1^re Chambre

ARRÊT N°415/2020

N° RG 17/06342 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OG27

M. A I J X

M^me B L M Y

C/

M^e Christian Z

Société civile DOMAINE DE MERLIN

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE LOIRE CENTRE

CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT VENANT AUX DROITS DU CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE

CAISSE NATIONALE DE PRÉVOYANCE CNP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

Assesseur : Monsieur I-Denis BRUN, Conseiller,

GREFFIER :

Madame O-P Q, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2020, tenue en double rapporteur avec l’accord des avocats des parties, par M^me Brigitte ANDRÉ, conseillère et M^me Christine GROS, conseillère entendue en son rapport

ARRÊT :

rendu par défaut, prononcé publiquement le 24 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur A I J X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Gilda LICATA, plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame B L M Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Gilda LICATA, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Maître Christian Z en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société FL CONSEIL

[…]

[…]

Régulièrement assigné par acte du 8 décembre 2017 délivré en l’étude de l’huissier, n’a pas constitué

La SCCV DOMAINE DE MERLIN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de RENNES

La CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE LOIRE CENTRE (CELC), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Géraldine GUILLEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Fabrice TOURNIER-COURTES de la société LAWFIELSD Avocats, plaidant, avocat au barreau de PARIS

Le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT venant aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles F de la SCP E, F, G, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

La CAISSE NATIONALE DE PRÉVOYANCE (CNP), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e C D de la SELARL D – BAKHOS, avocat au barreau de RENNES

M. X et M^me Y ont signé, le 26 octobre 2007, un contrat de réservation avec la SCCV Domaine de Merlin par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée FL Conseil, en vue d’acquérir un appartement en état de futur achèvement, sis rue de la Glaye à Saint-Meen-Le-Grand (35290), dans la perspective de réaliser un investissement défiscalisé dit 'Robien'.

Le 29 novembre 2007, les consorts X-Y ont accepté une offre de prêt, proposée par le Crédit Immobilier de France aux fins de financer leur acquisition.

La vente a été régularisée par acte authentique du 28 mai 2008.

Le 20 novembre 2009, ils ont sollicité et obtenu le refinancement de leur dette auprès du Crédit Immobilier de France par la Caisse d’épargne et de prévoyance Loire Centre.

Ils ont également souscrit une assurance des emprunteurs auprès de la société anonyme Caisse Nationale de Prévoyance ( CNP Assurances).

La gestion de l’appartement a été confiée le 26 octobre 2007 à la société 'A Louer’ et ils ont souscrit un contrat d’assurance les garantissant contre les loyers impayés et les détériorations auprès de la société Lyonnaise de Garantie.

Le bien a été loué à plusieurs reprises pour un loyer mensuel fixé entre 250 et 295 € ; la compagnie

d’assurance Lyonnaise de Garantie a procédé à trois augmentations des cotisations, compte tenu de l’accroissement des sinistres sur la résidence garantie avant de proposer la modification du contrat d’assurance en 2018.

M. X et M^me Y, mécontents de leur opération d’investissement, ont fait assigner, par actes des 9 juillet, 7 août et 8 août 2012, la SCCV Domaine de Merlin, M^e Christian Z, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FL Conseil, la SA Crédit immobilier de France Ile-de-France, la Caisse d’épargne et de prévoyance Loire-Centre et la SA Caisse nationale de prévoyance, aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et obtenir la réparation des préjudices qu’ils estimaient avoir subis.

Par jugement du 18 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. A X et M^me B Y ;

— rejeté les demandes des autres parties faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. A X et M^me B Y aux dépens ;

— dit que ceux des dépens dont la SCP E R F G et M^e C D ont fait l’avance sans avoir reçu provision pourront être recouvrés par ceux-ci directement contre M. A X et M^me B Y.

M. X et M^me Y ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 août 2017, intimant la SCCV Domaine de Merlin, la Caisse d’épargne et de prévoyance Loire-Centre ( CEP), le Crédit immobilier de France Ile de France ( CIF), la société CNP assurance (CNP) et Maître Z, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société FL Conseil.

Par arrêt du 24 septembre 2019, la cour a :

— ordonné aux parties de conclure sur les points suivants :

— sur la recevabilité de l’appel interjeté intimant la société FL Conseil, radiée du registre du commerce depuis le 14 avril 2014, sur les conséquences de cette irrecevabilité quant à leurs demandes ;

— alors que le contrat liant la société FL Conseil est a priori un mandat sauf preuve d’une autre qualification, sur les conséquences des fautes qui auraient été commises par la société FL Conseil pour la mise en jeu de la responsabilité de la SCCV laquelle justifiera du contrat qui les lie,

— renvoyé à la mise en état ;

— qursis à statuer en l’état sur les demandes ;

— réservé les dépens.

Par conclusions du 10 septembre 2020, les consorts X-Y demandent à la cour de :

— infirmer purement et simplement le jugement entrepris ;

En conséquence de l’existence de ce dol,

— prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la SCCV le Domaine de Merlin et M. X et M^me Y et reçu par Maître Alain Gouranton,

Notaire le 28 mai 2008 ;

— ordonner la publication de l’arrêt auprès de la publicité foncière ;

— prononcer la nullité ou à tout le moins la résolution du contrat de prêt souscrit par M. X et M^me Y auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance Loire-Centre pour un montant de 130.514,07€ suivant rachat du contrat souscrit auprès du Crédit Immobilier de France Ile de France ;

— dire que le Crédit immobilier de France Ile de France devra répéter à M. X et M^me Y le montant du capital, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté par eux jusqu’à la date du rachat ;

— prononcer la résiliation des adhésions de M. X et M^me Y au contrat d’assurance collectif souscrit auprès de la CNP Assurances,

En conséquence des nullités prononcées :

— dire que les parties devront être remises en l’état et que le prix de vente d’un montant de 128 500 euros devra être restitué par la SCCV Domaine de Merlin à M. X et M^me Y avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, M. X et M^me Y devront transférer à la SCCV Domaine de Merlin, la propriété de l’immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux par M. X et M^me Y n’aura à intervenir qu’après le règlement des sommes dues par la SCCV le Domaine de Merlin à M. X et M^me Y ;

— dire que les loyers perçus resteront au bénéfice des concluants de même que l’avantage fiscal dont ils auraient joui, à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

— dire que M. X et M^me Y devront restituer à la Caisse d’épargne et de prévoyance Loire-Centre les sommes mises à leur disposition, soit au total la somme de 130514,07 euros et la Caisse d’épargne et de prévoyance Loire-Centre devra restituer à M. X et M^me Y le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquittés par M. X et M^me Y arrêté à la date de l’arrêt à intervenir ;

— dire que la SCCV le Domaine de Merlin sera condamnée in solidum avec la société FL Conseil à relever et garantir M. X et M^me Y et la Caisse d’épargne et de Prévoyance Loire-Centre des restitutions précitées ;

— dire que la SCCV le Domaine de Merlin sera condamnée in solidum avec la société FL Conseil à relever et garantir à M. X et M^me Y de toute somme qui pourrait être due par eux à l’administration fiscale suivant l’annulation de la vente du bien litigieux ;

Sur le préjudice subsistant ;

— dire que la nullité de la vente et des actes connexes laisse subsister pour M. X et M^me Y un préjudice qui sera réparé par la condamnation in solidum des sociétés SCCV le Domaine de Merlin et FL conseil, à titre de dommages et intérêts, et avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

— à chacun la somme de 2.000 euros au titre des peines et soins,

— à chacun la somme de 10000 euros au titre du préjudice moral ;

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire la Cour venait à considérer qu’il n’y a pas lieu

d’ordonner la nullité de la vente litigieuse ;

— dire que des manquements fautifs ont privé M. X et M^me Y de la perte de chance de n’avoir pas contracté à l’opération litigieuse ;

— condamner, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, la SCCV le Domaine de Merlin in solidum avec la société FL conseil, en réparation de cette perte de chance, au paiement aux Concluants de la somme de 85 378,91€ à titre de dommages et intérêts ;

— dire que ces manquements fautifs sont aussi pour M. X et M^me Y d’un important préjudice moral ;

— condamner, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, la SCCV le domaine de Merlin in solidum avec la société FL conseil en réparation du préjudice moral, au paiement à chacun des concluants de la somme de 12000€ à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum la société FL conseil et la SCCV le Domaine de Merlin au paiement à M. X et M^me Y de la somme de 10000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— déclarer infondés les intimés en leur argumentation et en leurs appels incidents ;

— les débouter de toutes leurs demandes.

Par conclusions du 17 septembre 2020, la société civile de construction vente Domaine de Merlin demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 18 juillet 2017, en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de M. X et M^me Y et condamné ces derniers aux dépens ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCCV Domaine de Merlin au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— condamner in solidum M. X et M^me Y au paiement de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens ;

En tout état de cause,

— débouter la Caisse d’épargne et de Prévoyance Loire Centre ou toutes autres parties de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes.

Par conclusions du 16 septembre , la Société Caisse d’épargne et de prévoyance Loire Centre demande à la cour, de :

A titre principal :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 18 juillet 2017, dont appel

interjeté ;

En tout état de cause :

— débouter les consorts X-Y de leur demande tentant à obtenir la résolution judiciaire du contrat principal constitué par la vente du bien immobilier conclu avec la SCCV le Domaine de Merlin ;

— débouter les consorts X-Y de leur demande tentant à obtenir la résolution judiciaire du contrat de contrat de prêt conclu avec la Caisse ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse du prononcé de la résolution de la vente immobilière et du contrat de prêt avec la Caisse,

— condamner les consorts X-Y à rembourser à la Caisse le capital emprunté, soit la somme de 130 514,07€ ;

— condamner la Caisse à rembourser aux consorts X-Y les échéances en capital et intérêts dont il se sont acquittés, soit la somme de 90 882,52 € ( 47 416,79 +43 465,73 €), à la date du 15 septembre 2020, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner la compensation judiciaire entre ces créances réciproques ;

— condamner la SCCV le Domaine de Merlin et/ou FL conseil à relever et garantir le paiement des consorts X-Y auprès de la Caisse, à hauteur de leur dette, après compensation, soit la somme de 39 631,55 € (130 514,07 ' 90 882,52), à la date du 15 septembre 2020, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SCCV le Domaine de Merlin et/ou FL conseil à payer à la Caisse la totalité des intérêts perçus à ce jour, au titre de son préjudice économique réel, soit la somme de 40 063'55 €, à la date du 15 septembre 2020, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 200€ par mois de retard ;

— condamner la SCCV le Domaine de Merlin et/ou FL conseil à payer à la Caisse la quote-part des intérêts à échoir, calculé sur la base d’un taux de3,45% et 3,74%, et restant à percevoir à ce jour sur la durée d’emprunt restant à courir, au titre de son préjudice économique réel, soit la somme de19 906,76 euros, à la date du 15 septembre 2020, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 300€ par mois de retard ;

— condamner la SCCV le Domaine de Merlin et/ou FL conseil à payer à la Caisse, la part belle de la quote-part des intérêts à échoir, calculé sur la base d’un taux de 0,90% et 0,76%, restant à percevoir à ce jour sur la durée d’emprunt restant à courir, au titre de son préjudice de perte de chance, soit la somme de 3 500€, à la date du 15 septembre 2020, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 70 euros par mois de retard ;

En tout état de cause :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas accueilli la Caisse dans sa demande de condamnation de toute partie succombant au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau :

— condamner toute partie succombant à payer à la Caisse la somme de 4000€, au titre des frais irrépétibles exposés en cause de première instance ;

Y ajoutant :

— condamner toute partie succombant à l’instance à payer à la Caisse la somme de 6000€, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamner toute partie succombant à l’instance aux entiers frais et dépens de première instance et de l’appel.

Par conclusions du 27 mai 2019, la SA Crédit Immobilier de France Développement demande à la cour de :

— décerner acte à la société Crédit Immobilier de France Ile de France, de ce qu’elle s’en remet à l’appréciation de la Cour d’appel de Rennes sur la demande en nullité du contrat de vente formulée par les consorts X- Y,

Dans l’hypothèse où la Cour prononcerait la nullité du contrat de vente,

— dire et juger qu’aucune restitution réciproque ne pourrait avoir lieu entre les consorts X-Y et le Crédit immobilier de France Ile de France, dans la mesure où le prêt initialement consenti pour financer l’acquisition litigieuse a été totalement remboursé et n’existe plus ;

— débouter les consorts X-Y de toutes leurs demandes dirigées contre le Crédit immobilier de France Ile de France ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que seul le montant des frais et accessoires afférents au contrat de prêt, s’élevant à la somme totale de 10821,76 € pourrait donner lieu à restitution de la part de la concluante ;

— condamner le vendeur ou toute autre partie déclarée responsable de la nullité de l’acte de vente à garantir le Crédit immobilier de France Ile de France, du paiement de cette somme ;

— débouter les parties de toutes demandes autres ou contraires dirigées contre la concluante ;

— condamner la ou les parties succombante(s) à verser au Crédit immobilier de France Ile de France, la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par la SCP E F G Demay conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 19 janvier 2018, la Caisse Nationale de Prévoyance demande à la cour de :

— décerner acte a CNP Assurances de ce qu’elle s’en remet a l’appréciation de la Cour d’appel sur les mérites de l’action des consorts X-Y tendant a la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt et à la résiliation des adhésions des Consorts X/Y au contrat d’assurance collectif souscrit auprès de la CNP Assurances :

Dans l’hypothèse où le contrat de prêt serait résolu,

— dire et juger que l’adhésion des consorts X-Y aux contrats d’assurance n° 9882 R, qui en est l’accessoire, serait résiliée pour l’avenir ;

— débouter les demandeurs de toutes prétentions autres ou plus amples ;

— les condamner, ou tels défendeurs qu’il plaira a la Cour d’appel, au règlement de la somme de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître C D, avocat aux offres de droit.

M^e Christian Z, mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société FL Conseil, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’appel à l’encontre de la société FL Conseil :

Aux termes de l’article L622-21 du code de commerce: 'le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L622-17 et tendant:

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent(…)'.

Aux termes de l’article 1844-7 du code civil : «'La société prend fin (…)Par l’effet d’un jugement ordonnant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif (..)'».

Nonobstant la demande qui leur a été faite par la cour dans son arrêt du 24 septembre 2019, les consorts X-Y et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Loire Centre ne justifient pas d’une déclaration de créance à la procédure collective.

Par ailleurs, la liquidation judiciaire de la société FL Conseil qui avait été ouverte le 22 janvier 2010 a été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du 9 avril 2014 du tribunal de commerce de d’Orléans. En application des dispositions de l’article 1844-7 du code civil, ce jugement a mis fin à la société qui dès lors ne pouvait plus être représentée à la présente procédure autrement que par un mandataire ad’hoc. M^e Z, en qualité de liquidateur de la société FL Conseil, n’avait pas le pouvoir de recevoir la déclaration d’appel qui lui a été signifiée le 8 décembre 2017 par les consorts X-Y.

Il en résulte que les appels diligentés à l’encontre de cette société et les demandes présentées à son encontre sont irrecevables.

Sur la vente :

M. X et M^me Y soutiennent que la SCCV Domaine de Merlin avait donné mandat à la société FL Conseil, «'qui de plus est associée'» de commercialiser pour son compte les immeubles qu’elle réalise ; que la société FL Conseil leur a mensongèrement présenté un projet promettant une prise de risque nulle et a volontairement passé sous silence tous les risques inhérents à l’opération proposée.

Ils soutiennent encore que la plaquette commerciale édictée par la SCCV Domaine de Merlin était mensongère ; que le vendeur les a trompés sur le montant du loyer garanti, et que prix de vente a été volontairement surestimé.

Ceci étant exposé :

Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1^er février

2016 : «'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé'».

En premier lieu, les consorts X-Y se bornent à affirmer, sans en apporter la preuve, que la société FL Conseil a agi pour le compte de la SCCV Le Domaine de Merlin. Ils ne produisent aucun mandat de représentation, et ne justifie pas davantage d’une qualité d’associé des deux sociétés. Dès lors, la société FL Conseil était un tiers à la vente, et à supposer que les méthodes commerciales de la société FL Conseil soient fautives, elles ne peuvent entraîner l’annulation du contrat de vente.

En deuxième lieu, la plaquette commerciale qui présente le bien de la SCCV Domaine de Merlin n’a pas pour objet de renseigner l’acquéreur sur les mérites d’un placement financier. Cette plaquette présente uniquement la situation du bien et son descriptif. Il est exact que parmi les illustrations du dynamisme économique du pays de Saint Meen, elle cite le démarrage au premier semestre 2007 d’un site de déconstruction et valorisation automobile, et au premier semestre 2006 «'dans un peu plus d’un an'» d’un centre d’appel, et que ces projets ont été abandonnés. Mais le 26 octobre 2007, lorsque les consorts X-Y ont réservé leur bien, et le 29 novembre 2007, lorsqu’ils ont accepté l’offre de prêt destinée à financer leur acquisition, ils avaient eu la possibilité de vérifier si ces sites avaient effectivement vus le jour, d’autant plus qu’il ressortait de la rédaction de la plaquette que sa rédaction datait d’un peu plus de trois années. Dès lors, si ces annonces se sont avérées fausses, elles n’ont pas été maintenues dans la plaquette commerciale dans une intention de tromper, leur réalité étant aisément vérifiable avant tout engagement des acquéreurs. Et dès lors que les autres arguments publicitaires sur le dynamisme régional n’excèdent pas les exagérations habituelles des pratiques commerciales, les consorts X-Y ne démontrent pas que cette plaquette a été rédigée dans une intention dolosive.

En troisième lieu, la location pour un loyer mensuel de 395 € est prévue au mandat de gestion donné à la société «'A Louer'» le 26 octobre 2007 et l’attestation du montant des loyers, datée du 26 juin 2007, porte exclusivement le logo «'A louer'». Le contrat de réservation, contrairement à ce que soutiennent les consorts X-Y, ne prévoit pas de montant de loyer. Le chapître X du contrat de réservation, intitulé «'garanties'» est rédigé de la façon suivante : «'Le réservant s’engage à proposer à l’acquéreur une garantie de capital et une garantie locative couvrant les risques suivants :

-vacance locative, impayés, déteriorations immobilières, protection juridique en cas de conflit avec le locataire, frais de contentieux, de recouvrement et d’expression, garantie revente.

Pour bénéficier de ces garanties, l’acquéreur devra confier la gestion de son bien à l’organisme désigné par le réservant.

Le loyer de base brut garanti sera équivalent à 395 €'».

Il ressort de la lecture de cette clause que la garantie promise est celle de l’assurance à hauteur de 395 € de loyer. Ainsi, la SCCV Le Domaine de Merlin ne s’est pas engagée sur le montant d’un loyer mais sur une assurance de garantie du loyer déterminé dans le cadre du contrat de gestion. Dès lors, la circonstance que le bien n’ait pas été loué pour le loyer annoncé au mandat de gestion n’est pas constitutive d’un dol du vendeur, étant observé par ailleurs que les consorts X- Y, qui ont souscrit l’assurance proposée par le promoteur, ne démontrent ni même ne soutiennent qu’ils ont été trompés sur les garanties de cette assurance.

En quatrième lieu, sans soutenir que le prix de vente est lésionnaire, les consorts X-Y soutiennent que ce prix est surestimé, la réalité du contexte local immobilier leur ayant été

dissimulée.

M. X et M^me Y ne peuvent se prévaloir d’un dol sur la valeur du bien sans démontrer qu’ils ont été trompés par le vendeur sur le bien vendu. Ils présentent plusieurs lettres du gestionnaire qui les informe que le taux de cotisation de leur contrat d’assurance augmente en raison d’une augmentation des sinistres survenus dans l’immeuble. Ils ont assigné le promoteur devant le tribunal judiciaire de Rennes, conjointement avec le syndicat de copropriétaires et d’autres copropriétaires en raison de désordres allégués dans leurs parties privatives et dans les parties communes, mais ils ne démontrent pas que le promoteur avait connaissance de désordres dans l’immeuble au moment de la vente.

Surabondamment, ils ont réservé en 2007 puis, acquis en 2008 au prix de 128 500 €, un appartement de type 2 d’une superficie habitable de 42,43 m2, outre une place de parking et les tantièmes de parties communes et du sol. Ils produisent aux débats la cote des valeurs vénales immobilières et foncières au 1^er janvier 2007(pièce n°45). Ce document donne les cotes au m² des constructions neuves réparties selon quatre catégories allant de «'Grand Standing'» à «'Moyen'». Les consorts X-H se bornent à affirmer sans le démontrer que leur appartement se trouve dans un immeuble de la catégorie «'moyen'». Par ailleurs, la commune de Saint Meen-le-Grand en Ille et Vilaine n’y figure pas, mais elle peut être comparée à celle de Dol de Bretagne en termes de distance par rapport à Rennes et au nombre d’habitants. Au 1^er janvier 2007, le prix au m² dans un immeuble neuf de catégorie «'normal'» à Dol de Bretagne était de 2 190 €. En ne retenant que la surface habitable de l’appartement, le prix de vente de référence est de 92 921 €. Cette comparaison n’est pas suffisante pour démontrer que le prix de 128 500 € est surestimé au regard des données du marché, dès lors qu’il faut également prendre en compte les éléments de valorisation propres au bien vendu que sont une terrasse de 8,75m² et un parking. La circonstance qu’en 2015 et 2017 la valeur de leur bien n’excédait pas 50 000 € n’est pas de nature à démontrer une surévaluation lors de leur acquisition en 2008.

Il résulte de tout ceci que les consorts X-Y échouent à démontrer un dol du vendeur. Et dès lors que les acquéreurs ne présentent pas devant la cour d’autre moyen de nullité que celui fondé sur le dol, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’annulation de la vente.

Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts X-Y de leurs demandes tendant à l’anéantissement des contrats de prêts souscrits auprès de la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Loire-Centre ayant racheté le contrat de prêts souscrits auprès du Crédit Immobilier de France, des demandes en répétitions qui en sont la conséquence et de leur demande de résiliation de leurs adhésions au contrat d’assurance collectif souscrit auprès de la société de la société Caisse Nationale de Prévoyance.

Sur la responsabilité de la SCCV Le Domaine de Merlin :

Les consorts X-Y conviennent qu’ils ont perçu des loyers pour une somme totale de 31 695,12 € sur onze années ( de 2010 à 2020) et qu’il ont réalisé une économie d’impôt pour une somme totale de 13 251 € sur neuf années ( de 2010 à 2018). Ils considèrent que cette économie a été absorbée par les frais supportés pour la gestion de leur bien. Ils soutiennent que la société FL Conseil ne les a pas informés des risques de l’opération et des caractéristiques moins favorables du marché local. Mais ainsi qu’il a été expliqué plus haut, ils ne justifient pas que la société FL Conseil ait agit comme représentant du vendeur. Les consorts X- Y ne démontrent pas que la SCCV Domaine de Merlin ait manqué à son obligation d’information, leur faisant ainsi perdre une chance de ne pas contracter. Enfin, et ainsi qu’il a été expliqué ci-dessus, les consorts X- Y ne rapportent pas la preuve que le prix de vente de leur bien a été surestimé au regard du marché à la date de leur acquisition.

Par voie de conséquence, à défaut pour les consorts X-Merlin de démontrer l’existence d’une faute du vendeur, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a débouté du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut ;

Déclare irrecevables les appels et demandes des consorts X-Y et de la la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Loire Centre à l’encontre de la société FL Conseil ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne in solidum M. A X et M^me B Y aux dépens en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. A X et M^me B Y à payer aux titre de leurs frais irrépétibles en cause d’appel :

— la somme de 1 500 € à la SCCV Domaine de Merlin ;

— la somme de 1 500 € à la société Caisse Nationale de Prévoyance ;

— la somme de 1 500 € à la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Loire Centre ,

— la somme de 1 500 € à la société Crédit Immobilier de France Développement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT