1^re Chambre

ARRÊT N°481/2016

R.G : 15/05802

M. X Y

M^me Z A épouse Y

C/

M^me B C divorcée D

M^me E F épouse G

SA BANQUE POSTALE

Syndicat des copropriétaires 2 RUE JEAN JAURES A
RENNES

SARL HABITER 35

SARL AGENCE DU MAIL

SARL AGENCE DIRECTE

SCP BERTRAND PRIOL, CHARLES
LACOURT

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU
DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Xavier BEUZIT,
Président,

Assesseur :M. Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport

Assesseur : M^me Olivia JEORGER-LE GAC,
Conseiller,

GREFFIER :

M^me H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Septembre 2016

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

M. X Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne BOIVIN-GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

M^me Z A épouse Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne BOIVIN-GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

M^me B C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

R e p r é s e n t é e p a r M e A u r é l i e
G R E N A R D d e l a S C P
GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD, avocat au barreau de
RENNES

M^me E F épouse G

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Etienne GROLEAU, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/009008 du 01/10/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

SA BANQUE POSTALE

dont le siège social est situé 34 rue de la
Fédération 75015 PARIS

venant aux droits LA POSTE, prise en son établissement sis

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne DENIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e J
K, Plaidant, avocat au barreau de
NANTES

Syndicat des copropriétaires Du 2 rue Jean
Jaurés A Rennes, représenté par son syndic en exercice le cabinet LECOMTE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Erwan LECLERCQ de la SCP
PETIT-LE DRESSAY, avocat au barreau de
RENNES

SARL HABITER 35 anciennement dénommée LOGERIM,
Syndic de copropriété, prise en la personne de son gérant domicilié XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC
BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e L M, plaidant, avocat au barreau de
PARIS

SARL AGENCE DU MAIL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Gilles DAUGAN de la SCP
DEPASSE/SINQUIN/DAUGAN/QUESNEL,
Postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Christelle MAITRE, plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

SARL AGENCE DIRECTE prise en la personne de son représentant légal domicilié XXXcette qualitéXXX

IMMEUBLE LE SEXTANT

XXX

XXX

Représentée par M^e X
CHEVALIER de la SCP CHEVALIER MERLY & ASSOCIES, avocat au barreau de RENNES

SCP Bertrand PRIOL- Charles LACOURT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE
D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me
N O,
Plaidant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE:

Par compromis sous seing privé rédigé le 23 septembre 2005 par la Sarl Agence du Mail, agent immobilier, M^me E F, épouse G, a vendu à M. X Y et M^me Z A, épouse Y, les lots n°s 34, 35, 36, 37 et 38 d’une copropriété située 2, rue
Jean Jaurès à Rennes, constitués alors, au 6^e étage de l’immeuble, de trois chambres, une douche et un grenier, au prix principal de 48 784 outre 4 574 de commission d’agence.

La vente était réitérée par acte notarié reçu par M^e P le l0 novembre 2005.

Par lettre du 21 décembre 2005, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de

Rennes informait les époux Y de ce que deux des trois chambres, qui étaient alors louées en meublé, ne répondaient pas aux normes minimales d’habitabilité, notamment quant à leur superficie, inférieure à 9 m²; la ville invitait en outre, les nouveaux propriétaires à s’assurer de conformité des évacuations sanitaires.

Les époux Y faisaient alors procéder, au cours de l’été 2007 et par l’intermédiaire

de l’entreprise artisanale Q, à la réunion des trois chambres pour les transformer en deux logements, chacun d’une taille supérieure à la surface minimale requise, et faisaient réaliser des travaux de raccordement des conduites d’évacuation des eaux usées des deux appartements jusqu’au réseau de la copropriété via les wc communs du 6^e étage.

Puis, par compromis sous seing privé rédigé le 1^er août 2008 par la Sarl Agence Directe, agent immobilier, les époux Y s’engageaient, sous conditions suspensives, à céder à M^me B C les cinq lots de copropriété.

Cette vente était réitérée devant Me
R, notaire associé de la SCP
R, Priol et
Lacourt, le 4 décembre 2008, pour le prix de 80 000 , outre commission de 3 120 ; l’acte stipulait en page 4: 'i1 est ici précisé que le vendeur a réuni les lots 34, 35 et 36 en deux studios ayant chacun kitchenette et salle d’eau'.

