4^e Chambre

ARRÊT N° 447

R.G : 11/06025

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame AC AD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2014

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Décembre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur A E

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e R S de la SELARL AVOCAT R S, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Pierre-Olivier MARTIN, Avocat Plaidant

Madame L O épouse E

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e R S de la SELARL AVOCAT R S, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Pierre-Olivier MARTIN, Avocat Plaidant

INTIMÉS :

Madame AM I, assistée de sa curatrice M^lle AI I

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Jacques BAZILLE de la SELARL BAZILLE/E/PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sébastien CHEVALIER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/6594 du 28/10/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Monsieur AA F – DECEDE -

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Laurence JALLU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Madame P C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Laurence JALLU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANTS :

Monsieur AW AX AY F, mineur sous l’administration légale sous contrôle judiciaire de sa mère M^me P BB BC C, et domicilié de droit avec elle, héritier de M. AA F

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Laurence JALLU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur T BF AA F, mineur sous l’administration légale sous contrôle judiciaire de sa mère M^me P BB BC C, et domicilié de droit avec elle, héritier de M. AA F

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Laurence JALLU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Par acte notarié du 10 mai 2007, Madame I a vendu aux époux E une maison d’habitation sise au Z, XXX, cadastrée section XXX pour une contenance de 63 ca, au prix de 30.000 €.

Par acte du 1^er octobre 2007, les époux E ont revendu cette maison à Monsieur AA F et Mademoiselle P C au prix de 62.000 €.

Par actes du 18 août et 1erseptembre 2008, Madame I a assigné les époux E, acquéreurs de l’immeuble litigieux, Monsieur AA F et Mademoiselle P C, sous-acquéreurs, devant le tribunal de grande instance de Nantes, en annulation de l’acte de vente du 10 mai 2007 ainsi que de toutes les ventes subséquentes sur le fondement du vice du consentement et subsidiairement sur celui de la lésion.

M^me I a été placée sous curatelle simple par jugement du 20 mai 2010.

Par jugement du 19 mai 2011, le tribunal de grande instance de Nantes a:

— déclaré recevable l’action de M^me AM I

— dit que l’acte de vente en date du 10 mai 2007 enregistré à la conservation des hypothèques de Nantes volume 2007P n °7590, entre AM I et les époux A et L E, portant sur la parcelle cadastrée à la commune du Z, XXX, section XXX pour une contenance de 63 ca, est nul et de nul effet.

— dit que les reventes subséquentes de ce bien sont nulles et de nul effet

— dit que M^me AM I devra reprendre cet immeuble et restituer aux époux E la somme de 30000 € qu’elle a perçue de la vente

— dit que AA F et P C devront restituer l’immeuble à M^me AM I et que les époux E devront leur restituer la somme de 62 000 € qu’ils ont perçue de la vente, outre les sommes de 5675,88 € et de 6675 € relatives aux frais notariés et de conservation des hypothèques

— condamné Monsieur et M^me E aux dépens, qui comprendront les frais de publication et autorisé Maître Chevalier et la SCP Jallu-Belet, qui l’a demandé, à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision

— condamné les époux E à payer à M^me I la somme de 2000 € et à Monsieur AA F et M^lle P C la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et M^me E ont relevé appel de ce jugement le 26 août 2011.

Monsieur F et M^me C en ont fait de même le 13 septembre 2011.

Les procédures ont été jointes par le conseiller de la mise en état.

Vu les conclusions des époux E du 20 décembre 2013 demandant à la cour de:

— décerner acte à la SELARL R S de ce qu’elle représente Monsieur A E et Madame L E née O aux lieux et place de la SCP R S précédemment constituée

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

— constater que l’acte de vente du 10.05.2007 comme le compromis de vente ont été conclus devant notaire

— dire que le notaire instrumentaire a été le garant de la libre expression des consentements des parties à l’acte du 10 mai 2007

— juger que M^me I ne peut invoquer un défaut de consentement alors que le notaire instrumentaire avait précisément parmi ses obligations le devoir de s’assurer de la réalité du consentement exprimé

— juger qu’aucune preuve d’un mal considérable et présent exigé par l’article 1112 code civil n’est rapportée

— constater qu’aucune pièce médicale versée aux débats ne fait mention d’une altération possible du consentement de M^me I au moment de la vente le 10 mai 2007 comme l’exigerait l’article 414-1 du code civil

— en conséquence juger que M^me I a valablement consenti à la vente de sa maison le 10 mai 2007

— subsidiairement, constater qu’aucun élément versé aux débats par M^me I ne permet d’apprécier si faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion

— constater que le prix de revente du bien par les époux E est inférieur au seuil de la lésion

— en conséquence juger que M^me I ne rapporte pas la preuve qu’il n’y aurait eu lésion dans la vente du 10 mai 2007

— juger qu’elle ne prouve pas des faits assez vraisemblables ni assez graves pour faire présumer la lésion et qu’ainsi les conditions de désignation du collège d’experts prévu par l’article 1678 code civile ne sont pas remplies

— à titre subsidiaire, juger également que l’annulation de la vente ne peut intervenir dans la mesure où la demanderesse en nullité n’offre pas de restituer le prix perçu et n’est pas en mesure de restituer

— encore plus subsidiairement, juger que si la vente devait être annulée les acquéreurs ne seraient pas tenus de restituer les fruits et en conséquence fixer à 32.000 euros le montant de la plus-value que M^me I devrait leur verser

— à défaut d’appliquer au bénéfice des époux E l’article 549 du code civil et vu l’article 1371 du même code, juger qu’à défaut d’indemniser les époux E pour les travaux faits par eux, Madame I s’enrichirait sans cause de 32.000 euros

— en conséquence, dans l’hypothèse d’une annulation de la vente, condamner M^me I à leur payer une somme de 32.000 euros en sus de la restitution du prix de vente de 30.000 euros

— plus généralement, déclarer en toute hypothèse Madame I mal fondée et la débouter de l’ensemble de ses demandes

— débouter les consorts C-F de leurs demandes

— condamner M^me I à leur payer la somme de 5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel qui pour ces derniers pourront être recouvrés par la SELARL R S dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux E soutiennent que M^me I doit préciser le moyen juridique qu’elle invoque à l’appui de son action à savoir l’absence de consentement ou le vice du consentement.

Ils estiment qu’elle invoque à tort le comportement de son amant M. X dont elle a révoqué la procuration qu’elle lui avait consenti le 23 juin 2007 et à l’encontre duquel elle a porté plainte déposée à la suite au retrait par celui-ci de la somme de 10 000 €.

Les appelants font valoir que M^me I n’était pas attachée à la maison insalubre où elle n’habitait plus et qu’elle n’aurait pu payer les travaux de réhabilitation non-subventionnés.

Les époux E considèrent que la preuve du trouble mental au moment de l’acte n’est pas rapportée d’autant que le compromis et l’acte de vente ont été passés devant notaire, d’autant qu’aucun élément médical ne vient confirmer que M^me I a présenté en avril ou mai 2010 des troubles intellectuels ou psychiques

Ils estiment avoir acheté le bien à bon prix (30 000 €) par rapport à son état et indiquent y avoir fait des travaux pour 18 000 €, rappelant que si la maison a été revendue 62 000 €; aucun élément ne permet d’établir que la valeur réelle du bien dans son état ait pu être d’au moins

72 000 € (30000 x 12/5°) de sorte qu’il ne peut y avoir rescision pour lésion

Les époux E soutiennent que faute par M^me I d’offrir de contrepartie financière, la demande d’annulation de la vente ne peut prospérer

Vu les conclusions du 14 janvier 2013 de M^me AM I et de M^me AI I, curatrice, intervenante volontaire demandant la cour de:

— décerner acte à Mademoiselle AI I de son intervention volontaire en qualité de curatrice de Madame AM I

— confirmer le jugement déféré

— débouter les consorts F-C de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Madame I

— condamner les appelants à payer à Madame I la somme de .2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M^me I assistée de sa curatrice soutient rapporter la preuve de la lésion et soulève l’absence de consentement libre et éclairé à l’acte de vente puisqu’elle était dans un état de faiblesse, soumise à l’emprise de Monsieur X de sorte que la vente est nulle pour défaut de consentement ou consentement extorqué par la violence.

Elle fait remarquer que la comparaison entre le prix de vente de l’immeuble soit 30'000 €et celui proposé par l’agence Z pour sa revente en l’état soit 110'000 € dans les jours suivant la vente, rend vraisemblable la présomption de lésion.

M^me I indique que le chiffrage des travaux de réhabilitation du projet dressé par le Centre de l’habitat porte sur près de 23'000 € somme dérisoire au regard du prix de revente fixée par les époux E et elle demande en conséquence la désignation d’un collège d’expert.

L’intimée considère également que les demandes indemnitaires des consorts C-F ne peuvent être opposées, son consentement étant vicié en raison de son état de santé mais également des agissements fautifs d’un tiers et de l’éventuelle complicité des époux E.

Vu les conclusions du 4 janvier 2013 de M^me C en son nom personnel et en qualité d’administratrice légale de ses deux enfants mineurs AW et T F:

— d’infirmer la décision dont appel en ce qu’elle prononce la nullité des ventes successives

— à défaut, de confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné les consorts E à verser aux Consorts F – C les sommes suivantes:

— prix de vente de la maison …………………………………………………………………… 62.000,00€

— frais d’acte notarié ……………………………………………………………………………….. 5 .675,88€

— conservation des hypothèques ……………………………………………………………….. . 6.775,00€

— d’infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a refusé de faire droit aux demandes suivantes

des consorts F – C:

— frais bancaires ……………………………………………………………………………………… 14.448,23€

— matières premières ……………………………………………………………………………….. 29.093,14€

— investissement personnel – forfait…. ……………………………………………………….. .. 10.000,00€

— frais kilométriques …………………………………………………………………………………. 5.959,00€

— autres frais:

— taxes foncières …………………………………………………………………………………………. 444,00€

— frais de diagnostic de performance énergétique ……………………………………………. 220,00€

— dire que les consorts E et Madame I seront condamnés solidairement à verser les sommes dont s’agit.

— en tout état de cause, condamner les mêmes sous la même solidarité à verser une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CHAUDET – BREBION, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M^me C déclare s’en remettre aux explications des époux E sur la validité de la vente intervenue avec Madame I et estime qu’en application de l’article 1681 et 1134 du code civil, elle n’est pas tenue de la restitution du bien en nature, celui-ci étant rapporté en valeur par les époux E

Elle fait valoir que ce rapport en numéraire est plus favorable à Madame I, qui si elle devait reprendre le bien en nature, devrait s’acquitter de l’enrichissement sans cause qu’elle connaît puisqu’elle a vendu un bien 30'000 € qui du fait des travaux réalisés par les acquéreurs respectifs et notamment par elle, puis 90'000 €

M^me C affirme être très attachée à cette maison achetée 62'000 €, outre frais d’actes notariés d’un montant de 5675,88 €, frais de conservation des hypothèques de 6775 € et frais bancaires pour 14'448,23 € et elle s’estime fondée à obtenir la restitution des frais engagés au titre de la rénovation de l’immeuble d’un montant de 1093,14 €, l’indemnisation de l’investissement personnel pour 10'000 €, ainsi que les autres frais engagés au titre des taxes foncières et du diagnostic de performance énergétique pour respectivement 444 € et 220 €.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2014.

SUR QUOI

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2014.

SUR QUOI

Sur la validité de la vente du 10 mai 2007

M^me I conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente, au visa des articles 1111 et 1112 du code civil qui disposent que la violence exercée contre celui qui a contracté l’obligation est une cause de nullité, encore qu’elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite, qu’il y a violence lorsqu’elle est de nature à faire impression sur personne raisonnable et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent et que l’on a égard, en cette matière, à l’âge, au sexe et à la condition des personnes.

Les attestations versées aux débats de Mesdames D et AS I, filles de l’appelante et celle de Monsieur V W, confirme le comportement manipulateur de Monsieur AE X, qui entretenant depuis plus de deux ans une relation avec M^me I, l’isolait de son entourage familial et l’incitait à le laisser gérer son patrimoine.

La main courante de police du 28 février 2007 et les certificats médicaux fournis établissent que Madame I a présenté, peu avant la vente, des épisodes de troubles mentaux, puisque le 28 février elle a été hospitalisée en psychiatrie pour s’être rendue dans le jardin d’une voisine où elle tenait des propos incohérents.

Lors de son admission aux urgences, M^me I présentait selon le docteur Y un vécu persécutoire et des angoisses majeures.

Le docteur AG AH a confirmé, le 19 octobre 2007 la suivre pour un état anxio-dépressif qui entraîne sa fragilisation et le docteur B psychiatre ayant, le 31 janvier 2008 affirmé l’avoir suivie depuis le 19 juillet 2007 pour un problème réactionnel.

M^me I a été admise à percevoir l’allocation adulte handicapé à compter du 1^er janvier 2009 en raison d’un taux d’incapacité entre 50 et 75%.

Suite à la vente de sa maison, elle a compris qu’elle avait agi contre ses souhaits et ses intérêts puisqu’elle a, le 4 juillet 2007 déposé plainte contre Monsieur X pour abus de confiance.

M^me I propriétaire de la maison acquise au prix de 70000 francs suite à un héritage, dans laquelle elle a vécu jusqu’en 2005 avec ses deux enfants, avant de la quitter provisoirement en raison de son état d’insalubrité puisqu’elle était vétuste et ne comprenait pas les équipements sanitaires de base, mais en comptant retourner y vivre et y était attachée, attendant la réhabilitation projetée par le Centre de l’Habitat de Nantes qui en 2004 avait établi une étude estimant à la somme de 22870 € les travaux à réaliser.

M^me I a renouvelé sa demande de subvention en novembre 2006, le projet de réhabilitation étant prévu pour l’année 2007 pour une occupation à titre de résidence principale.

Elle a été à nouveau entendue le 20 juillet 2007 par les services de police en raison de menaces proférés le 17 juillet 2007 par Monsieur X et sa concubine suite à sa plainte, ce qui confirme l’emprise de cet homme sur sa personne;

Monsieur X était présent lors de la signature de l’acte authentique de vente de la maison, et celui-ci avait obtenu deux mois plus tôt une procuration sur le compte ouvert par Madame I à la Banque Postale et a procédé au retrait de 10000 euros, soit le tiers du prix de vente, le lendemain du versement de celui-ci, soit le 16 mai 2007.

L’absence d’intervention directe de Monsieur X lors de la signature de l’acte notarié, confirmée par le notaire en charge de la vente, doit s’apprécier au regard du contexte général de la relation de celui-ci envers M^me I, dans un temps très proche de la vente.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments caractérisant le vice du consentement de M^me I pour violence au sens de l’article 1112 du code civil et sans qu’il soit nécessaire de connaître la suite donnée à la plainte déposée par celle-ci, le jugement doit être confirmé du chef de la nullité de l’acte de vente du 10 mai 2007 et des obligations de restitution subséquentes en découlant tant pour les époux E que pour Monsieur F et M^me C, sous-acquéreurs.

La nullité de la vente du 10 mai 2007 n’est pas consécutive à la faute des époux E, acquéreurs, dont M^me C, appelante à titre incident, ne rapporte pas la preuve qu’ils ont commis une faute engageant envers elle leur responsabilité.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il l’a déboutée, ainsi que Monsieur F de leur demande en paiement de dommages intérêts au titre des frais et travaux engagés à la suite de leur acquisition.

L’équité commande, en cause d’appel, l’application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 2000 € pour M^me AM I assistée de sa curatrice et de 2000 € pour M^me C à titre personnel et administratrice légale sous contrôle judiciaire des biens de ses enfants mineurs.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Condamne les époux E à verser tant à M^me AM I assistée de sa curatrice qu’à M^me C à titre personnel et administratrice légale sous contrôle judiciaire des biens de ses enfants mineurs, la somme de 2000 € chacune.

Condamne les époux E aux dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,