4^e Chambre

ARRÊT N°325

N° RG 15/04347

AG / FD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller faisant fonction de Président de chambre,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseiller,

Assesseur : Madame Catherine MENARDAIS, Conseiller,

GREFFIER :

M^me E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Février 2018

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mai 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats puis prorogé au 20 Septembre 2018

****

APPELANTS :

Monsieur G X

né le […] à […]

[…] […]

[…]

Représenté par M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au I de NANTES

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au I de RENNES

Madame H I épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au I de NANTES

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au I de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur J A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, Plaidant, avocat au I de NANTES

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au I de RENNES

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS – MAF Prise en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, Plaidant, avocat au I de NANTES

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au I de RENNES 75783 PARIS CEDEX 16

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 26 août 2011, la SCl Z a vendu à M. G X et M^me H I son épouse, un immeuble situé […] à Nantes, stipulant une servitude réelle et perpétuelle « non altius tolendi » au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 quai L M, interdisant au propriétaire du fonds servant de surélever l’immeuble acquis.

Selon contrat d’architecte pour travaux sur existant en date du 22 mars 2012, M. et M^me X ont confié à M. N A, assuré auprès de la MAF 'la réhabilitation et la surélévation" du bâtiment.

Le permis de construire a été obtenu le 14 mars 2012 et les travaux ont commencé le 10 septembre 2012.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 18 mars 2013, adressée à M. et M^me X, M. Z, ès qualités de syndic bénévole du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2, quai L M, a constaté que la nouvelle construction dépassait d’environ 1,20 mètre l’ancien faîtage de l’immeuble, en violation des termes de la servitude et des plans du permis de construire, de sorte que certains copropriétaires n’ont plus de soleil ni de vues, et a mis en demeure M. et M^me X de mettre les travaux en conformité avec l’acte de vente et le permis de construire.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 mars 2013, le conseil des époux X a mis en demeure M. A de suspendre la poursuite des travaux, de prendre les mesures nécessaires pour que la surélévation ne dépasse pas la hauteur initiale de la construction existante et de reprendre au plus vite les travaux pour limiter les préjudices.

Par ordonnance en date du 26 avril 2014, le président du tribunal de grande instance de Nantes a désigné M. B aux fins d’expertise lequel a déposé son rapport le 30 septembre 2014.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2, quai L M, aux copropriétaires et aux notaires rédacteurs de l’acte de vente, et la mission de l’expert a été étendue par ordonnances des 8 août 2013, 9 janvier et 30 janvier 2014.

Autorisés par ordonnance en date du 16 octobre 2014, M. et M^me X, par acte du 23 octobre 2014 ont fait assigner à jour fixe M. A et la MAF devant le tribunal de grande instance de Nantes.

Le 10 mars 2015, le tribunal de grande instance de Nantes a rendu le jugement suivant :

« Prononce à la date du 28 mars 2013 la résiliation du contrat d’architecte en date du 22 mars 2012 aux torts réciproques des parties.

— Fixe à 75% la part de responsabilité de Monsieur A et à 25 % la part de responsabilité des époux X, dans cette résiliation,

— Condamne Monsieur A à payer à Monsieur et Madame X la somme de 167.813,04 € TTC au titre du préjudice matériel avec indexation sur l’indice BT01 à compter du jour du dépôt du rapport de l’expert jusqu’au jour du prononcé de la présente décision,

— Condamne Monsieur A à payer à Monsieur et Madame X les sommes de 43.015,07 € au titre de leur préjudices immatériels avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

— Déboute les parties de leurs autres demandes,

— Donne acte à la MAF de ce qu’elle garantit Monsieur A dans les conditions et limites de son contrat,

— Condamne Monsieur A à payer à Monsieur et Madame X la somme de 5000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Partage les dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé ayant abouti à la désignation de l’expert ainsi que les frais d’expertise et qui seront à la charge de Monsieur A à hauteur de 75% et à la charge de Monsieur et Madame X à hauteur de 25%.

— Ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 4 juin 2015, M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision, intimant M. A et la MAF, son assureur.

Les parties ont conclu et la clôture a été prononcée par ordonnance du 9 janvier 2018.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 21 décembre 2017, M. et M^me X demandent à la cour, au visa des articles 1147 et 1184 du code civil, de :

« 1°) Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de NANTES en date du 10 mars 2015, en ce qu’il a condamné M. A, garanti par la MAF, à verser à Monsieur et Madame X :

8.027,43 € TT au titre des mesures conservatoires,

10.726,00 € au titre de frais d’aménagement de leur maison,

2°) Le réformer pour le surplus ;

3°) Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de maîtrise d''uvre du 22 mars 2012 aux torts exclusifs de Monsieur M. A avec effet à compter du 23 octobre 2014 ;

4°) Condamner in solidum Monsieur A et la MAF à verser aux époux X la somme de 223.741,72 € en réparation des préjudices matériels subis ;

5°) Dire que cette somme sera indexée sur la variation de l’indice BT01 du coût de la construction, l’indice de référence étant le premier indice publié au 1^er janvier 2014 et l’indice de comparaison le dernier indice publié au jour de la décision à intervenir ;

6°) Condamner in solidum Monsieur A et la MAF à verser aux époux X les sommes suivantes au titre des préjudices immatériels:

—  53.312 € au titre du préjudice de jouissance,

—  44.460 € au titre des pertes de revenus locatifs,

—  10.440 € au titre du remboursement des honoraires de l’architecte,

—  10.000 € au titre du préjudice moral,

7°) Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

8°) Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil ;

9°) Condamner in solidum Monsieur A et la MAF à verser aux époux X la

somme de 11 000 € au titre des frais irrépétibles déboursés dans le cadre de la procédure de désignation de l’expert judiciaire, dans le cadre de l’expertise judiciaire et en raison de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

10°) Les condamner in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de procédure ayant abouti à la désignation de l’expert judiciaire, et les frais d’expertise judiciaire, et ceux de la présente procédure."

Au soutien de leurs prétentions M. et M^me X font essentiellement valoir que M. A est entièrement responsable de la résiliation du contrat de maitrise d''uvre et que leurs préjudices ont été sous évalués.

Sur la responsabilité de M. A :

M. et M^me X soutiennent que la vérification des obligations conventionnelles afférentes à l’immeuble, par la consultation du titre de propriété entre dans l’obligation d’information et de conseil incombant au maître d''uvre. Ils estiment en outre, que les manquements graves relevés par l’expert : erreurs de relevé des cotes de l’immeuble, non conformité au permis de construire, non respect de la hauteur du faitage, absence de consultation du titre de propriété, construction d’un ouvrage en violation des droits des propriétés voisines et en leur imposant des servitudes, justifient pleinement la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. A.

M. et M^me X précisent que M. A a eu connaissance de la servitude interdisant la surélévation de l’immeuble à laquelle il fait référence dans la notice descriptive du projet, jointe à la demande de permis de construire. Ils relèvent d’ailleurs qu’en opérant un partage de responsabilité, le tribunal a statué ultra petita, alors que M. A n’a jamais conclu à une faute de leur part. À cet égard, M. et M^me X O qu’il appartenait au maître d''uvre de prendre l’initiative de consulter leur titre de propriété et non à eux de le lui communiquer spontanément. En tous cas, ils affirment l’avoir informé de l’existence de la servitude de « non altius tolendi » et qu’en outre, il a participé, le 12 septembre 2012, avant le début des travaux, à une réunion avec les copropriétaires voisins lors de laquelle il a donné des assurances sur le respect de l’ensoleillement de leurs appartements et l’absence de surélévation. Ils ajoutent que contrairement à ce qu’il affirme, M. A, constatant le dépassement de la hauteur autorisée, a simplement proposé de déposer un permis de construire modificatif.

Sur la prise d’effet de la résiliation du contrat :

M. et M^me X soutiennent que leur lettre du 28 mars 2013, par laquelle ils demandaient à M. A de suspendre les travaux, de prendre les mesures pour remédier à la surélévation, puis de reprendre les travaux, ne vaut pas résiliation. Ils attendaient de lui qu’il propose des solutions et se conforme au permis de construire. De son côté, M. A n’a jamais résilié le contrat, y compris pendant l’expertise judiciaire. Ils estiment que la résiliation effective doit être fixée au 23 octobre 2014, date à laquelle ils l’ont effectivement sollicitée en justice.

Sur l’indemnisation de leurs préjudices :

La démolition des ouvrages s’est imposée afin de reprendre la construction dans le respect des règles de l’art et des droits des voisins. Alors qu’il n’a jamais contesté le chiffrage proposé par l’expert, M. A l’estime désormais à

100 000 euros sans toutefois en justifier.

Ils maintiennent que le préjudice lié à l’arrêt des travaux doit s’apprécier sur 32 mois, entre la date prévisionnelle d’achèvement du chantier et le 31 décembre 2015, compte tenu de la nécessité

d’obtenir un nouveau permis de construire et de procéder à des études préalables. Ils précisent que les négociations de la nouvelle clause « non altius tolendi » ont duré du fait de la perte de confiance des voisins imputable aux erreurs de M. A.

Ils font enfin valoir un préjudice de jouissance de leur appartement qui doit être calculé sur 32 mois, une perte de revenus locatifs des bureaux du rez de chaussé destinés à la location, des dépenses supplémentaires liées à l’arrêt du chantier et aux mesures conservatoires nécessaires, estimées par l’expert à la somme de 8 027,43 euros TTC, des frais d’aménagement de leur résidence secondaire où ils ont dû rester vivre dans l’attente outre ceux liés aux trajets entre St Brévin et Nantes. Ils excipent aussi d’un préjudice moral constitué par le fait que le tribunal a retenu qu’ils avaient contribué à leur propre dommage alors que M. A en est intégralement responsable et que durant cette période, ils ont donné naissance à leurs deux enfants.

Sur les honoraires de M. A :

M. et M^me X soutiennent que les travaux de M. A étant « inutiles et inexploitables », ses honoraires ne sont pas dûs.

***

Par conclusions du 17 février 2016, M. N A et la MAF, son assureur demandent à la cour de :

«  Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Dit que le contrat d’architecte est successif et que seule la résiliation peut être prononcée,

— Prononcé à la date du 28 mars 2013 la résiliation du contrat d’architecte en date du 22 mars 2012 aux torts réciproques des parties,

— Dit que les maîtres de l’ouvrage ont commis une faute en ne fournissant pas à l’architecte l’acte de vente, ne le mettant pas ainsi en mesure de respecter son obligation de conseil par l’indication aux maîtres de l’ouvrage qu’en vertu de cette servitude ils ne pouvaient pas avoir le projet de surélever les façades de l’immeuble,

— Fixé la durée de retard pris dans la construction imputable à Monsieur A à 10 mois,

— Rejeté la demande présentée au titre du préjudice moral,

Le réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— Donner acte à Monsieur A de ce qu’il acquiesce à la demande de résiliation de son contrat, mais avec effet au 28 mars 2013 et aux torts partagés,

— Dire et juger que la responsabilité de la résiliation sera répartie par moitié entre Monsieur A d’une part et les époux X d’autre part,

— Réduire dans leur quantum les sommes sollicitées,

— Dire et juger que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS alloue sa garantie dans les conditions et limites du contrat, que la franchise est opposable aux tiers et à la victime, que le remboursement d’honoraires n’est pas couvert.

— Les époux X seront condamnés in solidum à payer à Monsieur A et à la MAF une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens d’appel.

— Autoriser la SELARL AB LITIS – DE MONCUIT SAINT HILAIRE – PELOIS – VICQUELIN, Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

M. A et son assureur font valoir l’argumentation suivante :

M. A n’a aucun moyen opposant à la demande de résiliation du contrat de maitrise d''uvre conclu avec M. et M^me X, formulée tardivement alors que la perte de confiance est réelle depuis le 28 mars 2013 et demande qu’elle soit constatée par la cour à cette date, estimant que la résiliation judiciaire n’est pas nécessaire. Il n’a d’ailleurs plus travaillé pour eux après cette date.

Il estime que cette résiliation doit être constatée aux torts partagés. En effet M. et M^me X ont décidé de changer le projet après avoir obtenu de la copropriété voisine, la modification de la clause « non altius tolendi » qui ne leur convenait pas. Il en déduit que se honoraires sont dûs pour les travaux accomplis jusqu’au 28 mars 2013.

M. A soutient qu’il n’a jamais eu connaissance de la clause « non altius tolendi » prévue à l’acte de vente qui interdisait toute surélévation, alors que la seule contrainte énoncée par les maîtres de l’ouvrage était de ne pas dépasser la hauteur du faîtage, ce qui permettait de procéder à une élévation en modifiant la pente du faîtage. D’ailleurs le contrat lui confiant une mission de "réhabilitation
-surélévation". M. A considère par conséquent que la durée de négociation d’une nouvelle clause, beaucoup plus précise et restrictive que la précédente, avec les copropriétaires voisins, ne peut lui être imputée.

Il ne conteste pas en revanche, avoir commis une erreur de relevé des cotes, à laquelle il a réagit en proposant de déposer une demande de permis de construire modificatif qui aurait été obtenu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de maitrise d''uvre

En application de l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 16 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera pas à son engagement. Cependant le contrat n’est pas résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix entre poursuivre l''exécution forcée du contrat ou en demander la résolution judiciaire avec dommages et intérêts.

Il sera tout d’abord relevé en l’espèce que le principe de la résiliation du contrat de maitrise d’oeuvre est acquis, M. et M^me X ne remettant pas en question le fait que le contrat s’exécute par phases successives.

Restent donc en débat les questions de la date et de l’imputabilité de la rupture du contrat de maîtrise d''uvre

Sur ce premier point, M. A considère à juste titre, que la lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mars 2013, aux termes de laquelle M. et M^me X lui enjoignent de suspendre sa mission et de leur proposer des moyens propres à résoudre la difficulté liée à la surélévation de

l’immeuble, marque le moment de la perte de confiance indispensable à la poursuite de la relation contractuelle.

La cour relève en effet que M. A n’est plus intervenu sur le chantier après le 28 mars 2013 et que M. et M^me X ont recouru aux services d’un autre maître d''uvre, la société FR Habitat au cours des opérations d’expertises qui ont débuté en mai 2013.

Le jugement sera donc confirmé, en ce qu’il a prononcé, la résiliation du contrat de maitrise d''uvre, au 28 mars 2013.

S’agissant de l’imputabilité de la résiliation du contrat, il est constant que l’architecte est tenu d’un devoir de conseil afin de concevoir un projet réalisable en prenant en compte toutes les règles d’urbanisme dont la connaissance relève de son art. Il doit, à ce titre, aviser le maître de l’ouvrage des difficultés et de ses doutes relatifs à la légalité du projet au regard de ces règles. Il lui appartient de rapporter la preuve qu’il a rempli son obligation contractuelle d’information et de conseil.

En l’espèce, M. A ne conteste pas l’existence des désordres relevés par l’expert, à savoir, le dépassement, suite à une erreur de relevé, de la hauteur du faitage initialement prévue et la création d’ouvertures au mépris des règles d’urbanisme du code civil : créations d’ouvertures sur la façade arrière à une distance inférieure à la norme légale et implantation de la trémie de l’escalier devant la fenêtre de l’immeuble voisin.

L’expert relève en outre, sans être contredit, la non conformité des travaux exécutés avec les plans annexés au permis de construire.

Ces erreurs de relevé et d’exécution, entièrement imputables à M. A constituent des manquements graves à ses obligations contractuelles, qui justifient la résiliation du contrat de maitrise d''uvre.

Des déclarations recueillies par l’expert au cours de sa mission, qui ne sont pas formellement contredites par les parties, et de la lettre de M. Z en date du 24 août 2015, il ressort les éléments suivants :

les plans d’exécution annexés au permis de construire ont été soumis et approuvés par les copropriétaires de l’immeuble du 2 quai L M lors d’une réunion organisée le 12 septembre 2012, à laquelle participait M. A,

la demande essentielle des copropriétaires voisins, fondée sur la servitude « non altius tolendi », était que l’immeuble de M. et M^me X ne dépasse pas la hauteur actuelle du faitage, la surélévation des murs et la réduction de la pente du toit ne posant pas de difficulté à ce stade.

Par ailleurs, si effectivement M. et M^me X avaient, en vertu de l’article G2.1.15 des conditions générales du contrat, l’obligation d’informer le maître d''uvre des données juridiques de leur projet et notamment des servitudes existantes notamment par la remise de leur acte de propriété, il reste que celui-ci, dès lors qu’il acceptait un contrat de maitrise d''uvre pour des « travaux de réhabilitation et de surélévation d’un bâtiment à Nantes », devait s’interroger sur les contraintes particulières de ce projet et sa faisabilité en secteur urbain, en particulier celles liées à l’existence éventuelle de servitudes.

Or, il n’est pas établi en l’espèce que M. et M^me X aient caché l’étendue de la servitude à M. A, puis tenté de passer outre en demandant un permis de construire modificatif.

La cour constate tout d’abord que les plans élaborés par M. A respectaient la servitude, et que c’est l’erreur de relevé qu’il a commise qui a généré le dépassement de hauteur à l’origine de l’arrêt du chantier. C’est ensuite l’expertise qui a confirmé une exécution non conforme aux plans d’origine et

aux règles légales.

Par ailleurs, la tenue d’une réunion entre les copropriétaires de l’immeuble 2 quai L M, de M. et M^me X et de M. A, le 12 septembre 2012, deux jours après l’ouverture du chantier, lors de laquelle la question de la servitude a été largement évoquée, n’est contestée par aucune des parties.

M. Z, responsable du syndicat de copropriété précise dans sa lettre du 24 août 2015, qu’en réponse à la préoccupation des copropriétaires du respect de la hauteur au faitage pour préserver l’ensoleillement du 1^er étage, M. A a assuré que cette hauteur resterait la même et que la modification de la pente du toit n’altérerait en rien l’ensoleillement actuel.

M. A était donc parfaitement informé des contraintes du projet liées à la servitude, auxquelles il pouvait encore remédier, à ce stade.

Ensuite, l’échange de courriel sur lequel s’est fondé le premier juge pour affirmer que les maîtres d’ouvrage souhaitaient passer outre la servitude n’est pas probant. M^me X dans son courriel du 20 mars 2013, postérieur au montage de la charpente, évoque l’envoi d’une demande de permis de construire modificatif concernant uniquement les vues sans allusion à la surélévation. Quant à celui du 13 février 2013, la cour fait sienne l’interprétation de l’expert et considère que la validation de la hauteur sous plafond sollicitée par M^me X concerne les pentes du toit et non la hauteur au faitage. En aucun cas, ces échanges ne permettent d’établir que M. et M^me X ont souhaité passer outre la servitude « non altius tolendi » et les contraintes imposées par le voisinage.

Il n’est pas davantage démontré, alors qu’ils ne vivaient pas sur les lieux et qu’ils ne sont pas professionnels, que les maîtres d’ouvrage aient pris conscience de l’anomalie de hauteur du faitage au seul constat visuel des traces laissées par l’ancienne toiture.

Ils ont d’ailleurs suspendu le chantier sans hésiter, le 28 mars 2013, soit 10 jours après l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception du syndicat de copropriété du 2 quai L M et 11 jours après la pose de la charpente.

Enfin, M. A qui ne produit pas le compte-rendu de chantier du 20 mars 2013, ne démontre pas avoir informé M. et M^me X du dépassement de la hauteur du faitage initial suite à une erreur de relevé de sa part.

S’il déclare au surplus qu’il aurait pu reprendre la hauteur du bâtiment, il ne justifie pas d’une suite donnée à la demande « de prendre toutes dispositions nécessaires pour que la surélévation ne dépasse pas le faitage initial » contenue dans la lettre de mise en demeure de M. et X du 28 mars 2013.

Aucune faute ne peut donc être retenue à l’encontre de M. et M^me X, de sorte que la résiliation du contrat de maitrise d''uvre sera prononcée, par voie de réformation, aux torts exclusifs de M. A.

Sur l’indemnisation des préjudices,

Travaux de reprise :

L’expert a chiffré à la somme globale de 223 741,72 euros, le montant des travaux de reprise nécessaires, comprenant le coût et les honoraires liés aux études préalables, le coût des démolitions et d’une mission de maîtrise d''uvre afférante.

En réponse au dire du 16 mai 2014, l’expert précise que les devis qui doivent se limiter à la remise en

état du bâtiment au stade de la première réunion d’expertise, prennent également en compte les travaux modificatifs des structures existantes pour autant que ces adaptations aient pour origine la réparation des désordres et non conformités avérés.

S’il a validé l’ensemble des devis proposé, tout en déplorant le montant élevé et le caractère incomplet du devis établi par l’entreprise Pénard, pour la démolition et la reprise de la charpente et de l’ossature, la cour relève cependant qu’aucun autre devis n’a été produit en cours d’expertise et pas davantage en cause d’appel, par M. A qui critique le montant retenu par le premier juge.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a alloué à M. et M^me X, la somme de 223.741,72 euros en réparation de leur préjudice matériel, indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et celle du jugement.

Préjudices générés par l’arrêt du chantier :

L’expert a évalué à 32 mois, le retard de livraison de l’immeuble sur la base d’éléments qui ne sont pas critiqués.

Il est acquis qu’une partie de ce délai est liée à la négociation entre M. et M^me X et le syndicat de copropriété du 2 quai L M, du contenu et de la portée de la servitude « non altius tolendi », en des termes compatibles avec le projet de M. et M^me X et les droits des riverains.

Toutefois, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, ce retard est imputable à M. A, dont l’erreur d’altimétrie et l’exécution non conforme aux plans d’origine, approuvés par la copropriété voisine, ont conduit à l’arrêt du chantier et à la dégradation de la relation de confiance entre les maîtres d’ouvrage et leurs voisins, et imposé l’ouverture d’une discussion sur la portée de la servitude.

L’expert a évalué le préjudice de jouissance subi par M. et M^me X, à la somme de 1.666€ mois, en fonction de la superficie de la partie logement privatif de l’immeuble et de sa valeur locative. M. A est taisant sur ce point. Il sera donc alloué à M. et M^me X, à ce titre la somme de 53 312 euros (1 666€ x 32 mois).

Il a fait de même pour estimer la perte de revenus locatifs alléguée par les maîtres d’ouvrage, à la somme de 1 395 euros par mois.

M. et M^me X cependant ne produisent aucun justificatif établissant la réalité de la location des bureaux du rez de chaussé depuis leur achèvement.

Compte tenu en outre, de l’aléa lié à la location de bureaux, c’est à juste titre que M. A et la MAF estiment que ce préjudice doit être envisagé en terme de perte de chance de louer, que la cour estimera à 50%, soit la somme de 22 320 euros (1 395€ x 32 x 50%).

Les dépenses conservatoires consistant en le bâchage du bâtiment et la reprise de l’étanchéité avec l’immeuble voisin de M. et M^me D étaient indispensables pour préserver les existants, nonobstant les démolitions postérieures.

La cour relève cependant que les honoraires de maîtrise d''uvre de la société FR Habitat, s’élevant à la somme de 4 800 euros HT, ont déjà été pris en compte dans l’évaluation des travaux de reprise.

Il sera donc alloué à M. et M^me X, au titre des mesures conservatoires, la somme de 3 227,43 euros.

C’est à tort que le premier juge a fait droit à la demande d’indemnisation formée par M. et M^me X au titre des frais d’extension de leur résidence secondaire où ils ont habité dans l’attente de

la fin du chantier. En effet, leur préjudice de jouissance a justement été indemnisé précédemment et les travaux qu’ils ont réalisés leur resteront acquis.

Ils seront donc déboutés de cette demande, par voie de réformation du jugement.

Il en va de même de leur demande de remboursement des honoraires réglés à M. A, dans la mesure où il n’est pas prétendu qu’ils ne correspondent pas à des prestations non exécutées et que les défauts d’exécution qui lui sont imputables sont réparés par l’allocation de dommages et intérêts, comprenant les honoraires du nouveau maître d''uvre.

Le jugement sera également réformé de ce chef.

Enfin, M. et M^me X se prévalent d’un préjudice moral constitué par la dégradation de leurs relations avec le voisinage, l’interruption de leur projet immobilier familial et les tracas quotidiens liés à la procédure qu’ils ont dû assumer.

Il leur sera alloué à ce titre la somme de 4 000 euros.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les sommes allouées produiront des intérêts calculés au taux légal à compter du présent arrêt.

M. et M^me X en ayant fait la demande, la capitalisation des intérêts est ordonnée selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la garantie de la société MAF, assureur de M. A,

Il est donné acte à la société MAF de sa garantie accordée à M. A, dans les conditions et limtes du contrat et sous réserve de la franchise applicable, opposable aux tiers.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Partie perdante, M. A est condamné, sous la garantie de son assureur, aux entiers dépens de première instance, comprenant l’instance en référé et le coût de l’expertise judiciaire, outre aux dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et M^me X, les frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer en cause d’appel. M. A et la société MAF sont condamnés in solidum à leur payer une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DISPOSITIF

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme partiellement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes, le 10 mars 2015,

Reprenant le dispositif pour le tout pour une meilleure compréhension,

Prononce la résiliation du contrat de maitrise d''uvre, aux torts exclusifs de M. N A, à la date du 23 mars 2018,

Condamne M. N A in solidum avec la MAF, son assureur, à payer à M. G X et M^me H I son épouse, la somme de 223.741,72 euros en réparation de leur préjudice

matériel, indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et celle du jugement,

Condamne M. N A, in solidum avec la MAF, son assureur, à payer à M. G X et M^me H I son épouse, la somme de 78 859,43 euros en réparation de leurs préjudices immatériels,

Condamne M. N A, in solidum avec la MAF, son assureur, à payer à M. G X et M^me H I son épouse, la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Dit que ces sommes produiront des intérêts calculés au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisables dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Déboute M. G X et M^me H I son épouse de leurs autres demandes,

Donne acte à la MAF de sa garantie de M. N A dans les conditions et limites du contrat, et sous réserve de la franchise opposable aux tiers,

Condamne M. N A, in solidum avec la MAF, son assureur à régler les dépens de première instance comprenant l’instance en référé et le coût de l’expertise judiciaire, outre les dépens d’appel,

Condamne M. N A, in solidum avec la MAF, son assureur à payer à M. G X et M^me H I son épouse, la somme de 5 000 euros, au titre de leurs frais non répétibles de première instance,

Condamne M. N A, in solidum avec la MAF, son assureur payer à M. G X et M^me H I son épouse, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais non répétibles d’appel,

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier Le Président