1^re Chambre

ARRÊT N°239/2020

N° RG 18/00806 – 18/6776

SARL LCBA ENTREPRISES

SCI L.M. C

SCI L.M. C.

C/

M^e Malo Z

Société E.M. M.A

SARL BLANCHET DIAGNOSTICS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 JUIN 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, rédactrice

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H-I J,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Juin 2020 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTES :

La société LCBA ENTREPRISES, venant aux droits et obligations de la société LMC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Antoine BEAUQUIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Maître Malo Z, notaire associé de la SCP AILLET-MORVAN-Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Caroline RIEFFEL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La Société E.M. M.A, SCI agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Armel ANDRÉ, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La SARL BLANCHET Diagnostics, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierrick RAOULT de la SCP RAOULT GRAÏC, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Sidonie Fraiche Dupeyrat de la SELAS LPA-CGR Avocats, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Emma était propriétaire à Hillion (22), d’un château datant du XIXème siècle, de ses dépendances et d’un parc, ensemble immobilier qu’elle a mis en vente, le 2 septembre 2011, par

l’intermédiaire de l’agence immobilière Mercure Bretagne Pays de Loire Basse Normandie, au prix de 1 700 000 euros frais d’agence inclus. Le 27 octobre 2011, la SCI LMC a adressé à M. X, représentant l’agent immobilier, une offre d’achat valable jusqu’au 3 novembre 2011, au prix de 1.350.000 euros frais d’agence inclus, soit un prix net vendeur de 1 265 000 euros. Un premier compromis de vente a été rédigé par M^e Malo Z, notaire à Lamballe, pour un prix net vendeur de 1.285.000 euros payable comptant outre les frais de négociation de 85 000 euros. La SCI Emma ayant confié à la SARL Blanchet Diagnostics la réalisation d’un diagnostic parasitaire, cette société a établi, le 7 novembre 2011, un rapport de 39 pages intitulé 'Rapport de l’état relatif à la présence d’agent de dégradation biologique du bois’ relevant la présence à de nombreux endroits de champignons lignivores, de champignons lignicoles, d’insectes à larves xylophages ainsi que des traces d’humidité, fuites d’eau, dégradations et moisissures.

Les SCI LMC et Emma ont conclu, par acte sous seing privé du 3 décembre 2011 également rédigé par M^e Z, un second compromis de vente sous condition suspensive d’obtention de prêt reproduisant les désordres constatés par le diagnostiqueur, le prix étant ramené à 1.246.500 euros outre les honoraires de l’agent immobilier s’élevant à 85 000 euros. Les sociétés LMC et Emma ont réitéré la vente par acte authentique du 31 janvier 2012 en l’étude de M^e Testard, pour le prix net vendeur stipulé au second compromis outre les frais de négociation réduits à 70 000 euros.
L’exigibilité du solde du prix, s’élevant à 1 121 850 euros, était reportée au 30 septembre 2013.

Le 31 janvier 2012 également, la société LMC a consenti une convention d’occupation précaire de l’ancien pigeonnier ainsi que du sous-sol, du rez-de-chaussée et du parc du château à la SARL Château des Marais qui y avait programmé des réceptions, l’occupation n’étant autorisée, sauf pour le pigeonnier, que pendant des périodes fractionnées de trois ou quatre jours comprises entre le 31 janvier et le 30 septembre 2012, représentant une occupation cumulée de 39 jours.

