5^e Chambre

ARRÊT N°338

R.G : 09/07937

M. Y Z

C/

Société LE FOURNIL DU TREZ HIR EURL

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’OCEAN

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2011

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,

Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,

Madame Agnès LAFAY, Conseiller,

GREFFIER :

A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Février 2011

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par l’un des magistrats ayant participé au délibéré, à l’audience publique du 21 Septembre 2011 ; date indiquée à l’issue

des débats : 20 avril 2011

****

APPELANT :

Monsieur Y Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP GUILLOU RENAUDIN, avoués

assisté de la SCP CUIEC, avocats

INTIMÉS :

Société LE FOURNIL DU TREZ HIR EURL

XXX

29217 X

représenté par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assisté de M^e Benoît BUFFETEAU, avocat

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’OCEAN pris en la personne des on syndic la Société Martin Immobilier dont le siège social est sis XXX

XXX

29217 X

représenté par la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, avoués

assisté de M^e Michel LE ROY, avocat

***************

I – CADRE DU LITIGE :

A – OBJET :

Action engagée par Monsieur Y Z, artisan boulanger, acquéreur par voie d’adjudication et selon acte authentique signé le 13 novembre 2007 devant Maître Ronan BELBEOCH, notaire, d’un fonds de commerce de 'boulangerie, pâtisserie, salon de thé, vente de produits alimentaires, fabrication et vente de crêpes’ ayant pour nom commercial PAIN ET COMPAGNIE, situé en la commune de X, Boulevard de la mer au sein d’un ensemble immobilier édifié au lieu-dit 'Le Trez Hir’ courant 1986/1987, contre l’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR qui a ouvert le 11 mai 2008 au sein de la même résidence un commerce de vente de pain, viennoiseries, pâtisserie, traiteur ayant emporté, selon le poursuivant, une concurrence néfaste pour son activité, raison pour laquelle il sollicite :

— d’une part, la condamnation de l’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR à cesser l’activité de boulangerie, pâtisserie, salon de thé, vente de produits alimentaires, fabrication et vente de crêpes et toute autre activité de même nature que celle qu’il exerce lui-même au sein des locaux, ce, dans le délai de 8 jours de la signification de l’arrêt à intervenir et sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai.

— d’autre part, à lui payer, en réparation du dommage subi depuis le 11 mai 2008 et jusqu’à la cessation effective de l’activité concurrentielle, la somme de 7 500 euros par mois à titre de dommages et intérêts.

L’action, poursuivie en présence du Syndicat de Copropriété de la Résidence L’OCÉAN au sein de laquelle sont exercées les deux activités commerciales a pour source le fait que Monsieur Y Z a acquis le fonds en l’état d’un règlement de copropriété comportant la stipulation suivante insérée en sa troisième partie, titre 1^er, chapitre 2è intitulé 'usage des parties privatives', article 9 § p : 'Commerces – non concurrence – Deux commerces de même nature ne pourront être exploités dans l’ensemble immobilier. En conséquence, l’exploitant du commerce ouvert le premier pourra s’opposer à l’ouverture d’un commerce concurrent'.

Le litige tient, au regard de cette stipulation dont le poursuivant revendique l’entier bénéfice au soutien de sa poursuite dans le fait que, l’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR à laquelle il oppose qu’elle n’a pas qualité pour agir en nullité de la stipulation faisant grief, ou en remettre en cause la licéité, lui objecte, contredite pareillement au fond, que le Premier Juge a exactement apprécié le cadre juridique de la discussion en considérant qu’aucune des deux parties, qui ne sont ni l’une ni l’autre membre de la copropriété, n’a la faculté de poursuivre la nullité de la stipulation litigieuse mais qu’elle n’en est pas moins illicite au regard de la jurisprudence en vigueur, la Résidence de L’OCÉAN ne répondant pas à la définition de 'centre commercial isolé’ qui, par exception, permet de consacrer la pleine efficacité de ce type de clause et le caractère fautif de sa violation.

L’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR soutient également, argument de pur fait auquel le poursuivant n’a apporté aucune réplique effective, que Monsieur Y Z a cédé son fonds de commerce en mai 2010, a priori dans de bonnes conditions, en sorte que le procès n’a plus de raison d’être en l’absence de préjudice.

L’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR conclut en conséquence à la confirmation du jugement, tandis que le Syndicat de Copropriété de la Résidence de L’OCÉAN déclare s’en remettre à la Cour et sollicite la confirmation du jugement s’agissant de l’indemnisation de ses frais irrépétibles de procédure.

B – DÉCISION DISCUTEE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BREST en date du 16 septembre 2009 qui a :

— débouté Monsieur Y Z de l’ensemble de ses demandes.

— débouté l’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR de sa demande de dommages et intérêts compensatoires de trouble commercial,

— déclaré la décision opposable au Syndicat de Copropriété de la Résidence de L’OCÉAN pris en la personne de son syndic, la Société SAINT MARTIN IMMOBILIER.

— condamné Monsieur Y Z à payer à chacun des défendeurs une indemnité de 1 500 euros au titre de l’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

C – MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur Y Z a relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 16 novembre 2009 (Procédure enrôlée sous le n° 09/7937), déposant le 16 décembre 2009 une copie de l’acte d’appel visant spécifiquement le Syndicat de Copropriété de la Résidence de L’OCÉAN (Procédure enrôlée sous le n° 09/8804).

Ces deux déclarations d’appel ont été jointes par ordonnance du Conseiller de la mise en état du 21 décembre 2009.

Monsieur Y Z, appelant, a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 16 mars 2010, ses ultimes conclusions en demande accompagnées du visa d’une liste de pièces versées aux débats évoquant 25 documents.

L’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 26 mai 2010, ses ultimes conclusions d’intimée accompagnées d’un bordereau récapitulatif visant 5 documents versés aux débats en première instance, 1 document communiqué au stade de l’appel.

Le Syndicat de Copropriété de la Résidence de L’OCÉAN a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 9 avril 2010, ses conclusions d’intimé.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR concluant à la confirmation du jugement, le moyen tiré par l’appelant du défaut de qualité pour agir en annulation de la stipulation litigieuse est sans portée puisque telle est la solution exprimée par le Premier Juge en page 3 § 4 de la motivation de la décision.

Pour le reste, la question qui se pose, parfaitement identifiée par celui-ci, est celle de savoir si une clause telle que celle qui fonde la prétention de Monsieur Y Z (Clause d’interdiction de concurrence entre exploitants de fonds de commerce au sein d’un même ensemble immobilier) est licite et, comme telle, susceptible d’être opposée aux ayants-cause des co-propriétaires, commerçants qui, au gré du temps, se succèdent dans les cellules commerciales, critère tiré de la loi qui, entre deux parties étrangères à la charte qui lie les copropriétaires, permet seul à celles-ci d’affirmer l’existence ou absence d’agissement réputé fautif de l’un des ayants-cause, preneur à bail commercial d’un copropriétaire, et du copropriétaire, bailleur qui a lui-même laissé s’installer son activité au mépris des stipulations du règlement de copropriété, cette action étant, entre les parties, nécessairement fondée sur l’article 1382 du Code Civil puisqu’elles n’entretiennent entre elles que des rapports s’inscrivant en dehors de tout contrat.

Le Premier Juge a, de ce chef, complètement exposé l’état du droit positif (articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965) et de la jurisprudence, constante dans ses principes, et exceptions, fixés en la matière aux termes d’arrêts publiés au cours des années 1970 (Cassation 3^e Chambre 15 octobre 1974 et 14 décembre 1976 RTD commercial 1979 page 428 et suivantes, § 47 en ce qui concerne les ensembles commerciaux dits 'isolés').

De cette jurisprudence qui n’a donné lieu depuis lors à aucune révision fondamentale publiée et commentée permettant d’affirmer la pleine validité de principe des clauses analogues à celle sur laquelle Monsieur Y Z fonde ses prétentions, il se déduit :

— que les clauses de non-concurrence insérées dans les règlements de copropriété sont en principe privées d’effet car étrangères à la destination de l’immeuble et doivent être réputées non écrites comme contraires aux articles 8 et 9 de la loi portant statut de la copropriété si telle est la demande d’une partie ayant qualité pour agir en annulation de la stipulation.

— qu’il n’en est autrement que si elles sont insérées dans le règlement de copropriété d’un ensemble immobilier isolé de tout centre urbain réunissant la plupart des commerces de proximité car, en ce cas, au-delà du privilège de situation qu’elles confèrent au premier commerçant installé, elles permettent d’abord de sauvegarder l’intérêt collectif des consommateurs.

Dans le contexte de droit ainsi retracé l’argumentation développée par Monsieur Y Z est inopérante, voire surtout, dénuée de tout intérêt en ce qu’elle met en avant :

— la portée obligatoire des clauses d’un règlement de copropriété entre les propriétaires et l’interdiction faite à ceux-ci de modifier la destination d’une partie privative étant constant que, en l’espèce, la destination commerciale des deux locaux concurrents n’est pas discutable et ressort de l’état descriptif de division versé aux débats (Pièce 4), seule étant litigieuse la nature de l’activité commerciale poursuivie par l’intimée parce qu’elle est réputée similaire à celle du poursuivant et propre à la concurrencer.

— l’interdiction faite au Juge de modifier cette destination contre la teneur d’un règlement de copropriété dépourvu d’ambiguïté et contre l’avis d’une assemblée générale, ce qui n’est pas du tout l’objet du différend et de la défense exposée par l’intimée pour le motif exposé à l’alinéa qui précède.

— l’obligation qui, corollairement, est faite au Juge d’imposer le respect de toute prohibition inscrite dans le règlement de copropriété concernant l’objet de l’activité commerciale lorsque celui-ci désigne précisément un certain type de commerce interdit (restauration, commerces bruyants ou malodorants, etc…), ce qui n’est pas, à l’évidence, l’objet d’une clause qui vise l’interdiction de créer deux activités commerciales concurrentes dans la résidence quelle que soit la nature de celles-ci et ce qui rend inutile, en conséquence, la recherche de la destination de l’immeuble ou des parties

privatives, destination parfaitement déterminée en l’occurrence puisqu’il ressort de l’état de division communiqué que la résidence comprend 5 bâtiments, environ 295 logements, 120 places de stationnement, une dizaine de lots affectés à l’exercice du commerce, dont un hôtel.

Cette dernière observation illustre que la résidence de L’OCÉAN est un collectif affecté à l’habitat comprenant, comme cela est fréquent, quelques commerces, de proximité (commerces de bouche) ou non (Pièce 21 communiquée par l’appelant : auto-école, bureau d’études, agence immobilière, galerie, cinéma, coiffeur, papeterie et articles cadeau).

Or, un ensemble commercial est considéré comme isolé quand il constitue une entité autonome, géographiquement éloignée d’autres centres de distribution ou de services : s’il est allégué par Monsieur Y Z que tel est le cas en l’espèce, force est de considérer que la pièce 21, qui désigne les activités commerciales déployées au sein du 'Forum du Trez Hir’ à la date du 25 février 2009, ne suffit pas à faire la preuve de cet isolement puisque les commerces de bouche, sont, si on en exclut deux établissements de restauration (crêperie – restaurant pizzeria), limités à l’enseigne PAIN ET COMPAGNIE, ce qui est peu pour mériter le classement dans la catégorie 'ensemble commercial isolé’ censé répondre aux besoins du consommateur qui ne trouverait pas à brève distance l’ensemble des services les plus usuels qu’offre un 'centre commercial’ ayant cette destination exclusive.

Aucune autre pièce n’étant versée aux débats propre à illustrer que le 'Forum du Trez Hir’ mérite tout de même la qualification d’ensemble commercial isolé géographiquement et commercialement pour les motifs, qui restent à l’état de simples allégations, exprimés en pages 16 et 17 des écritures de Monsieur Y Z, le jugement doit être confirmé sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans les méandres d’une argumentation qui manque largement de pertinence en fait comme en droit au regard du cadre, étroit, qui doit être assigné à la discussion compte tenu de l’objectif visé par la clause insérée dans le règlement de copropriété dont se prévaut l’appelant.

Perdant sur son recours, Monsieur Y Z ne peut qu’être débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il paiera de ce chef la somme de 800 euros au Syndicat de Copropriété de la Résidence de L’OCÉAN et la somme de 1 500 euros à l’EURL LE FOURNIL DU TREZ HIR.

Il n’y a pas lieu de déclarer une décision commune à une partie dès lors qu’elle a comparu et fait valoir sa défense : cette demande, exprimée par Monsieur Y Z, est écartée.

III – DÉCISION :

— Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il en ressort que la décision est déclarée opposable au Syndicat de Copropriété de la Résidence de L’OCÉAN, partie comparante.

— Statuant de nouveau de ce chef,

— Dit n’y avoir lieu d’acter l’opposabilité du jugement et du présent arrêt au Syndicat de Copropriété mis en cause et comparant.

— Confirme le jugement en toutes autres dispositions.

— Ajoutant,

— Condamne Monsieur Y Z à payer, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

* la somme de 1 500 euros à l’EURL DU TREZ HIR,

* la somme de 800 euros au Syndicat de Copropriété de la Résidence de L’OCÉAN.

— Déboute Monsieur Y Z de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamne Monsieur Y Z aux dépens d’appel ; autorise les SCP d’avoués GAUVAIN-DEMIDOFF ; CASTRES-COLLEU-PEROT-LE COULS BOUVET à les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,