ARRET N°

du 28 avril 2026

N° RG 25/00837

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FU3B

S.A. PLURIAL NOVILIA

c/

[G]

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Christophe BARTHELEMY

la SELARL MCMB

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 28 AVRIL 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 30 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims

La société PLURIAL NOVILIA, société anonyme d’HLM immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le n° 335 480 679 ayant son siège [Adresse 1] à [Localité 1], agissant poursuite et diligences de son directeur général domicilié de droit audit siège,

Représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Madame [K] [G]

Née le 1er janvier 1960 à [Localité 2] (Guinée)

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-003019 du 06 août 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Représentée par M^e Julien BRULLOT de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par contrat de location daté du 18 mai 2015, la SA Plurial Novilia a donné à bail à Madame [K] [G] un logement conventionné type 5 d’une surface de 138 m2 sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Par jugement daté du 29 mars 2024, un des fils de Madame [K] [G], Monsieur [D] [G], a été condamné par le tribunal correctionnel de Reims pour des faits de détention non autorisée de stupéfiants, offre ou cession non autorisée de stupéfiants, usage illicite de stupéfiants, dégradation ou détérioration volontaire du bien d’autrui causant un dommage léger.

Par exploit daté du 8 juillet 2024, la SA Plurial Novilia a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage du faits des agissements de Monsieur [D] [G], occupant du chef de leur locataire Mme [K] [G].

Par jugement daté du 30 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté la demande de résiliation du bail conclu le 18 mai 2015 entre la SA Plurial Novilia et Madame [K] [G],

— rejeté la demande de la SA Plurial Novilia au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA Plurial Novilia à payer à Madame [K] [G] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA Plurial Novilia aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Par acte daté du 27 mai 2025, la SA Plurial Novilia a régulièrement interjeté appel de ce jugement, recours portant sur l’ensemble des chefs du dispositif.

Suivant écritures du 26 février 2026, la SA Plurial Novilia demande à la cour d’infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour, statuant à nouveau :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du logement de Madame [G] [K], sis [Adresse 2] à [Localité 1], pour manquement à son obligation de jouir raisonnablement et paisiblement des lieux loués du chef de son fils, Monsieur [G] [D],

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [K] du logement loué tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, et ce dans le cadre des dispositions des articles L. 412-1 et R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— réduire à 8 jours le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures d’expulsion,

— condamner Madame [G] [K] à verser à la société Plurial Novilia une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [G] [K] au paiement d’une somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Aux termes de ses conclusions du 3 octobre 2025, Mme [G] demande à la cour de confirmer le jugement dont appel, de condamner la SA Plurial Novilia à lui verser la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande en résiliation du bail-expulsion

Pour débouter le bailleur de sa demande en résiliation du bail pour troubles anormaux de voisinage, le premier juge retient :

— qu’il est admis par les deux parties que Mme [K] [G] hébergeait son fils au cours des années 2023 et 2024,

— que bien qu’il résulte du jugement du tribunal correctionnel du 29 mars 2024 une condamnation pénale du fils de Mme [G] pour des infractions à la législation sur les stupéfiants commis en récidive entre le 19 septembre 2023 et le 6 février 2024 et de dégradation de bien commis le 28 novembre 2023 alors qu’il résidait chez sa mère, aucun élément ne permet de rattacher des faits au [Adresse 2], à l’exception de la surveillance l’ayant simplement vu sortir du 21 pour se rendre au 19 où les dégradations ont été commises,

— qu’en ne démontrant pas que les faits qu’elle qualifie de troubles de voisinage ont eu lieu au sein du domicile ou des communs du [Adresse 2], la bailleresse ne prouve pas une atteinte à la tranquillité ou à la sécurité des occupants,

— qu’en outre, rien ne permet d’établir que Mme [G] avait connaissance des faits pour lesquels son fils a été condamné, a minima avant la perquisition réalisée à son domicile,

— qu’en tout état de cause, Monsieur [G] [D] a quitté le domicile et a fait l’objet d’une interdiction de paraître dans la Marne pour une durée de deux années,

— que partant, quand bien même ils seraient caractérisés, il ne saurait être considéré que les troubles sont actuels et aucun manquement personnel n’est reproché à la locataire depuis,

— que dès lors, les infractions commises par le fils de la locataire sur une courte période, alors qu’aucun manquement personnel ne lui est imputable, ne constituent pas un manquement grave pouvant justifier la résiliation du bail.

Mme [G] fait valoir, en substance, que le bailleur ne démontre nullement une atteinte à la tranquillité ou à la sécurité des occupants du [Adresse 2], les pièces pénales communiquées montrant que les délits reprochés à son fils n’ont pas eu lieu au sein de l’appartement de la famille ni des communs du n°21, mais au n°19 de cette rue, le point de deal se situant à ce numéro. Elle précise que la perquisition menée à son domicile s’est avérée vaine. Elle en veut encore pour preuve que les départs de locataires invoqués par le bailleur concernent le [Adresse 3], non le n°21. Elle précise encore que si son fils a été condamné pour avoir tagué le mur du [Adresse 3], il a été sanctionné par une peine d’amende de 150 € et à verser au bailleur une somme de 1 500 € en indemnisation de son préjudice. Elle conclut enfin que le trouble, à le supposer avéré, a cessé, son fils [D] étant interdit de séjour dans la Marne sans que les éléments communiqués ne démontrent qu’il y reviendrait, et que les faits imputés à un autre de ses fils ne sont pas étayés.

Sur ce,

Il résulte des articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil que le locataire est tenu d’user des locaux loués paisiblement et raisonnablement suivant la destination donnée à ces locaux par le bail et qu’à défaut, le bailleur peut engager en justice la résiliation du bail.

Il est constant qu’en cas de pluralité de locataires, le bail sera résilié à l’égard des deux preneurs alors même que l’un de n’a pas commis de faute.

(Cour d’appel de Versailles 1ère ch 21 juin 2022 n° 21/03942)

De même, les manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombent tant au preneur qu’aux personnes vivant sous son toit.

(Cour de cassation 3ème civ 17 décembre 2020 – Pourvoi n° 18-24.823)

Il s’ensuit que le locataire, même ignorant des activités d’un occupant introduit de son chef dans les lieux loués, doit répondre de ces agissements sous la sanction de la résiliation de son bail dès lors que les agissements en question sont suffisamment graves pour justifier cette sanction.

La consommation ou la cession de produits stupéfiants dans les lieux loués par un locataire ou une personne occupant les lieux de son chef, constitue un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement et raisonnablement des lieux loués et justifie la résiliation judiciaire du bail, même si ultérieurement l’activité pénalement sanctionnée a cessé.

(Cour d’appel de Toulouse 19 mai 2021 n° 20/01808- cour d’appel de Versailles 08 octobre 2013 n° 12/05892)

Il sera précisé à titre préalable, et même si ce critère n’est pas retenu par la jurisprudence, que si le premier juge a pu retenir de manière incidente dans son raisonnement que rien ne permettait d’établir que Mme [G] avait connaissance des faits pour lesquels son fils a été condamné, a minima avant la perquisition réalisée à son domicile, force est de constater qu’à aucun moment dans ses écritures Mme [G] ne fonde son argumentation sur le fait qu’elle n’aurait pas connu l’activité délictuelle de son fils. Son propos est uniquement de contester le fait que ce trafic de stupéfiant ait eu lieu à son adresse comme il sera développé ci-après.

Il sera aussi rappelé à titre liminaire que la circonstance suivant laquelle M. [D] [G] a par ailleurs été condamné à indemniser le bailleur pour les dégradations et son préjudice d’image (condamnation non exécutée selon les indications de la SA Plurial Novilia) est indifférente et sans lien avec les règles de la résiliation susvisées.

Il résulte des éléments de la procédure pénale communiqués que M. [D] [G] a participé durant de longs mois à un trafic de stupéfiants aux abords de l’immeuble et a tagué des flèches sur des murs d’immeubles de la SA Plurial Novilia pour guider les consommateurs vers le point de deal situé dans le hall du n° [Adresse 3] dont 'l’entrée se situe dans l’angle du bâtiment avec le n° 21" où Madame [K] [G] est domiciliée.

Les surveillances montrent notamment, photographies à l’appui : '28.11.23 : [V] [G] et [H] [I] sortaient de leur immeuble au 21, pour se rendre dans le hall du 19 avec une chaise de camping ; l’un avait le visage partiellement dissimulé ; un individu était aperçu comme entrant dans le hall, prenant contact avec [V] [G] et ressortant ; puis les intéressés ainsi que d’autres étaient vus en train d’entrer illicitement dans un appartement, et [V] [G] identifié en train de peindre des flèches sur le mur du bâtiment à la bombe ['] »

L’existence de ce trafic signalé par un fléchage du point de deal a fait l’objet d’articles de presse (pièce n° 13).

Le jugement du tribunal correctionnel de Reims du 29 mars 2024 a déclaré M. [D] [G] coupable d’infractions en matière de stupéfiants (détention, offre ou cession, usage illicite) et pour dégradation ou détérioration volontaire du bien d’autrui, et condamné à une peine de huit mois d’emprisonnement aménagée sous le régime de la détention à domicile sous surveillance électronique avec une interdiction de séjour pour une durée de deux ans dans le département de la Marne avec exécution provisoire (pièce n° 11).

Le jugement rappelle que Monsieur [D], outre qu’il avait déjà été condamné pour des faits d’usage, détention et acquisition de produits stupéfiants, vivait chez sa mère au moment des faits, point qui n’est au demeurant pas contesté dans le cadre du présent litige.

Le jugement pénal retient encore que 'les visites des parties communes permettent de considérer que le produit est déposé, puis vendu par les intéressés sur place'. Il ressort de l’audition d’un consommateur (pièce n° 9) que les produits stupéfiants étaient de fait entreposés dans des armoires techniques.

A cet égard, il sera retenu que la notion de voisinage ne se limite pas à l’immeuble où habite le locataire en cause mais englobe également le voisinage proche ou immédiat que constitue l’entrée d’immeuble voisine. En l’espèce, l’immeuble sis au [Adresse 3] ayant servi de « point de deal » jouxte le 21 où demeure la famille [G], formant un angle. Ce point de deal est donc alimenté par un habitant issu du n°21.

En outre, si le premier juge a considéré que quand bien même ils seraient caractérisés, les troubles n’étaient plus actuels au regard du fait que M. [D] [G] avait fait l’objet d’une interdiction de paraître dans la Marne pendant une durée de deux années, la cour n’a pas la même appréciation. Un manquement contractuel unique suffit, s’il est suffisamment grave, pour faire encourir la résiliation d’un bail, même s’il a cessé. Le bailleur démontre d’ailleurs qu’en dépit de cette interdiction de paraître, M. [V] [N] [G] a été vu au niveau du [Adresse 3] en train de consommer des produits stupéfiants le 16 octobre 2024, soit postérieurement au jugement correctionnel du 29 mars 2024 (pièce n° 23 qui le cite nommément). Sa présence a également été relevée par la brigade anti-criminalité sur un « point stup 17 Blum » en train de manipuler des objets en se dissimulant de la vue du public le 10 janvier 2025 (pièce n° 24 citant également nommément l’intéressé). Il résulte de la pièce n°25, que ce jour-là (10 janvier 2025), M. [D] [G] a été appréhendé et conduit à la maison d’arrêt de [Localité 1], manifestement pour violation de l’interdiction de séjour prononcée.

S’agissant du trouble allégué, le bailleur démontre que plusieurs locataires ont quitté leur logement en raison du climat d’insécurité en lien avec le trafic de stupéfiants sévissant au [Adresse 3]. Les congés produits aux débats en font expressément état, quand bien même il s’agit effectivement de locataires vivant au n°19. Il s’agit d’une proximité immédiate, le point de deal du n°19 étant manifestement alimenté par M. [D] [G] venant du n°21 voisin comme il a été dit ci-avant.

Ainsi, notamment, Mme [F] a donné congé le 24 mai 2024 en soulignant une 'insécurité totale’ en lien avec des aller-retours liés au trafic de stupéfiants, la peur de représailles et les intimidations subies, son souhait de quitter les lieux pour assurer l’éducation de son fils (pièce n°22).

Plurial Novilia communique en pièce n°14 une liste plus exhaustive dont il ressort que pour le [Adresse 3] (soit à proximité immédiate du 21), il a été enregistré au 28 mars 2024 deux départs définitifs pour motif 'environnement’ et 6 demandes de mutation de logement pour 'insécurité / environnement'. Pour l’année 2023, plusieurs demandes de mutation ou de sortie définitives ont également été rescencées notamment pour les motifs suivants 'voisinage + insécurité, Mme a peur pour ses enfants', 'trafic devant immeuble', 'le couple ne se sent plus en sécurité dans l’immeuble'. Cette entrée comporte par ailleurs actuellement 8 logements vacants.

Ces congés témoignent, comme le relève le bailleur, d’un effet durablement délétère du trafic de stupéfiants auquel Monsieur [G] pris une part active au sein et aux abords des [Adresse 4].

Le bailleur produit encore aux débats en pièce n°19, une note d’évènement de la brigade de nuit en date du 29 juillet 2024, requise au [Adresse 3] pour des perturbateurs créant du tapage et troublant la tranquillité publique, soit deux personnes dont M. [Y] [G] (autre fils de l’intimée), son comparse étant trouvé porteur de résine de cannabis.

Au regard ces éléments étayés, la cour considère que les troubles de voisinage créés par M. [D] [G], occupant du chef de l’intimée, aux abords des [Adresse 4] en lien avec un trafic de stupéfiant avéré, organisé et répété, sont d’une gravité suffisante au regard de la 'fuite’ de nombreux locataires de Plurial Novilia, pour justifier le prononcé de la résilation du bail par application des textes susvisés.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce sens.

II- Sur la demande de réduction des délais d’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La S.A Plurial Novilia ne motive pas spécifiquement sa demande en réduction à 8 jours du délai d’expulsion de Mme [G].

Dans un contexte où, jusqu’au prononcé du présent arrêt, Mme [G] n’avait pas à envisager son relogement puisque la demande d’expulsion avait été rejetée, et que de surcroît elle était à jour de ses loyers, il n’y pas lieu de prévoir un délai raccourci.

En conséquence, la S.A Plurial Novilia sera déboutée de sa demande de réduction des délais d’expulsion.

III- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Mme [G] qui succombe à l’appel sera tenue aux entiers dépens de cette procédure.

Toutefois la résiliation n’étant due que du fait des agissements d’un occupant du chef du locataire en titre, sans que soit démontrée la complicité du locataire dans les faits à l’origine de la résiliation du bail, la cour estime qu’il serait inéquitable de lui faire supporter les frais irrépétibles de la procédure engagés par la S.A Plurial Novilia.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 30 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection de Reims en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce, à compter de la présente décision, la résiliation du bail d’habitation liant Madame [G] [K] et la SA Plurial Novilia relatif au logement sis [Adresse 2] à [Localité 1],

Ordonne l’expulsion de Madame [G] [K] du logement loué tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, et ce dans le cadre des dispositions des articles L. 412-1 et R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [G] [K], à compter du présent arrêt, à verser à la SA Plurial Novilia une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

Déboute la SA Plurial Novilia de sa demande de réduction du délai d’expulsion,

Rejette les demandes en frais irrépétibles,

Condamne Mme [K] [G] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président de chambre