ARRET N°30

N° RG 24/00738 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HADO

[D]

C/

[T]

[N]

S.A. MAIF (SIEGE SOCIAL)

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00738 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HADO

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 février 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de poitiers.

APPELANT :

Monsieur [R] [D]

né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 12]

ayant pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Monsieur [U] [T]

né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [S] [N]

née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 10] (49)

[Adresse 4]

[Localité 8]

ayant tous les deux pour avocat M^e Isabelle NOCENT, avocat au barreau de POITIERS

S.A. MAIF (SIEGE SOCIAL)

[Adresse 5]

[Localité 6]

ayant pour avocat M^e Cécile LECLER-CHAPERON, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

M. Dominique ORSINI, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 15 novembre 2005, [S] [N] et [U] [T] ont acquis des époux [L] une maison d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 12] (Vienne), au prix de 145.000 €.

Un arrêté du 22 novembre 2005 a constaté sur la commune l’état de catastrophe naturelle lié à la sécheresse, sur la période courant du 1er juillet au 30 septembre 2003.

[S] [N] et [U] [T] ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de la société Maif, assureur multirisque habitation de leurs vendeurs.

Cet assureur a missionné le cabinet d’expertise Eurea, qui a fait procéder à une étude géotechnique. Des travaux ont été préconisés. Le cabinet Eurea en a évalué le coût à 51.375 €, à augmenter des frais de démolition et d’évacuation des déblais évalués à 3.896 €.

La société Buxerolles Construction a établi un devis de travaux d’un montant toutes taxes comprises de 63.624,58 €.

[S] [N] et [U] [T] ont à titre principal assigné leurs vendeurs devant le tribunal de grande instance de Poitiers en résolution de la vente. A titre subsidiaire, ils ont demandé leur condamnation et celle de la société Maif à les indemniser du coût des travaux.

Par jugement du 28 juin 2010, le tribunal de grande instance de Poitiers a condamné la société Maif au paiement de la somme de 55.432,43 €, sur le fondement de l’article L. 125-1 du code des assurances. Le jugement a été exécuté.

[S] [N] et [U] [T] ont postérieurement fait exécuter une partie des travaux décrits au devis de la société Buxerolles Construction.

Par acte du 15 avril 2013, ils ont donné le bien à bail à [R] [D].

Par acte du 16 avril 2015, ce dernier a acquis le bien, au prix de 110.000 €.

Courant septembre 2015, il a constaté un affaissement de la maison.

Son assureur de protection juridique a par courriers en date des 16 octobre et 11 novembre 2015 mis en demeure les vendeurs de lui reverser la part non employée de l’indemnité d’assurance qu’ils avaient perçue. Il a en outre missionné le cabinet Incofri – réseau Ixi aux fins d’expertise. Le rapport d’expertise est en date du 22 février 2016.

Par acte du 7 avril 2016, [R] [D] a fait assigner [S] [N] et [U] [T] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers. Il a demandé d’ordonner une expertise.

Par acte du 26 avril 2016, [S] [N] et [U] [T] ont appelé en cause la société Buxerolles Construction. Par acte du 2 juin 2015, ils ont mis en cause la société Mutuelle de Poitiers Assurances.

Par acte du 6 juillet 2016, celle-ci a appelé en cause la société Maif.

Par ordonnance du 14 septembre 2016, [X] [H] a été commis en qualité d’expert. Son rapport est en date du 27 novembre 2017.

Par acte des 24 et 26 juin 2019, [R] [D] a assigné [S] [N] et [U] [T] ainsi que la société Maif devant le tribunal de grande instance de Poitiers.

Il a demandé de condamner :

— la société Maif au paiement des sommes de :

—  161.215,01 € au titre des travaux de reprise

—  5.349,60 € au titre des frais de déménagement, de réeménagement et de garde-meuble ;

—  453 € au titre des frais de garde-meuble ;

—  3.750 € au titre des frais de relogement pendant la durée des travaux

—  12.900 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

—  5.000 € en réparation de son préjudice moral ;

— à titre conservatoire, [S] [N] et [U] [T] au paiement de la somme de 34.596,47 € correspondant à la part non employée de l’indemnité perçue de l’assureur.

La société Maif a opposé la prescription de l’action.

[S] [N] et [U] [T] ont conclu au rejet des prétentions formées à leur encontre, l’information de l’acquéreur ayant été complète, les copies du jugement du 28 juin 2010 et des factures de la société Buxerolles Construction lui ayant été remises.

Par jugement du 13 février 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué en ces termes :

'Sur la mise en état :

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture ;

REÇOIT aux débats les conclusions de Mme [S] [N] et M. [U] [T] notifiées par RPVA le 20 novembre 2023 ;

PRONONCE une nouvelle clôture au 28 novembre 2023 ;

Sur la fin de non-recevoir opposée par la MAIF :

DÉCLARE IRRECEVABLE comme prescrite l’action indemnitaire de M. [R] [D] contre la MAIF, en tous ses fondements ;

Sur le fond :

DIT que la demande subsidiaire de la MAIF en garantie contre Mme [S] [N] et M. [U] [T] est sans objet ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [R] [D] contre Mme [S] [N] et M. [U] [T] en tous ses fondements ;

CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens, sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à Mme [S] [N] et M. [U] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

MAINTIENT l’exécution provisoire sur le tout ;

REJETTE toute autre demande'.

Il a considéré pour déclarer irrecevable :

— l’action exercée sur le fondement de l’article L 125-1 du code des assurances à l’encontre de la société Maif par [R] [D] qui n’était pas tiers au contrat d’assurance puisque venant aux droits des assurés premiers vendeurs, qu’il avait agi alors que le délai biennal de prescription de l’action était expiré à la date où il avait acquis le bien ;

— l’action exercée en raison des fautes de l’assureur dans la gestion du sinistre, que ce même délai biennal avait commencé à courir au plus tard à compter de la date du rapport du Cabinet Ixi, le 22 février 2016, et n’avait pas été interrompu par la procédure de référé expertise, [R] [D] n’ayant pas fait délivrer l’assignation à la société Maif.

Il a débouté [R] de ses demandes formées à l’encontre de ses vendeurs aux motifs que :

— la preuve d’un dol n’était pas rapportée, les vendeurs ayant informé leur cocontractant de l’emploi partiel de l’indemnité perçue ;

— la preuve de leur faute délictuelle n’était de même pas rapportée.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, [R] [D] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, il a demandé de :

'Vu les pièces versées aux débats,

Vu les dispositions de l’article L 125-1 du Code des assurances,

Vu les dispositions de l’article L 141-1'du code des assurances,

Vu les dispositions de l’article 1134 du Code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu le jugement du 13 février 2024 du Tribunal judiciaire de POITIERS

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a statué comme suit':

Sur la fin de non-recevoir opposée par la MAIF :

DÉCLARE IRRECEVABLE comme prescrite l’action indemnitaire de M. [R] [D] contre la MAIF, en tous ses fondements ;

Sur le fond :

DIT que la demande subsidiaire de la MAIF en garantie contre Mme [S] [N] et M. [U] [T] est sans objet ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [R] [D] contre Mme [S] [N] et M. [U] [T] en tous ses fondements ;

CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens, sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à Mme [S] [N] et M. [U] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande'.

Statuant à nouveau,

DIRE Monsieur [D] recevable et bien fondé en ses demandes,

REJETER les moyens d’irrecevabilité soulevés par la MAIF

En conséquence,

AU PRINCIPAL

DIRE ET JUGER que la MAIF doit sa garantie au titre du sinistre intervenu suite à la période de sécheresse en 2003,

DIRE ET JUGER que la MAIF engage sa responsabilité au titre des fautes dans la gestion du

sinistre,

CONDAMNER la MAIF à verser à Monsieur [D] la somme de 161.215,01€ TTC au titre des travaux de reprise

CONDAMNER la MAIF à verser à Monsieur [D] la somme de 5.349,60€ au titre des frais de déménagement, de réaménagement et de garde meuble.

CONDAMNER la MAIF à verser à Monsieur [D] la somme de 453€ au titre des frais de garde meuble.

CONDAMNER la MAIF à verser à Monsieur [D] la somme de 3750€ au titre des frais de relogement pendant la durée des travaux

CONDAMNER la MAIF à verser à Monsieur [D] la somme de 12.900€ au titre du préjudice de jouissance, montant à parfaire au jour de la décision,

CONDAMNER la MAIF à verser à Monsieur [D] la somme de 5.000€ au titre du préjudice

moral qu’elle a subi

A TITRE CONSERVATOIRE

CONDAMNER les consorts [N]-[T] à verser à Monsieur [D] la somme de 34.596,47€

EN TOUTE ETAT DE CAUSE

CONDAMNER toute partie succombante à verser à Monsieur [D] la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER toute partie succombante à verser à Monsieur [D] aux entiers dépens'.

Il a en premier lieu soutenu que la société Maif ne pouvait pas se prévaloir du délai biennal de prescription dès lors :

— qu’elle avait manqué à son obligation d’information de son assuré sur la prescription, le contrat d’assurance tel que produit ne contenant pas cette information ;

— qu’elle avait renoncé à se prévaloir de la prescription biennale en indemnisant ses vendeurs du sinistre dont le litige actuel n’était, aux termes du rapport d’expertise, que la continuation ;

— que l’assignation au fond avait été délivrée dans le délai de 2 années suivant la pleine connaissance apportée par le rapport d’expertise judiciaire.

Il a au fond soutenu que la société Maif devait sa garantie sur le fondement de l’article L 125-1 du code des assurances aux motifs que :

— le dommage actuel trouvait sa cause dans le sinistre de 2003 déclaré en 2005, garanti ;

— les travaux qu’elle avait financés n’avaient pas permis de remédier aux conséquences de la sécheresse ;

— l’assureur, en finançant des travaux insuffisants, avait commis une faute dans la gestion du sinistre engageant sa responsabilité.

Il a maintenu que ses vendeurs, qui avaient dans un premier temps soutenu ne pas avoir perçu d’indemnité de l’assureur et n’avaient pas clairement mentionné dans l’acte de vente qu’ils n’avaient pas fait réaliser l’intégralité des travaux pour lesquels ils avaient été indemnisés, avaient commis un dol au sens de l’article 1116 ancien du code civil.

Il a formé ses prétentions indemnitaires par référence aux évaluations de l’expert, auxquelles il a ajouté le coût de reprise de la toiture.

Il a en outre demandé l’indemnisation de son préjudice immatériel constitué :

— des frais de déménagement et de garde-meuble ;

— des frais de relogement temporaire ;

— d’un préjudice de jouissance lié à l’état de l’habitation ;

— d’un préjudice moral lié à la dégradation rapide du bien et des tracas procéduraux subis.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, la société Groupe Maif a demandé de :

'A titre principal,

Rejeter toute prétention de Monsieur [D],

Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions,

Condamner Monsieur [D] à payer à la MAIF la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [D] en tous les frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e LECLER-CHAPERON, avocat autorisé à les recouvrer par application de l’article 699 du Code de Procédure civile.

A titre subsidiaire,

Déclarer mal fondé Monsieur [D] en toutes ses demandes fins et conclusions,

Débouter en conséquence Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions,

Condamner Monsieur [D] à payer à la MAIF la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [D] en tous les frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e LECLER-CHAPERON, avocat autorisé à les recouvrer par application de l’article 699 du Code de Procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire, en cas de réformation de la décision,

Répartir les responsabilités à concurrence de 2/3 pour les consorts [N]-[T] et 1/3 pour Monsieur [D]

Condamner solidairement les consorts [N]-[T] à relever indemne et garantir la MAIF de toute condamnation prononcée contre elle.

Dire et Juger que les travaux de reprise à prendre en compte ne peuvent excéder la somme totale de 121.602,36 € TTC correspondant à:

' Devis SOLETECHNIC : 74.427,25 € TTC

' Devis SOLETBAT : 47.175,11 € TTC

Dire et Juger infondées toutes autres demandes indemnitaires

Dire et Juger que Monsieur [D] doit supporter sur les travaux de reprise la somme de 40.534,12 € TTC au titre de sa propre part de responsabilité.

Dire et Juger que le préjudice indemnisable ne peut excéder la somme de 81.068,24 € TTC

Débouter les consorts [N]-[T] et Monsieur [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contraires aux présentes,

Condamner solidairement les consorts [N]-[T] et Monsieur [D] à payer à la MAIF la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement les consorts [N]-[T] et Monsieur [D] en tous les frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e LECLER-CHAPERON, avocat autorisé à les recouvrer par application de l’article 699 du Code de Procédure civile'.

Elle a maintenu que l’action de [R] [D] exercée à son encontre était prescrite, par application de l’article L 114-1 du code des assurances.

Elle a soutenu être fondée à se prévaloir de cette fin de non recevoir aux motifs que :

— ni le souscripteur initial du contrat, ni [S] [N] et [U] [T] n’en avaient contesté la régularité ;

— les conditions générales du contrat rappelaient clairement les règles de la prescription ;

— [R] [D] ne pouvait pas soutenir l’inopposabilité de stipulations d’un contrat dont la garantie avait été mise en oeuvre ;

— ne lui incombait pas l’obligation d’informer de ces règles les acquéreurs successifs du bien ;

— elle n’avait pas renoncé au bénéfice de la prescription, ni l’indemnisation des vendeurs en exécution du jugement, ni sa participation aux opérations d’expertise ne caractérisant une telle renonciation.

Elle a sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que le délai biennal de prescription avait commencé à courir à compter de la date du rapport du cabinet Ixi. Elle a ajouté que [R] [D] avait été informé :

— lors de la vente que les vendeurs avaient considéré insuffisante l’indemnisation perçue et qu’ils n’avaient pas fait réaliser l’intégralité des travaux préconisés ;

— pleinement de la gravité de la situation avec le rapport d’expertise amiable en date du 22 février 2016.

Selon elle, l’assignation en référé expertise n’avait pas eu d’effet interruptif à son égard, [R] [D] ne l’ayant pas fait citer.

Elle a subsidiairement conclu au rejet des demandes formées à son encontre aux motifs que :

— le dommage actuel avait la même cause que celui objet du jugement du 28 juin 2010 ;

— les travaux pour lesquels une indemnisation avait été perçue n’avaient été que partiellement exécutés par les vendeurs ;

— le dommage actuel n’avait dès lors pas pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel au sens de l’article L 125-1 du code des assurances ;

— l’article L 121-17 du même code imposait d’utiliser les indemnités perçues à la remise en état effective du bien ou à celle de son terrain d’assiette.

Elle a contesté toute faute de sa part dans la gestion du sinistre, rappelant :

— que l’indemnisation avait été fixée par voie judiciaire ;

— que l’expert judiciaire avait considéré que les solutions réparatoires indemnisées étaient adaptées ;

— qu’elle n’avait pas à se préoccuper de l’emploi de l’indemnisation versée en exécution du jugement.

Elle a subsidiairement ajouté que :

— [S] [N] et [U] [T] n’avaient pas fait réaliser les travaux pour lesquels une indemnité avait été perçue ;

— l’acquéreur avait acquis un bien qu’il savait ne pas avoir été remis en état, sans exiger de garanties des vendeurs.

Elle a en outre conclu à la réduction des prétentions de [R] [D] aux motifs que :

— le taux de la tva était partiellement erroné ;

— devait être appliqué un taux de vétusté ;

— les travaux de toiture n’avaient pas été soumis à l’appréciation de l’expert.

Elle a ajouté ne pas être tenue de garantir les dommages immatériels.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2025, [S] [N] et [U] [T] ont demandé de :

'Vu les articles 1116 et 1382 anciens du Code civil ;

Débouter Monsieur [D] de son appel comme étant mal fondé.

Débouter la MAIF de toutes ses demandes dirigées à l’encontre des consorts [T] ' [N] comme mal fondées.

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de POITIERS du 13 février 2024 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamner Monsieur [D], et à défaut la MAIF, aux entiers dépens d’appel.

Condamner Monsieur [D], et à défaut la MAIF, à payer à Madame [N] et Monsieur [T] ensemble une indemnité de 3.500,00 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel par application de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Ils ont contesté toute réticence dolosive de leur part, l’acte de vente ayant rappelé les travaux réalisés ainsi que le jugement du 28 juin 2010, les copies de ces documents y ayant été annexées et [R] [D] ayant reconnu avoir reçu les copies des factures de travaux, du jugement et du rapport de la société Eurea. Ils ont ajouté que le bien acquis au prix de 145.000 € avait été revendu au prix de 110.000 € alors même qu’ils avaient notamment fait réaliser une piscine.

Ils ont contesté toute faute de leur part en raison d’une inexécution incomplète des travaux indemnisés, exposant que la société Buxerolles Construction avait refusé d’exécuter les travaux nécessaires pour le montant de l’indemnisation perçue. Ils ont ajouté que [R] [D] ne justifiait pas d’un préjudice, d’une part le prix de vente ayant tenu compte de cette inexécution partielle, d’autre part l’acquéreur ayant eu une parfaite connaissance du bien qu’il acquérait puisqu’en ayant été locataire.

Ils ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre par la société Maif ne justifiant selon eux pas du fondement de sa demande de garantie.

L’ordonnance de clôture est du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE MAIF

1 – sur la recevabilité de l’action de [R] [D]

La société Maif se prévaut des dispositions de l’article L 114-1 du code des assurances qui dispose notamment que : 'Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance'.

L’article L 112-4 dernier alinéa dispose que : 'Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents'.

L’article R 112-1 du même code rappelle que les polices d’assurance 'doivent rappeler les dispositions des titres Ier et II du livre Ier de la partie législative du présent code concernant la règle proportionnelle, lorsque celle-ci n’est pas inapplicable de plein droit ou écartée par une stipulation expresse, et la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance'.

L’inobservation de ces dispositions est sanctionnée par l’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription de l’article L. 114-1 précité.

La société Maif ne conteste pas avoir conclu un contrat multirisque habitation avec les époux [G] [L] et [M] [Y] ou l’un d’entre eux, auteurs de [S] [N] et [U] [T], aux droits desquels vient [R] [D]. Ce contrat a reçu exécution.

La société Maif a produit aux débats les conditions générales du 'contrat Raqvam', version M.2442 – 06/2000. L’exemplaire produit n’est pas revêtu de la signature du ou des assurés.

Les conditions particulières du contrat souscrit par les époux [G] [L] et [M] [Y] ou l’un d’entre eux ne sont pas produites aux débats.

La société Maif ne justifie ainsi pas voir porté à la connaissance de ces derniers les règles applicables à la prescription.

Elle n’est dès lors pas fondée à s’en prévaloir à l’égard de [R] [D], subrogé dans les droits du souscripteur du contrat d’assurance.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de [R] [D].

2 – sur la garantie de la société Maif

a – sur un manquement de l’assureur

Cette société a été condamnée par jugement du 28 juin 2010 du tribunal de grande instance de Poitiers à payer à [S] [N] et [U] [T] la somme de 55.432,43 € correspondant au coût des travaux nécessaires à la réparation du bien. Le tribunal a précisé que cette indemnisation constituait la 'juste réparation du préjudice subi par les demandeurs'.

La société Maif a exécuté le jugement.

Il ne peut pas lui être reproché d’avoir financé des travaux à un coût moindre dès lors que l’indemnisation a été fixée par voie judiciaire.

La société Maif n’a aucune obligation de vérifier l’emploi des sommes au versement desquelles elle a été condamnée.

Il ne peut dès lors lui être imputé à faute l’exécution partielle des travaux indemnisés par [S] [N] et [U] [T].

b – sur l’imputabilité du dommage

L’article L 125-1 du code des assurances dispose notamment que :

'Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats.

[…]

Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises'.

Le dommage dont [R] [D] demande réparation n’a pas pour cause l’épisode de sécheresse survenu en 2003, mais l’exécution partielle des travaux pour lesquels [S] [N] et [U] [T] avaient été indemnisés.

La société Maif n’est dès lors pas tenue à garantie sur ce fondement.

[R] [D] sera pour ces motifs débouté de ses prétentions formées à l’encontre de cet assureur.

B – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DE [S] [N] ET [U] [T]

1 – sur un dol

L’article 1116 du code civil dans sa version applicable à la date de la vente dispose que :

'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Un tel comportement est un manquement à l’obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi.

Il appartient en conséquence à [R] [D] de prouver l’existence de manoeuvres frauduleuses ou d’une réticence de ses vendeurs destinées à tromper son consentement.

L’acte de vente du 16 avril 2015 rappelle en pages 12 à 14 que :

'DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION

EXISTENCE DE TRAVAUX

1] Consolidation du mur vide sanitaire

Le VENDEUR déclare avoir fait consolider le mur du vide sanitaire en juin 2012 suite au jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS le 28 juin 2010 dont une copie est annexée aux présentes, par la SARL Buxerolles Construction sis à [Adresse 9].

Une copie des factures demeurent ci-annexés.

1/ Autorisation d’Urbanisme

Les travaux, compte tenu de la description faite par le VENDEUR, ne nécessitaient pas de déclaration préalable.

[…]

2°/ Assurance construction

[…]

Le VENDEUR déclare qu’aucune police d’assurance dommages ouvrage ni d’assurance de responsabilité décennale « constructeurs non réalisateur » n’a été souscrite pour la réalisation de ces rénovations'.

Le jugement indique en page 2 qu’il résulte du rapport de la société AIS que :

'Ces désordres traduisent un tassement de l’angle sud-est, voire nord, ouest de la maison d’origine et un basculement vers le nord-est de l’extension et d’une manière localisée un effet de dilatation (chocs hydrothermiques).

Il apparaît que les désordres sont pour une grande partie liés à un tassement des assises aval ou à celles situées sous le milieu de la maison'.

Les prétentions de [S] [N] et de [U] [T] formées à titre subsidiaire à l’encontre de leurs vendeurs et de la société Maif ont été rappelées en ces termes en page 3 du jugement :

'Subsidiairement, Madame [N] et Monsieur [T] demandent la condamnation in solidum des époux [L] et de la MAIF à leur verser les sommes de :

—  75 625 euros correspondant aux travaux de reprise du bâtiment fissuré,

—  358,80 euros correspondant à la reprise de la toiture'.

Le tribunal a sur le préjudice matériel motivé comme suit sa décision en pages 5 et 6 du jugement :

'Le coût des travaux de réparation est évalué à la somme de 51 375 euros (expertise EUREA en date du 30 août 2007) revalorisée à 55 432,43 euros.

Selon les demandeurs, cette indemnisation est insuffisante.

Ils versent aux débats un devis de la SARL BUXEROLLES CONSTRUCTION chiffrant les travaux de reprise à la somme de 63 624,58 euros auxquels s’ajoutent selon eux des travaux de peinture et d’embellissement d’un montant de 3898 euros. Le montant total réactualisé justifie une réclamation à hauteur de 75 625 euros.

Le rapport « POLYEXPERT » fait cependant ressortir que certains des évaluations avancées par la société par la société BUXEROLLES. CONSTRUCTION ont été faites sur la base de prix supérieurs à ceux du marché.

En outre la réévaluation des sommes figurant au devis a été faite sur des bases supérieures à l’évolution de l’indice du coût de la construction.

Pour soutenir que l’estimation du coût des travaux de reprise sur laquelle s’appuie l’assureur est insuffisante, M [T] et Mme [N] s’appuient également sur une étude menée par M [P] (pièce n°56) selon laquelle des prestations de reprise et de confortement sont « systématiquement minimisées » et qui conclut que la proposition de l’expert est « inacceptable en l’état ».

Ce rapport ne contient cependant aucune évaluation et ne prend pas en compte les limites de la garantie.

La somme de 55 432,43 euros sera donc retenue comme représentant la juste réparation du préjudice subi par les demandeurs'.

[R] [D] ne conteste pas avoir reçu les copies du jugement et des factures de travaux de la société Buxerolles Construction.

La simple lecture de ces documents permettait de constater que :

— les vendeurs n’avaient pas fait réaliser l’intégralité des travaux objet de l’indemnisation fixée à leur profit par le tribunal ;

— le coût des travaux réalisés était inférieur à l’indemnisation perçue.

Par ailleurs [R] [D] a loué le bien par acte en date du 15 avril 2013. Il a occupé pendant près de deux années le bien avant de l’acquérir.

Ces développements ne permettent pas de caractériser des manoeuvres des vendeurs qui auraient déterminé le consentement de [R] [D] en lui dissimulant des informations essentielles.

En page 15 de cet acte, il avait été rappelé que :

'II] Implantation d’une piscine

Le VENDEUR déclare avoir fait implanter au cours de l’année 2006 une piscine par la société PISCINES 86, société située à [Adresse 11].

Une copie de la facture demeure ci-annexé.

1/Autorisation d’Urbanisme

Le VENDEUR déclare avoir déposé une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie de [Localité 12] le 14 janvier 2015 ainsi qu’il résulte du récépissé de dépôt qui demeure ci-annexé.

Le VENDEUR déclare avoir obtenu l’arrêté de non opposition de la mairie de [Localité 12] en date du 25 février 2015 donl une copie demeure ci-annexée.

Le VENDEUR a déposé la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux auprès de la mairie de [Localité 12], le 14 mars 2015.

Le délai légal de trois mois accordé à la mairie pour contester la conformité des travaux n’étant pas achevé, ces derniers n’ont pas fait l’objet de la délivrance d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec la déclaration préalable n’a pas été contestée'.

[S] [N] et [U] [T] ont revendu 110.000 € un bien qu’ils avaient acquis 10 ans plus tôt au prix de 145.000 € (page 4 de l’acte du 16 avril 2015).

[R] [D] ne s’est ainsi pas déterminé sur un prix majoré par l’effet du manquement imputé aux vendeurs.

[R] [D] n’est pour ces motifs pas fondé en ses prétentions formées du chef de manoeuvres dolosives.

2-sur un manquement à l’obligation d’information précontractuelle

L’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la date de la vente dispose que :

'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi'.

L’obligation de loyauté et de sincérité s’impose en matière contractuelle.

Le vendeur doit ainsi, dans la période précontractuelle, porter à la connaissance du futur acquéreur les informations sur le bien susceptibles d’influer sur son consentement.

Il résulte des développements précédents que les vendeurs, en communiquant le jugement et les factures de travaux à l’acquéreur qui louait le bien depuis près de deux années, n’ont pas manqué à leur obligation d’information précontractuelle.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a débouté [R] [D] de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de [S] [N] et de [U] [T].

C – SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant. Ils seront recouvrés par Maître Cécile Leclerc-Chaperon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

D – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par [R] [D] à [S] [N] et [U] [T].

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit aux demandes formée de ce chef pour les montants ci-après précisés.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 13 février 2024 du tribunal judiciaire de Poitiers sauf en ce qu’il :

'DÉCLARE IRRECEVABLE comme prescrite l’action indemnitaire de M. [R] [D] contre la MAIF, en tous ses fondements ;

Sur le fond :

DIT que la demande subsidiaire de la MAIF en garantie contre Mme [S] [N] et M. [U] [T] est sans objet’ ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

DECLARE recevable l’action exercée par [R] [D] à l’encontre de la société Maif ;

DEBOUTE [R] [D] de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de la société Maif ;

et y ajoutant,

CONDAMNE [R] [D] aux dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Cécile Leclerc-Chaperon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [R] [D] à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  1.000 € à la société Maif ;

—  2.000 € à [S] [N] et [U] [T] pris ensemble.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,