ARRET N°

du 23 juin 2020

R.G : N° RG 19/01656 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EW6Y

X

c/

E.U.R.L. DE PRIN

Formule exécutoire le :

à

 :

la SELARL BQD AVOCATS

M^e Dominique ROUSSEL

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 23 JUIN 2020

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 11 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de REIMS

Madame Z X

[…]

[…]

Représentée par M^e Brigitte B de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

E.U.R.L. DE PRIN

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR:

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre,

Madame Catherine LEFORT, conseiller, rédacteur

Monsieur Cédric LECLERC, conseiller,

GREFFIER :

Monsieur D E-F

ARRET SANS DEBATS ( application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance du 25 mars 2020 N° 304/2020 )

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur D E-F, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 16 décembre 2014, l’Eurl de Prin a vendu à M^me Z X une maison d’habitation, sise […]), au prix principal de 655.000 euros, outre 20.000 euros au titre des meubles.

Se plaignant de l’apparition de désordres affectant la toiture, M^me X a fait assigner l’Eurl de Prin en référé expertise. Par ordonnance du 16 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Reims a ordonné une expertise qu’il a confiée à M. B C, avec pour mission notamment de':

— décrire les malfaçons et désordres constatés, en préciser les causes techniques et notamment s’ils proviennent d’une non conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art ou d’une exécution défectueuse,

— indiquer la nature, la durée et le montant des travaux de réparation propres à y remédier,

— plus généralement, fournir à la juridiction du fond tous les éléments lui permettant de se prononcer sur les responsabilités et les manquements aux règles de l’art et chiffrer tous les chefs de préjudice.

L’expert a déposé son rapport le 21 novembre 2016.

Par acte d’huissier du 5 mai 2017, M^me X a fait assigner l’Eurl de Prin devant le tribunal de grande instance de Reims en indemnisation du coût de remplacement des tuiles pour 20.790 euros et réparation de son préjudice de jouissance.

Elle a fondé ses demandes sur la garantie des vices cachés, et subsidiairement sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

L’Eurl de Prin a conclu au débouté.

Par jugement du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Reims a':

— débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M^me X au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé en premier lieu que M^me X était mal fondée à invoquer la garantie des vices cachés, en ce que l’expert et l’huissier en mars 2015 avaient constaté la présence d’une mousse abondante et d’un effritement ou un délitement des tuiles, de sorte que le désordre était nécessairement

apparent au moment de la vente. En second lieu, il a jugé que M^me X n’établissait pas le défaut de conformité de la toiture eu égard aux stipulations contractuelles selon lesquelles elle avait pris le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour les vices apparents ou cachés et dont il ne ressortait pas que l’état irréprochable de la toiture était une condition substantielle entrée dans le contrat.

Par déclaration du 26 juillet 2019, M^me X a fait appel de ce jugement.

Par conclusions du 8 octobre 2019, elle demande à la cour d’appel de':

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— constater que l’expert estime que les désordres constatés sur la toiture sont dus à une absence de ventilation, ce qu’il assimile à un manquement aux règles de l’art,

— dire et juger que le bien immobilier vendu est affecté de vices cachés, et à titre subsidiaire, que l’Eurl de Prin a manqué à son obligation de délivrance conforme,

— constater que l’Eurl de Prin exerce une activité de marchand de biens et qu’elle a donc la qualité de vendeur professionnel,

— dire et juger qu’elle est tenue des vices cachés du bien vendu et ne peut se prévaloir de son ignorance, ni d’une clause d’exclusion de responsabilité insérée dans l’acte de vente,

— en conséquence, condamner l’Eurl de Prin à l’indemniser du coût de remplacement des tuiles de couverture sur les deux versants,

— la condamner à lui payer la somme de 23.329,24 euros selon devis du 16 septembre 2019,

— condamner l’Eurl de Prin à lui payer la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— débouter l’Eurl de Prin de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner l’Eurl de Prin au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction.

Sur la garantie des vices cachés résultant des articles 1641 et suivants du code civil, elle critique en premier lieu le jugement, faisant valoir que les constatations de l’expert ont eu lieu deux ans après la vente'; que le constat d’huissier a été dressé un an après la signature du compromis'; que le juge n’avait aucune compétence technique pour affirmer que le désordre n’avait pas pu s’aggraver brutalement après la vente'; que l’expert n’a pas dit qu’il était impossible que le délitement des tuiles se soit produit en quelques mois et n’a jamais contredit son affirmation selon laquelle ce délitement était apparu subitement après l’hiver 2014'; que lors de ses visites, elle a certes constaté de la mousse sur la toiture, ce qui est fréquent et non inquiétant, mais elle n’est pas montée sur le toit et n’a constaté aucune tuile sur le sol, et en qualité d’acquéreur profane, elle ne pouvait présager des causes de la présence de mousse'; que le délitement des tuiles ne peut donc être qualifié de vice apparent pour elle, étant précisé qu’un vice n’est apparent que s’il est connu dans sa cause et son amplitude et que si l’acquéreur a pu s’en convaincre lui-même. En deuxième lieu, elle explique que d’après l’expertise, le désordre principal est le délitement des tuiles sur les deux versants de la toiture, et ce pour trois raisons techniques possibles, à savoir l’absence de ventilation due à l’absence de tuiles chatières, un défaut de

fabrication, et le contact éventuel entre l’isolant sous rampant et la tuile ce qui provoquerait un choc thermique'; qu’elle n’a réalisé aucun travaux à la toiture de sorte que l’absence de ventilation était nécessairement existante avant sa prise de possession'; que l’Eurl de Prin, qui exerce une activité de marchand de biens, est un professionnel de l’immobilier, présumé connaître les vices de la chose'; que l’expert conclut à la nécessité de changer les tuiles sur les deux versants de la couverture'; que les désordres rendent bien le bien impropre à sa destination dans la mesure où l’absence de ventilation entraîne un phénomène de condensation préjudiciable à la tenue des bois de charpente à terme et a vocation à entraîner un délitement généralisé de l’ensemble des tuiles et la destruction progressive de la couverture, ce qui est de nature à compromettre l’étanchéité à l’eau de la toiture. En troisième lieu, elle fait valoir que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne lui est pas opposable car le vendeur est un professionnel de l’immobilier.

A titre subsidiaire, sur l’obligation de délivrance conforme prévue par les articles 1603 et suivants du code civil, elle soutient que la clause à laquelle le premier juge s’est référé ne concerne que la garantie des vices cachés, qu’elle a acquis la maison pour un prix non négligeable de 675.000 euros, de sorte qu’elle a nécessairement fait du bon état de la toiture une condition de son achat qu’elle aurait négocié à un moindre prix si elle avait su que des travaux de toiture de plus de 20.000 euros seraient à réaliser à bref délai.

Par conclusions du 6 novembre 2019, l’Eurl de Prin demande à la cour d’appel de':

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter purement et simplement M^me X de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M^me X au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la garantie des vices cachés, et notamment l’article 1641 du code civil, suppose l’existence d’un vice à la fois rédhibitoire, antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur lors de la vente, et qu’en l’espèce, il résulte de l’expertise que les désordres ne rendent pas le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, puisqu’une part, il n’a été constaté aucune fuite et que M^me X peut vivre dans cette maison et y exercer son activité commerciale de gîte, et d’autre part que la reprise des désordres ne représente que 2,46'% du prix du vente. Elle ajoute que M^me X ne peut sérieusement prétendre ne pas avoir connu l’état ancien de la toiture alors que la situation de la toiture était parfaitement visible pour elle lors de la vente, étant précisé qu’elle a visité la maison à trois reprises et que l’huissier a constaté les désordres en mars 2015, donc dans un court laps de temps. Elle conclut que les conditions de la garantie des vices cachées ne sont pas réunies.

Sur l’obligation de délivrance, elle soutient qu’il appartient à M^me X d’apporter la preuve du défaut de conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles, approuve la motivation du jugement, et ajoute que ce ne sont pas les quelques désordres relatifs à la toiture d’une annexe de l’habitation qui peuvent remettre en cause l’obligation de délivrance.

Enfin, elle conteste la demande au titre du préjudice de jouissance puisque M^me X exerce une activité professionnelle d’hébergement touristique dans la maison sans que les désordres ne nuisent à son activité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2020. L’affaire, initialement fixée à l’audience du 18 février 2020, a été renvoyée à l’audience du 30 juin 2020 en raison du mouvement de grève des avocats. Toutefois, les parties ne se sont pas opposées à l’application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur des défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou à un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

Aux termes de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi, lorsque l’acte de vente ou le compromis de vente contient une clause de non garantie des vices cachés, l’acquéreur qui entend bénéficier de cette garantie doit démontrer que son vendeur avait connaissance des vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices.

En l’espèce, l’acte de vente signé le 16 décembre 2014 entre l’Eurl de Prin et M^me X stipule, en page 10, que’l'acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés et ce par dérogation à l’article 1643 du code civil. Il est toutefois également rappelé que l’exonération de la garantie des vices cachés ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel'; ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Or M^me X apporte la preuve que l’Eurl de Prin exerce une activité de marchand de biens immobiliers, ce qui n’est pas contesté. L’Eurl de Pin doit donc être considérée comme un vendeur professionnel, présumé et tenu de connaître les vices.

La clause de non garantie des vices cachés ne peut donc être appliquée.

Il appartient à M^me X, acquéreur, de prouver l’existence d’un vice à la fois antérieur à la vente, caché lors de la vente (non apparent) et rédhibitoire.

Elle produit notamment':

— un procès-verbal de constat d’huissier en date du 11 mars 2015 (environ trois mois après la vente) qui mettait déjà en évidence une abondance de mousse sur les tuiles et le délitement des tuiles';

— un courrier de M. Y, couvreur, accompagnant son devis du 11 mai 2015, qui indique': «'le changement de la toiture complète de votre maison est nécessaire et inévitable, la réparation partielle serait impossible vu la dégradation avancée de vos tuiles. Je vous confirme que l’état de vos tuiles est comme cela depuis 3 à 5 ans et qu’il provient d’un mauvais entretien de la toiture.'»

— une «'attestation'» du même couvreur en date du 11 avril 2017 (soit postérieure à l’expertise) indiquant qu’il a contrôlé l’ensemble de la couverture et que le mauvais état de celle-ci vient clairement d’un manque de ventilation (manque de tuiles chatières) et que cette dégradation a commencé il y a plusieurs années ce qui oblige à un changement complet du lattage et de la couverture (bois pourris par les années d’humidité),

— des attestations de deux personnes ayant visité le bien avec elle avant la signature de la vente indiquant ne pas avoir constaté de tuiles au sol lors des visites et n’avoir constaté que par la suite que le toit était recouvert de mousse et de morceaux de tuiles et que des blocs de mousse et morceaux de tuiles étaient tombés au sol.

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’expert a constaté, depuis le velux des chambres et de la salle de bains, une mousse abondante ou très abondante sur les tuiles et des tuiles qui se délitent sur les deux versants de la toiture (surtout celui côté jardin). Il a également remarqué l’absence de tuiles chatières nécessaires à la ventilation. Il n’a en revanche constaté aucune fuite à l’intérieur de la maison, ce qui a été confirmé par M^me X.

L’expert indique trois raisons techniques possibles au délitement des tuiles':

— l’absence de ventilation constatée': la norme exige de mettre une tuile chatière tous les 20 à 25 m², ce qui n’a pas été fait,

— un défaut de fabrication': l’expert s’interroge sur la présence de tuiles gélives et fait état de la nécessité d’un prélèvement et d’une analyse en laboratoire,

— le contact éventuel entre l’isolant intérieur sous rampant et la tuile, ce qui provoquerait un choc thermique (nécessité d’un sondage destructif).

Sur le défaut éventuel de fabrication des tuiles, il explique qu’il faudrait analyser des tuiles saines et des tuiles délitées en laboratoire, ce qui permettrait peut-être d’identifier le fabricant'; que le fabricant le plus connu garantit ses tuiles trente ans, à condition qu’elles soient posées conformément aux règles de l’art, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à cause de l’absence de ventilation'; que par conséquent avec cette seule constatation, le fabricant n’assurerait pas la garantie de ses matériaux. Il ajoute que le phénomène de délitement a pu être accentué depuis l’aménagement des combles (création de deux chambres et la salle de bains), si l’isolant sous rampant a été en contact avec les tuiles, mais qu’en tout état de cause, les conditions de garantie ne sont pas réunies pour les fabricants car l’enlèvement des mousses n’a pas été fait de même que la ventilation tous les 20 m², de sorte qu’il n’est pas utile de d’engager une analyse en laboratoire ni de faire une recherche d’antériorité.

L’expert conclut donc que les règles de l’art ne sont pas respectées’au vu de la seule constatation de l’absence de tuiles chatières.

L’expert ne s’est pas prononcé sur l’existence de vices cachés, cette question n’entrant pas dans sa mission.

Toutefois, il apparaît clairement au vu de ces constatations et explications que la toiture n’a pas été réalisée en conformité avec les règles de l’art, puisqu’elle ne comporte aucune tuile chatière, qui est une tuile équipée d’une ouverture d’aération, spécifiquement conçue pour assurer la ventilation naturelle de la toiture. Cette non conformité aux règles de l’art résultant de l’absence de ventilation établit l’existence d’un vice affectant le bien avant même la vente.

Il ne saurait être soutenu que ce vice était apparent au moment de la vente. En effet, même s’il n’est pas contesté que M^me X a vu que les tuiles étaient recouvertes de mousse, elle ne pouvait connaître le vice dans toute son ampleur et ses conséquences. En effet, il ressort des attestations produites par l’appelante que lors des visites préalables à la vente, il n’y avait aucune tuile tombée au sol, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté. Ainsi, la toiture ne présentait pas de délitement des tuiles et la seule constatation de la mousse ne pouvait pas lui permettre de savoir que les tuiles devaient être changées. En outre, M^me X n’étant pas professionnelle de la construction ou de l’immobilier, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir remarqué l’absence de tuiles chatières. Sa visite avec un architecte d’intérieur ne pouvait pas non plus la renseigner sur ce point, ce professionnel, contrairement à l’architecte diplômé, n’ayant pas de connaissance particulière en matière de toiture. En conséquence, à défaut de pouvoir se rendre compte du vice affectant le bien immobilier dans toute son ampleur et ses conséquences, le vice était bien caché pour M^me X au moment de la vente.

Enfin, l’expert estime que même en l’absence de fuite et d’aucune trace d’infiltration, il convient de changer les tuiles de la couverture sur les deux versants. Il évalue ces travaux à 16.650 euros. Il est évident qu’à terme, si les tuiles, qui se délitent, ne sont pas changées, la couverture finira par devenir fuyarde, ce qui rend

l’immeuble impropre à son usage d’habitation. Il importe peu que le coût des travaux soit modeste eu égard au prix de vente d’un montant de 675.000 euros. En effet, le bien immobilier a été acquis à l’aide d’un prêt couvrant l’intégralité du prix de vente et les frais d’acte, et la somme de 16.650 euros n’est pas négligeable pour un particulier. Ainsi, il est évident que si M^me X avait su que la toiture devait être refaite intégralement, elle n’aurait pas contracté à ce prix et aurait négocié une diminution du prix. Il s’agit donc bien d’un vice rédhibitoire au sens de l’article 1641 du code civil.

En conséquence, les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

Il résulte de l’article 1644 du code civil que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la choses, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout dommages-intérêts envers l’acheteur.

Il en résulte que la demande d’indemnisation de M^me X au titre du coût des travaux doit être requalifiée en demande en restitution d’une partie du prix.

M^me X sollicite une somme de 23.329,24 euros correspondant au coût de remplacement des tuiles selon devis actualisé du 16 septembre 2019. L’expert avait évalué le coût de ces travaux à 16.315 euros selon devis de mai 2015, montant qu’il a actualisé à la somme de 16.650 euros en novembre 2015. Au vu du coût des travaux en 2015, M^me X aurait pu, si elle avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble et pu faire chiffrer les travaux avant la vente, négocier le prix auprès du vendeur et prétendre à une diminution de 15.000 euros environ. Il y a donc lieu de lui accorder une restitution partielle du prix à hauteur de 15.000 euros.

En revanche, M^me X n’apporte pas la preuve de son préjudice de jouissance, puisqu’aucune fuite ni aucune humidité n’a pour l’instant été constatée ni même alléguée, et qu’elle a pu utiliser la maison à titre de chambre d’hôte, en dépit du caractère inesthétique des morceaux de tuile s’accumulant dans son jardin. Il convient donc de la débouter de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

L’Eurl de Prin, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire, et ce avec distraction au profit de l’avocat de M^me X, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande également de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M^me X et de condamner l’Eurl de Prin à lui payer une somme de 3.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant sans audience en application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-3034 du 25 mars 2020, par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Reims,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE l’Eurl de Prin à payer à M^me Z X la somme de 15.000 euros au titre de la

garantie des vices cachés,

DEBOUTE M^me Z X de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

CONDAMNE l’Eurl de Prin à payer à M^me Z X la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’Eurl de Prin aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire, et ce avec distraction au profit de M^e Brigitte B, avocat membre de la Selarl BQD Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente