4^e Chambre

ARRÊT N° 411

R.G : 11/01039

OJL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur André CHAPELLE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Octobre 2012

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Novembre 2012 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société E F G SCP

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : M^e Rosine D’ABOVILLE, Postulant (avocat au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL PHILIPPE OLIVE – JOHANNA AZINCOURT, Plaidant (avocats au barreau de RENNES)

INTIMÉES :

Société Y IARD SA, anciennement AGF SA

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GAUTIER LHERMITTE, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SCP LOZAC’MEUR/GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDIS SON/GRENARD, Plaidant (avocats au barreau de RENNES)

Société AXA FRANCE IARD SA

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Jean-pierre DOUCET, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)

Société STMIC SCI

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Patrick BOQUET, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 8 PLACE SAINT MICHEL A RENNES, pris en la pesonne de son syndic la SASU FONCIA

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL ANDRE /SALLIOU & BARBIER, Plaidant (avocats au barreau de RENNES)

La SCI STMIC est propriétaire d’un local commercial au sein d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété et situé 8 place Saint-Michel à RENNES.

Le 30 Mars 1999, elle a conclu avec la société LA TORRE C D un bail commercial, qui fut cédé par la locataire à l’EURL X par acte du 21 Mars 2005, à laquelle elle est intervenue en sa qualité de bailleresse.

Le 14 Septembre 2006, la SAS FONCIA ROUAULT, syndic de copropriété, a informé les copropriétaires de la nécessité de faire évacuer l’immeuble au plus tard pour le 15 Novembre 2006, au motif que les études diligentées dans le cadre de travaux de confortement de l’immeuble venaient de démontrer sa dangerosité immédiate, notamment lorsque les travaux commenceraient.

Saisi par la société X, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de RENNES a ordonné une expertise et désigné à cette fin Monsieur Z, qui a déposé son rapport le 20 Décembre 2006.

Le 15 Novembre 2006, conformément aux demandes du syndic et de l’architecte, la société X a évacué l’immeuble et fermé son commerce ; le fonds a été revendu le 02 Juillet 2007.

Le 19 Mars 2007, la société X, qui avait souscrit une assurance « multirisque professionnelle » auprès de la compagnie AGF désormais dénommée Y l’a assignée devant le Tribunal de Commerce de RENNES aux fins de voir indemniser son préjudice et l’assureur a ensuite assigné en garantie le bailleur.

Par arrêt du 13 Octobre 2009, la Cour d’Appel de RENNES a confirmé le jugement rendu le 27 Mai 2008 par le Tribunal de Commerce en ce que :

— il s’était déclaré incompétent pour connaître de l’appel en garantie formé par les AGF contre la société STMIC,

— il avait condamné la société AGF à payer à la société X la somme de 42.032,00 euros au titre de la perte d’exploitation survenue entre le 15 Novembre 2006 et le 31 Janvier 2007,

— il avait condamné la société AGF à payer à la société X la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— il avait condamné la société AGF à payer à la société STMIC la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— il avait condamné la société AGF aux dépens.

Sur renvoi du Tribunal de Commerce de RENNES, l’appel en garantie des AGF contre la société STMIC a été inscrit au rôle du Tribunal de Grande Instance de RENNES et le 10 Novembre 2008 la société STMIC a elle-même appelé en garantie la SCP E F G (BGM), syndic de l’immeuble de 1996 à 2006, ainsi que le syndicat de copropriété représenté par son syndic la société FONCIA ROUAULT.

Le syndicat de copropriété a lui-même, le 19 Mai 2009, appelé à la cause son assureur, la société AXA IARD.

Par jugement du 13 Janvier 2011, le Tribunal de Grande Instance de RENNES a :

condamné in solidum la société STMIC, le syndicat de copropriété et la société BGM à payer à la société AGF la somme de 42.032,00 euros avec intérêts légaux à compter du jugement,

débouté la société AGF de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens mis à sa charge par le jugement rendu le 28 Mai 2008 par le Tribunal de Commerce de RENNES,

condamné in solidum le syndicat de copropriété et la société BGM à garantir la société STMIC des condamnations prononcées à son encontre,

dit que la société AXA ne doit pas sa garantie au syndicat de copropriété,

condamné la société BGM à garantir le syndicat de copropriété de la moitié des condamnations prononcées à son encontre,

dit que la société STMIC n’est pas dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure à la charge du syndicat de copropriété,

débouté les parties de leurs prétentions émises sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

condamné le syndicat de copropriété et la société BGM au paiement des dépens de première instance, partagés par moitié, avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Appelante de ce jugement, la SCI STMIC, par conclusions du 16 Septembre 2011, a sollicité que la Cour :

infirme le jugement déféré,

déboute la société Y des prétentions émises à son encontre,

déboute le syndicat de copropriété et la société BGM des prétentions émises à son encontre,

subsidiairement condamne le syndicat de copropriété et la société BGM à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

subsidiairement, ordonne un complément d’expertise confié à Monsieur Z afin de déterminer si le syndicat de copropriété et/ou la société BGM ont contribué par leur action à la dégradation de l’état de l’immeuble,

dise qu’elle n’a pas à supporter à titre de charge de copropriété les frais afférents à la mise en cause du syndicat de copropriété,

laisse à la charge de la société BGM et du syndicat de copropriété les dépens de leur mise en cause,

condamne les parties intimées au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Par conclusions du 24 Juin 2011, le syndicat de copropriété de l’immeuble situé XXX à RENNES a sollicité que la Cour, sur le fondement des dispositions des articles 8, 10-1, 14 et 18 de la loi du 10 Juillet 1965, L113-1 du Code des Assurances :

dise irrecevables et/ou mal fondées les demandes dirigées à son encontre, et déboute les parties les ayant émises de leurs prétentions,

subsidiairement condamne la société BGM à le garantir en intégralité de toutes condamnations prononcées à son encontre,

condamne la société AXA à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

déboute la société STMIC de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,

condamne in solidum les parties succombantes à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

condamne les mêmes au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Par conclusions du 28 Juin 2011, la société AXA France IARD a demandé que la Cour :

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes demandées dirigées contre elle,

condamne in solidum la société BGM et la société STMIC à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

les condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Par conclusions du 26 Avril 2011, la SCP E F G a sollicité que la Cour :

infirme le jugement entrepris,

dise que le rapport de Monsieur Z lui est inopposable,

déboute la société AGF des prétentions émises à son encontre, ainsi que la société STMIC et le syndicat des copropriétaires,

— condamne la société AGF ou le syndicat de copropriété ou la société STMIC à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

les condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Par conclusions du 21 Mai 2012, la SA Y anciennement dénommée AGF SA a demandé que la Cour, sur le fondement des dispositions des articles 1134 alinéa 3, 1382, 1719 et 1720 du Code Civil, L121-2 du Code des Assurances :

confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf celles l’ayant débouté de ses demandes relatives aux condamnations prononcées par le Tribunal de Commerce au titre des frais irrépétibles et des dépens,

statuant à nouveau, condamne in solidum la société STMIC, la société E F G et le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

condamne les mêmes à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

les condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’étendue de la subrogation de la société Y :

En vertu des dispositions de l’article L121-12 du Code des Assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Ainsi que l’a pertinemment relevé le premier juge, l’indemnité versée à la société X en exécution du contrat d’assurance est limitée à la somme de 42.032,00 euros.

En revanche, l’indemnité pour frais irrépétibles et les dépens auxquels a été condamnée la société AGF par le Tribunal de Commerce sont la conséquence d’une faute lui étant personnelle, soit le refus d’exécuter spontanément le contrat d’assurances souscrit par la société X et l’obligation dans laquelle cette dernière s’est trouvée d’introduire une action en justice.

Par conséquent, la subrogation n’inclut pas ces frais.

D’autre part, la société Y ne peut prétendre s’en voir indemniser par le responsable de la perte d’exploitation de son assuré, le litige ayant conduit à la condamnation prononcée par le Tribunal de Commerce n’ayant pas pour origine le sinistre mais son refus d’exécuter le contrat souscrit.

Le jugement déféré est dès lors confirmé en ce qu’il a limité la subrogation à la somme de 42.032 euros et l’a déboutée du solde de ses prétentions.

Sur les demandes émises contre la société STMIC :

La société X a dû fermer son commerce de restaurant pizzeria en Novembre 2006 après que l’architecte de l’immeuble de l’immeuble ait avisé le syndic de la constatation d’une évolution sensible et notable des fissures de la façade rendant indispensable une évacuation immédiate de l’immeuble, la Ville de Rennes étant parallèlement avisée de la situation et étant prête à prendre un arrêté de péril.

Ce constat faisait suite à un chantier entrepris durant l’Eté 2006 sur la façade litigieuse, au cours desquels la dégradation de l’enduit avait révélé une dégradation critique des ossatures de l’immeuble, la Ville de Rennes ayant refusé la prise d’un arrêté de péril le 28 Juillet mais ayant demandé que soit mandaté un bureau d’études structures.

Le 31 Juillet 2006, la SOCOTEC concluait à la dangerosité de l’immeuble, sa solidité étant fortement compromise avec risque pour les ouvriers et les occupants, et à la nécessité de libérer l’immeuble de toute activité.

Les évènements se précipitaient ensuite jusqu’au mois de Novembre 2006.

La possibilité de devoir procéder à une libération des lieux pour exécuter les travaux avait été évoquée dès 2005 par l’architecte de la copropriété, qui attribuait l’état de l’immeuble à la conjonction de plusieurs facteurs : l’âge, le réaménagement de certaines parties privatives et le défaut d’entretien.

La société Y reproche à la société STMIC, bailleur, de ne pas avoir rempli auprès de la société X son obligation d’information lors de la signature de l’acte du 21 Mars 2005, en ne l’ayant pas informée de l’état de l’immeuble.

L’acte authentique du 21 Mars 2005 n’était pas le contrat de bail liant les parties ; celui-ci, conclu en 1999, était en cours à cette date.

L’acte du 21 Mars 2005 avait comme objet une cession de fonds de commerce, avait pour parties les sociétés TORRE C D et X, et ne contenait d’obligations réciproques que pour ces dernières.

Son examen démontre que la société STMIC n’est intervenue à l’acte que pour se voir signifier un changement de débiteur et plus précisément prendre acte de la cession du droit au bail, et accepter le nouveau locataire sous réserve que le cédant reste solidaire des obligations du cessionnaire.

Elle n’était donc tenue d’autre obligation envers le cessionnaire que de l’informer de ce qu’il n’existait pas de litige relatif au bail commercial en cours, ce qui en l’espèce était exact.

Au demeurant, à la date de la cession, la possibilité d’une évacuation de l’immeuble n’avait jamais été évoquée, ce risque ayant été porté pour la première fois à la connaissance des propriétaires lors de l’assemblée générale du 12 Octobre 2005.

Antérieurement les copropriétaires avaient seulement eu connaissance de la nécessité de réaliser des travaux sur la structure de l’immeuble, dont nul n’avait de raison de supposer qu’ils ne pourraient, comme tel est habituellement le cas, se dérouler en présence des occupants.

Dès lors, aucun manquement à une obligation d’information quelconque ne peut être imputé au bailleur.

S’agissant du mauvais état de l’immeuble et des travaux ayant conduit à l’évacuation de l’immeuble, la société STMIC fait valoir que subrogée dans les droits de la société X, la société Y est tenue, dans ses rapports avec elle, des termes du bail commercial conclu avec son assurée.

Elle oppose notamment que le bail conclu le 13 Avril 1999 entre la société PERSIGAND (aux droits de laquelle vient la société STMIC) et la société TORRE C D (qui a cédé son fonds de commerce à la société X) prévoit que « le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers ni interruption du paiement des loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux et même si la durée excédait quarante jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécuté sans interruption, sauf le cas de force majeure ».

Il prévoit aussi que « le preneur prendra les biens loués dans l’état dans lequel ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance (') sans pouvoir exercer un recours contre le bailleur pour vice de construction, dégradation, insalubrité, humidité, infiltrations, cas de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressant l’état des lieux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous les inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais toutes les réparations et remise en état que nécessitaient l’état des lieux, mêmes celles nécessitées par la vétusté et l’usure ».

En matière commerciale où prévaut la volonté des parties, ces clauses sont valables pour autant que le preneur ne soit pas privé de l’objet même du contrat, soit la faculté de disposer des lieux loués, le bailleur ne pouvant s’affranchir par quelque clause que ce soit de son obligation contractuelle de délivrance en privant le contrat tout à la fois de son objet et de sa cause.

Ce moyen est donc inopérant.

Ensuite, la société STMIC oppose qu’elle ne peut être tenu pour responsable de l’état des parties communes, celles-ci relevant de la seule responsabilité du syndicat de copropriété.

Toutefois, le syndicat de copropriété n’est pas un tiers par rapport au bailleur.

Il en résulte la STMIC était tenue d’indemniser son locataire de son impossibilité de continuer à utiliser les lieux loués et qu’elle doit cette indemnisation à la compagnie Y subrogée dans les droits de son assurée.

A cet égard, la plus-value réalisée par la société X lors de la vente de son fonds de commerce est indépendante de la perte d’exploitation consécutive à l’évacuation de l’immeuble.

Consécutivement, il est fait droit à hauteur de la somme de 42.032 euros aux prétentions de la société Y contre la société STMIC, avec intérêts légaux à compter du jugement.

Sur les demandes formées contre la société E F G :

La société BGM n’ayant jamais été appelée aux opérations d’expertise de Monsieur Z, le rapport de ce dernier lui est inopposable, qu’il ait pu ou non être discuté durant l’instruction de l’affaire.

La Cour relève qu’au demeurant les appréciations de Monsieur Z sur le comportement du syndic ne s’appuient pas sur des faits précis mais sur des considérations générales ne pouvant servir de fondement à des condamnations.

L’appréciation de la responsabilité de la société BGM ne sera donc pas examinée par la Cour au regard du rapport d’expertise de Monsieur Z.

Aucun complément d’expertise ne peut par ailleurs être confié à Monsieur Z, qui a procédé hors la présence de la société BGM à diverses considérations sur sa responsabilité et ne pourrait dès lors être considéré comme impartial à son encontre.

La demande émise à ce titre par la société STMIC est donc rejetée.

La société BGM a été syndic de l’immeuble de 1996 à 2006.

L’examen des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats démontre que les procès-verbaux de 1997 et 1998 font état de la mauvaise exécution des travaux réalisés en façade par une entreprise.

Toutefois ces travaux avaient été réalisés avant la prise de fonction de la société BGM, qui en revanche, a effectué une déclaration auprès d’un avocat les concernant.

Il est reproché au syndic de ne pas avoir actionné avant l’expiration du délai décennal l’assureur de l’entreprise ayant réalisé l’enduit de façade en 1992, qui aurait contribué à la dégradation des structures.

L’examen du procès-verbal d’assemblée générale du 12 Juin 2006, aux termes de laquelle l’architecte de la copropriété a présenté le diagnostic général de l’immeuble qu’il a réalisé en Janvier et Février 2006 démontre que la qualité de l’enduit mis en 'uvre en 1992 n’est pas évoquée comme l’une des causes des désordres, l’architecte évoquant l’âge de l’immeuble, le réaménagement des appartements, le défaut d’entretien.

Ensuite, le syndicat de copropriété n’a pas versé aux débats les pièces afférentes au marché de travaux litigieux (contrat, procès-verbal de réception '), qui seules auraient permis à la Cour d’apprécier dans quelle mesure une action eut été envisageable avant l’expiration du délai décennal (dont la date n’a même pas été précisée).

Il en résulte sur ce point l’absence de démonstration de l’existence d’une faute et d’un lien de causalité avec le sinistre.

Pour le solde, le procès-verbal de 1998 contient aussi des résolutions quant aux travaux réalisés sur les parties communes par l’un des copropriétaires.

Différentes démarches du syndic sont notées dans les procès-verbaux des assemblées générales de 1997, 1998, 1999, 2000 et 2001 : examen de devis d’embellissement des parties communes, recherche d’amiante, participation à une expertise en cours sur l’immeuble voisin mais intéressant la copropriété, visite d’appartement suite à des désordres et courrier au propriétaire.

Ce n’est qu’à l’assemblée générale du 03 Juin 2002 qu’apparaissent pour la première fois « des signes de faiblesse » de la façade côté Cour et le syndic clôture le procès-verbal en indiquant qu’il va faire établir des devis.

Lors de l’assemblée générale du 09 Septembre 2003, le syndic présentera une estimation du montant des travaux nécessaires pour ravaler la façade arrière, en s’appuyant sur les coûts d’une opération identique venant d’être menée dans un immeuble voisin ; il précisera que des problèmes de stabilité de l’immeuble ont été constatés et que la copropriété devra prendre un maître d''uvre pour la reprise en sous-'uvre et souscrire une assurance dommage-ouvrage ; les copropriétaires, qui viennent de voter une résolution ayant refusé la constitution d’un fonds de travaux, voteront alors un report de la décision à prendre.

Le syndic, qui avait avisé les copropriétaires de l’importance des désordres constatés (stabilité de l’immeuble en cause, nécessité d’une reprise en sous-'uvre), ne peut être tenu pour responsable de ce refus de prendre une décision ; il clôturera le procès-verbal en indiquant prendre rendez-vous avec l’architecte des bâtiments de France en présence de deux des copropriétaires.

Le rendez-vous sera obtenu dans les trois mois suivants (Décembre 2003) et aboutira à la mise en demeure immédiate de l’un des copropriétaires de procéder à la remise en état des parties communes qu’il avait dégradées.

En Avril 2004, l’assemblée générale des copropriétaires mandatera le syndic pour confier une mission de diagnostic à un architecte, laquelle sera mise en 'uvre puisque l’assemblée générale du 12 Octobre 2005 statuera sur le rapport de cet architecte, relevant la complexité de sa mission et évoquant pour la première fois la possibilité de devoir vider l’immeuble de tout ou partie de ses occupants ; l’assemblée générale décidera de planifier les travaux, de les faire chiffrer, de solliciter des subventions et d’éviter autant que possible la fermeture des commerces ; elle refusera toutefois de voter la constitution d’un fonds de travaux.

Enfin, les décisions prises en 2006, sous le mandat d’un autre syndic, ne seront que la conséquence et la poursuite des décisions prises lors des assemblées de 2004 et de 2005.

XXX est situé dans le centre historique de la Ville de Rennes, de la dégradation duquel les propriétaires comme les autorités administratives n’ont pris conscience que tardivement, au cours des années 2000.

L’importance des travaux devant y être réalisés, leur coût, généralement insupportable pour les propriétaires concernés, les conséquences du régime de copropriété, la lourdeur des procédures applicables (interventions obligatoires de l’Architecte des Bâtiments de France, recherche d’entreprises spécialisées), rendent leur préservation particulièrement complexe, les syndics ayant à informer des copropriétaires toujours réticents à devoir y faire face.

En l’espèce, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que durant le mandat de la société BGM, celle-ci ait eu connaissance d’un désordre mettant en jeu la sauvegarde de l’immeuble et qui aurait dû la conduire à faire application des dispositions de l’article 18 alinéa 3 de la loi du 10 Juillet 1965, c’est-à-dire à faire procéder en urgence et à son initiative à des travaux conservatoires.

Les procès-verbaux de 2003, 2004, 2005 démontrent qu’elle a accompli les diligences nécessaires après qu’un problème important en façade lui ait été signalé, intervenant au mieux compte tenu du vote de 2003, qui a abouti à l’évidence à retarder la mise en 'uvre du programme de travaux.

Dès lors aucune faute ne peut lui être reprochée de ce chef.

Par conséquent, les parties sont déboutées de leurs prétentions envers la société BGM.

Les prétentions émises contre le syndicat de copropriété :

En vertu des dispositions d’ordre public de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965, auxquelles ne peuvent contrevenir celles d’un règlement de copropriété, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction et le défaut d’entretien.

D’autre part, la nécessité d’évacuer l’immeuble ne trouve pas sa source dans la réalisation des travaux, que tout propriétaire doit supporter, mais dans l’état de l’immeuble tel qu’il a été révélé par les travaux en cours.

En l’espèce, le défaut d’entretien est patent au regard du vote émis lors de l’assemblée générale de 2003, compte tenu des informations portées à la connaissance des copropriétaires par le syndic (problème de stabilité de l’immeuble).

Le report de la décision à prendre (confier une mission de diagnostic à un architecte) a ainsi retardé la date de prise de conscience de l’état réel de l’immeuble, inconnu des copropriétaires lorsque le bail fut cédé à l’EURL X.

Elle a aussi permis à la dégradation des structures de se poursuivre, aboutissant ainsi à la nécessité d’évacuer l’immeuble en urgence plutôt que de tenter une réalisation des travaux en présence des occupants.

Consécutivement et par application des dispositions légales susvisées, il est fait droit aux prétentions de la société Y contre le syndicat de copropriété et à hauteur de la somme de 42.032 euros avec intérêts légaux à compter du jugement.

Ensuite, aucune faute personnelle n’ayant été retenue contre la société STMIC, le syndicat de copropriété la garantira en totalité de la condamnation prononcée à son encontre.

Sur les prétentions émises contre la société AXA :

Le syndicat de copropriété a souscrit auprès de la compagnie AXA ASSURANCES un contrat multirisques immeuble, numéro 33583042141487, à effet du 1^er Janvier 2005.

L’examen des conditions particulières signées par la société BGM démontre qu’elles visent les conditions générales 460613C, dont le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire.

Dès lors, le syndicat ne peut prétendre ne pas en avoir eu connaissance.

Ce contrat garantit la responsabilité civile du syndicat de copropriété, et notamment sa responsabilité en qualité de copropriétaire, pour les dommages causés aux tiers (cas de la société X), et résultant directement des biens immobiliers objet du contrat.

La compagnie AXA refuse toutefois de prendre en charge le sinistre au motif qu’il est spécifié à la page 19 des conditions générales 460643C que « n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui ».

Le syndicat de copropriété fait valoir à bon droit que cette clause n’est pas suffisamment formelle et limitée.

Dès lors et par application des dispositions de l’article L113-1 du Code des Assurances, la société AXA est condamnée à garantir le syndicat de copropriété des condamnations prononcées contre lui.

Les dépens et les frais irrépétibles :

La société STMIC et le syndicat de copropriété, qui succombent devant la Cour, sont condamnés in solidum aux dépens.

Le syndicat, lui-même garanti par la compagnie AXA, garantira la société STMIC de l’intégralité de cette condamnation.

En revanche et pour des motifs d’équité, cette dernière ne sera pas dispensée de sa participation aux dépens exposés le syndicat, son désintérêt pour les questions concernant l’entretien des parties communes s’étant traduit par son absence à la quasi-totalité des assemblées générales malgré la détention de plus du quart des votes, et ayant de ce fait contribué à l’inertie ayant prévalu quant à l’entretien de l’immeuble.

Pour de mêmes motifs d’équité, les autres demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile sont rejetées.

DECISION :

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après rapport à l’audience :

Rejette la demande de complément d’expertise.

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société AGF-Y de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens mis à sa charge par le jugement du 28 Mai 2008 rendu par le Tribunal de Commerce de RENNES, dit que la société STMIC n’est pas dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure à la charge du syndicat de copropriété précité, débouté les parties de leurs demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

L’infirme pour le solde.

Statuant à nouveau :

Déboute les parties de leurs prétentions émises contre la SCP E F G.

Condamne in solidum la société STMIC et le syndicat de copropriété précité à payer à la société Y subrogée dans les droits de la société X la somme de 42.032 euros avec intérêts légaux à compter du jugement déféré.

Condamne le syndicat de copropriété à garantir intégralement la société STMIC de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le présent arrêt en principal, intérêts, frais et dépens.

Condamne la société AXA ASSURANCES à garantir intégralement le syndicat de copropriété du XXX à RENNES de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le présent arrêt en principal, intérêts, frais et dépens.

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

Condamne in solidum la société STMIC et le syndicat de copropriété précité au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Rejette l’ensemble des demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,