R.G. : N° RG 24/00968 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQF7

ARRÊT N°

du : 08 juillet 2025

S.P

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL PERSEE

M^e Olivier PINCON

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 08 JUILLET 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 26 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Troyes (RG 22/01179)

S.C.I. [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Matthieu CIUTTI de la SELARL PERSEE, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

S.A.R.L. SERVICES B

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Olivier PINCON, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

M^me Sandrine PILON, conseiller,

M. Kevin LECLERE-VUE, conseiller,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Lucie NICLOT, greffier,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M^me DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par M^me NICLOT , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant acte reçu le 13 août 2014 en l’étude de la SCP Mandron ' Maillard ' Bellet, notaires associés, la SARL Services B a vendu à la SCI du Martroy 6 lots d’un ensemble immobilier en copropriété situé à la Rivière de corps (Aube).

Se plaignant de désordres dans 2 lots, la SCI du Martroy a fait assigner la SARL Services B et la SCP Mandron ' Maillard ' Bellet par acte du 8 juin 2022 devant le tribunal judiciaire de Troyes afin d’obtenir la résolution de la vente et subsidiairement des dommages intérêts.

Par jugement du 26 avril 2024, le tribunal a :

Déclaré irrecevable la SARL Services B en sa demande d’irrecevabilité,

Débouté la SCI du Martroy de l’ensemble de ses demandes,

Débouté la SARL Services B de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamné la SCI du Martroy au paiement de la somme de 2500 euros au profit de la SARL Services B au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI du Martroy au paiement de la somme de 2500 euros profit de la SCP Mandron ' Maillard ' Bellet au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI du Martroy aux entiers dépens avec faculté de recouvrement au profit des avocats aux offres de droit,

Rejeté les demandes de la SCP Mandron ' Maillard ' Bellet relative à l’exécution provisoire.

La SCI du Martroy a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 juin 2024, en intimant la SARL Services B et la SCP Mandron ' Maillard ' Bellet.

Par ordonnance du 14 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a, notamment, constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour par l’effet du désistement partiel d’appel du litige opposant la SCI du Martroy à la SCP Mandron ' Maillard ' Bellet et rejeté la demande de la SCI Martroy aux fins d’expertise.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la SCI du Martroy demande à la cour de:

La recevoir en ses demandes,

En conséquence, avant-dire droit,

Ordonner une mesure d’instruction prenant la forme d’une expertise judiciaire,

Désigner tel expert qu’il plaira au conseil de la mise en état afin notamment de rechercher l’origine des désordres de donner son avis sur leur impact sur la solidité de l’ouvrage et sur sa destination, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis, indiquer évaluer les travaux nécessaires à la réfection et chiffrer le coût des remises en état les deux devis,

Surseoir à statuer au fond jusqu’au dépôt effectif du rapport d’expertise judiciaire à intervenir,

Puis au fond,

Infirmer le jugement en ce qu’il la déboute de l’ensemble de ses demandes et la condamne au paiement de la somme de 2 500 euros au profit de la SARL Services B au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

Condamner la SARL Services B au versement de la somme de 200 000 euros à la SCI du Martroy à titre d’indemnisation, à parfaire suivant l’évaluation des experts judiciaires désignés, en application des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil,

Condamner la SARL Services B au paiement de la somme de 36 662,16 euros en application des dispositions relatives à la responsabilité de droit de l’article 1792 du code civil

Confirmer le jugement pour le surplus,

Débouter la SARL Services B de l’ensemble de ses prétentions et autres demandes plus amples ou contraires,

Condamner la SARL Services B à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamner la SARL Services B aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI du [Adresse 8] conteste les fins de non-recevoir invoquées par la SARL Services B à l’encontre de ses demandes au titre de la responsabilité constructeur, en faisant valoir qu’elle n’invoque que des moyens nouveaux en invoquant la garantie décennale en lieu et place de la garantie des vices cachés et du dol au soutien de ses demandes.

Elle estime que lesdites demandes ne sont pas forcloses, le délai décennal de l’article 1792-4-2 du code civil ayant été interrompu par l’instance en cours.

Elle conteste également les fins de non-recevoir que la SARL Services B oppose à ses demandes au titre de la responsabilité pour dommages économiques consécutifs, en affirmant qu’il ne s’agit pas de demandes nouvelles mais de moyens nouveaux tendant aux mêmes fins que les demandes indemnitaires de première instance, qui ne sont en outre affectées ni de forclusion, ni d’une quelconque prescription.

Au soutien de sa demande d’expertise, elle explique avoir fait réaliser une expertise amiable, dont l’auteur conclut que les désordres constatés portent atteinte à l’étanchéité à l’air, à l’eau et à la solidité de l’ouvrage et qu’ils rendent l’un des lots impropre à sa destination.

Elle ajoute que les désordres persistent à ce jour et affectent les éléments qu’elle a fait rénover après les premiers dommages.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la SARL Services B demande à la cour de :

Débouter la SCI du Martroy de son appel et de toutes ses demandes, fins et prétentions, comme étant prescrites, en application de l’article 2224 du code civil et des articles 1792 et suivants du même code, tant au titre de sa responsabilité contractuelle de droit commun qu’au titre de la garantie constructeur,

« Débouter la SCI du Martroy de son appel et de toutes ses demandes, fins et prétentions, comme étant irrecevables en application de l’article 654 du code de procédure civile, sa nouvelle demande fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, les premiers juges n’ayant été saisis que d’actions en annulation et en garanties pour vice du consentement et vices cachés »,

A titre subsidiaire,

Débouter la SCI du [Adresse 8] de son appel et de toutes ses demandes, fins et prétentions comme étant non-fondées,

A titre plus subsidiaire encore, dans l’hypothèse où la cour ferait droit à la demande d’expertise judiciaire,

Préciser dans la mission de l’expert désigné que celui-ci devra donner son avis sur l’impact des éventuels désordres sur la solidité de l’ouvrage et, s’agissant de ses éléments d’équipement, sur sa destination,

Dans tous les cas,

Confirmer le jugement,

Y ajoutant,

Condamner la SCI du [Adresse 8] à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance avec faculté de recouvrement direct au profit de [9] Olivier Pinçon, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que les demandes fondées sur sa responsabilité contractuelle de droit commun, si elles devaient être maintenues ou reprises, seraient prescrites sur le fondement de l’article 2224 du code civil.

Elle estime que l’action sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil doit être également déclarée prescrite, estimant que les désordres invoqués en première instance et dans les premières conclusions en appel de la SCI du Martroy relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement. Quant aux désordres invoqués pour la première fois dans les dernières conclusions de l’appelante, elle rappelle que l’effet interruptif de prescription ne s’attache qu’aux désordres expressément visés dans l’assignation.

Elle conclut encore à l’irrecevabilité des demandes de la SCI du Martroy en faisant valoir qu’en première instance, celle-ci demandait l’annulation de la vente pour vice du consentement et, subsidiairement, exerçait l’action estimatoire pour vices cachés, tandis qu’elle a invoqué sa responsabilité contractuelle à hauteur d’appel, ce qui constitue une demande nouvelle.

Sur le fond, elle argue de ce que la SCI du Martroy a été indemnisée des désordres invoqués, que ceux-ci ont été réparés et qu’elle ne justifiait pas jusqu’à ses dernières conclusions de la persistance desdits désordres ou de l’apparition de nouveaux. Elle conteste en outre toute faute contractuelle de sa part, ainsi que le caractère décennal des désordres invoqués. Elle ajoute qu’aucune pièce ne vient justifier le chiffrage des demandes en paiement de la SCI du [Adresse 8].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée le 2 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’existence de demandes nouvelles

L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En première instance, la SCI du Martroy a demandé la résolution du contrat de vente de l’immeuble, pour dol et subsidiairement pour vice caché, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices causés par les désordres (notamment la perte de loyers et le coût de travaux de réparation des conséquences des désordres).

A hauteur d’appel, elle demande la seule réparation de ses préjudices, y compris ceux résultant de l’obligation de réparer les désordres.

Ces demandes sont pour partie identiques puisque certains postes de préjudice étaient déjà invoqués par la SCI du Martroy en première instance (perte de loyers, coût de travaux de réparation des conséquences des désordres). Les autres demandes, fondées sur d’autres postes de préjudice, tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ou en sont, à tout le moins, l’accessoire dès lors qu’elles se rattachent au même fait originaire.

Elles seront donc déclarées recevables.

Sur la prescription et la forclusion

La SCI du Martroy invoque, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 36 662.16 euros, les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil.

L’article 1792 dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Il résulte de l’article 1792-1 qu’est réputé constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Aux termes de l’article 1792-4-1, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

Le constructeur étant tenu de réparer tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage relevant des dispositions précitées, la SARL Services B n’est pas fondée à soutenir que cette demande ne peut relever que de la responsabilité contractuelle au motif que sont en cause des préjudices immatériels.

En première instance, la SCI du Martroy a invoqué des problèmes d’infiltrations, d’humidité et de dégâts des eaux. Elle a produit un rapport d’expertise IRD établi à la demande de son assureur et un rapport de recherche de fuites rédigé par la SARL Carrelage Champenois.

Le premier indique que la fuite proviendrait vraisemblablement de l’appartement voisin de celui de la SCI du Martroy et, vraisemblablement, des joints ou évacuation défectueuses de la douche à l’italienne.

Le second rapport fait état d’une remontée d’humidité dans le logement, d’une dégradation des bas de mur du séjour situé derrière la salle de bains du logement voisin, de traces de moisissures en partie basse des cloisons dans les deux chambres, de traces jaunâtres en parties basses dans l’entrée, d’une remontée de calcite blanche au niveau du joint de sol de l’entrée, de traces jaunâtres en parties basses des cloisons dans les toilettes. L’auteur du rapport indique que l’humidimètre témoigne d’une humidité importante dans les différentes pièces du logement. Il a constaté un passage d’eau en partie courante du bac à douche du logement voisin, l’arrosage au sol de la douche ayant mis en évidence des venues d’eaux par la séparation du bac.

La SARL Services B en conclut que les désordres en cause relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement dès lors qu’ils ne remettent pas en cause la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination.

Cependant, la SCI du Martroy produit un rapport d’expertise amiable rédigé le 13 avril 2025 dont il résulte que :

Les joints du sol carrelé de l’entrée laissent apparaître des traces blanchâtres, dues à la remontée de laitance de ciment ayant pour origine des remontées d’eau infiltrée au travers de la dalle,

Le bas de 90% des plâtreries des doublages sont pourvus de cloques et/ou moisissures, le bas des plinthes se décollent et/ou sont moisies,

Côté rue, le bas de la façade enduite laisse apparaître une remontée d’eau,

L’expert émet l’hypothèse d’une non-étanchéité de la dalle béton, qui transmet des remontées d’eau dans l’appartement,

Au regard du code de la construction et de l’habitation, l’appartement revêt les critères d’indécence.

Les désordres constatés par ce nouvel expert sont ceux-là mêmes que le rapport de recherche de fuites mentionne : atteinte des bas de cloison de la majeure partie du logement et remontée de laitance de ciment au niveau des joints du carrelage.

La SARL Services B n’est donc pas fondée à opérer une distinction entre des désordres, anciens, dénoncés en première instance et dans les premières conclusions de l’appelant et des désordres, nouveaux, invoqués dans les dernières conclusions d’appel de la SCI du [Adresse 8], sur le fondement du rapport précité du 13 avril 2025.

Elle ne peut d’ores et déjà soutenir que ces désordres ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, de sorte que c’est la garantie biennale qui trouverait à s’appliquer, puisque l’expert conclut à la réunion des critères d’indécence au sens du code de la construction et de l’habitation.

Des procès-verbaux de réception ont été établis pour chaque lot de construction. Tous ont été signés par la SARL Services B en qualité de maître d’ouvrage et les entrepreneurs titulaires des lots, le 30 juillet 2014.

La SCI du Martroy a fait assigner la SARL Services B aux fins d’indemnisation le 8 juin 2022, soit dans les 10 ans de la réception.

Les préjudices dont elle demande réparation résultent des désordres susmentionnés, qui étaient déjà invoqués en première instance.

Sa demande n’est donc pas forclose.

Sur la demande d’expertise

La SCI du Martroy justifie de l’existence de désordres mais produit des rapports, extra-judiciaires, contradictoires quant à leurs causes et qui ne peuvent constituer les seuls éléments de preuve retenus par le juge.

Il est donc nécessaire, avant dire-droit sur les demandes des parties, d’ordonner une expertise afin de déterminer l’origine exacte des désordres en cause, de préciser s’ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination et de déterminer les travaux nécessaires à leur réparation, ainsi que leur coût.

La SCI du [Adresse 8], qui sollicite la demande, fera l’avance de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Déboute la SARL Services B de ses fins de non-recevoir,

Avant dire-droit,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder M. [D] [W], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Reims, demeurant [Adresse 5], avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], après y avoir convoqué les parties ;

— Examiner les désordres allégués par la SCI du Matroy ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

— Préciser de façon motivée si les désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Dit que l’expert pourra se faire assister par tout sapiteur, dans une spécialité distincte de la sienne,

Fixe à la somme de 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes de la cour d’appel de Reims par la SCI du Martroy dans le délai d’un mois à compter de cet arrêt, à peine de caducité de la désignation de l’expert,

Dit que dans le délai de QUATRE MOIS à compter du jour de sa saisine effective (dépôt de la consignation), l’expert déposera au greffe de cette chambre civile et commerciale de la cour d’appel de Reims et adressera aux parties un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission ; il laissera alors aux parties un délai d’UN MOIS à compter du dépôt du pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voies de dires récapitulatifs ; puis, dans le MOIS SUIVANT, l’expert répondra à chacun des dires qui, le cas échéant, lui auront été adressés et, de toutes ses opérations et constatations, auxquelles s’ajouteront ses réponses aux dires, l’expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties et qu’il déposera au greffe de cette chambre de la cour d’appel de Reims, au plus tard à la fin du sixième mois suivant sa saisine,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance de la présidente de cette chambre, chargée du contrôle de la présente mesure d’instruction,

Dit que cette affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 15 octobre 2025 pour vérifier l’état d’avancement des opérations d’expertises,

Sursoit à statuer sur les autres demandes des parties.

Le greffier La présidente