COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 12/01449

. jugement du 12 Mars 2012

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 10/00354

ARRET DU 03 DECEMBRE 2013

APPELANTES :

SCI B

XXX

XXX

SCI DE LA FILATURE

XXX

XXX

représentées par Maître BOISNARD, avocat de la SELARL LEXCAP-BDH, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 12702686

INTIMEES :

Madame R S V H

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame E H

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame L H

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentées par M^e Philippe LANGLOIS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 50392 et par Maître GUIGNARD, avocat plaidant substituant Maître PAPIN, avocat au barreau d’ANGERS

La Société L’FITNESS

XXX

XXX

représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 40404 et par Maître FINOCHIARO, avocat plaidant substituant Maître HERROU, avocat au barreau d’ANGERS

La Société N O S.A.R.L.

XXX

XXX

représentée par la SCP SOPHIE DUFOURGURG-CHRISTINE GUILLOT- AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 15143 et par Maître MARCHAND, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 22 Octobre 2013 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur HUBERT, Président de chambre, qui a été préalablement entendu en son rapport et Madame GRUA, conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame MONGE, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Z

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 03 décembre 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Monsieur Z, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

M^me R S V H est usufruitière de l’appartement qu’elle occupe au deuxième étage d’un immeuble en copropriété situé XXX à CHOLET dont ses filles, P E H et L H, ont la nue-propriété.

La SCI B et la SCI DE LA FILATURE sont propriétaires du reste de l’immeuble.

La SCI B a donné à bail à la société L’FITNESS, à compter du 1^er avril 2006, un local commercial au premier étage de l’immeuble en vue d’une activité de bien-être, santé et remise en forme.

La SCI B et la SCI DE LA FILATURE ont donné à bail à la société N O exerçant sous l’enseigne LE F, à compter du 27 juin 2006, un local commercial en vue d’y exploiter une activité de O traditionnelle, bar et brasserie.

L’appartement occupé par M^me V H est situé au-dessus du local de la SARL L’FITNESS tandis que la terrasse-jardin de cet appartement est située au-dessus de la cuisine de la brasserie qui dispose en outre d’une terrasse extérieure donnant sur la rue de la Filature.

Se plaignant de nuisances olfactives et sonores émanant des deux commerces, M^me R S V H et P E H et L H (les consorts H) ont obtenu le 11 octobre 2007, en référé, une mesure d’expertise confiée à M. I qui a déposé son rapport le 23 mars 2009.

La société L’FITNESS a cessé son activité le 31 mars 2009.

Par actes d’huissier du 23 mars 2010, les consorts H ont fait assigner la SCI B et la SCI DE LA FILATURE (les SCI) et M. AA D ès qualités de gérant des SCI, la SARL L’FITNESS, la SARL N O (la SARL N) aux fins de faire réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les troubles anormaux de voisinage et d’être indemnisées de leurs préjudices.

La société L’FITNESS a appelé en garantie la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE par l’intermédiaire de laquelle elle a loué le local.

Par jugement en date du 12 mars 2012 le tribunal de grande instance d’Angers a

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation ;

— mis hors de cause M. AA D et la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE ;

— condamné in solidum les SCI et la SARL N à faire réaliser des travaux de mise en place d’un système de traitement olfactif par cassette pour piéger les odeurs tels que décrits par le bureau d’études BATEL dans le cadre de l’expertise et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant un délai de deux mois ;

— condamné in solidum les SCI et la SARL N à payer à M^me R S V H la somme de 17'160 € ;

— condamné in solidum la SCI B et la SARL L’FITNESS à payer à M^me R S V H la somme de 23'400 €;

— débouté AC E et L H de leurs demandes ;

— condamné la SARL N à garantir intégralement les SCI des condamnations prononcées contre elles relativement aux nuisances sonores et olfactives générées par le commerce exploité par elle et relativement aux frais non taxés et aux dépens ;

— condamné la SARL L’FITNESS à garantir la SCI B à hauteur de 50 % des condamnations prononcées contre elle relativement nuisances sonores générées par l’activité exercée par elle et relativement aux frais non taxés et aux dépens ;

— débouté les SARL L’FITNESS et N de leur appel en garantie ;

— débouté les SCI et M. D de leur demande reconventionnelle;

— condamné la SCI B à payer à la SARL L’FITNESS la somme de 52'795,27 euros;

— débouté la SARL L’FITNESS de sa demande à l’encontre de la SARL BLOT IMMOBILIER;

— condamné in solidum les SCI , la SARL L’FITNESS et la SARL N à payer à M^me V H la somme de 6000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la SCI B à payer à la SARL L’FITNESS la somme de 2500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL L’FITNESS à payer à la SARL BLOT IMMOBILIER la somme de 2500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejeté le surplus des demandes au titre des frais non taxés ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamner les SCI , la SARL L’FITNESS et la SARL N aux dépens qui comprendront les frais d’expertises qui seront recouvrées conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les SCI B et DE LA FILATURE ont interjeté appel de ce jugement le 5 juillet 2012.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2013.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement

— du 20 août 2013 pour les SCI B et DE LA FILATURE,

— du 1^er février 2013 pour M^me R S V H, M^me E H, M^me L H,

— du 5 mars 2013 pour la société N O SARL

— du 30 août 2013 pour la société L’FITNESS SARL,

qui peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La SCI B et la SCI DE LA FILATURE demandent à la cour

— de réformer le jugement en ce qu’il a alloué à M^me H la somme de 17'160€ en réparation du préjudice résultant des troubles de voisinage causés par la société N et celle de 23'400 € en réparation du préjudice résultant de ceux causés par la société L’FITNESS,

— de débouter les consorts H de toutes leurs demandes,

— subsidiairement de réduire le montant des dommages et intérêts alloués à M^me H;

— de réformer le jugement en ce qu’il les a condamnées à faire réaliser des travaux de mise en place d’un système de traitement olfactif et de débouter les consorts H de leur demande de travaux dans les locaux loués à la société N;

— de débouter les consorts H de leur demande de travaux dans les locaux précédemment occupés par la société L’FITNESS;

— en toute hypothèse, de les mettre hors de cause s’agissant des travaux de mise en place d’un système de traitement olfactif ;

— de débouter la société N de toutes ses demandes dirigées contre elles;

— si des condamnations devaient être prononcées du chef des nuisances ayant pour origine l’activité exploitée par la société L’FITNESS, de condamner cette société à garantir intégralement la SCI B;

— de réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI B à payer à la SARL L’FITNESS la somme de 52795,27 euros à titre de dommages-intérêts et de débouter cette société de toutes ses demandes dirigées contre sa bailleresse, la SCI B;

— de réformer le jugement en ce qu’il les a déboutées de leur demande reconventionnelle, de condamner en conséquence les consorts H à leur payer la somme de 2341 € par mois depuis le mois d’avril 2009 jusqu’à la décision à intervenir;

— de débouter les consorts H de leur demande pour frais irrépétibles et de les condamner à la somme de 7000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les consorts H aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— subsidiairement, si des condamnations devaient être prononcées au bénéfice des consorts H, de condamner solidairement la société N et la société L’FITNESS aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les SCI B et DE LA FILATURE font valoir qu’elles ont, dès la première lettre de plainte de M^me H en date du 18 avril 2007, invité leurs locataires à respecter les termes des baux et du règlement de copropriété en évitant toutes nuisances et qu’elles en ont tenu informée M^me V H. Elles précisent qu’au cours de l’expertise la société L’FITNESS a rompu le bail de façon anticipée pour s’installer dans de nouveaux locaux.

Elles contestent l’existence de troubles anormaux de voisinage en faisant observer, en ce qui concerne l’activité de la société L’FITNESS, que l’expert a conclu que l’émergence globale en décibels mesurée en activité des cours est très inférieure à l’émergence autorisée, et, en ce qui concerne l’activité de la société N, que les bruits provenant de la terrasse extérieure ne présentent pas d’émergence excessive et que, dans l’appartement de M^me H, les nuisances sonores sont à peine supérieures à l’émergence réglementaire. Elles insistent en outre sur le fait que ces nuisances ne sont pas excessives pour un appartement situé en plein centre-ville, qu’elles ont cessé en juillet 2008 en raison des travaux réalisés sur l’extracteur, que M^me V H a contribué à son préjudice en s’abstenant de faire poser un double vitrage dans son appartement et que les nuisances olfactives ne sont pas nauséabondes.

Au constat que M^me R H n’a pas engagé de travaux du fait des nuisances dont elle se plaint qui ne l’ont pas contrainte à quitter son appartement, les SCI affirment qu’elle n’a subi aucun préjudice matériel, moral ou de jouissance. Elles ajoutent que M^me H ne s’est plainte qu’à compter du 18 avril 2007 et qu’elle ne peut prétendre être indemnisée à compter du début des baux. Elles s’opposent à toute indemnisation au titre de la dépréciation de la valeur de l’appartement qui résulte uniquement de sa situation, de sa vétusté, de l’absence de travaux dans l’immeuble et de la crise immobilière.

Au motif que la société N s’est engagée contractuellement à faire son affaire personnelle de toute réclamation des tiers et des voisins et à prendre les lieux loués en l’état sans pouvoir exiger du bailleur aucuns travaux, les SCI s’opposent aussi à leur condamnation à mettre en place un système de traitement olfactif . S’agissant de la remise en place des tentures murales après le départ de la société L’FITNESS, elles rappellent que ces tentures n’étaient nécessaires qu’au commerce de vente de tissus d’ameublement exploité dans le local jusqu’à juin 2005 et que les travaux effectués par la société L’FITNESS ont eu pour effet d’accroître l’insonorisation des lieux.

En cas de condamnation pour les nuisances générées par la brasserie, les SCI sollicitent la garantie intégrale de la société N en application de ses engagements contractuels et au motif qu’elle a, de sa propre initiative, créé la terrasse extérieure et implanté l’extracteur à l’origine des nuisances sonores. Ayant rappelé dans le bail conclu avec la société L’FITNESS les termes du règlement de copropriété, la SCI B conteste devoir la garantir en cas de condamnation en insistant sur le fait qu’elle a affirmé que son activité commerciale n’était pas bruyante, qu’elle s’est engagée à ne causer aucun trouble de jouissance, qu’elle était informée par l’agent immobilier de la présence

d’une voisine occupant le logement du dessus et que le local loué était adapté à une activité de « bien-être, santé et remise en forme » .

La SCI B s’oppose à la demande de dommages-intérêts présentée par la société L’FITNESS en affirmant que la somme réclamée ne correspond pas aux investissements non amortis dans le local loué mais aux frais d’aménagement de son nouveau local. Elle fait observer que c’est l’agence BLOT IMMOBILIER qui s’est chargée de la location et que la société L’FITNESS a préféré, en toute connaissance de cause, prendre à bail, pour une activité décrite comme exempte de nuisances sonores, le local situé au-dessous de l’appartement de M^me H plutôt que le local loué par la suite à la société N. Elle en déduit que la société L’FITNESS doit seule indemniser M^me H à raison des dommages résultant d’une activité non conforme à la destination contractuelle des lieux qu’elle a en outre insuffisamment insonorisés. Elle ajoute que la rupture du bail en mars 2009 à l’issue de la première période triennale est exclusivement motivée par l’exiguïté du local eu égard au développement de la clientèle de la société locataire.

Au soutien de leur demande indemnitaire reconventionnelle, les SCI font valoir que, depuis le départ de la société L’FITNESS en mars 2009, les consorts H ont fait échec au projet de bail formé par M. G pour l’exercice d’une activité de remise en forme sans cours collectifs ni musique malgré son engagement d’effectuer les travaux d’isolation préconisés par l’expert.

La SARL L’FITNESS demande à la cour

— de débouter les SCI des demandes dirigées contre elle et, la recevant en son appel incident ;

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de son appel en garantie et condamnée in solidum avec la SCI B à payer la somme de 23'400 € à M^me H et à garantir cette SCI à hauteur de 50 %;

— de dire et de juger que sa responsabilité n’est pas engagée au titre des troubles anormaux de voisinage et que les consorts H ne rapportent pas la preuve d’un préjudice lui étant imputable;

— de débouter les consorts H de toutes leurs demandes dirigées contre elle et de la décharger de toute condamnation ;

— de débouter les consorts H de leur demande tendant à sa condamnation in solidum avec la SCI B à leur verser la somme de 54'750 € au titre des troubles anormaux de voisinage ;

— d’écarter des débats les écrits émanant de M^me H elle-même ;

— à titre subsidiaire,

— de dire qu’un préjudice excédant 3950 € n’est pas justifié ;

— de condamner la SCI B à la garantir intégralement de toute condamnation;

— de débouter la SCI B de sa demande de garantie dirigée contre elle ;

— de débouter les consorts H de leur demande tendant à mettre à sa charge les mesures tendant à minimiser les nuisances sous astreinte ;

en conséquence,

— de dire et de juger que les SCI ne peuvent obtenir sa garantie au titre de ces mesures ;

en tout état de cause, vu l’article 1719 3° et 1720 du code civil,

— de condamner la SCI B à lui payer la somme de 105'590,54 euros à titre de dommages-intérêts;

— de condamner la SCI B à lui payer la somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SCI B aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société L’FINESS indique que, pour l’exercice de son activité sportive de fitness et de remise en forme, la société BLOT IMMOBILIER lui a conseillé le local litigieux plutôt que celui actuellement exploité par la suite par la brasserie F, qu’elle y a réalisé des travaux d’aménagement d’un montant de 40 000 euros outre des frais de publicité, qu’elle n’a découvert qu’après la signature du bail que le local était situé au-dessous de l’appartement occupé par M^me R S et que, sans attendre le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, elle a donné congé à effet du 31 mars 2009 pour s’installer dans un nouveau local.

La société L’FINESS estime que les consorts H, qui ont été les seuls à se plaindre de nuisances sonores, ne rapportent pas la preuve de troubles anormaux de voisinage alors que les deux constats réalisés à la demande de M^me V H démontrent l’absence de troubles à des heures de haute fréquentation du club, que l’expert judiciaire a constaté qu’elle respectait la réglementation sur le bruit en ce qui concerne l’émergence globale, que les cours collectifs « body-jam » organisés à partir de septembre 2007 n’étaient dispensés que deux heures par semaine durant lesquelles les mesures acoustiques expertales ont été réalisées.

Elle rappelle que l’expert judiciaire a relevé que l’émergence globale mesurée en cours d’activité des cours était très inférieure à l’émergence de 8dB et prétend que, exerçant une activité sportive , elle n’est pas soumise aux dispositions réglementaires relatives à l’émergence spectrale applicable exclusivement aux bruit engendré par des équipements d’activité professionnelle. Faisant observer que le préjudice de M^me H ne pourrait éventuellement concerner que les cours «body jam » dispensés 2 heures par semaine à compter de septembre 2007, elle conteste que celle-ci puisse prétendre être indemnisée à hauteur de 150 € par semaine sur la base de nuisances supportées 2 heures par jour de mars 2006 à mars 2009. Y que le club n’a débuté son activité que le 21 août 2006 et qu’il était fermé l’été pendant quatre semaines, elle en déduit subsidiairement que l’éventuelle indemnité et ne peut excéder la somme de 3950€ (4 heures de nuisance/semaine à 12,50 euros par heure pendant 79 semaines).

La société L’FINESS conteste devoir garantir la SCI B défaillante dans son obligation de délivrance et de jouissance paisible alors qu’elle-même n’a commis aucune faute contractuelle. Elle explique que le local que la SCI l’a incitée à louer était inadapté à son activité commerciale et qu’elle a dû donner congé à l’expiration de la première période décennale en raison de problèmes rencontrés avec les consorts H dont le bailleur doit répondre. Pour s’exonérer de toute responsabilité contractuelle, elle fait valoir que le règlement de copropriété lui est inopposable puisqu’elle n’en a pas eu connaissance et qu’il n’était pas annexé au bail qui n’en faisait pas mention. Elle affirme en outre s’être conformée à la

destination des lieux loués prévue au bail, conteste s’être engagée à ne pas diffuser de musique et à ne pas pratiquer de cours collectifs, et rappelle avoir fait effectuer des travaux d’isolation du local loué. Au titre de son préjudice résultant son déménagement anticipé, elle sollicite la somme de 105'590,54 euros.

La société N O SARL demande à la cour

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté toute condamnation in solidum des sociétés L’FITNESS et N O et a débouté les consorts H de leur demande de dommages-intérêts au titre de la dépréciation de leur bien immobilier ;

faisant droit son appel incident,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 17'160 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance invoqué par M^me H et de débouter celle-ci de ce chef;

— subsidiairement, de réduire le montant des dommages-intérêts;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée sous astreinte à faire réaliser des travaux de mise en place d’un système de traitement olfactif et de débouter les consorts H de ce chef ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir intégralement les SCI des condamnations en prononcées contre elles relativement aux nuisances sonores et olfactives et aux frais non taxés et aux dépens ;

— de condamner en conséquence in solidum les SCI à la garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient éventuellement prononcées contre elle ou subsidiairement de les condamner à la garantir à hauteur de 50 % de ces condamnations;

— de condamner in solidum les SCI ou à défaut les consorts H à lui payer la somme de 4000 €

au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner en outre aux entiers dépens.

La société N O conteste les troubles anormaux de voisinage. Elle considère que les nuisances sonores limitées et intermittentes provoquées par l’extracteur n’ont duré que d’avril 2007 au 2 octobre 2008, date du changement de moteur, que les bruits ponctuels provenant de la terrasse du restaurant ne peuvent être qualifiés d’anormaux en plein centre-ville de Cholet et que les odeurs émanant de son commerce ne sont pas nauséabondes et n’affectent que la terrasse de M^me H. Elle ajoute que les travaux préconisés par l’expert pour réduire ces odeurs ont été effectués le 19 décembre 2012. La société N conteste la dépréciation de l’immeuble telle qu’évaluée par M. K et estime inexistant le préjudice actuel de jouissance de M^me H depuis le changement de l’extracteur et la mise en place d’un système de traitement olfactif . En cas de caractérisation de troubles anormaux de voisinage, elle demande que l’indemnisation de M^me H soit réduite d’au-moins 75 % étant précisé qu’elle n’a commencé son activité que le 4 janvier 2007 et que les nuisances sonores ont cessé en 2008. Elle s’oppose à la fermeture permanente des fenêtres de la cuisine et au déplacement de celle-ci.

Pour caractériser le manquement des SCI à leur obligation de délivrance en cas de troubles anormaux de voisinage, la société N rappelle avoir fait réaliser des travaux sous le contrôle des bailleurs qui auraient dû attirer son attention sur l’incompatibilité de la situation de la cuisine avec le règlement de copropriété. Elle sollicite donc la garantie des SCI au-moins à hauteur de 50 % des condamnations et leur garantie totale en cas de condamnation au déplacement de la cuisine.

M^me R S V H et P E H et L H demandent à la cour

— de débouter les SCI de leurs demandes et de les recevoir en leur appel incident;

— d’infirmer le jugement entrepris ;

— d’ordonner la réalisation immédiate des mesures visant à minimiser les nuisances occasionnées, à savoir :

— s’agissant de la brasserie : la fermeture permanente des fenêtres de la cuisine jouxtant l’appartement des concluantes , ou le déplacement de la cuisine dans la partie arrière des lieux loués ;

— s’agissant du local précédemment occupé par la SARL L’FINESS: la remise en place des insonorisations qui existaient avant la location (pose de boiseries, molletons et tentures sur les murs et des tapis au sol) ;

et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois;

— de condamner in solidum la SCI B et la SARL L’FINESS à verser à M^me V H la somme de 54'750 € en réparation des troubles anormaux de voisinage subis par elle ;

— de condamner in solidum les SCI et la SARL N O à verser à M^me V H une somme de 50 € par jour du mois de janvier 2007 et jusqu’à l’arrêt à intervenir, en réparation des troubles anormaux de voisinage subis par elle ;

— de condamner in solidum les SCI et la SARL N O à verser à P E et L H la somme de 82'000 € au titre de la dépréciation de leur bien en qualité de nus-propriétaires ;

— de débouter la société L’FINESS et la société N O des fins de leurs appels incidents ;

— de confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions non contraires ;

y Y,

— de condamner in solidum toute partie succombante à verser aux concluantes la somme de 6000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables en tout cas non fondées,

— de condamner in solidum toute partie succombante aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Invoquant les articles 7 et 10 du règlement de copropriété, M^me R S V H et P E H et L H considèrent que les SCI sont fautives pour avoir loué les locaux à des sociétés pratiquant une activité de fitness génératrice de bruit et à une brasserie génératrice de bruit et d’odeurs qu’elles n’ont pas informées du règlement de copropriété. Se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire, elles approuvent les premiers juges d’avoir retenu l’existence de troubles anormaux de voisinage. S’agissant de la SARL L’FINESS, les consorts H soulignent que les nuisances sonores dont s’est aussi plaint M. X ne se limitaient pas aux cours de 'body jam’ mais aussi à la danse rythmique, et s’agissant de la brasserie F, ils affirment que les nuisances olfactives et sonores émanant de la cuisine perdurent. Les consorts H affirment n’avoir commis aucune faute en faisant observer que les fenêtres de leur appartement sont équipées de double vitrage depuis les années 1980 et qu’en tout état de cause le changement de celui-ci laisserait intactes les nuisances sonores et olfactives perceptibles depuis la terrasse de leur appartement et les bruits générés à l’intérieur de celui-ci par l’activité de remise en forme. Outre la mise en place d’un système de traitement olfactif par cassette, les dames H demandent que la SARL N O soit condamnée à fermer de manière permanente les fenêtres de la cuisine jouxtant leur appartement ou à déplacer celle-ci en partie arrière du local et que la SCI B soit condamnée à remettre en place les insonorisations ayant existé avant la location du local à la société L’FINESS. Elles estiment en outre que leur préjudice a été sous-évalué par les premiers juges et sollicitent, pour les nuisances sonores imposées par la SARL L’FINESS de mars 2006 à mars 2009, la somme de 54'750 euros (50 euros x 365 x 3) et pour les nuisances sonores et olfactives imposées par la SARL N O depuis janvier 2007, la somme de 50 € par jour jusqu’à l’arrêt à intervenir.

Motif pris de la persistance des troubles anormaux de voisinage résultant de la cuisine de la brasserie, les consorts H affirment la réalité de la dépréciation de leur appartement qu’elles estiment, sur le fondement du rapport de M. A expert immobilier, à la somme de 82'000 €.

M^me R H rappelle que l’expert judiciaire s’est prononcé contre la reprise d’une activité identique à celle de la SARL L’FINESS dans le même local par M. G et qu’elle n’est pas responsable de l’inoccupation de ce local depuis le départ de la société L’FINESS.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Nul ne devant causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il convient de rechercher si les nuisances sonores et olfactives indéniables invoquées par les consorts H excèdent ou non les inconvénients normaux du voisinage.

L’appartement des consorts H occupé par M^me R S V H est situé dans le centre-ville de Cholet au-dessus des locaux loués à compter du 1^er avril 2006 à la société L’FITNESS tandis que la terrasse 'jardin’ de cet appartement est située au-dessus de la cuisine du restaurant LE F loué depuis le 27 juin 2006 et surplombe la terrasse de ce restaurant dont la tourelle d’aspiration commandée par un extracteur électrique rejette les effluves de cuisine sur la toiture qui domine légèrement la terrasse de l’appartement H. Les terrasses du restaurant et de l’appartement ainsi que les ouvertures des commerces donnent sur la rue de la Filature décrite par M^e BERNEISE, huissier de justice, comme une rue relativement étroite de sorte que les bruits se répercutent sur le bâtiment opposé qui est plus haut que la terrasse de l’appartement H.

Se fondant sur l’expertise argumentée et circonstanciée de M. I, le tribunal, faisant une exacte appréciation des faits de la cause, a, par des motifs que la cour adopte, retenu, à bon droit, l’existence de troubles anormaux de voisinage résultant, pour l’activité de la société L’FITNESS, des nuisances sonores perçues particulièrement dans la chambre et le séjour de l’appartement et, pour la brasserie LE F, de nuisances sonores en provenance de la cuisine et de l’extracteur qui dépasse les limites réglementaires non seulement sur le terrasse de l’appartement mais aussi à l’intérieur de celui-ci. S’agissant des nuisances olfactives émanant du restaurant, les premiers juges ont à juste titre retenu les conclusions de l’expert selon lequel elles sont perceptibles de façon intermittente sur la terrasse de l’appartement et à l’intérieur de celui-ci lorsque la porte-fenêtre est ouverte en fonction de la nature des préparations culinaires et de la direction des vents et sont dues à l’implantation insuffisamment haute de la sortie du conduit d’extraction qui devrait être située au moins au niveau du faîtage de la toiture.

Les consorts H qualifient aussi de trouble anormal de voisinage les bruits provenant de la terrasse du restaurant. Cependant, si l’expert a constaté que ces bruits peuvent émerger entre 8 et 10 dB environ du bruit sonore ambiant, les éclats de voix et bruits de chaises déplacées des clients de la brasserie ne sont pas anormaux dans une rue passante et commerçante du centre-ville de Cholet dont les riverains doivent s’attendre à percevoir habituellement des bruits de poubelles, des rires et des cris de noctambules jusque tard dans la nuit. Par ailleurs, ces nuisances sonores provenant de la terrasse de la brasserie ont un caractère sporadique et ne sont gênantes que depuis la terrasse-jardin des consorts H entre le mois de mai et le mois d’octobre de sorte qu’elles ne dépassent pas les inconvénient normaux du voisinage dans un contexte de centre-ville .

La cour ne retiendra donc aucune créance indemnitaire des consorts H à ce titre sur le fondement de l’article 544 du code civil en relevant en outre que la terrasse litigieuse a été close en octobre 2009.

C’est à tort que la société L’FITNESS affirme l’absence de trouble anormal de voisinage au motif que l’émergence globale pour son activité a été mesurée par l’expert un niveau très inférieur à l’émergence réglementaire de 8dB et qu’elle n’est pas soumis à la réglementation en relative à l’émergence spectrale puisqu’elle exerce une activité sportive.

En effet, il est de jurisprudence affirmée qu’un trouble anormal de voisinage peut être caractérisé même en l’absence de toute infraction réglementaire. Or, en l’espèce, les constatations effectuées sur place par l’expert, qui confirment le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 23, 27 et 30 août 2007 par M^e Me BERNEISE , prouvent la gêne inacceptable provoquée, dans la chambre et la salle de séjour de l’appartement des consorts H en journée et en soirée, non seulement en raison de la musique qui les envahit « mais surtout par la rythmique des danses où l’on entend clairement les battements de pieds, frappements de pieds sur le parquet, et les instructions données par le moniteur […] ». Au surplus, les constatations personnelles de l’expert sont confortées non seulement par les mesures acoustiques qu’il a effectuées à l’intérieur de l’appartement par bande d’octave qui établissent des dépassements sur toutes

les plages de fréquence, mais aussi par les courriers de M. X (Pièces 8 et 10) qui, bien qu’habitant à distance de la salle de sports, fait état « d’un tapage sonore insupportable » l’obligeant à fermer ses fenêtres « pour atténuer les cris cadencés du moniteur ou de la monitrice ». .

Contrairement à ce qu’allègue la société N, les nuisances sonores provenant de l’extracteur et de son activité en cuisine peuvent être qualifiées de troubles anormaux de voisinage malgré la situation de l’appartement des consorts H dans le centre de Cholet. En effet, comme l’ont justement relevé les premiers juges, les procès-verbaux d’huissier ainsi que les constatations personnelles et les mesures acoustiques effectuées par l’expert judiciaire démontrent que ces bruits émergent des bruits habituels de la ville toute l’année, de façon continue ou très fréquente avec une intensité dépassant largement les limites réglementaires.

Par ailleurs, outre que les consorts H prouvent (Pièce 7 ) l’existence d’un double vitrage, les premiers juges ont pertinemment relevé que le remplacement de celui-ci n’aurait d’influence ni sur les troubles anormaux de voisinage résultant des bruits et des odeurs perçus sur la terrasse-jardin de l’appartement, ni sur ceux résultant des bruits perçus à l’intérieur de l’appartement provenant de l’étage inférieur.

2°) Sur la demande d’indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage

M^me R S V H sollicite à ce titre la condamnation in solidum de la SCI B et de la SARL L’FITNESS à lui payer la somme de 54'750 euros ainsi que la condamnation in solidum des SCI et de la SARL N à lui payer celle de 50 euros par jour du mois de janvier 2007 à l’arrêt à intervenir.

Il n’est pas sérieusement contestable que, du seul fait du caractère anormal des troubles de voisinage, les SCI propriétaires des locaux loués sont tenues à réparer le préjudice en résultant pour M^me V H même en l’absence de toute faute de leur part. De surcroît, en l’espèce, il résulte des articles 7 et 12 du règlement de copropriété que les SCI restent personnellement tenues de l’exécution de ce règlement et sont responsables envers les autres copropriétaires des troubles de jouissance dont sont auteurs leurs locataires. La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage étant étrangère à la notion de faute, le principe de la condamnation in solidum des propriétaires bailleurs et des locataires n’est pas contestable.

2.1 Sur la demande d’indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage générés par l’activité de la SARL L’FITNESS

La SARL L’FITNESS a commencé son activité le 7 août 2006 (Kbis Pièce 31) et l’a arrêtée le 31 mars 2009. Elle exerçait son activité du lundi au vendredi de 9h30 à 20h30 et le samedi de 9h30 à 12h00, les cours les plus bruyants se déroulant les lundi, jeudi et vendredi de 19h30 à 20h30 et le samedi dans la matinée. (Rapport d’expertise page 8). La fermeture estivale annuelle durait 4 semaines.

Contrairement à ce qu’affirme la SARL L’FITNESS, les troubles anormaux de voisinage ne résultent pas seulement de l’activité de body jam mais de l’ensemble

de ses activités durant 2 heures par jour, les mesures acoustiques ayant été effectuées à la fois durant des cours bruyants le jeudi soir et des cours moins bruyants le mardi matin.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer avec les premiers juges que M^me V H a subi des troubles anormaux de voisinage du fait de l’activité de

la société L’FITNESS pendant 2 heures chaque jour d’ouverture du club de remise en forme. Sur la base d’une indemnité de 25 euros par jour d’ouverture, de 48 semaines ouvrées/an et de 6 jours ouvrés/semaine, la SCI B et la SARL L’FITNESS seront donc condamnées in solidum au paiement d’une somme de 18600 euros.

2.2 Sur la demande d’indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage générés par l’activité de la SARL N

La SARL N a commencé son activité le 4 janvier 2007 (Kbis Pièce 10). Le restaurant est ouvert 5 jours par semaine de 12h00 à 15h00 et de 19h00 à 1h00 du matin et la hotte d’extraction fonctionne de 10h00 à 15h00 et de 18h30 à 23h00. Il résulte du constat huissier (Pièce 1 des consorts H) et du rapport d’expertise que les fenêtres de la cuisine de la brasserie sont ouvertes de 19h00 à 23h00.

Il n’est pas contesté que la SARL N a procédé au changement du moteur de l’extracteur en juillet 2008 permettant ainsi à l’expert de conclure que ce changement permet de l’utiliser désormais en position 1, exceptionnellement en position 2, très exceptionnellement en position 3 alors qu’avant le changement le niveau sonore correspondait à un fonctionnement entre les positions 2 et 3. C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que le trouble anormal de voisinage résultant du système d’extraction a cessé en juillet 2008.

S’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire et le constat huissier, le tribunal, par des motifs pertinents que la cour approuve, a fait une exacte appréciation des faits en fixant à la somme de 9360 euros le préjudice de M^me V H résultant des nuisances sonores générées par le fonctionnement de l’extracteur de la brasserie LE F jusqu’au changement de son moteur .

S’agissant des nuisances olfactives intermittentes et d’intensité variable en fonction des conditions météorologiques, la cour relève que la SARL N indique qu’elle a réalisé les travaux ordonnés par le tribunal pour y remédier et produit aux débats (Pièce 9) une facture du 31 décembre 2012 relative à la pose d’un 'NEUTRALISEUR D’ODEUR- EXTRACTION CUISINE’ réalisée le 19 décembre 2012 ainsi qu’à l’achat d’une recharge ODORYS. Les nuisances olfactives générées par la brasserie LE F ont donc cessé le 19 décembre 2012 et, en tout cas, n’excèdent plus les inconvénients normaux du voisinage. Le préjudice de M^me V H résultant jusqu’à cette date de ce trouble anormal de voisinage, sera justement réparé, sur la base de 15 euros par semaine (3 euros/jour ouvré), par l’allocation de la somme de 4650 euros.

S’agissant des bruits de cuisine du restaurant qui perdurent et constituent une gêne anormale sur la terrasse de l’appartement en raison de l’ouverture permanente des fenêtres, le préjudice de M^me V H peut, au vu du rapport d’expertise et du constat huissier dressé en juin et juillet 2007 dans des conditions d’exploitation inchangée à ce jour, être fixé à 5 euros par jour d’ouverture du restaurant jusqu’au présent arrêt, soit à la somme de 7690 € .

3°) Sur les mesures sollicitées par les consorts H

Les consorts H demandent que soit ordonnée d’une part la fermeture permanente des fenêtres de la cuisine de la brasserie ou le déplacement de la cuisine en partie arrière du bâtiment, et d’autre part, s’agissant du local précédemment occupé par la société L’FITNESS, la remise en place des insonorisations qui existaient avant son entrée dans les lieux.

Le trouble anormal de voisinage actuel subi par les consorts H du fait de l’exploitation du restaurant LE F résulte des bruits s’échappant des fenêtres ouvertes de la cuisine. Ces fenêtres sont, selon expert (rapport d’expertise page 6) constituées de trois ensembles vitrés en aluminium et bois. Dans ces conditions, afin de permettre l’aération du local et le travail du personnel de cuisine, et de réduire les nuisances sonores à un niveau compatible avec les inconvénients normaux du voisinage, il sera fait partiellement droit à la demande en ordonnant la fermeture de 2 fenêtres de la cuisine. S’agissant d’une obligation de faire relative à l’usage des locaux loués, la société N subira seule cette condamnation sans qu’il soit fait droit à la demande d’astreinte.

C’est à bon droit que les SCI appelantes font valoir que les consorts H ne peuvent leur imposer de remettre en place dans le local déserté par la SARL L’FITNESS les meubles qui s’y trouvaient lorsqu’y était exercée une activité de vente de tissus d’ameublement. En effet, puisque les molletons et tentures posés sur les murs ainsi que les tapis n’étaient utiles qu’à l’exercice de cette activité. En outre, les dames H ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice certain et actuel leur permettant d’asseoir une telle demande, le local étant actuellement inoccupé. La cour les déboutera donc de cette demande.

4°) Sur la demande présentée par les nues-propriétaires au titre de la dépréciation de l’appartement

Il convient de rappeler que la SARL L’FITNESS a quitté l’immeuble depuis le 31 mars 2009 et que la SARL N a mis fin aux troubles anormaux de voisinage résultant du volume sonore excessif de son extracteur ainsi que des odeurs émanant de sa cuisine. La seule nuisance sonore excédant actuellement les inconvénients normaux du voisinage est relative aux bruits s’échappant des fenêtres ouvertes de la cuisine. Ces bruits seront réduits à un niveau acceptable compte tenu de la situation de l’appartement en plein centre-ville par l’exécution de l’obligation de fermeture de deux fenêtres ordonnée par le présent arrêt . Dans ces conditions, AC E et L H ne peuvent utilement soutenir qu’en cas de vente, leur appartement subirait actuellement une dépréciation à raison de troubles anormaux de voisinage.

La cour confirmera donc la décision des premiers juges qui ont débouté les nues-propriétaires de l’appartement de leur demande de ce chef.

5°) Sur les demandes de garantie

Les SCI ne rapportent pas la preuve que le règlement de copropriété a été porté à la connaissance des SARL locataires.

L’article 14 II de ce règlement précise en ces termes l’autorisation d’usage commercial des locaux prévue à l’article 10 : « Tous commerces pourront être exercés dans l’immeuble. L’exercice de toutes professions libérales et représentations commerciales y est autorisé, à l’exception de toutes professions bruyantes, l’intention des parties étant que les professions qui pourraient être exercées ne gênent en rien les autres occupants. »

Les SCI en louant leur local à la SARL N pour y exercer un commerce « de O traditionnelle, bar, brasserie » ne pouvaient ignorer qu’un tel usage commercial ne pourrait que générer des nuisances sonores et gêner ainsi les copropriétaires. De surcroît , les travaux qu’elles ont autorisés s’agissant d’un changement de distribution prévu à l’article 5 du contrat de bail et dont les plans étaient annexés à ce contrat, ne pouvaient que leur révéler que le choix de l’implantation de la cuisine générerait des nuisances sonores aux dépens des consorts H dont la terrasse-jardin serait ainsi située juste au-dessus de la cuisine du restaurant.

De même, la SCI B, en louant ses locaux à la SARL L’FITNESS pour en faire une salle de sports afin d’y exercer une activité de « bien-être, santé, remise en forme » ne pouvait qu’avoir conscience que les bruits générés par des cours de gymnastique nécessairement collectifs accompagnés de musique gêneraient nécessairement M^me V H occupant l’appartement du dessus. Comme l’ont justement indiqué les premiers juges, il appartenait à la SCI B de se renseigner plus avant sur la nature d’une telle activité « de remise en forme » et de se préoccuper des nuisances potentielles pouvant en résulter susceptibles de contrevenir au règlement de copropriété très strict qui prévoyait (article 10) : « […] Aucun propriétaire ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes. […]» . Au demeurant, la SCI ne peut utilement contester sa négligence et son défaut de diligence avant la signature du bail avec la SARL L’FITNESS puisqu’elle s’est ensuite livrée à des investigations approfondies sur les nuisances potentielles susceptibles d’être générées par l’exercice de la même activité envisagée dans les mêmes locaux par M. G.

En conséquence, les SCI devront garantir les SARL locataires à hauteur de 50% des condamnations prononcées contre elles .

Les SARL devront ainsi garantir les SCI à hauteur de 50 % .

En effet, elles ne pouvaient ignorer, du fait de la configuration des lieux et de leurs visites pré-contractuelles, que l’immeuble dont elles n’occupaient que le premier étage était habité par des particuliers. Par ailleurs, les termes des contrats de bail leur imposaient de jouir des lieux en bon père de famille et de ne rien faire qui puisse troubler la tranquillité ou apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux autres occupants, notamment par le bruit ou les odeurs .

6°) Sur la demande présentée par la SARL L’FINESS à l’encontre de la SCI B

La SARL L’FITNESS soutient que la SCI B lui ayant loué un local inadapté à son activité commerciale, elle a dû résilier le bail par anticipation avant amortissement des travaux effectués dans les locaux loués et sollicite à ce titre la somme de 105'590,54 euros.

C’est par des motifs appropriés et pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré qu’il ne peut être reproché à la SCI B un manquement à son obligation de jouissance paisible dès lors que l’absence de jouissance paisible provenait de la propre activité de la SARL L’FITNESS.

Cette dernière ne rapporte pas la preuve qu’elle a été fortement incitée à prendre en location le local situe au-dessous de l’appartement des consorts H plutôt que le local qui a ensuite été loué à la société N. M. AE AF, l’agent commercial de la société BLOT IMMOBILIER chargé de la location, atteste du contraire et affirme que M^me J et M. C, représentant la société L’FITNESS, lui ont indiqué être à la recherche « d’un local de 300 m² en centre-ville de Cholet pour exercer une activité de remise en forme par des méthodes soft en musique douce. » Ainsi, la SARL L’FITNESS ne peut prétendre rendre responsable la SCI de son déménagement pour lui avoir loué un local inadapté à son activité alors qu’elle avait elle-même décrit celle-ci comme non bruyante, donc non susceptible de générer les troubles anormaux de voisinage à cause desquels elle affirme avoir dû quitter le local loué à l’issue de la première période triennale . En tout état de cause, la SCI B ne pourrait être tenue de financer la réinstallation de la SARL L’FITNESS dans les nouveaux locaux plus spacieux qu’elle a choisi d’occuper mais seulement de lui rembourser ses investissements non amortis dans le local de la rue de la Filature dont le montant ne peut être déterminé sur la base des pièces produites aux débats.

En conséquence, la cour déboutera la société L’FITNESS de sa demande indemnitaire présentée à l’encontre de la SCI B.

7°) Sur la demande des SCI aux fins d’être indemnisées à raison de l’absence de location du local depuis le départ de la société L’FINESS

C’est à bon droit et par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que les SCI ne prouvent ni que M. G aurait pu exercer dans les lieux délaissés par la société L’FITNESS une activité identique de remise en forme sans nuisances sonores, ni que les consorts H ont commis une faute en s’opposant à ce projet. En tout état de cause, il résulte des attestations de M. G (Pièce 17 des SCI) que c’est le rapport défavorable de l’expert I non produit aux débats qui a fait échouer son projet et qu’ainsi n’est pas rapportée la preuve du lien de causalité directe entre les interventions de M^me H et cet échec.

La cour confirmera donc la décision des premiers juges de rejeter cette demande.

8°) Sur les autres demandes

Les parties succombant toutes pour partie en leurs prétentions, conserveront, chacune, les dépens de d’appel par elles exposés sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement rendu le 12 mars 2012 par le tribunal de grande instance d’Angers SAUF en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation, mis hors de cause M. AA D et la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE, débouté P E et L H de leurs demandes, débouté les SCI B et DE LA FILATURE et M. D de leur demande reconventionnelle, débouté la SARL L’FITNESS de sa demande à l’encontre de la SARL BLOT IMMOBILIER, condamné in solidum la SCI B, la SCI DE LA FILATURE, la SARL L’FITNESS et la SARL N O à payer à M^me V H la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SARL L’FITNESS à payer à la SARL BLOT IMMOBILIER la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté le surplus des demandes au titre des frais non taxés, ordonné l’exécution provisoire et condamné la SCI B, la SCI DE LA FILATURE, la SARL L’FITNESS et la SARL N O aux dépens comprenant les frais d’expertise avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

STATUANT À NOUVEAU,

ORDONNE à la SARL N O la fermeture permanente de deux fenêtres de la cuisine qui mettra fin au trouble anormal de voisinage résultant des bruits de cuisine du restaurant ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE in solidum la SCI B, la SCI DE LA FILATURE et la SARL N O à payer à M^me R S V H, en réparation de ses préjudices résultant des troubles anormaux de voisinage, la somme de 9360 euros au titre des nuisances sonores générées par le fonctionnement de l’extracteur du restaurant jusqu’au remplacement de son moteur et celle de 4650 euros au titre des nuisances olfactives jusqu’à la mise en place du neutraliseur d’odeurs;

CONDAMNE in solidum la SCI B, la SCI DE LA FILATURE et la SARL N O à payer à M^me R S V H la somme de 7690 € en réparation de son préjudice résultant du trouble anormal de voisinage généré par les bruits de cuisine du restaurant;

DIT que les bruits provenant de la terrasse du restaurant ne constituent pas des troubles anormaux de voisinage;

CONDAMNE in solidum la SCI B et la SARL L’FITNESS à payer à M^me R S V H la somme de 18600 euros en réparation de son préjudice résultant du trouble anormal de voisinage généré par les nuisances sonores provenant de l’activité de la société L’FITNESS;

CONDAMNE les SCI B et DE LA FILATURE et la SARL N O à se garantir mutuellement à hauteur de 50 % des condamnations relatives à l’indemnisation des troubles anormaux de voisinage générés par l’activité de la SARL N O et relatives aux frais non taxés et aux dépens ;

CONDAMNE la SCI B et la SARL L’FITNESS à se garantir mutuellement à hauteur de 50 % des condamnations relatives à l’indemnisation des troubles anormaux de voisinage générés par l’activité de la SARL N O et relatives aux frais non taxés aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D. Z L-D. HUBERT