Chambre del’Expropriation

ARRÊT N° 7

N° RG 18/08271 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PMT6

M^me Z-M B épouse X

M. L O P B

C/

SA LOIRE ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Septembre 2019

devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur J K, le Commissaire du Gouvernement de Loire-Atlantique (44) représentant la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LOIRE-ATLANTIQUE- SERVICE FRANCE DOMAINE

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame Z-M B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Grégoire TERTRAIS de la SCP ATLANTIQUE- JURIS, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur L O P B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Grégoire TERTRAIS de la SCP ATLANTIQUE- JURIS, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMÉE :

SA LOIRE ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT-SELA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Bertrand VENDE de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

*****

Par délibération du 8 juillet 2009, la communauté de communes Sevre et Loire a décidé la création de la ZAC du Plessis sur la commune du Loroux-Bottereau.

Par délibération du 26 septembre 2012, la communauté de commune a désigné la SA Loire-Atlantique Developpement (LAD-SELA) comme concessionnaire de l’opération.

Le projet d’aménagement de la ZAC du Plessis a été déclaré d’utilité publique par un arrêté préfectoral du 8 décembre 2014. Cet arrêté autorise LAD-SELA à acquérir par voie amiable ou d’expropriation les parcelles visées par l’opération dans un délai de 5 ans.

Les parcelles sises au lieu-dit Y, cadastrées […], 112, 115, 116, 117, 118, 514 et 515, d’ une contenance totale de 62 081 m², appartenant en indivision à M. L B et M^me Z-M B épouse X (les consorts B) sont comprises dans le périmètre Sud de la ZAC du Plessis.

Les discussions amiables avec les propriétaires n’ayant pas abouti, LAD-SELA a engagé une procédure d’expropriation des parcelles en cause.

Par arrêté préfectoral du 23 février 2018, modifié le 12 avril 2018, les parcelles en cause ont été déclarées cessibles.

L’ordonnance d’expropriation a été prise le 19 avril 2018 par le juge de l’expropriation de Loire-Atlantique.

Suivant jugement en date du 20 novembre 2018, le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Nantes a fixé à :

— la somme de 205 221, 50 Euros le montant de l’indemnité principale,

— la somme de 21 522, 15 Euros l’indemnité de remploi,

— la somme de 4 020, 12 Euros l’indemnité de perte de revenus locatifs,

à allouer à M. B et M^me C.

M. B et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Les appelants demandent à la cour dans leurs mémoires des 11 mars et 5 septembre 2019 de :

Vu les articles du Code de l’expropriation,

Vu les articles du Code de procédure civile,

Vu les pièces du dossier,

— Annuler le jugement du 20 novembre 2018 n°18/00017 en tant qu’il a retenu un prix de 1, 50 € le m² au titre de l’indemnisation des terrains.

— Annuler le jugement du 20 novembre 2018 n°18/00017 en tant qu’il a fixé un prix de 30 € le m2 au titre l’indemnisation des bâtiments agricoles.

— Confirmer ledit jugement en ses autres dispositions.

En conséquence,

— Fixer les indemnités d’expropriation revenant à l’indivision B au titre de l’expropriation des parcelles lui appartenant et cadastrées Section BR 112, 104, 117, 115, 114, 116, 118, 515 et 514 au Loroux Bottereau, décomposées comme suit :

1) Indemnité Principale 1.189.880 €

Pour les terrains (BR n° 112, 104, 117, 115, 114, 116, 118, 514 et 515)

—  62 081 m² x 20 €/m² = 1 241 620 €

Pour les constructions présentes

— bâtimenst agricoles : 109 760 Euros

— silo : 8 000 Euros,

— maison : 20 000 Euros,

— dépendance : 1 750 Euros,

2) Indemnité de Remploi 139113 €

5.000 € x 20 % = 1.000,00 €

10.000 € x 20 % =1500,00 €

1 366130 € x 10% = 136613 €

3) Indemnité Pour Perte de Revenus Locatifs = 4 020, 12€

TOTAL: 1 524 263 €

— Condamner la SA Loire Atlantique Developpement SELA à verser à M. B et M^me X la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par mémoires des 5 juin et 10 septembre 2019, la LAD SELA demande à la cour de :

Vu les articles L. 321-1, L. 321-3, L 322-1, L. 322-2, L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utiIité publique,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces jointes au présent mémoire,

— A titre principal, reformer le jugement entrepris ;

Par conséquent,

— Fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à M. B et M^me X pour les parcelles cadastrées section […], 112, 114, 115, 116, 117, 118, 514 et 515 de la façon suivante :

— Indemnité principale : 143 996, 50 € répartie comme suit :

Pour les parcelles de terrains : 62 081 m² X 1,50 €/m² = 93 121, 50 €

Pour les constructions présentes sur les parcelles :

— BR 117 : 1 350 m² X 17, 50 = 23 625 Euros

— BR 112 : bâtiments de 600 m² X 17, 50euros/m² + silo évalué à 8 000 Euros = 18 500 Euros,

— BR 114 (dépendance) : 1 750 Euros

— BR 115 (maison en ruine) : 7 000 Euros

— Indemnité de remploi : 15 399, 65 Euros,

20 % sur 5 000 € = 1 000 €

15 % sur 10 000 € = 1 500 €

10 % sur 128 996, 50 € = 12 899, 65 Euros,

Soit un TOTAL de 159 396, 15 €

— Condamner M. L B et M^me Z-M X à payer à la LAD Sela la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— A titre subsidaire, confirmer le jugement entrepris ;

— Dans tous les cas, condamner M. L B et M^me Z-M X à verser à la société LoireAtlantique Développement-SELA la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Décerner acte à la société Lad-Sela de ce qu’elle se réserve la possibilité de faire présenter ses observations orales par M^e Bertrand Vendé – Selarl Brg, Avocats au Barreau de Nantes, à l’audience à laquelle cette affaire sera appelée.

Par mémoire du 12 juin 2019, le commissaire du Gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à réévaluer la référence retenue pour le hangar à 37 Euros le m² au lieu de 35 Euros le m².

SUR CE :

SUR L’INDEMNITÉ PRINCIPALE :

Sur les dates :

Sur la date de référence :

Considérant que les parties ne contestent pas cette date, fixée au 23 juin 2017, date à laquelle est devenue opposable la dernière modification du plan local d’urbanisme approuvée le 20 juin 2017, s’agissant d’une zone soumise à droit de préemption urbain ;

Sur la date de consistance des biens :

Considérant que l’ordonnance de transfert est intervenue le 19 avril 2018 ;

Sur la date de valorisation :

Considérant que le jugement a été prononcé le 20 novembre 2018 ;

Sur la description des biens :

Considérant qu’il s’agit de parcelles d’une superficie globale de 62 081 m², situées le long de la voie communale n°93, sur le secteur du Plessis, à deux kilomètres de la commune du Loroux-Bottereau ; que les parcelles 104, 116, 117, 118 514 et 515 sont des champs ; que sur les parcelles n° 112 et 117 se trouvent huit hangars de stockage et un silo, sur la parcelle n°115, une maison en pierre avec toiture en partie effondrée, non habitable en l’état et sur la parcelle n°114 des ruines (toit et murs effondrés) ;

Sur la qualification des parcelles expropriées :

Considérant que les consorts B contestent la qualification retenue par le premier juge ; que les terres expropriées sont des terrains à bâtir au sens de la définition qu’en donne l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation : qu’ elles sont situées dans la zone 1AUEP du PLU de la communauté de communes, ce qui leur donne un caractère constructible et par ailleurs, les réseaux et voies d’accès sont de capacité suffisante ;

Considérant que la LAD-SELA fait valoir que la zone 1AUEP ne rend pas les parcelles immédiatement constructibles et la présence de bâtiments agricoles est indifférente ; que par ailleurs, et au regard des termes de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation, les accès sont insuffisants, les réseaux ne sont pas à proximité immédiate, effective et de capacité adaptée à l’échelle de la ZAC sinon le réseau d’eau potable ; que la qualification de situation 'privilégiée’ des parcelles est douteuse ;

Considérant que le commissaire du gouvernement expose que les parcelles expropriées ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir et qu’elles ne peuvent non plus être qualifiées de parcelles en 'situation privilégiée', qu’il estime que les parcelles sont enclavées ; que l’évaluation doit être faite selon l’usage effectif, soit comme des terres agricoles ;

Mais considérant que l’ article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à I’article L. 1 ou, dans le cas prévu à I’article L. 122-4, un an avant ladéclaration d’utiIité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanísme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans lamesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains,un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate desterrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan locald’urbanisme, un document d’urbanísme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensembIe, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à I’article L. 322-2.» ;

Considérant que les parcelles doivent ainsi remplir deux critères cumulatifs, l’un juridique (se trouver en terrain constructible) et l’autre matériel (suffisance et capacité des accès et réseaux) ;

Sur le critère juridique :

Considérant qu’ à la date de référence, les parcelles se trouvent en zone 1AUEP du PLU ; que cette zone a vocation de 'permettre l’accueil d’activités économiques. D’une façon générale, il s’agit d’organiser l’accueil d’activités économiques nouvelles en prévoyant la réalisation des équipements nécessaires…. Ce site est réservé à l’activité industrielle, artisanale, tertiaire et de services….' ; qu’ y est interdite 'toute construction qui ne s’inscrit pas dans une opération d’aménagement d’ensemble', qu’il est précisé : 'L’urbanisation nouvelle doit se faire sous la forme d’une opération d’aménagement respectant un ensemble de conditions de l’article 2 du chapître 5 '(dispositions applicables au secteur 1AUEP), ; que ' les constructions y sont autorisées lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble portant sur l’ensemble du secteur, n’excluant pas une réalisation de plusieurs tranches, tout en réalisant ou programmant les équipements publics nécessaires à leur desserte' ;

Considérant que les parcelles sont situées en terrain constructible, quand bien même les prescriptions du PLU ci-dessus rappelées ne les rendraient pas immédiatement constructibles, sinon dans le cadre de l’aménagement de la ZAC ; qu’il sera toutefois précisé que contrairement à ce que soutient l’exproprié, les parcelles ne sont pas évaluées au regard de leur potentialité ou de leur rentabilité en cas d’aménagement d’ensemble mais au regard de ce qu’elles sont au jour de l’ordonnance prononçant le transfert de propriété, ainsi que la loi le précise dans l’article L. 332-1 du Code de l’expropriation ;

Sur le critère matériel (voies d’accès et réseaux électriques, d’eau potable et d’assainissement)

Considérant que selon les consorts B, deux voies d’accès desservent leurs parcelles qui forment un ensemble foncier, la RD 37 au Sud qui longe les parcelles 430, 427 et 428 de M. B et la RD 115 au Nord, régulée par la présence d’un giratoire qui permet les entrées et sorties sécurisées vers les installations du projet, la condition devant être appréciée au regard de l’ensemble de la zone ;

Que M. B reproche au premier juge de n’avoir considéré que les équipements pour le traitement des eaux pluviales et l’installation de postes transformateurs sans prendre en compte les autres équipements du site, rappelant que la zone est déjà en partie aménagée pour les besoins des établissements Jeanneau, du village 'La Brosse’ et de l’exploitation agricole 'La ferme de Y’ lesquels sont à proximité ; que les réseaux électriques, d’eau potable et d’assainissement sont suffisants pour desservir l’ensemble de la zone, qu’une extension du réseau électrique n’est pas nécessaire, qu’un drainage des parcelles a été mis en place par le propriétaire ;

Considérant que la LAD SELA et le commissaire du gouvernement soutiennent que la desserte des parcelles n’est pas suffisante et que les réseaux dont la dimension doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone et qui doivent se trouver à proximité immédiate des terrains sont de capacité insuffisante ;

Mais considérant comme le soutient justement la LAD SELA, que l’existence de voies d’accès est examinée pour chacune des parcelles expropriées et les consorts B-X ne peuvent appréhender les éléments actuels de desserte de la zone à aménager (tout particulièrement RD 115, le giratoire) pour soutenir que leurs parcelles bénéficient d’un accès ; que la lecture des plans, des photographies établit parfaitement que les parcelles BR 114, 115, 116 et 118 sont bordées par la route du Moulin du Douet Rouaud (voie communale n°93 que les parties appellent communément RD 37) ; que toutefois, le PLU (article 1AUEP 3.1) interdit l’accès direct à partir de cette route pour ces parcelles de sorte que le critère ' existence d’une voie d’accès' n’est pas rempli ; que par ailleurs, la desserte actuelle de ces parcelles ne sert pas les autres parcelles […], 112, 117, 514 et 515, en l’absence d’unicité et de cohérence du tènement et que seuls des chemins d’exploitation sommairement aménagés permettent d’accèder aux parcelles […], 514 et 515 ; que le giratoire est situé au Nord-Ouest des parcelles qu’il ne dessert nullement ; que le carcatère insuffisant de la desserte des parcelles par voie d’accès est constaté ;

Considérant que la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone selon les termes de l’article L. 322-3 in fine du code de l’expropriation ; que certes, il n’est pas contesté que le réseau d’eau potable serait suffisant ; que toutefois, la seule allégation de la proximité d’ un site industriel, d’un poste électrique pour éolienne, la présence d’un réseau électrique raccordant le village de la Brosse et la ferme de Y, l’existence d’un drainage ne suffit pas alors qu’il incombe aux consorts B-X de démontrer que les réseaux d’électricité, de gaz, de télécommunication ont de capacité suffisante et adaptée au regard de l’ensemble de la zone, de démontrer que les réseaux d’assainissement et de collectes des eaux pluviales existent ; qu’ils ne rapportent aucune preuve, ne pouvant se borner à affirmer que la LAD SELA ne démontrerait pas se trouver dans la nécessité de réaliser des travaux d’extension des réseaux électriques Haute Tension, de créer des postes de transformateurs ; que les expropriés restent taisants sur l’existence d’un réseau d’assainissement qui ne peut résulter du seul drainage des terres lorsqu’elles étaient exploitées ; que par conséquent, l’existence des réseaux suffisants et adaptés au regard de l’ensemble de la zone n’est pas établie ;

Considérant que les deux critères cumulatifs juridique et matériel nécessaires pour qualifier les parcelles expropriées de terrain à bâtir ne sont pas réunis, que les terrains seront évalués comme terres à usage agricole ;

Sur le caractère privilégié de la situation des parcelles :

Considérant que les consorts B soutiennent que les terrains sont en situation très privilégiée par leur proximité avec les zones déjà urbanisées et des industries Jeanneau, leur emplacement au carrefour de plusieurs axes routiers (RD 115 et RD 37), par la bonne implantation par rapport aux voies d’accès et réseaux existants qui permet de limiter les travaux d’adaptation de ceux-ci extérieurs à la zone, par le classement intervenu le 17 septembre 2013 en zone 1AU au lieu de 2AU plus favorable, ce que le premier juge n’a pas pris en compte à tort, que part ailleurs, il convenait de tirer les conséquences de la situation des parcelles 'à proximité assez intéressante vis-à-vis de Nantes' ; que ces éléments caractérisent cette situation privilégiée ;

Considérant que la LAD SELA et le commissaire du gouvernement contestent toute qualification privilégiée de la situation des terrains expropriés ;

Mais considérant que les parcelles sont le long d’une voie communale n°93 (ou RD 37) non le long de la voie CD 115, sans aucun accès à la route qui les longe, sinon pour les parcelles 114, 115, 116 et 118 séparées de la route par un fossé (parcelles 114, 116 et 118), que l’ensemble des parcelles ne se trouve pas à proximité de l’axe routier RD 115, que les réseaux ne sont pas adaptés, qu’ils sont insuffisants (si ce n’est pour l’eau potable ainsi que les intimées le reconnaissent) ou sont inexistants (assainissement) ; que le changement de zonage (2AU en 1 AU) n’est pas un élément de nature à affecter la valeur vénale des terres comme il sera remarqué plus loin ; qu’il en va de même de l’élément 'proximité assez interessante vis-àvis de Nantes', la commune de Le Loroux Bottereau n’étant pas à proximité immédiate de Nantes ;

Considérant que les terres expropriées ne sont pas en situation privilégiée ;

Sur l’évaluation des parcelles de terres :

Considérant que M. B et M^me X rappellent que France Domaine a tout d’abord évalué le m² à 3, 30 Euros et ensuite à 1, 50 Euros sans explication convaincante d’un tel 'delta', que les termes de comparaison retenus pour des ventes à l’intérieur de la ZAC (TC 1 à 5) ne sont pas pertinents en ce sens qu’ils ne se réfèrent pas à la valeur réelle des biens et concernent des ventes peu récentes de terres classées à l’époque en zone 2AU du PLU qui offre moins de possibilités de construire et envisage une urbanisation à long terme, contrairement aux ventes D, Bonno-Jannin de parcelles situées dans la même zone (TC 6 et 7) ; que des termes de comparaison peuvent être trouvés à l’extérieur de la ZAC (TC n°8 à 11) ; que la fixation à 20 Euros sinon à 10 Euros le m² s’impose ;

Considérant que la société LAD SELA rappelle que l’estimation de France Domaine à 1, 50 Euros le m² est pertinente et expose que les références qu’elle produit reflètent la réalité du marché local, relevant d’ailleurs que le classement en zone 2AU laisse des possibilités de construction plus grandes que le classement 1AU ; que les termes de comparaison qu’elle propose dans le périmètre de la zone (TC n°1 à 5) doivent être considérés ; que les termes de comparaison n° 6 et 7 invoqués par les consorts B-X qui concernent des terrains avec des bâtiments, notamment une maison d’habitation, les termes de comparaison n° 8, 9, 10 et 11 qui concernent des ventes hors zone sur d’autres communes, ne sont pas pertinents ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur retenue par le premier juge doit être confirmée ;

Mais considérant que les parties produisent les termes de comparaison suivants :

TC n° 1 : Vente M^me D – Lad Sela du 18 novembre 2013 : parcelle BR 170 ( le Loroux-Bottereau)

parcelle de terre d’une surface de 4 810 m² en forme rectangulaire située au lieu-dit 'Le Perthunier', limitrophe à l’Ouest des parcelles expropriées BR 247 et 248, située en front de voie le long de la route du Moulin du Douet Rouaud ; zone 2AU ; vente au prix de 7 215 Euros soit 1, 50 €/m².

TC n° 2 : Vente Mace- Lad SELA du 14 février 2012 : parcelle […]

parcelle de terre située au lieu-dit Le Plessis est d’une surface de 25 790 m² en forme triangulaire. Elle est située au Nord des parcelles expropriées. Il s’agit d’ une vaste surface agricole située le long d’une voie départementale, la route de Landemont qui relie la ville de Nantes à celle d’Ancenis. Acquise par la Communauté de Communes Loire Divatte au prix de 1, 50 € le m².

TC n° 3 : Vente de l’indivision Jannin à la Communauté de communes Loire Divatte le 26 avril 2012 : parcelles, […], 77, 78, 81, 82, et 83 à Le Loroux Bottereau pour un ensemble de 96 211 m² :

Sept parcelles de terre situées aux lieux-dit le Plessis, la Brosse, les Basses Brosses pour une surface globale de 190 531 m², situées au Nord des parcelles expropriées. Les parcelles […], 77 et 78 sont limitrophes des parcelles expropriées BR 247, 167, 166 et 425. Sur la parcelle cadastrée BR 91, se trouve une construction. Une partie (parcelle BR 81) est en front de voie, la route départementale RD 115. Prix : 291 437 Euros soit un prix de 1, 52 € le m².

TC n° 4 : Vente Merceron- LAD SELA des 13 et 20 octobre 2014 : parcelle BR 517 ( jadis AZ 9) ( Le Loroux-Bottereau)

Parcelle de 4 844 m² sise au lieu-dit 'Les Basses Brosses', non loin de la façade sur la RD 115, et en contiguïté de la parcelle BR 509 ; zone 1AU pour le prix de 7 266 Euros soit 1, 50 Euros le m².

TC n° 5: Vente indivision Houis – Lad Sela en date du 12 octobre 2018 : parcelle BR 518 (Le Loroux-Bottereau)

Parcelle de 3 833 m², à côté de la parcelle BR 509 et le long de la route RD 115 ; indemnité principale de 5 749 Euros soit 1, 49 Euros le m² (et non 1, 50 Euros le m²).

TC n° 6 : Vente D- Lad Sela des parcelles BR 84, 85, 86, 88, 89, 92, 93, 106, 111, 226, 511, […]) :

Ensemble de terrains nus, plus maison d’habitation (en bon état à l’époque de la vente) et constructions agricoles sur une surface totale de 101 170 m². Zone 2 AU. Pour un prix de 4, 40 Euros le m².

TC n° 7 : Vente Bono-Janin / Lad-Sela du 11 mars 2014 des parcelles BR 211 et 500 (Le Loroux-Bottereau)

Petites parcelles en façade d’une voie goudronnée et à l’angle d’un chemin d’accès, au c’ur du hameau, d’une surface totale de 2 927 m² ; présence de bâtis en pierre en l’état de ruine. Prix de 5, 10 € le m².

TC n° 8 : Vente par la communauté de communes de Sevre et Loire du 17 mai 2017 des parcelles ZR 303 et 462, ZS 383 sur la commune de Vallet à la SNC le Brochet, concessionnaire chargé de l’aménagement de la ZAC :

Situées dans la ZAC du Brochet, d’une superficie de 32 181 m², pour un prix global de 249 239, 54 Euros soit 7, 74 Euros le m² (et non 7, 40 Euros le m²).

TC n° 9 : Vente le 06 juillet 2017 de la communauté de communes de Sevre et Loire des parcelles ZR 256, 265, 266, 273, 274, 457, 459, 451 et 465 sises commune de Vallet à la SNC le Brochet :

Parcelles situées d’une superficie globale de 86 543 m², prix de 664 217, 29 Euros soit 7, 67 Euros le m².

TC n° 10 : arrêt CA Rennes du 22 juillet 2016 :

Le jugement dont il avait été interjeté appel avait fixé pour trois parcelles en zone 1 AU sises à Sainte-Luce sur Loire pour une superficie globale de 33 176 m² un prix de 497 640 Euros soit 15 Euros le m². Cet arrêt a déclaré irrecevable l’appel des expropriés.

TC n° 11 : jugement du juge de l’expropriation tribunal de grande instance de Nnantes du 19 mai 2016 :

Vente des parcelles AO n°71, AO 44 et 45 en zone 1AU de 3 873 m² sur la commune de Clisson : valeur de 7, 23 Euros le m².

Considérant que la différence d’estimation des Domaines a été expliquée par la LAD-SELA par l’affinement réalisé par France Domaines à la suite de la visite qu’elle a faite des parcelles in situ et la prise en compte de la configuration des parcelles et la présence de bâtiments ; que la cour constate que l’évaluation pratiquée dans un premier temps par France Domaines ne peut être retenue au regard des prix pratiqués pour des parcelles sur la même zone comme il sera dit plus loin ;

Considérant que la cour écartera les termes de comparaison concernant des ventes de parcelles situées à l’extérieur de la commune du Loroux-Bottereau (TC 8, 9, 10, et 11) ; que comme l’a pertinemment relevé le premier juge, les ZAC de Vallet et Clisson sont en situation géographique

plus attractive, que la commune de Vallet est à proximité de la quatre voies Nantes-Cholet, que la commune de Clisson est bien desservie entre Nantes et Cholet ; qu’enfin, la commune de Sainte-Luce sur Loire est dans la proche banlieue nantaise, étant par ailleurs observé qu’il ne peut être tiré aucune conclusion sur les évaluations, raison de l’irrecevabilité de l’appel prononcé par cette cour ;

Considérant que les TC n°6 et 7 concernent des ventes de parcelles entre des particuliers et la LAD-SELA, sur la commune du Loroux-Bottereau ; que toutefois, comme l’a également relevé le premier juge, ces termes sont difficilement comparables, en ce sens que les terrains expropriés comportaient une maison d’habitation en bon état (TC 6) ou des ruines (TC7), ou ayant une façade sur voie goudronnée et situées à l’angle d’un chemin d’accès et au coeur du hameau (TC 7), que la LAD SELA justifie parfaitement les prix alors pratiqués sur la ZAC pour ces ventes de parcelles dont les caractéristiques n’ont pas de point commun avec les parcelles expropriées ;

Considérant que comme il fut dit plus haut, les parcelles ne sont pas évaluées en raison de leur potentialité ou de leur rentabilité en cas d’aménagement d’ensemble et l’objet pour lequel elles sont expropriées n’a pas à être pris en compte ; que par ailleurs, les TC 1, 2, 3, 4 et 5 ne sont pas tous anciens (TC n°5 concerne une vente en 2018) ; qu’ils démontrent surtout une constance dans les prix pratiqués pour les parcelles dans l’emprise de cette ZAC depuis 2012 et également l’absence d’influence du zonage 2AU (TC n°1) ou 1AU (TC n°4) dans lequel les parcelles se trouvent lors de la vente ; qu’enfin, M. B et M^me B épouse X ne versent aucun document pour étayer l’affirmation selon laquelle le prix pratiqué est éloigné de la réalité du marché ;

Considérant par conséquent que le prix proposé de 1, 50 Euro le m² doit être repris et le jugement confirmé sur ce point ; que l’indemnité sera fixée à 93 121, 50 Euros pour les terrains ;

Sur l’évaluation des constructions :

Considérant que M. B et M^me X entendent voir fixer à 40 Euros le m² l’indemnité due pour les hangars d’une surface de 2 744 m² (et non de 1 350 m² comme le soutient la LAD-SELA sans aucune preuve et contrairement aux mesures du premier juge) et qui sont pourvus d’une dalle en béton, d’une toiture en bon état, qui sont utilisés actuellement à des fins de stockage et qui ne nécessitent pas de travaux ; qu’ils font référence au jugement du juge de l’expropriation de Nantes du 18 décembre 2012 qui a retenu une valeur de 35 Euros le m² et exposent que l’état des bâtiments sur les parcelles BR 112 et 117 ne peut justifier un abattement comme celui que demande la LAD
-SELA ; qu’ils précisent ne pas former une demande nouvelle, s’agissant d’une réévaluation du montant de l’indemnité et demandent à la cour de fixer l’indemnité à la somme de 109 760 Euros (2 744 m² X 40 Euros) ;

Qu’ils ajoutent que l’évaluation du silo (8 000 Euros) n’est pas contestée ; que l’évaluation juge à 20 000 Euros de la maison sur la parcelle BR 115 par le premier doit également être confirmée, résultant des constatations que le juge a pu faire sur les lieux ;

Considérant que la LAD-SELA soutient que la demande de M. B et M^me B épouse X tendant à la fixation du ratio relatif au bâti à 40 Euros le m² est nouvelle en appel et par conséquent irrecevable ; qu’elle rappelle que les surfaces indemnisables doivent être calculées à partir des documents fiscaux (soit pour la parcelle BR 112 : 600 m², pour la parcelle BR 117 : 1 350 m²) ; qu’elle rappelle qu’il y a sur certaines des parcelles une dizaine de bâtiments dans un état général variant entre des bâtis très dégradés et des ruines, que sur la parcelle BR 112, les bâtiments ne figurent pas sur les plans cadastraux, servent de stockage pour le foin mais sont dégradés ; que sur la parcelle BR 117, il y a cinq bâtiments délabrés (absence de toiture en certains endroits) ; qu’un prix de 17, 50 Euros le m² et non celui de 40 Euros le m² s’impose ;

Qu’elle n’entend pas contester la valorisation du silo à 8 000 Euros et celle de la ruine située sur la parcelle BR 114 à 1 750 Euros ;

Qu’en revanche, elle conteste l’indemnité fixée par le premier juge à la somme de 20 000 Euros, s’agissant de la maison située sur la parcelle BR 115, qui n’est pas une 'maison à rénover’ mais une ruine et doit être évaluée comme telle ; que l’indemnité doit être fixée à 7 000 Euros ;

Considérant que le Commissaire du gouvernement expose que pour l’évaluation des bâtiments agricoles sur les parcelles BR 112 et 117, une indemnité fixée à 37 Euros pourrait être retenue, qu’il ne se prononce pas pour le surplus ;

Mais considérant qu’en première instance, M. B et M^me E demandaient la fixation de l’ indemnité à 30 Euros le m² ; qu’en l’espèce, la revalorisation du montant de l’ indemnité à laquelle ils prétendent désormais pour les bâtiments en appel n’est pas une demande nouvelle selon les termes de l’article 565 du Code de procédure civile ;

Considérant que le premier juge a mesuré une surface totale de 2 745 m², et la LAD-SELA ne conteste pas utilement ce mesurage par la production des documents fiscaux dont elle fait état et au surplus, il appartient au juge de l’expropriation de prendre en compte tous les bâtiments se trouvant sur les parcelles ;

Que les consorts B-X versent aux débats en page 35 de leurs écritures une photographie aérienne de bâtiments dont l’emplacement ne correspond pas aux plans versés aux débats par les deux parties de sorte que la cour ne la retiendra pas ; que le premier juge a constaté l’état satisfaisant des hangars sur dalles, qui n’exigent pas des travaux importants pour une utilisation pérenne ; que le commissaire du gouvernement prend en compte le fait qu’il ne s’agit pas 'de ruines mais de bâtiments ayant une valeur d’usage bien supérieure car ils peuvent être utilisés en l’état' et estime que le prix retenu par le jugement de 2012 doit être réevalué et fixé à 37 Euros le m² ; que la cour reprendra l’avis du commissaire du gouvernement et fixera à la somme de 101 565 Euros (soit : 2 745 m² X 37 Euros) l’indemnité globale due pour ces bâtiments compte tenu de l’état décrit ; que le jugement sera infirmé sur ce point ;

Considérant que la maison en ruine située sur la parcelle BR 115 est en mauvais état et que des travaux de rénovation seraient importants ; que toutefois, ainsi que l’a fait observer le premier juge, elle a un bon potentiel, se trouve au bord d’une voie calme et a un espace de terrain dégagé ; qu’en dépit des contestations de la LAD-SELA, cette maison en ruines peut être évaluée à 20 000 Euros pour ces motifs ;

Considérant que l’évaluation du silo (8 000 Euros) et du petit bâtiment en ruine sur la parcelle BR 114 (1 750 Euros) n’est pas contestée et sera reprise ;

Sur l’indemnité totale :

Considérant que l’indemnité globale s’élève à la somme de 224 436, 50 Euros (soit : 93 121, 50 + 101 565 + 20 000 + 8 000+ 1 750 Euros) ; que le jugement sera infirmé ;

Sur l’indemnité de remploi :

Considérant que celle-ci s’élève à la somme de 24 693, 65 Euros ainsi calculée :

20 % X 5 000 = 1 000

15 % X 10 000 = 1 500

10 % X 221 936, 50 = 22 193, 65 Euros ;

Considérant que le jugement sera infirmé sur ce point ;

[…]

Considérant que M. B et M^me X exposent que les terres étaient exploitées et les bâtiments susceptibles d’être utilisés ; que les parcelles sur la ferme de Y (terres et bâtiments) étaient louées au GAEC Bouchereau, à M. F, à M. G ; qu’ils versent aux débats des facture, expliquent qu’il s’agit des terres expropriées situées 'sur la ferme du Y' et ajoutent que 'M. B a toujours pris en charge la gestion des terres et des bâtiments de la ferme de Y au titre d’un ensemble foncier cohérent' et qu’ 'il n’ y a jamais eu lieu pour M^me E ni pour M. B d’opérer une distinction entre les biens relevant de l’indivision et ceux appartenant à ce dernier. Si les factures sont établies au nom de M. B, il est bien évident qu’elles procèdent de baux conclus pour le compte de l’indivision s’agissant de bâtiments agricoles' ;

Considérant que la LAD SELA expose que les documents produits par les appelants ne permettent pas de savoir si les terres étaient effectivement louées à la date de l’ordonnance du juge du 19 avril 2018 ; que par ailleurs, aucun élément ne permet de savoir si les baux sont conclus pour l’indivision, sur quelles parcelles et bâtiments ils portent, sur quelles surfaces ;

Considérant que le commissaire du gouvernement ne se prononce pas sur ce point ;

Mais considérant que c’est à la date de l’ordonnance d’expropriation qu’il y a lieu d’apprécier si les terres expropriées étaient ou non louées ; que force est de constater que la preuve qui en incombe à M. B et M^me X n’est pas faite, le seul document versé aux débats faisant référence à une période de location proche de la date de l’ordonnance est une facture de M. F pour la période mai 2016 à 2017 ;

Que surabondamment, les documents intitulés 'facture’ produits aux débats sont très imprécis, qu’ils ne permettent pas de savoir de quelles terres, de quels bâtiments il s’agit, quelles surfaces sont concernées, à qui terres et bâtiments appartiennent ; qu’ aucune indication n’est en effet donnée sur les bâtiments (le terme 'grange de Y' ne voulant pas rien dire pour la cour) ; que par conséquent, la demande d’indemnité sera rejetée et le jugement sera infirmé sur ce point ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement ;

Fixe le montant de l’indemnité principale à la somme de 224 436, 50 Euros ;

Fixe l’indemnité pour remploi à la somme de 24 693, 65 Euros ;

Déboute M. B et M^me B épouse E de leur demande formée au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Déboute M. B et M^me B épouse X de leur demande d’indemnité pour frais irrépétibles de première instance ;

Condamne M. B et M^me B épouse X à payer à la société LAD-SELA la somme de 2 000 Euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ;

Condamne M. B et M^me B épouse X aux entiers dépens.

Le Greffier P/ La Présidente

Empêchée