ARRET N°

du 22 février 2022

R.G : N° RG 21/00928 – N° Portalis DBVQ-V-B7F-E76W

CM

X

c/

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU […]

Formule exécutoire le :

à :

M^e Emilie DELIERE-PIETRZAK

la SELARL JACQUEMET SEGOLENE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 22 FEVRIER 2022

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 06 avril 2017 par le tribunal d’instance de Reims

Madame Y X

[…]

[…]

Représentée par M^e Emilie DELIERE-PIETRZAK, avocat au barreau de REIMS, et M^e Pierre LUMBROSO, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU […] représenté par son Syndic NEXITY LAMY S.A.S au capital de 219388000.00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 487 530 099, dont le siège social est […], […] et ayant établissement secondaire 26 cours C A D […] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice.

[…] C A D
Représentée par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Benoît PETY, président de chambre

M^me Anne LEFEVRE, conseiller

M^me Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2022,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 février 2022 et signé par Monsieur Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Mme Y X est propriétaire de deux appartements de type F2 et de deux caves, à savoir les lots n°3, 5, 10 et 11, au sein de la copropriété d’un immeuble sis […], à Reims.

Le 21 juin 2012, l’immeuble s’est effondré.

Une procédure judiciaire a été diligentée, devant le tribunal judiciaire de Reims, pour déterminer les causes et responsabilités éventuelles, outre travaux à effectuer et chiffrage des préjudices.

Par ordonnance en date du 19 avril 2016, le tribunal d’instance de Reims a enjoint à M^me X de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] (ci-après le Syndicat), la somme de 5 315,92 euros au titre des charges et provisions sur charges impayées, outre la somme de 179,99 euros au titre de la sommation de payer et 52,80 euros pour frais de requête, et aux dépens.

Cette ordonnance lui a été signifiée le 25 avril 2016.

M^me X en a régulièrement formé opposition.

A l’audience du 20 janvier 2017, à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat a sollicité la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 5 700,56 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre la somme de 1 200 euros au titre des frais de procédure.

M^me X a conclu au rejet des demandes et à la condamnation du requérant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de ses frais de procédure.

Par jugement en date du 6 avril 2017, le tribunal d’instance de Reims a :

-reçu M^me X en son opposition,
-mis à néant l’injonction de payer rendue le 19 avril 2016,

-statuant à nouveau, condamné M^me X à payer au Syndicat la somme de 5 700,56 euros au titre des charges de copropriété selon décompte en date du 31 mai 2016 arrêté au 1er avril 2016, outre intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2016,

-condamné M^me X à payer au Syndicat la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, et ce compris les frais de procédure d’injonction de payer et les frais de sommation de payer en date du 9 mars 2016.

M^me X a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 7 mai 2021, recours portant sur l’entier dispositif hormis les dispositions l’ayant reçue en son opposition et ayant mis à néant l’injonction de payer.

Aux termes de ses écritures du 3 août 2021, M^me X demande à la cour d’infirmer le jugement et, à titre principal, de dire qu’elle est bien débitrice de la somme de 5 700,56 euros au titre des charges de copropriété selon décompte en date du 31 mai 2016 et arrêté au 1er avril 2016, mais d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2016, d’ordonner que cette somme soit versée au syndicat des copropriétaires au jour de la vente des appartements dont elle est propriétaire, ordonner que ces fonds soient séquestrés chez le notaire qui rédigera l’acte de vente.

A titre subsidiaire, elle demande que sa dette au titre des charges de copropriété de 5700,56 euros soit payée dans un délai de 24 mois par versements mensuels de 237,52 euros à compter de la signification de l’arrêt.

Elle demande de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais de procédure d’injonction de payer et les frais de sommation de payer.

Suivant conclusions du 6 septembre 2021, le Syndicat de copropriété de l’immeuble sis […] demande à la cour de :

-rejeter les demandes formées par M^me X à hauteur d’appel,

-confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné M^me X au paiement de la somme de 5 700,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2016, outre intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2016,

-Au titre des demandes additionnelles :

.la condamner au paiement de la somme complémentaire de 10 622,75 euros de nature à couvrir les charges impayées entre le 1er avril 2016 et le 1er juillet 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2021, date de la notification des conclusions du syndicat des copropriétaires,

.la condamner au paiement de la somme de 56 708,25 euros de nature à couvrir les travaux supplémentaires liés à la reconstruction de ses lots assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2021, date de la notification des conclusions du syndicat des copropriétaires,

-confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné M^me X au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de procédure d’injonction de payer et les frais de sommation de payer en date du 9 mars 2016, et la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022.

Sur ce, la cour,

I- Sur l’appel principal de M^me X

Il ressort des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

L’article 14-1 précise :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

A l’appui de son recours, M^me X ne conteste nullement le montant de la dette réclamée en principal, soit la somme de 5 700,56 euros, étant 'parfaitement consciente que les sommes réclamées par le syndicat de copropriétaires sur les charges de copropriété précédant la destruction sont dues', mais elle souhaite que la cour supprime les intérêts auxquels elle a été condamnée compte tenu des circonstances de l’espèce, et que cette somme soit payée au Syndicat au jour de la vente de ses appartements 'dont la promesse de vente sera signée au mois de septembre ou octobre 2021", les fond étant séquestrés chez le notaire qui rédigera l’acte de vente.

Au titre des 'circonstances de l’espèce', M^me X fait valoir qu’elle ne touche plus aucuns loyers des deux appartements dont elle est propriétaire dans cet immeuble, et qu’elle attend leur reconstruction et l’indemnisation qui lui sera due au titre de son préjudice, pour 'faire le point sur les sommes qu’elle serait éventuellement dans l’obligation de payer'. Elle soutient que, depuis l’effondrement survenu en juin 2012, le Syndicat des copropriétaires n’a effectué aucune diligence, que, notamment, l’expert désigné a pointé que 'le délai de production du projet de reconstruction par le Syndicat des copropriétaire assisté de son architecte a été anormalement long', qu’en effet ce n’est qu’en mai 2016, soit quatre ans après l’écroulement de l’immeuble, que ce projet a été diffusé.

Elle ajoute que, par jugement du tribunal judiciaire de Reims en date du 18 septembre 2020 (qu’elle produit), la SARL A B, responsable de l’écroulement de l’immeuble, a été condamnée, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme de 42 701 euros au titre du préjudice qu’elle a subi du fait de l’absence de paiement des loyers, montants calculés jusqu’en juin 2017. Elle précise avoir réassigné la SARL A B pour obtenir paiement des loyers du 22 juin 2017 au 22 janvier 2021, soit un montant total pour les deux lots de 46 010 euros, et estime que si le Syndicat des copropriétaires avait agi avec plus de diligences, elle aurait pu éviter deux années de perte de loyers. Elle indique que cette situation lui a causé de gros problèmes financiers.

Elle dit encore avoir mis en vente ses deux appartements, ce qui devrait 'se conclure par une promesse de vente au mois de septembre ou octobre 2021 pour un montant de 200 000 euros'.

M^me X soutient enfin qu’elle subit un autre préjudice du fait de la perte de surface de ses immeubles engendrée par la reconstruction, de même qu’elle a subi aussi la perte des biens mobiliers qui se trouvaient dans les deux appartements.

Si la circonstance de l’effondrement de l’immeuble est, certes, très particulière, et qu’elle a engendré un préjudice certain pour M^me X (dont elle est manifestement indemnisée dans le cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire comme en atteste la lecture du jugement du 18 septembre 2020), il n’en demeure pas moins :

-qu’il résulte des pièces produites par l’intimé, et non contestées par l’appelante, qu’avant même cet effondrement M^me X était déjà débitrice au titre de charges impayées, pour une somme de 5 315,92 euros au 1er avril 2011,

-que d’ailleurs, au cours des années antérieures, le Syndicat des copropriétaires avait déjà dû agir en justice pour obtenir paiement de charges restées impayées par M^me X (cf. les divers courriers de relance en paiement des charges adressés à M^me X courant 2003 et 2004, pièce n°4, jugement du tribunal d’instance de Reims du 18 mars 2008, pièce n°5, la condamnant au paiement d’une somme de

3 880,82 euros).

Le Syndicat produit aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales des 7 juin 2011, 6 juin 2012, 16 mai 2013, 12 juin 2014, 26 juin 2015, 9 juin 2016, approuvant à chaque fois les comptes de l’année écoulée, les appels de fonds, et lettre de mise en demeure, le décompte actualisé au 31 mai 2016 portant sa créance à l’égard de M^me X à la somme de 5 700,56 euros, montant non contesté.

Dans ces conditions, 'les circonstances de l’espèce’ ne sauraient conduire à déroger au principe selon lequel toute condamnation financière est assortie des intérêts de droit.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné M^me X au paiement de la somme de 5 700,56 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2016, date de la sommation de payer, ce par application de l’article 1344-1 du code civil (ancien article 1153 dudit code).

S’agissant des autres demandes de l’appelante, tendant à ce que ladite somme soit versée au Syndicat au jour de la vente des appartements, que les fonds soient séquestrés chez le notaire qui rédigera l’acte de vente, de même que s’agissant de sa demande subsidiaire en délai de paiement, la cour observe :

-que M^me X ne justifie pas même de la mise en vente effective de ses biens, ne produisant strictement aucune pièce en ce sens et, partant, moins encore les promesses de vente évoquées dans les écritures qui devaient être signées en septembre ou octobre 2021,

-que les seules quatre pièces produites par M^me X sont le jugement querellé, sa déclaration d’appel, le rapport d’expertise du 8 septembre 2016, et le jugement du tribunal judiciaire de Reims du 18 septembre 2020 évoqué ci-dessus,

-qu’il n’est produit strictement aucune pièce relativement à ses revenus ou ses charges.

Dans ces conditions, la cour ne peut assurément subordonner le paiement de la dette aux conditions souhaitées par l’appelante, qui est déboutée de ces chefs de prétentions.

La juridiction n’est pas, non plus, en mesure d’octroyer les délais de paiement sollicités, faute d’une quelconque indication sur la situation financière de M^me X, le premier juge ayant déjà pointé le fait qu’elle ne justifiait pas de sa situation financière et personnelle, carence à laquelle elle n’a pas remédié à hauteur de cour. En outre, et de fait, M^me X a d’ores et déjà bénéficié d’un délai significatif depuis l’ordonnance d’injonction de payer du 19 avril 2016.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en délais de paiement.

II- Sur les demandes additionnelles du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]

L’intimé forme, à hauteur de cour, deux demandes nouvelles.

En premier lieu, le Syndicat indique que, depuis la procédure en injonction de payer, initiée en mars 2016, les charges évoluent normalement, de trimestre en trimestre, et représentent désormais une somme globale de 16 323,31 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2021, demeurée impayée par M^me X (en ce compris la somme de 5 700,56 euros retenue ci-dessus).

Par application de l’article 566 du code de procédure civile, cette demande additionnelle en paiement des charges de copropriété postérieures à la procédure de première instance constitue un complément de la demande originaire, et est par conséquent recevable.

Le Syndicat produit aux débats en pièce n°20 le relevé de compte propriétaire de M^me X en date du 6 août 2021, qui montre qu’elle était redevable, au 1er juillet 2021, d’une somme globale de 16 323,31 euros.

M^me X ne fait aucune observation sur ce chef de demande complémentaire.

Le jugement sera par conséquent amendé pour dire que M^me X est condamnée au paiement de la somme de 10 622,75 euros (soit 16 323,31 -5 700,56 euros) au titre des charges impayées dues entre le 1er avril 2016 et le 1er juillet 2021.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2021, date des écritures du Syndicat formalisant cette demande.

En second lieu, le Syndicat sollicite la condamnation de M^me X au paiement d’une somme de 56 708,25 euros au titre des travaux supplémentaires de reconstruction, sans étayer plus avant cette prétention, formée de façon très sommaire.

En tout état de cause, une telle demande se rattache plus difficilement aux prétentions initiales et sera jugée irrecevable, en application du principe posé à l’article 564 du code de procédure civile.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné M^me X, outre aux dépens (en ce compris les frais de procédure d’injonction de payer et les frais de sommation de payer du 9 mars 2016), à payer au requérant la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

M^me X succombe à titre principal au terme de son recours.

Elle est tenue, outre aux dépens d’appel, de payer au Syndicat la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure.

Par ces motifs,

Confirme le jugement rendu le 6 avril 2017 par le tribunal d’instance de Reims en toutes ses dispositions querellées,

Y ajoutant,

Déboute M^me Y X de l’ensemble de ses demandes,

Dit recevable la demande nouvelle formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er avril 2016 et le 1er juillet 2021,

Condamne M^me Y X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 10 622,75 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er avril 2016 et le 1er juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2021,

Dit irrecevable la demande nouvelle formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], tendant à la condamnation de M^me Y X au paiement de la somme de 56 708,56 euros au titre des travaux de reconstruction,

Condamne M^me Y X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel.

Le greffier Le président 1. E F G H

[…]