Pour financer cette acquisition, M^me C recourait a deux emprunts de 15 000 , prêt dit Pactys
Sérénité, et de 65 000 , prêt dit Pactys
Liberté, auprès de la Banque Postale.

Mais, par une résolution n° 11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble le 23 juin 2011, ceux-ci, considérant que les travaux d’aménagement réalisés au cours de l’été 2007 l’avaient été sans autorisation du syndicat, ont décidé de mettre M^me C en demeure de remettre en état d’origine les parties communes du 6^e étage dans l’emprise Sud du couloir, à défaut de quoi elle devra être assignée en justice à cette fin.

Après échanges entre elle-même et les époux Y, ses vendeurs, et faute de règlement amiable de la difficulté, M^me C a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Logerim, et les époux Y devant le tribunal de grande instance de
Rennes.

Les époux Y ont appelé en intervention forcée et aux fins de garantie M^me G, leur venderesse, la société Agence du Mail, la société Agence Directe et la Scp Priol, Lacourt, notaires.

Par jugement du 6 juillet 2015, le tribunal a:

annulé la résolution n° 11 prise par le syndicat de copropriété, mais seulement en ce qu’elle a mis en demeure M^me C de fournir une attestation de non développement de mérule, et dispensé M^me C de fournir cette attestation,

·

confirmé pour le surplus, la résolution litigieuse, en ce qu’elle a mis en demeure la copropriétaire de remettre les parties communes dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la réalisation des travaux réalisés par les époux Y au cours de l’été 2007,

·

débouté M^me C de sa demande tendant à la condamnation du syndicat de copropriété à l’indemniser de sa perte de revenus locatifs,

·

prononcé l’annulation de la vente intervenue par acte notarié du 4 décembre 2008 entre les époux Y et M^me C,

·

condamné les époux Y à payer à M^me C une somme de 80 000 en remboursement du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2011,

·

ordonné la capitalisation desdits intérêts aux conditions de l’article 1154 du Code civil,

·

condamné les époux Y à payer à M^me C:

·

une somme de 2 810,89 en remboursement des dépenses exposées par elle pour permettre la location des deux logements,

·

une somme de 2 147 en remboursement des taxes foncières acquittées par elle,

·

une somme de 2 291,39 en remboursement des charges de copropriété acquittées par elle,

·

une somme de 10 000 à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

·

condamné la société Agence Directe à payer à M^me C une somme de 3 120 en remboursement de ses honoraires de négociation, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2013,

·

ordonné la capitalisation desdits intérêts aux conditions de l’article 1154 du Code civil,

·

débouté M^me C de sa demande de remboursement dirigée contre la Scp notariale Priol et
Lacourt,

·

prononcé l’annulation des deux emprunts immobiliers souscrits par M^me C auprès de la
Banque Postale et en conséquence:

·

dit que M^me C doit rembourser la somme de 80 000 empruntée à la Banque
Postale,

·

dit que la Banque Postale doit restituer à M^me C la totalité des intérêts et frais perçus depuis 1'origine des deux prêts annulés,

·

ordonné en tant que de besoin toute compensation utile entre ces deux créances réciproques,

·

débouté M^me C de sa demande tendant à la mise en cause de la responsabilité professionnelle de la société Agence
Directe,

·

débouté M^me C de sa demande tendant à la mise en cause de la responsabilité professionnelle de la Scp notariale Priol et
Lacourt,

·

débouté en conséquence, M^me C de sa demande de condamnation, solidaire avec les époux Y, de la société
Agence Directe et de la Scp notariale Priol et
Lacourt,

·

débouté les époux Y de l’intégralité de leurs demandes,

·

faisant droit à la demande reconventionnelle du syndicat de copropriété, condamné les époux
Y à remettre les parties communes de l’immeuble dans l’état où elles se trouvaient avant la réalisation des travaux litigieux et ce, à peine d’une astreinte provisoire de 100 par jour de retard courant pendant cent jours à compter de l’expiration d’un délai de trois mois courant lui-même à dater de la signification du jugement, et dit qu’en cas d’inexécution des travaux à 1'expiration de cette période, il pourra à nouveau être statué,

·

condamné les époux Y à payer à la Banque Postale, à titre de dommages-intérêts:

·

au titre du prêt de 15 000 , une somme de 2 567,01 selon décompte arrêté au 1^er février 2015, outre les intérêts contractuels échus depuis cette date jusqu’à celle du jugement,

·

au titre du prêt de 65 000 , une somme de 11 340,23 selon décompte arrêté au 1^er février 2015, outre les intérêts contractuels échus depuis cette date jusqu’à celle du jugement,

·

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

·

condamné les époux Y à payer, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les sommes de:

·

4 000 à M^me C,

·

1 200 au syndicat des copropriétaires,

·

1 200 à M^me G,

·

1 200 à la société
Logerim,

·

1 200 à la société Agence du
Mail,

·

1 200 à la société Agence
Directe,

·

1 200 à la Scp Priol et Lacourt,

·

1 200 à la Banque Postale,

·

condamné les époux Y aux dépens de l’instance,

·

ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais des époux
Y.

·

Ces derniers ont interjeté appel de ce jugement le 17 juillet 2015.

Ils ont intimé M^me C, M^me G, le syndicat des copropriétaires du 2, rue Jean Jaurès à
Rennes, la Sarl Logerim, la Sarl Agence du Mail, la Sarl Agence
Directe, la Scp Bertrand Priol -
Charles Lacourt et la Sa Banque Postale.

Par conclusions du 2 septembre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, les époux Y, appelants, demandent à la cour:

à titre principal:

de réformer le jugement dont appel,

·

de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

·

de prononcer la nullité de la résolution n° 11 prise par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 23 juin 2011,

·

de condamner solidairement ou à défaut, l’un ou l’autre, M^me C et le syndicat de copropriété à leur verser la somme de 8 000 au titre des frais irrépétibles,

·

de débouter les autres défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

·

de condamner solidairement ou à défaut, l’un ou l’autre, M^me C et le syndicat des copropriétaires à les garantir des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit des autres défendeurs qu’ils ont été contraints d’appeler en garantie,

·

de condamner les mêmes, sous les mêmes conditions, aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

·

à titre subsidiaire:

de réformer le jugement dont appel,

·

de débouter M^me C de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

·

de la condamner à leur verser la somme de 8 000 au titre des frais irrépétibles,

·

de la condamner à les garantir des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit des autres défendeurs qu’ils ont été contraints d’appeler en garantie,

·

de la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

·

à titre plus subsidiaire, s’il était fait droit à l’annulation de la vente sollicitée par M^me C:

de réformer le jugement dont appel,

·

de débouter le syndicat des copropriétaires, M^me G, la Scp Priol et Lacourt, la société Logerim, la société Agence Directe, la société Agence du Mail de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

·

d’annuler la résolution n° 11 en ce qu’elle a mis à la charge du propriétaire des lots 34, 35, 36, 37 et 38 d’avoir à supprimer le faux-plafond du couloir,

·

de dire que les seuls travaux de remise en état susceptibles d’être mis à la charge du propriétaire des lots 34, 35, 36, 37 et 38 sont la dépose des tuyaux d’évacuation reliant les lots au réseau des eaux usées de l’immeuble,

·

de débouter M^me C de ses demandes indemnitaires,

·

de fixer le montant du préjudice de M^me C à la somme de 85 579,70 , comprenant:

·

à titre principal, 80 000 au titre de la restitution du prix de vente, 3 265,96 au titre des charges de copropriété de 2008 à 2016, 2 420 au titre des taxes foncières 2009 à 2014,

·

à titre subsidiaire, 80 000 au titre de la restitution du prix de vente, 3 265,96 au titre des charges de copropriété de 2008 à 2016, et 2 420 au titre des taxes foncières 2009 à 2014, et 2 284,74 au titre des frais de remplacement de la chaudière,

·

de débouter la société Banque Postale de l’ensemble de ses demandes à leur encontre,

·

subsidiairement, de limiter le montant des dommages et intérêts alloués au montant des intérêts échus et réglés par M^me C et remboursés par la Banque Postale, sous réserve de leur justification et à la somme de 2 101,27 au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir,

·

de prononcer à titre principal, la nullité et à titre subsidiaire, la résolution de la vente intervenue entre M^me G d’une part, et eux-mêmes d’autre part, le 10 novembre 2005, portant sur les lots suivants 34, 35, 36, 37 et 38,

·

de condamner M^me G au paiement de la somme de 48 784 au titre du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la date du paiement, soit le 10 novembre 2005,

·

de condamner, in solidum, M^me G, la Scp Priol et Lacourt, la société Logerim, la société Agence Directe, la société Agence du
Mail à les garantir de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit de M^me C, hormis en ce qui concerne la restitution du prix de vente, ainsi qu’au profit de la société Banque Postale et du syndicat des copropriétaires,

·

de condamner in solidum M^me G, la Scp Priol et Lacourt, la société Logerim, la société Agence Directe, la société Agence du
Mail à leur payer la somme de 64 075,28 à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé 'du jugement à intervenir', se décomposant de la manière suivante:

·

4 574 au titre des frais de commission d’agence,

·

1 640,70 au titre des frais de notaire,

·

8 688,29 au titre des prêts,

·

12 928 au titre des travaux d’amélioration et d’entretien,

·

908 au titre des taxes foncières,

·

921,29 au titre des charges de copropriété,

·

34 415 au titre de la perte consécutive à la revente du bien à M^me C,

·

d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis un an,

·

de condamner in solidum, M^me G, la Scp Priol et Lacourt, la société Logerim, la société Agence Directe, la société Agence du
Mail au paiement de la somme de 8 000 au titre des frais irrépétibles,

·

de condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens.

·

Par conclusions du 26 août 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, M^me C demande à la cour:

à titre principal:

d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes dirigées contre la société Agence Directe et la Scp Priol et
Lacourt,

·

de condamner in solidum, la société Agence Directe et la Scp Priol et Lacourt avec les époux
Y à lui payer les sommes de:

·

2 810,89 au titre des travaux de réfection réalisés par elle dans les deux studios,

·

2 523 au titre des taxes foncières acquittées par elle, en ce compris la taxe foncière de l’année 2015,

·

2 883,67 au titre des charges de copropriété acquittées par elle,

·

10 000 à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

·

de les condamner in solidum, au paiement des taxes et charges diverses qui deviendront exigibles en cours de procédure,

·

de condamner in solidum, la société Agence Directe, la Scp Priol et Lacourt et les époux
Y, ou les uns à défaut des autres, à lui payer la somme de 8 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

·

de les condamner de même aux dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

·

de confirmer le jugement pour le surplus,

·

y ajoutant, de condamner solidairement les époux
Y au paiement des sommes suivantes:

·

376 au titre de la taxe foncière pour l’année 2016,

·

511 au titre des charges de copropriété pour l’année 2015,

·

81,28 au titre de l’appel de fonds travaux du 22 septembre 2015,

·

504 au titre des charges de copropriété pour l’année 2016,

·

de les condamner solidairement, au paiement des taxes et charges diverses qui deviendront exigibles en cours de procédure,

·

de préciser les références cadastrales des biens dont la vente est annulée pour les besoins de la publicité foncière,

·

de condamner solidairemen,t les époux Y à lui payer la somme de 8 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

·

de les condamner de même aux dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du même code

·

subsidiairement, au cas où les travaux seraient jugés réguliers:

de prononcer la nullité de la résolution n° 11 dans son intégralité,

·

de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 37 400 au titre du préjudice locatif pour la période de mai 2011 à novembre 2015, et une indemnité mensuelle de 680 à compter de décembre 2015 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

·

de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 en indemnisation du préjudice d’anxiété qu’elle subit depuis mai 2011 faute de pouvoir louer ni

·

vendre les locaux acquis,

de condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

·

de débouter les époux Y de toutes leurs demandes à son encontre,

·

de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

·

de le condamner aux dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

·

de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qui concerne les frais de procédure auxquels serait condamné le syndicat de la copropriété et la dispenser en conséquence de leur paiement.

·

Par conclusions du 11 novembre 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, le syndicat des copropriétaires du 2, rue Jean
Jaurès demande à la cour:

de confirmer le jugement déféré,

·

de débouter M^me C de toutes ses demandes, fins et conclusions,

·

de débouter les époux Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

·

à titre reconventionnel, de condamner M^me C à procéder ou faire procéder à la suppression des canalisations en provenance des lots 34, 35 et 36 jusqu’à leur raccordement dans les wc situés à l’opposé du couloir ainsi que la remise en état d’origine de toutes les ouvertures nécessaires à leur passage et de la descente d’eaux usées située dans les wc,

·

de dire que cette remise en état devra intervenir dans les deux mois de la signification 'du jugement à intervenir’ sous astreinte de 100 par jour de retard passé ce délai,

·

en toute hypothèse, de condamner M^me C et les époux Y, in solidum, à lui payer une somme de 10 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

·

de les condamner de même aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

·

Par conclusions du 29 octobre 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, M^me G demande à la cour:

à titre principal:

de confirmer le jugement déféré,

·

de débouter les époux Y de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

·

de les condamner à lui payer la somme de 3 500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

·

de les condamner aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

·

à titre subsidiaire:

de condamner la société Century 21 – Agence du Mail à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, y compris frais et intérêts.

·

Par conclusions du 2 septembre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, la société Agence Directe demande à la cour:

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Y de leurs demandes à son encontre,

·

de débouter M^me C de ses demandes,

·

de débouter l’ensemble des parties de leurs argumentations contraires,

·

de condamner les époux Y à lui verser la somme de 6 000 au titre de l’article 700 du
Code de procédure civile,

·

de les condamner aux entiers dépens.

·

Par conclusions du 13 novembre 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, la société Agence du Mail demande à la cour:

de confirmer le jugement déféré,

·

de débouter les époux Y de leurs prétentions,

·

y ajoutant, de les condamner solidairement, au paiement de la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

·

de les condamner de même aux entiers dépens d’appel.

·

Par conclusions du 31 août 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, la société Habiter 35, anciennement dénommée
Logerim, demande à la cour:

à titre principal:

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté toutes les parties de toutes leurs demandes présentées contre elle,

·

de débouter les parties de leurs demandes présentées contre elle,

·

à titre subsidiaire, si une faute de nature à engager sa responsabilité était retenue contre elle:

de dire que le préjudice subi par les époux
Y doit s’analyser en une perte de chance et l’évaluer à 1% du préjudice réellement subi, lequel est, au demeurant, dérisoire,

·

de dire, en cas d’annulation de la vente, que le préjudice subi par M^me C doit s’analyser en une perte de chance et ne doit notamment pas tenir compte des charges de copropriété, des frais de remplacement de la chaudière et des taxes foncières payées,

·

de dire, en cas d’annulation de la vente à M^me C, que le préjudice des époux
Y doit être analysé comme une perte de chance et ne doit notamment pas tenir compte de la commission d’agence, des frais de notaire, du montant des travaux d’amélioration et

·

d’entretien, des taxes foncières, des charges de copropriété, de la perte de plus-values, des intérêts et frais bancaires,

de dire, en cas d’annulation de la vente aux époux
Y, que le préjudice subi par ceux-ci doit être analysé comme une perte de chance et ne doit notamment pas tenir compte de la commission d’agence, des frais de notaire, du montant des travaux d’amélioration et d’entretien, des taxes foncières, des charges de copropriété, de la perte de plus-values,

·

de dire, en cas d’annulation des contrats de prêts, que le préjudice subi par la Banque Postale est inexistant,

·

en tous les cas:

de condamner in solidum, les parties perdantes à lui payer la somme de 10 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

·

de les condamner aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

·

Par conclusions du 26 janvier 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, la Banque Postale demande à la cour:

à titre principal:

de statuer ce que de droit sur la demande en annulation de la vente intervenue entre les époux
Y et M^me C le 4 décembre 2008,

·

en cas d’annulation de la vente et de résolution des contrats de prêts, de dire que M^me C doit lui rembourser 1^e capital restant dû au titre des deux prêts à savoir la somme de 12 8l54,71 , sauf à parfaire pour le prêt Pactys
Sérénité, et celle de 55 437,33 , sauf a parfaire pour le prêt Pactys Liberté, soit la somme totale de 68 302,04 ,

·

en cas d’annulation de la vente et de résolution des contrats de prêts, de condamner les époux
Y à lui payer la somme de 54 743,49 correspondant aux intérêts à échoir, à titre de dommages-intérêts,

·

de débouter les époux Y de leurs demandes contre elle,

·

subsidiairement, si le jugement est confirmé en ce qu’il a dit qu’elle doit restituer à M^me C la totalité des intérêts et frais perçus depuis l’origine des prêts annulé:

de condamner alors les époux Y à lui rembourser, au titre du prêt
Pactys Sérénité, la somme de 2 871,37 , et au titre du prêt Pactys Liberté, la somme de 12 652,86 , le tout au 25 octobre 2015, sauf à parfaire,

·

en tous les cas:

de condamner la partie perdante à lui payer la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du
Code de procédure civile,

·

de condamner celle-ci en tous les dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

·

Par conclusions du 22 septembre 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et

arguments, la Scp Bertrand Priol – Charles Lacourt demande à la cour:

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Y et M^me C de toutes leurs demandes à son encontre,

·

de les condamner à lui payer la somme de 10 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

·

de les condamner en tous les dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

·

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 6 septembre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA
COUR:

1/: – Sur la résolution n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2011:

Les époux Y ont acquis le 10 novembre 2005 de M^me G les lots de copropriété n°s 34, 35, 36, 37 et 38 de l’immeuble du 2, rue Jean Jaurès, décrits à l’acte authentique comme étant, au 6^e étage de l’immeuble, trois chambres mansardées, chacune avec un cabinet de toilette et un droit au wc et à la douche communs à l’étage, une douche commune aux trois chambres, et un grenier en soupente.

Ils ont fait réaliser, au cours de l’été 2007, des travaux afin de transformer les trois chambres d’origine en deux studettes d’environ 10 m² à 12 m² chacune, puis vendu les biens à M^me C par actes des 1^er août et 4 décembre 2008.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a, le 23 juin 2011, adopté une résolution n° 11 ainsi rédigée:

'L’assemblée générale décide de mettre en demeure la propriétaire des lots n°s 34 à 38 de remettre en état d’origine les parties communes du 6^e étage dans l’emprise Sud du couloir (faux-plafond et tuyaux privatifs).

L’assemblée générale demande également qu’une attestation de non développement de mérule dans ces lots soit établie.

À défaut de réaction et d’action au 15 septembre 2011, l’assemblée générale décide d’assigner le propriétaire des lots 34 à 38 en obligation de remettre en état'.

A/: – Sur l’attestation de non-développement de mérule:

Le tribunal a, par le jugement déféré, annulé la résolution en ce qu’elle a mis en demeure M^me C de fournir une attestation de non développement de mérule, et dispensé celle-ci de fournir cette attestation.

Le syndicat des copropriétaires, qui conclut à la confirmation du jugement, ne forme pas d’appel incident sur cette disposition.

B/: – Sur la remise en état d’origine des parties communes:

Les travaux litigieux dont il est établi qu’ils ont été réalisés à l’initiative des époux
Y, l’ont été par M. Q, artisan.

Ils ont consisté, selon leur facturation ainsi qu’un document rédigé par M. Q, en la suppression de deux anciennes cloisons et la pose d’une cloison nouvelle dans les parties privatives des lots appartenant aux époux Y, en la remise en plâtrerie et peinture, et en l’installation, en lieu et place d’anciens fourreaux de réserve posés dans le faux plafond qui existait dans le couloir commun, de deux tuyaux en pvc de 40 mm de diamètre pour l’évacuation des eaux usées depuis la cuisine et la douche installées dans chacune des studettes, avec un releveur, vers le collecteur des eaux usées situé dans les toilettes de l’autre côté de ce couloir.

M. Q indique d’une part, qu’il n’a, pour réaliser ces travaux, 'à aucun moment touché à la structure du bâtiment, mur porteur, toiture ou autres', et d’autre part, que d’autres tuyaux de chauffage, d’eau, ainsi que des câbles électriques et d’antennes de télévision étaient déjà logés dans ce même faux plafond, dont rien ne permet de dire qu’il aurait été réalisé par les époux Y, lorsqu’il a procédé à la pose des deux tuyaux en cause, ce que confirme d’ailleurs le procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice le 24 septembre 2007, à la demande des époux Y.

Il est constant que ces travaux n’ont pas fait l’objet d’une demande d’autorisation auprès de l’assemblée générale des copropriétaires.

Mais, il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque propriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble

.

A

insi que l’a jugé la Cour de cassation (3^e ch.
civile, 26 mai 2016 – pourvoi n° G 14-24.995), dans

un cas où un propriétaire avait en 2010, alors que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 était rédigé en termes identiques à celui qui était en vigueur en 2007 pour ses paragraphes b et h, lequel a d’ailleurs été modifié par la loi du 24 mars 2014, fait réaliser des travaux pour l’évacuation des eaux usées d’un studio en traversant le couloir commun avec démontage des tomettes pour y creuser une tranchée et y encastrer une canalisation raccordée à une canalisation commune, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sous la condition de majorité prévue par l’article 25 n’est pas exigée pour des travaux d’aménagement des parties privatives pour leur usage normal, sauf à établir que ces travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble ou qu’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires du 2, rue Jean
Jaurès, ne démontre pas que tel soit le cas.

En aménageant en effet leurs lots pour y introduire des éléments de confort, tels que les kitchenettes et douches, qu’ils y ont fait installer pour en permettre l’habitation dans des conditions normales, les époux Y ne contrevenaient pas à la destination des locaux telle que prévue par l’acte de mise en communauté et règlement de copropriété de l’immeuble, qui précise que tous les étages auraient l’eau, l’électricité, le gaz et la 'chute à l’égout’ et a réservé à chacun des copropriétaires la faculté de faire toute modification dans ses parties privatives pourvu qu’elles ne modifient pas l’architecture des façades ni l’aspect général de l’immeuble et qu’elles soient compatibles avec la solidité de la construction.

Il est certain que le fait d’avoir mis en place des conduites en pvc de 40 mm de diamètre, ancrés par fixation légère, dans le faux plafond du couloir commun du 6^e étage afin de raccorder les équipements installés dans les deux studios à une canalisation existante dans les wc communs à l’usage desquels les lots privatifs des époux Y avaient droit, sans percement d’aucune structure porteuse de l’immeuble, n’a pas modifié l’aspect général de celui-ci ni compromis sa solidité, et le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir sérieusement qu’il a été ainsi porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, qui s’étaient à l’évidence accommodés de l’existence dans le faux plafond de câbles et canalisations diverses qui y circulaient déjà sans qu’il soit même allégué que ces installations avaient été autorisées par assemblées générales dont les procès-verbaux, sollicités par voie de sommation par les époux Y, ne leur ont pas été communiqués.

La délibération n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 juin 2011 n’est ainsi pas légalement fondée, et doit être annulée en son entier.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a confirmé cette résolution litigieuse s’agissant de la mise en demeure de M^me C de remettre les parties communes dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la réalisation des travaux réalisés par les époux Y au cours de l’été 2007, et la demande du syndicat des copropriétaires en ce sens sera rejetée.

Il le sera également en ce qu’il a condamné de même les époux Y à une telle remise en état.

2/: – Sur les conséquences de l’annulation de la résolution n° 11:

M^me C se trouve, du fait de l’annulation de la résolution de l’assemblée générale litigieuse, propriétaire d’un bien doté des qualités substantielles qui avaient déterminé son consentement à leur acquisition, à savoir deux studios ayant chacun une kitchenette et une salle d’eau, lui permettant de l’affecter à l’usage auquel elle le destine, la mise en location pour leur habitation.

Le bien qui lui a été délivré par les époux Y est ainsi conforme à celui qu’elle a acheté, et elle ne souffre d’aucune éviction.

Il n’y a donc pas lieu à annulation de la vente intervenue suivant les actes des 1^er août et 4 décembre 2008 entre les époux Y et M^me C.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente, et condamné aux restitutions en conséquence, ainsi qu’à remboursement par les époux Y à M^me C de dépenses exposées pour permettre la mise du bien acquis en location, de taxes foncières et charges de copropriété acquittées par elle, et à indemnisation d’un préjudice moral; M^me C sera déboutée de ses demandes complémentaires à ces titres.

Il le sera également en ce qu’il a condamné la société Agence Directe à rembourser à M^me C son honoraire de négociation;

Il le sera encore en ce qu’il a prononcé l’annulation des deux emprunts immobiliers souscrits par M^me C auprès de la Banque
Postale, et ordonné les restitutions conséquentes, et en ce qu’il a condamné les époux Y à dommages-intérêts au profit de la Banque
Postale.

Il n’y a pas davantage lieu, dès lors, à annulation de la vente intervenue suivant actes des 23 septembre et l0 novembre 2005 entre M^me G et les époux Y, et les demandes formées par ces derniers contre la première seront, ainsi que celle-ci le sollicite, rejetées.

Les dispositions du jugement déféré qui ont débouté M^me C des demandes dirigées contre la société Agence Directe et la Scp notariale Priol et
Lacourt seront confirmées.

M^me C est en revanche fondée à soutenir que, en raison de la délibération de l’assemblée générale du 23 juin 2011, elle n’a pu mettre le bien acquis en location.

C’est à tort que le syndicat des copropriétaires, qui avait toléré le passage dans le faux-plafond du couloir commun de canalisations et câbles au profit de parties privatives, comme il résulte du document émanant de M. Q et du procès-verbal de constat d’huissier du 24 septembre 2007, a estimé pouvoir mettre en demeure M^me C de supprimer les tuyaux installés à l’été 2007 pour la desserte des studios lui appartenant, et même l’assigner en justice à cette fin le cas échéant.

Cette faute est à l’origine du préjudice matériel et moral subi par M^me C.

Selon l’acte de vente du 4 décembre 2008, chacun des deux studios était loué alors moyennant un loyer mensuel de 300 , outre une provision de charges de 40 'pour permettre au vendeur d’acquitter les factures de gaz, électricité et eau'.

Le préjudice matériel, qui consiste dans la privation indue des loyers, mais non des charges puisqu’il n’est pas justifié de dépenses de consommation de fluides pour des lieux qui étaient inoccupés, s’évalue en conséquence à 600 par mois depuis le mois de juillet 2011, soit à la date de prononcé du présent arrêt:

600 x 64 mois = 38 400 .

Il n’est pas sérieusement contestable que le litige ainsi élevé a généré pour M^me C, une situation de stress qui justifie une indemnisation par dommages-intérêts à hauteur de 5 000 .

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence, condamné à payer à M^me C une somme de 43 400 en réparation de ses préjudices.

Les demandes en garantie formées par les parties, autres que le syndicat des copropriétaires, les unes contre les autres sont, eu égard au sens de la présente décision, sans objet.

3/: – Sur les frais et dépens:

Le jugement sera infirmé en ses dispositions sur les frais et dépens de première instance.

Il convient, compte tenu des dispositions prises par le présent arrêt, de condamner le syndicat des copropriétaires, qui succombe pour l’essentiel, à payer, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile:

— aux époux Y, la somme de 5 000 ,

— à M^me C, la somme de 5 000 ,

— à la société Habiter 25, la somme de 2 000 ,

— à la Banque Postale, la somme de 2 000 ,

les autres demandes formées à ce titre étant rejetées.

Il convient en outre, de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il sera dit que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me C est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, tant pour la première instance que pour l’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Après rapport fait à l’audience;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions par lesquelles il a:

annulé la résolution n° 11 prise par le syndicat des copropriétaires du 2, rue Jean Jaurès, en ce qu’elle a mis en demeure M^me B
C de fournir une attestation de non développement de mérule, et dispensé celle-ci de fournir cette attestation,

·

débouté M^me B
C de ses demandes dirigées contre la société Agence
Directe et la Scp notariale Priol et Lacourt;

·

Infirme le jugement en ses autres dispositions;

Statuant à nouveau:

Annule la délibération n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2, rue Jean Jaurès en date du 23 juin 2011, en son entier;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 2, rue Jean
Jaurès à payer à M^me B C une somme de 43 400 à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 2, rue Jean
Jaurès à payer, au titre de l’article 700 du
Code de procédure civile:

à M. X Y et M^me Z
A, épouse Y, la somme de 5 000 ,

·

à M^me B C, la somme de 5 000 ,

·

à la société Habiter 25, la somme de 2 000 ,

·

à la Banque Postale, la somme de 2 000 ;

·

Rejette toutes autres demandes;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 2, rue Jean
Jaurès aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile;

Dit que M^me B C est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, tant pour la première instance que pour l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT