Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2020

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10974 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAA2S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2019 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2018014230

APPELANTE

SARL MAVILLE IMMOBILIER

Ayant son siège social […]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Louis GABIZON de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

INTIMEE

SAS SYNDICALUR

Ayant son siège social […]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Rose-Karine GHEBALI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0608, M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Stanislas de CHERGÉ, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Edouard LOOS, Président et par M^me Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La Sas Syndicalur exerce une activité de courtier en copropriété.

La Sarl Maville Immobilier (Maville) intervient en tant que syndic de copropriété pour l’un des bâtiments du Groupe Assomption, composé de huit immeubles.

Par contrat du 28 septembre 2016, la société Syndicalur a été chargée par le syndicat des copropriétaires Groupe Assomption, qui n’est pas dans la cause, de procéder à un appel d’offres visant à la sélection d’un syndic de copropriété.

La société Maville s’est rapprochée de la société Syndicalur pour participer à l’appel d’offres et lui a communiqué les pièces obligatoires en vue de l’élaboration de l’appel d’offres. La société Syndicalur a réalisé un audit le 03 novembre 2016 et transmis le cahier des charges à la société Maville, demandant le paiement d’honoraires pour un montant de 18 000 euros en cas de succès. La société Maville a indiqué le 03 novembre 2016 qu’elle ne souhaitait plus être intégrée à l’appel d’offres, considérant que les honoraires de 18 000 euros étaient trop élevés. Elle a toutefois poursuivi sa candidature sans indiquer le montant des honoraires liés à sa proposition.

La société Syndicalur a intégré les caractéristiques de la société Maville dans son appel d’offres sans la proposition tarifaire et présenté un rapport aux membres du conseil syndical le 05 novembre 2016.

Le 10 novembre 2016, la société Maville a rencontré les membres du conseil syndical et proposé à la société Syndicalur, au cas où elle serait retenue en assemblée générale, la somme de 5 000 euros Ht, soit 30% des honoraires initialement 'xés.

Le 15 décembre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société Maville en qualité de syndic de copropriété du syndicat principal, sur la base d’un honoraire de gestion de 6 000 euros Ht, excluant la gestion des huit immeubles (honoraires de 42 000 euros Ht), mais laissant la possibilité d’un honoraire complémentaire de 36 000 euros ht pour leur éventuelle attribution.

La société Syndicalur a adressé à la société Maville une facture en date du 21 décembre 2016 d’un montant de 5 000 euros Ht. La société Maville n’a pas procédé au règlement. Par courrier en date du 27 juin 2017, la société Syndicalur l’a mise en demeure de régler la facture litigieuse. Par courrier du 10 juillet 2017, la société Maville s’est opposée à ce paiement et a proposé un règlement à hauteur de 750 euros.

Par acte extrajudiciaire du 23 février 2018, signifié le même jour à personne se disant habilitée, la

société Syndicalur a assigné la société Maville devant le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du 18 avril 2019, le tribunal de commerce de Paris a :

— condamné la Sarl Maville Immobilier à payer à la Sas Syndicalur la somme de 6 000 euros Ttc (5 000 euros ht) majorée de trois fois le taux d’intérêt légal à compter du 27 juin 2017 ;

— débouté la société Syndicalur de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— condamné société Maville Immobilier à payer à la société Syndicalur la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples et contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la société Maville Immobilier aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 78,36 euros dont 12,85 euros de tva.

Par déclaration du 24 mai 2019, la Sarl Maville Immobilier a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions signifiées le 29 juillet 2019, la Sarl Maville Immobilier demande à la cour de :

Vu les articles 1101 et suivants et 1353 du code civil,

— recevoir la société Maville Immobilier en son appel, l’y déclarer bien fondée et débouter la société Syndicalur de ses conclusions ;

— condamner la société Syndicalur à payer à la société Maville Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés par l’AARPI LGJF Gabizon Foirien conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 25 octobre 2019, la société Syndicalur demande à la cour de :

Vu les articles 1101 et 1104, 1240 du code civil,

À titre principal,

— confirmer le jugement tribunal de commerce de Paris en ce qu’il a condamné la Sarl Maville Immobilier à régler à la société Syndicalur la somme de 6 000 euros majorée de trois fois le taux d’intérêt légal et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

À titre subsidiaire,

— juger que la société Maville Immobilier a engagé sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de la société Syndicalur.

— condamner la société Maville Immobilier à régler à la société Syndicalur la somme de 18 000 euros, à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— infirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en ce qu’il a débouté la société Syndicalur de sa demande de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société Maville Immobilier à régler à la société Syndicalur la somme de 1 000 euros pour résistance abusive ;

— condamner la société Maville Immobilier à régler à la société Syndicalur la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Maville Immobilier aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 septembre 2020.

SUR CE,

La société Maville Immobilier fait valoir qu’elle n’est liée par aucun contrat avec la société Syndicalur. Cette dernière n’a jamais accepté la contre-proposition formulée le 10 novembre par la société Maville Immobilier. La somme de 750 euros a été proposée à titre amiable afin d’éviter un contentieux, soit 1/8^e de la somme de 5 000 euros. La société Syndicalur ne justifie pas de ses prestations et ne disposait pas des informations relatives aux conditions financières, ce qui établit l’absence de mission confiée. La description du marché intègre la gestion des 8 syndicats secondaires et ce point conditionnait le paiement des honoraires du courtier à l’élection de la société Maville en tant que syndic. La société Maville Immobilier fait valoir que les sommes réclamées ne sont pas fondées en ce que la société Syndicalur n’a pas respecté les termes de l’offre.

La société Syndicalur fait valoir, sur le fondement des articles 1101 et 1104 du code civil, que, si le silence ne vaut pas acceptation, la société Maville Immobilier a formulé une offre ferme qu’elle n’a pas retirée et qui a par conséquent reçu acceptation lors de l’envoi de la facture litigieuse. Les circonstances permettent de donner au silence de la société Syndicalur la signification d’une acceptation. Un contrat entre la société Maville Immobilier et la société Syndicalur a été correctement exécuté avec les pièces nécessaires à la tenue d’un audit. La société Maville Immobilier a participé aux réunions d’audit et elle a reçu le cahier des charges du syndicat des copropriétaires, ce qui lui a permis d’établir sa proposition tarifaire et de remporter l’appel d’offres. La société Maville Immobilier s’est fermement engagée à payer 30 % du montant initialement proposé si elle était élue, lors de l’assemblée générale tenue fin 2016, sans condition. La société Maville Immobilier ayant été élue syndic le 15 décembre 2016, les sommes sont dues. Subsidiairement, la société Syndicalur demande des dommages et intérêts à hauteur de 18 000 euros pour le préjudice subi du fait du comportement fautif.

Ceci étant exposé,

Il n’est pas contesté que la société Maville a adressé à la société Syndicalur un courriel en date du 10 novembre 2016 entérinant une volonté non équivoque de s’obliger sur un montant d’honoraires : « afin de répondre au souhait du CS qui m’a demandé de me rapprocher de vous pour voir si un accord était envisageable, je vous informe que je serai d’accord pour prendre en charge vos honoraires à hauteur de 30 % du montant initialement demandé (soit 5 000 euros Ht). Merci de m’indiquer si cette proposition pourrait vous agréer ».

De ce point de vue, si celui celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation, la société Maville est malfondée à nier toute forme de relation contractuelle avec la société Syndicalur. En proposant à la société Syndicalur un montant d’honoraires de 5 000 euros Ht le 10 novembre 2016, elle a en effet elle-même reconnu l’exécution de prestations réalisées par cette dernière (rapport sur le Groupe Assomption, dépôt de pièces).

En outre, le courriel du 10 novembre 2016 ne peut constituer une « proposition de discussion » comme cela a été mentionné dans un courrier du 10 juillet 2017 signé de M. F. Y, gérant de la société Maville. Il s’agit en effet d’un engagement pris à la demande du syndicat des copropriétaires Groupe Assomption et conditionnant son choix en tant que syndic de copropriété. La facture du 21 décembre 2016, adressée par la société Syndicalur, reprend le même montant d’honoraires, soit 6 000 euros Ttc et traduit de sa part un accord également non équivoque.

Par ailleurs, la société Maville fonde son opposition sur l’absence d’acceptation formelle du montant d’honoraires de 6 000 euros Ttc par la société Syndicalur. Mais la société Maville, pollicitant, n’a pas rétracté son accord sur le montant d’honoraires. L’envoi de la facture d’ honoraires par la société Syndicalur, dans un délai raisonnable, correspond à la prise de décision du syndicat des copropriétaires Groupe Assomption à la date du 15 décembre 2016.

C’est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont condamné la Sarl Maville Immobilier à payer à la Sas Syndicalur la somme de 6 000 euros Ttc (5 000 euros Ht), majorée de trois fois le taux d’intérêt légal à compter du 27 juin 2017.

La solution du litige conduira la cour à confirmer la décision des premiers juges sur le rejet de la demande de la société Syndicalur relative à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces chefs.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement déféré ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE la société Maville Immobilier à payer à la société Syndicalur la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Maville Immobilier aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS