1^re Chambre

ARRÊT N° 16/2016

R.G : 14/08252

XXX

C/

Melle C A

M. Z Y

M^e K B

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 JANVIER 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Xavier BEUZIT, Président,

Monsieur Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2015

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Janvier 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain HUC de la SELARL CONSEIL, ASSISTANCE, DEFENSE C.A.D., avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Mademoiselle C A

née le XXX à ST-NAZAIRE (44600)

XXX

44600 ST-NAZAIRE

Représentée par M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Maître K B

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE:

Madame C A et Monsieur Z Y ont, par promesse synallagmatique du 28 avril 2009, réitérée en la forme authentique le 2 juillet 2009 devant Maître Arnaud Taburet, notaire associé à Nantes, acquis en indivision entre eux un appartement à Saint-Nazaire, au prix de 159 000 €, comprenant une Tva au taux de 5,5 % alors prévu par l’article 278 sexiès I-6 du Code général des impôts, eu égard à la situation de l’immeuble dans une zone soumise à une convention de rénovation urbaine et à leurs revenus inférieurs au plafond de ressources applicable, sous la condition d’occuper le logement à titre de résidence principale.

S’étant séparés, ils ont décidé de vendre cet appartement et ont signé, le 19 octobre 2011 avec Madame I X, un compromis de vente sous conditions suspensives, au prix de 187 000 € TTC, conclu par l’intermédiaire de la Sarl Atlantique Littoral Habitat (société Alh), qui devait être réitéré par un acte à recevoir en la forme authentique par Maître K B, notaire à Pornichet.

Cet acte, dressé par le notaire le 5 janvier 2012, précisait, quant aux déclarations fiscales, que le vendeur, soit en l’espèce Madame A et Monsieur Y, qui avait bénéficié lors de l’acquisition du bien du taux réduit de la Tva, n’avait pas respecté la condition de la durée de détention de ce bien pendant un délai de quinze ans, de sorte que la mutation entraînait l’exigibilité d’un complément de Tva portant sur la différence entre le taux acquitté de 5,5 % et le taux applicable de 19,6 %, soit une somme de 21 250,24 € à reverser au service des impôts.

Maître B a fait, le même jour, signer par Madame A et Monsieur Y un document intitulé 'Reconnaissance de conseils donnés’ énonçant ces mêmes observations, et indiquant que les signataires avaient été avertis par lui des conséquences éventuelles attachées à la passation de l’acte et que, néanmoins, ils déclaraient persister dans leur intention de le faire, à leurs seuls risques et périls et renonçant expressément à tous recours contre leur notaire; Madame A a fait précéder sa signature de la mention suivante: 'J’ai été informée le 2 janvier 2012 du reversement de la Tva à reverser, elle n’a jamais été évoquée auparavant'.

Madame A et Monsieur Y ont, le 25 janvier 2012, fait assigner Maître B devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire pour voir condamner celle-ci à réparer les conséquences préjudiciables pour eux du manquement à ses devoirs d’information et de conseil qu’ils lui reprochaient.

Ils ont ensuite mis en cause la société Alh pour la voir condamner in solidum avec le notaire.

Par jugement du 18 septembre 2014, le tribunal a:

— mis Maître B hors de cause,

— condamné la Sarl Alh à payer à Madame A et Monsieur Y, ensemble, la somme de 21 250,24 € à titre de dommages-intérêts représentant le montant du reversement du différentiel de Tva à la suite de la revente de leur appartement, sur présentation par eux ou l’un d’eux, de l’appel correspondant qui leur sera adressé par l’administration fiscale,

— condamné la Sarl Alh à payer à Madame A et Monsieur Y, chacun, la somme de 1 500 € en réparation de leur préjudice moral,

— condamné la Sarl Alh à payer à Madame A et Monsieur Y, ensemble, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— condamné la Sarl Alh aux entiers dépens et alloué aux avocats le bénéfice de l’article 699 du même code,

— ordonné l’exécution provisoire.

La Sarl Alh a relevé appel de ce jugement le 21 octobre 2014 à l’encontre de Madame A et Monsieur Y et de Maître B.

Par conclusions du 13 avril 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, l’appelante demande à la cour:

— de juger que l’obligation au paiement d’un complément de Tva a pour origine l’acte d’achat du bien en avril et juillet 2009 sous l’empire de la législation précitée et son inobservation ultérieure par les acquéreurs,

— de dire que son intervention est sans lien de causalité avec la demande de paiement de complément de Tva par l’administration,

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à Madame A et Monsieur Y la somme de 21 250,24 € à titre de dommages-intérêts sur présentation de l’appel de l’administration fiscale, la somme de 1 500 € à chacun d’eux en réparation d’un préjudice moral, et celle de 3 000 € au titre des frais irrépétibles,

— de condamner in solidum, Madame A et Monsieur Y à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de les condamner de même aux dépens de première instance et d’appel,

— très subsidiairement, de dire que la somme de 21 250,24 € ne devra pas être payée sur présentation de la demande en paiement, mais sur justification de son paiement effectif à l’administration.

Par conclusions du 19 février 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, Madame A et Monsieur Y demandent à la cour:

— de condamner in solidum, Maître B et la Sarl Alh à leur payer, ensemble, la somme de 21 250,24 € à titre de dommages-intérêts représentant le montant du reversement du différentiel de Tva à la suite de la revente de leur appartement, sur présentation par eux ou l’un d’eux, de l’appel correspondant qui leur sera adressé par l’administration fiscale

— de condamner in solidum, Maître B et la Sarl Alh à payer, à chacun d’eux, la somme de 3 000 € au titre de leurs préjudices moraux, sauf à déduire les sommes déjà réglées à ce titre en vertu de l’exécution provisoire dont était assorti le jugement déféré,

— de condamner in solidum, Maître B et la Sarl Alh à leur payer, ensemble, la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel, sauf à déduire la somme déjà réglée à ce titre en vertu de l’exécution provisoire dont était assorti le jugement déféré,

— de condamner in solidum, Maître B et la Sarl Alh aux dépens de première instance et d’appel,

— de débouter Maître B et la Sarl Alh de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires, reconventionnelles ou plus amples.

Par conclusions du 26 février 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, Maître B demande à la cour:

— de rejeter l’appel incident de Madame A et Monsieur Y,

— de débouter ceux-ci de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— de les condamner in solidum, à lui verser une

somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— d’autoriser son avocat postulant à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 3 novembre 2015.

SUR QUOI:

Lorsque Madame A et Monsieur Y ont acquis leur appartement de la société Bouygues Immobilier, en 2009, l’article 278 sexiès I-6 du Code général des impôts prévoyait un taux de Tva réduit à 5,5 % pour les ventes de logements neufs répondant aux critères définis par cet article, à usage de résidence principale.

C’est ce que mentionnait la promesse synallagmatique du 28 avril 2009, et Madame A et Monsieur Y s’étaient engagés à occuper à ce titre ce logement.

Mais était intervenue la loi n° 2009-323 du 5 mars 2009 dite de 'mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion’ dont l’article 52, II, applicable dès sa publication, modifiait le II de l’article 284 du Code général des impôts pour préciser qu’un complément d’impôt serait dû lorsque les conditions auxquelles était subordonné l’octroi du taux réduit cessaient d’être remplies dans les quinze ans suivant le fait générateur de l’opération, autrement dit, que le bénéfice de ce taux réduit ne pouvait être maintenu si l’acquéreur cessait d’occuper le logement à titre de résidence principale avant l’expiration du délai de quinze ans.

C’est ce qui a justifié le calcul par Maître B d’un complément de Tva dû par Madame A et Monsieur Y, pour un montant de 21 250,24 €, lorsqu’ils ont revendu leur appartement deux ans et demi après son acquisition.

Madame A et Monsieur Y reprochent à Maître B et à la société Alh, intervenue comme intermédiaire pour cette revente, d’avoir, par leurs manquements à leurs obligations, causé le préjudice représenté par cette dette fiscale.

1/: – La responsabilité du notaire:

Maître B n’est intervenue que pour recevoir l’acte authentique.

Elle devait avertir Madame A et Monsieur Y des conséquences fiscales de la vente dans les conditions précitées; elle l’a fait ainsi qu’il résulte tant des énonciations de l’acte authentique du 5 janvier 2012 que du document distinct spécialement soumis à la signature des vendeurs le même jour, qui précisait le détail des dispositions applicables, le mode de calcul et le montant des droits complémentaires exigibles.

Elle n’avait en revanche pas l’obligation de conseiller à ceux-ci de renoncer à réitérer par acte authentique la vente du bien dans les conditions prévues.

Il convient en effet de rappeler que l’accord sur la chose et sur le prix était déjà réalisé entre les parties par l’acte sous seing privé du 19 octobre 2011 et que la vente était devenue parfaite dès l’instant où les conditions suspensives stipulées à cet acte étaient accomplies, ce qui ne fait pas l’objet de contestation, et il n’appartenait certainement pas à Maître B de conseiller aux vendeurs de ne pas remplir les obligations qu’ils avaient d’ores et déjà contractées envers l’acquéreur, qui avait exécuté les siennes et aux intérêts duquel le notaire devait tout autant veiller.

Aucune faute ne peut être imputée, dans l’exercice de sa mission, à Maître B; il n’y a pas lieu de dire que celle-ci est mise hors de cause, mais de rejeter les prétentions formées contre elle.

2/: – La responsabilité de l’agence immobilière:

La société Alh, à laquelle Madame A et Monsieur Y avaient, le 14 juin 2011, donné mandat de vendre leur appartement, ne justifie en revanche pas avoir exécuté ses devoirs d’information et de conseil quant aux conditions légales du maintien du bénéfice du taux réduit de Tva.

A ce moment, Madame A et Monsieur Y ne pouvaient qu’être tenus de payer le complément de Tva prévu dans le cas où n’était pas remplie l’exigence d’occupation de l’appartement à titre de résidence principale pendant quinze années à laquelle ils étaient soumis depuis leur acquisition, ce dont ils auraient incontestablement du être avertis au moment de cette acquisition et ce qui ne résulte cependant pas de la promesse synallagmatique du 28 avril 2009 non plus que de l’acte authentique du 2 juillet 2009.

Ce défaut d’information n’est pas imputable à la société Alh, et en tout état de cause, l’obligation de payer l’impôt légalement dû, d’ailleurs à ce jour non encore mis en recouvrement, n’est pas constitutive d’un préjudice indemnisable.

Mais, Madame A et Monsieur Y pouvaient alors encore envisager de modifier en conséquence leurs prétentions, notamment relativement au prix de mise en vente de leur bien.

C’est donc la perte de cette chance de négocier un prix de vente intégrant le complément de Tva qui peut constituer le préjudice subi par eux, à cause de ces manquements.

Cependant, le mandat que Madame A et Monsieur Y avaient donné à la société Alh pour vendre leur appartement l’avait été pour un prix net vendeur de 210 000 €, et il ressort de l’acte signé le 19 octobre 2011, soit cinq mois plus tard, avec Madame X que vendeurs et acquéreur s’entendaient sur un prix de 187 000 €, ce dont il résulte que n’est nullement démontrée la chance perdue alors de vendre à un prix supérieur de 21 250,24 €, montant du complément de Tva.

D’autre part, il apparaît peu vraisemblable, compte tenu de ce que la vente avait été rendue nécessaire, de l’aveu même de Madame A et Monsieur Y, par le fait qu’ils mettaient fin à leur vie commune, qu’ils auraient pu, ou l’un d’eux, conserver durablement la propriété de l’appartement; ils ne justifient ainsi pas de ce que la chance, dont l’existence n’était pas démontrée en fin d’année 2011, pouvait se présenter davantage, dans un marché dont la tendance n’était alors pas à la hausse, dans les mois suivants.

La chance invoquée n’apparaît ainsi qu’hypothétique et le préjudice résultant de sa perte n’est pas certain.

S’agissant du préjudice moral dont se plaignent Madame A et Monsieur Y,

celui-ci est imputable au défaut de l’information dont ils ont été privés lorsqu’ils ont acquis l’appartement, étant observé cependant qu’ils n’ont pas, à ce jour, été mis en demeure par l’administration fiscale de payer le complément de Tva.

Le jugement doit en conséquence être infirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Alh à les indemniser ce ces préjudices, les demandes de Madame A et Monsieur Y à ce titre devant être rejetées.

***

Le jugement sera également infirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et aux frais non compris en ceux-ci.

Il n’y a pas lieu à condamnation à indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame A et Monsieur Y seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Après rapport fait à l’audience;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Déboute Madame C A et Monsieur Z Y de leurs demandes contre Maître K B, notaire, et contre la Sarl Atlantique Littoral Habitat;

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne, in solidum, Madame C A et Monsieur Z Y aux dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT