur a retenu ces sommes comme étant versées au titre des loyers des mois d’août et septembre 2022 puisqu’il n’a pas sollicité la garantie de la société Action Logement Services en qualité de caution pour un impayé concernant ces deux mois.

L’article 1342-10 du code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter et qu’à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt à s’acquitter.

Dans la présente affaire, M. [G] a indiqué au premier juge qu’il avait repris le paiement de ses loyers et n’a pas indiqué qu’il entendait en réglant les sommes débitées par le bailleur en août et septembre 2022 payer l’arriéré de loyers du à la caution qui avait obtenu quittance subrogative, le paiement entre les mains du bailleur et non entre celles du commissaire de justice mandaté par la société ALS venant confirmer l’intention de M. [G] de payer non l’arriéré mais son loyer courant.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résolution du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire y insérée.

Au contraire, il convient, par réformation du jugement entrepris, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d’ordonner l’expulsion de M. [G] et de tous occupants de son chef et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

Sur les demandes de condamnation à l’arriéré

La décision de première instance qui condamnait M. [G] à payer une somme de 880 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de février 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement n’est pas remise en cause dans le cadre de l’appel.

Des pièces versées aux débats, il ressort que le locataire n’a plus versé depuis l’audience devant le juge des contentieux de la protection et jusqu’au mois de septembre 2024 que deux sommes de 100 euros chacune, la créance d’Action Logement Services qui a payé le bailleur en ses lieu et place étant arrêtée à la somme de 7 079,80 euros au 31 octobre 2024, somme à laquelle le locataire sera également condamné par le présent arrêt et ce, avec intérêts au taux légal à compter non pas de l’assignation puisque les sommes n’étaient pas encore dues à cette date mais à compter de la signification des conclusions d’appelant contenant cette demande, soit le 7 novembre 2024.

Il ne sera pas fait droit à la demande de la société ALS tendant à condamner M. [G] à payer les indemnités d’occupation dès lors qu’elles seraient justifiées par une quittance subrogative, ces sommes n’étant pas actuellement dues, leur éventuel défaut de paiement devant faire l’objet d’une nouvelle instance le cas échéant.

Sur la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît conforme à l’équité de condamner M. [K] [G] à verser à la société ALS la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante dans la présente instance au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [G] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement critiqué en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail et d’expulsion de M. [G], accordé des délais de paiement à M. [G] et rejeté le surplus des demandes ;

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 23 mars 2022 portant sur l’appartement n°1 situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

En conséquence,

Dit qu’à défaut pour M. [K] [G] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [K] [G] égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du contrat et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne M. [K] [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 7 079,48 euros, somme arrêtée au 30 octobre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 ;

Condamne M. [K] [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Action Logement Services de ses autres demandes ;

Condamne M. [K] [G] aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,