M. Y et l’Eurl Mare l’ayant mise en demeure, le 12 septembre 2013, de régler la somme de 76 301 euros représentant le prix de la vente de mobilier et de matériel d’exploitation faisant l’objet de contrats distincts conclus au mois d’août 2012, la SCI LMC a invoqué, le 4 octobre 2013, une créance au titre du coût des travaux de traitement de la mérule et refusé en conséquence de régler à la SCI Emma le solde du prix de l’ensemble immobilier exigible le 30 septembre précédent. M. Y et l’Eurl Mare l’ayant respectivement assignée en paiement de leur créance, la SCI LMC a sollicité la jonction de ces procédures avec celle l’opposant à la SCI Emma, demande qui a été rejetée par le juge de la mise en état. Par jugement définitif du 1^er mars 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a condamné la société LMC à payer les sommes de 56 301 euros et 20 000 euros respectivement à l’Eurl Mare et à M. Y, outre 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par acte du 18 décembre 2013, la SCI LMC a fait assigner la SCI Emma, le liquidateur judiciaire de l’Agence Mercure Bretagne Pays de Loire, Basse Normandie, la SARL Blanchet Diagnostics et M^e Z devant le juge des référés aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une expertise judiciaire. Par ordonnance du 13 mars 2014, le juge des référés a accueilli la demande et confié la mesure à M. E. Les opérations d’expertise ont ensuite été étendues à la société Les Toits de Bretagne, couvreur sollicité par la société LMC, et à M. A qui avait effectué, postérieurement à la vente, des travaux de menuiserie sur l’un des escaliers. L’expert a déposé son rapport le 12 mars 2016.

Par acte d’huissier du 31 décembre 2013, la SCI Emma a fait assigner la SCI LMC devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc afin d’obtenir sa condamnation au paiement du solde du prix de vente du château. La société LMC ayant le 29 septembre 2014 formé une demande reconventionnelle en nullité ou en résolution de la vente, le juge de la mise en état – qu’elle avait saisi d’une demande de sursis à statuer – a, par ordonnance du 30 mars 2015, rejeté sa demande et renvoyé à la mise en état pour disjonction de la demande reconventionnelle et clôture. Le 17 août 2015, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a, avec exécution provisoire, condamné la SCI LMC à payer :

• 1 121 850 euros au titre du solde du prix de vente en deniers ou quittances,

• 21 936 euros au titre des intérêts,

• les intérêts contractuels à compter du 21 octobre 2013 jusqu’à parfait paiement avec capitalisation à compter du 12 septembre 2013 dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

• 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejetant le surplus des demandes.

Appel ayant été relevé à l’encontre de ce jugement, la procédure a fait l’objet d’une radiation sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile puis a, après exécution du jugement, été réenrôlée. La cour a, par arrêt avant-dire droit, ordonné un sursis à statuer dans l’attente du résultat de la procédure issue de la disjonction.

Dans le cadre de cette première procédure, la SAS LCBA entreprises venant aux droits de la SCI LMC demande à la cour :

— d’annuler le jugement pour violation des principes fondamentaux dérivés du droit à un procès équitable en préjugeant de demandes n’entrant pas dans le champ de l’instance et en menant une procédure de mise en état qui ne lui a pas permis de se défendre ;

— de condamner la SCI Emma à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la SCI Emma conclut à la confirmation du jugement, sauf à préciser que la SARL LCBA entreprises venant aux droits de la SCI LMC est tenue au paiement du solde du prix et des intérêts capitalisés, et de la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

********

Par actes en date du 23 juin 2016, la SCI LMC a fait assigner la SARL Blanchet Diagnostics et M^e Z devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc, la jonction de cette procédure avec celle issue de la disjonction étant prononcée.

Par jugement du 31 août 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a :

• déclaré la SCI LMC recevable en sa demande de nullité de l’expertise mais l’en a déboutée ;

• débouté la SCI LMC de l’ensemble de ses demandes ;

• débouté la SCI Emma de sa demande reconventionnelle ;

• condamné la SCI LMC aux dépens et à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI Emma la somme de 6 000 euros, à M^e Z la somme de 3 000 euros et à la SARL Blanchet Diagnostics la somme de 3000 euros.

La SCI LMC a relevé appel de ce jugement puis a, le 1^er décembre 2018, voté sa dissolution et la transmission universelle de son patrimoine à son associée unique, la SAS LCBA Entreprises dont M. B est le président, M^me F G épouse B, gérante de la SCI, étant désignée en qualité de liquidateur de cette société dont la radiation du registre du commerce et des sociétés a été publiée le 12 février 2019.

La société LCBA Entreprises a poursuivi la procédure d’appel introduite par la SCI LMC. Dans ses dernières conclusions, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et :

— de rejeter la fin de non-recevoir de défaut d’intérêt à agir et de déclarer recevable la poursuite de l’instance ;

— à titre principal, d’ annuler et d’écarter des débats le rapport d’expertise de M. E ;

— d’ordonner une nouvelle expertise avec une mission identique à celle confiée à M. E ;

— à titre subsidiaire, d’annuler la vente conclue le 31 janvier 2012 en raison de l’erreur sur les qualités substantielles dont a été victime la SCI LMC et de condamner la SCI Emma à lui payer la somme de 1 500 627 euros correspondant au prix de la vente augmenté du coût des travaux qu’elle a effectués ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résolution de la vente en raison du vice caché révélé dans le château d’Hillion et de condamner la SCI Emma à lui payer la somme de 1 500 627 euros correspondant au prix de la vente augmenté du coût des travaux qu’elle a effectués ;

— à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés, de condamner la SCI Emma à lui payer la somme de 200 000 euros correspondant aux travaux effectués dans le château afin d’éradiquer la mérule ;

— en tout état de cause, de condamner solidairement M^e Z et la société Blanchet diagnostics à lui verser la somme de 200 000 euros en réparation du manquement à leur devoir de conseil ;

— condamner solidairement les intimés à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Emma conclut à la confirmation du jugement du 31 août 2018 en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI LMC et à son infirmation pour le surplus. Formant appel incident, elle sollicite une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice et de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Blanchet diagnostics demande à la cour de déclarer la SCI LMC irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande de nullité du rapport d’expertise et de contre-expertise. Elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées à son encontre et condamné la SCI LMC à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle réclame en cause d’appel une nouvelle indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^e Z conclut à la confirmation du jugement et au débouté des demandes formées par la société LCBA entreprises à son encontre. Il demande sa condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par la société LCBA entreprises le 27 avril 2020 dans chacune des deux procédures, par la SCI Emma le 31 mars 2020 dans la première procédure et le 4 mai 2020 dans la seconde, par M^e Z le 27 avril 2020 et par la société Blanchet diagnostics le 24 octobre 2019.

L’affaire a été retenue sans débats avec l’accord des avocats des parties dans le cadre des dispositions de l’état d’urgence sanitaire.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Les procédures pendantes devant la cour portant sur le paiement du prix de la vente, d’une part, et sur son annulation ou sa résolution ainsi que sur la responsabilité des intermédiaires, d’autre part, étant

connexes, la jonction en sera ordonnée.

La SCI LMC n’apparaissant plus dans les dernières conclusions de l’appelante comme partie à la procédure et l’action ayant été reprise par son associée unique, la SAS LCBA entreprises, qui l’a absorbée, le moyen tiré de l’irrecevabilité de son action est devenu sans objet.

Sur la demande d’annulation de l’expertise

La jonction des procédures constitue une simple mesure d’administration judiciaire qui ne porte pas atteinte à l’individualité de chacune d’entre elles et ne modifie pas les règles de procédure qui la régissent. Il s’ensuit que la recevabilité de la demande de nullité du rapport d’expertise doit être examinée, d’une part, dans la procédure opposant la SCI LMC aux droits de laquelle vient la SAS LCBA entreprises à la SCI Emma et, d’autre part, dans celle diligentée par la première à l’encontre de M^e Z et de la société Blanchet diagnostics par assignation du 23 juin 2016 valant conclusions.

La demande d’annulation d’un rapport d’expertise, bien que constituant une défense au fond, est soumise, en application de l’article 175 du code de procédure civile, aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. Or l’article 112 du code de procédure civile énonce que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Si dans la procédure alors pendante devant le tribunal opposant le vendeur à l’acquéreur, la demande de nullité du rapport d’expertise a été formée dès le dépôt de ce rapport avant toute nouvelle demande au fond, tel n’est pas le cas dans la procédure opposant l’acquéreur à M^e Z et à la SARL Blanchet diagnostics. En effet, celle-ci a été introduite par l’assignation du 23 juin 2016 qui forme des demandes au fond à l’encontre de ces deux défendeurs sans solliciter au préalable ou concomitamment l’annulation de l’expertise dont le rapport était déjà déposé depuis le 12 mars 2016. C’est seulement par conclusions du 24 avril 2017 que la société LMC a opposé à M^e Z et à la SARL Blanchet diagnostics une demande de nullité du rapport d’expertise. A cette date, cette demande était, en application de l’article 175 du code de procédure civile sus-rappelé, irrecevable à leur égard, de sorte que le jugement sera réformé de ce chef.

Dans la procédure opposant l’acquéreur au vendeur, la SAS LCBA entreprises demande l’annulation de l’expertise pour les motifs suivants :

— l’expert aurait manqué d’impartialité, en présumant que la SCI LMC était de mauvaise foi de sorte que son rapport serait inexploitable ;

— il aurait outrepassé sa mission en se prononçant sur les responsabilités de chacun des acteurs de la vente ;

— il aurait accordé du crédit à des propos non étayés de pièces justificatives, écarté son allégation de travaux de camouflage par l’apposition d’un revêtement sur le plancher du salon 5 (volume 51), par la réalisation de travaux de couverture, de changement des plinthes et de volige dans le volume n° 76 (chambre 8), de manquement au devoir d’information pendant la durée d’effet de la convention d’occupation précaire et n’aurait pas exigé la communication des factures des travaux exécutés par la venderesse ;

— son pré-rapport aurait contenu des erreurs matérielles ponctuelles dans la désignation des parties, 'société LMA’ au lieu de 'LMC', société Toits de France au lieu de Toits de Bretagne et dans le montant de la provision versée (20 000 euros pour une provision effective de 22 500 euros).

Elle reproche également à l’expert une appréciation prétendument partiale de l’implication du

couvreur qu’elle n’a pourtant pas attrait à la procédure et de la responsabilité du notaire et du diagnostiqueur, griefs sans effet dans ses rapports avec le vendeur seul concerné par la demande de nullité, étant rappelé qu’en toute hypothèse, il appartient au juge seul de déterminer les obligations incombant à chaque partie, d’apprécier leur violation éventuelle et d’en tirer les conséquences s’agissant des responsabilités encourues, l’expert ne pouvant au mieux qu’émettre, conformément à sa mission, un avis dont l’utilité sera à la mesure des constatations matérielles et techniques sur lesquelles il le fonde. De même, le grief tenant à ce que l’expert aurait présumé la compétence de l’acquéreur est sans effet, seul le juge, au regard des éléments de preuve qu’il incombe aux parties de lui apporter, étant habilité à retenir ou non l’existence de l’erreur déterminante invoquée.

Le grief tenant à un prétendu manquement de l’occupant précaire à son obligation d’information est inopérant dès lors que cette société n’était pas partie aux opérations d’expertise et que ceci n’entrait pas dans la mission de l’expert.

S’agissant du grief portant sur les factures de travaux réalisés par la SCI Emma, force est de constater que dans sa note du 21 décembre 2015, l’expert indiquait avoir reçu les pièces réclamées concomitamment au dire du 14 novembre 2014, la société appelante ne communiquant fort opportunément que la note du 4 novembre précédent. Les indications de l’expert sur la négociation du prix à la baisse entre les deux compromis résultent des déclarations initiales de M^e C représentant la SCI LMC et ne révèlent donc pas un parti pris de sa part, ce grief étant au demeurant inopérant.

A la motivation exacte des premiers juges écartant chacun des griefs articulés par la SCI LMC, il sera ajouté que l’expert a accompli un travail consciencieux et détaillé, organisant pas moins de six réunions sur les lieux, dans le strict respect du contradictoire, les 24 juin, 6 et 10 octobre 2014, 9 septembre, 6 et 23 octobre 2015, adressant aux parties de nombreuses notes et entendant à la demande de la SCI LMC, M. D son expert-comptable. M. E a déposé un pré-rapport le 28 janvier 2016 et répondu de manière motivée aux dires des parties notamment à celui de la société LMC qui formalisait déjà les actuels griefs, en faisant justement remarquer qu’il ne privilégiait pas la crédibilité des déclarations d’une partie par rapport à une ou plusieurs autres mais relevait la convergence des déclarations des participants aux opérations d’expertise (parties ou non à la présente procédure) autres que la société LMC, et leur cohérence avec les pièces qu’elles lui soumettaient, renvoyant pour le surplus à l’appréciation du juge. Enfin, il ne peut être reproché à l’expert, tenu de faire preuve de discernement, d’avoir mis en doute les affirmations de la société LMC dont l’inexactitude était évidente au regard des pièces produites (négociation à la hausse du prix entre les deux compromis, impossibilité de prendre possession du bien avant la fin de la convention précaire), d’avoir tenté d’éclaircir les éléments confus qu’elle lui soumettait s’agissant de l’articulation entre les différentes sociétés du groupe dirigé par les époux B ou d’avoir relevé le caractère 'de circonstance’ du devis du 20 mars 2013.

Contrairement à ce qui est soutenu, l’expert n’a pas non plus occulté les griefs formés par la société LMC s’agissant des travaux réalisés par le vendeur mais a seulement indiqué les raisons pour lesquelles ils ne lui paraissaient pas significatifs d’une volonté de dissimulation, laissant à la juridiction son plein pouvoir d’appréciation.

Dès lors, force est de constater qu’il n’existe aucun motif d’annulation du rapport et d’organisation d’une nouvelle expertise, l’expert ayant apporté, de manière exacte et complète, tous les éléments techniques utiles à la solution du litige, étant rappelé que l’avis qu’il a formulé conformément à sa mission ne lie pas le juge.

Sur la demande d’annulation de la vente pour erreur sur une qualité substantielle

L’affirmation de la SAS LCBA entreprises selon laquelle le Château des Marais avait été présenté à l’acquéreur comme un bien 'en très bon état' ne repose sur aucun élément de preuve. En effet, la

brochure de plusieurs pages diffusée par l’Agence internationale Mercure, seule pièce censée la corroborer, ne contient aucune information relative à l’état du château et de ses dépendances dont seule l’élégance est vantée.

La prétendue précipitation qui aurait été imposée à la SCI LMC ne peut davantage expliquer la commission par elle d’une erreur dès lors que le compromis comportait une condition suspensive non réalisée d’obtention de prêt dont il lui était loisible de se prévaloir pour se dégager, en cas de doute, de ses engagements. Le courriel adressé le 17 janvier 2012 par M^e Z à M^me B répond au contraire à l’inquiétude de l’acquéreur de ne pouvoir acquérir le bien en raison de la clause résolutoire stipulée au profit du vendeur, révélant ainsi sa détermination à conclure l’opération et non une quelconque hésitation quant à son opportunité.

La SAS LCBA entreprises soutient qu’au jour de la vente, la SCI LMC, tout en connaissant la nécessité d’engager des travaux de rénovation des immeubles, ignorait leur ampleur compte tenu de l’infestation par la mérule dont elle n’aurait pas pris conscience dès lors que le diagnostic évoquait uniquement, pour la désigner, le terme générique de 'champignons lignivores'. Elle ne produit cependant aucun budget prévisionnel des travaux qu’elle savait devoir effectuer de nature à étayer cette allégation.

Elle affirme, dans ses conclusions du 27 avril 2020, avoir été induite en erreur sur la possibilité d’exploiter le château selon l’usage qui lui était destiné, à savoir l’organisation de mariages et autres cérémonies (qui était déjà son affectation au moment de la vente). Cette impossibilité n’est cependant pas démontrée dès lors que M. B, président de la société, affirmait, dans la presse locale, dès 2015, à l’occasion de l’acquisition d’un autre château à Guingamp, que le Château des Marais à Hillion accueillait des mariages et avait 'un carnet de commandes bien rempli'. Plus tard, le 13 octobre 2015, s’exprimant à nouveau sur le Château des Marais, M. B exposait avoir projeté la création d’une nouvelle salle derrière les écuries, précisant que celle-ci remplacerait le chapiteau jusqu’alors utilisé à cet effet, lequel était déjà mentionné sous le nom de 'barnum’ dans la convention d’occupation précaire. L’existence d’une erreur déterminante du consentement de l’acquéreur résidant dans l’impossibilité d’exploiter immédiatement le château du fait de son état n’est dès lors pas établie.

En toute hypothèse, le rapport détaillé établi par la SARL Blanchet Diagnostics qui conclut, d’une part, à l’absence de repérage d’indices d’infestation par les termites et, d’autre part et surtout, au repérage d’indices de présence d’autres agents de dégradation biologique du bois, cette partie de la conclusion étant mise en exergue par l’utilisation d’une police de caractère supérieur, suffisait amplement à informer tout acquéreur d’une telle propriété, quelles qu’en soient les compétences, de l’état du bâti et de la nécessité d’y effectuer des travaux importants afin de supprimer les entrées d’eau et sources d’humidité multiples et de traiter ou remplacer les parties attaquées par les champignons lignivores quels qu’ils soient (deux types de champignons lignivores infestant le château). Ainsi ce rapport mettait en évidence, à 41 reprises, dans des volumes différents du bâtiment principal et de ses dépendances, la dégradation parfois étendue d’éléments de construction en bois par des champignons lignivores, décrivant selon le cas l’existence de fructifications, mycélium, cordonnets et/ou renflements à la surface du bois. A cette description étaient jointes 69 photographies commentées illustrant les désordres, lesquels étaient également localisés sur des plans de chaque niveau du château et des dépendances, ce qui permettait d’en appréhender immédiatement la dissémination. Le diagnostiqueur a en outre pris le soin de signaler les trous dans la toiture ou les planchers, les traces d’humidité, les fuites d’eau, les moisissures et l’hygrométrie importante dans certains lieux et de préciser les lieux qu’il n’avait pu examiner parce qu’alors inaccessibles ou imposant des sondages destructifs (enlèvement du revêtement en jonc de mer). L’ensemble de ces éléments permettait à n’importe quel acquéreur, aussi inexpérimenté soit-il, de savoir qu’il achetait un ensemble immobilier souffrant d’une infestation étendue par des champignons attaquant les structures en bois et nécessitant de ce fait, la réalisation de travaux de décontamination dont le coût n’était d’ailleurs pas exorbitant par rapport à la valeur d’achat de l’ensemble et au coût des autres travaux de structure, et notamment de couvert, qui s’imposaient.

Les désordres relevés par la SARL Blanchet Diagnostics étaient en outre, de manière inhabituelle, récapitulés intégralement dans les deux compromis sous seing privé, suivis de la mention suivante : 'l’acquéreur déclare en avoir pris parfaite connaissance et en faire ainsi son affaire personnelle.'. Cette stipulation reprise à l’identique occupait six pages de l’acte authentique de vente. L’importance du rapport ne pouvait, de ce fait, échapper à un acquéreur normalement diligent, pas plus que le conseil 'de faire appel à un homme de l’art (charpentier, entreprise de traitement du bois) pour un sondage destructif, ceci afin de porter un jugement quant à la résistance mécanique des matériaux et de connaître l’ampleur de la dégradation du bois dans le cas où nous avons constaté une dégradation biologique du bois'. En effet contrairement à ce qui est soutenu, ce dernier membre de phrase ne trahissait pas une clause de style puisque le constat décrivait parallèlement de manière explicite, de nombreuses et graves dégradations biologiques du bois, disséminées dans tout le bâtiment principal et ses annexes.

Les époux B, contrôlant la SCI LMC par l’intermédiaire de la société LCBA entreprises, peuvent encore moins que d’autres prétendre avoir été induits en erreur par ce diagnostic dès lors que les échanges avec le notaire révèlent qu’ils possèdent déjà deux propriétés dans des régions également affectées par les champignons lignivores, à savoir une maison à St Brévin et, depuis 2003, via la SCI LMC, un château du XIXème siècle à Saint Sulpice sur Risle dans l’Orne. Fondateurs au mois de novembre 2001de la SARL LCBA Résines qui relève du secteur d’activité 'Travaux de peinture et vitrerie', ils avaient également été sensibilisés, dans le cadre de l’exercice de cette activité, au phénomène d’infestation par les champignons lignivores dont la mérule est le plus courant. Enfin, la pièce 29 de la SCI Emma révèle que M^me F G épouse B, gérante de cette société, exerce la profession d’architecte d’intérieur, profession incompatible avec une prétendue ignorance de l’action des champignons lignivores dans les immeubles d’habitation.

L’expérience acquise par M. B ressort encore de ses propos dans la presse locale en 2015. Il y expliquait sa décision d’acquérir, via la création d’une nouvelle société, un autre château, le Château des Salles, à Guingamp, de la manière suivante : 'Je m’intéresse à la pierre et aux matériaux, je suis un fanatique de la réhabilitation de l’existant'. Interrogé par le journaliste sur les travaux à réaliser dans cette dernière acquisition, il répondait : 'La tâche peut paraître impressionnante à première vue, mais quand on a des équipes de qualité, il n’y a pas de problème.'
Ces déclarations conforteraient, s’il en était besoin, les affirmations du couvreur recueillies par l’expert quant à la connaissance qu’avait l’acquéreur dès 2012 de la nature des désordres consécutifs à la présence de champignons lignivores.

Il s’en infère que la SAS LCBA entreprises ne démontre pas avoir été induite en erreur sur les qualités substantielles du bien, étant rappelé qu’une erreur sur la valeur de celui-ci du fait du coût des travaux de décontamination nécessaires ne caractériserait pas une telle erreur dès lors qu’elle ne porte pas sur une qualité essentielle d’un bien d’exception, non interchangeable, dont il est reconnu que la rénovation s’imposait.

Sur la demande de résolution judiciaire de la vente ou de réduction de prix

La SAS LCBA entreprises souligne que la clause d’exonération des vices cachés ne portait que sur les vices cachés pouvant rendre l’immeuble impropre à sa destination apparus postérieurement au 31 décembre 2013. Mais elle n’établit pas qu’entre la date de la vente le 31 janvier 2012, qui contrairement à ce qu’elle soutient était aussi celle de sa prise de possession des lieux, la convention d’occupation précaire limitée dans le temps et dans l’espace n’interdisant pas celle-ci, et cette dernière date, se sont manifestés des vices non apparents au moment de la vente. Le fait que la société LMC, contrairement au conseil qui lui avait été donné, ait attendu le 30 septembre 2013, soit le jour où son obligation de paiement du prix devenait exigible, pour faire effectuer par la société CETI quelques sondages destructifs qui n’ont fait que confirmer l’infestation mise en évidence par le rapport de la SARL Blanchet Diagnostics ne lui permet pas de faire courir de la date de ce rapport, la révélation du vice. L’expert a par ailleurs démontré que l’affirmation selon laquelle la prise de conscience de la

fragilité de certaines menuiseries datait du début de l’année 2013 était tout aussi peu convaincante, les travaux afférents aux dites menuiseries ayant été commandés dès l’année précédente.

En toute hypothèse, le rapport d’expertise de la SARL Blanchet Diagnostics communiqué à l’acquéreur dès avant la conclusion du premier compromis sous seing privé était explicite de la nature, de l’étendue et de la gravité de l’infestation par les champignons lignivores en relation avec les multiples sources d’humidité également signalées de sorte que même s’il existait quelques atteintes non consignées par ce rapport, ces omissions ponctuelles étaient sans incidence sur la portée des informations données à l’acquéreur quant à l’existence du vice lui-même dans son ampleur et ses conséquences au moment de la vente.

Certes il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’étaient déjà présentes en 2011, bien que non signalées par le diagnostiqueur et non visibles, les dégradations suivantes :

— grosse vrillette et mérule dans le volume 5 (chambre 7),

— mérule dans le volume 8 (WC 1),

— mérule et petite et grosse vrillette dans le volume 14 (dégagement),

— mérule, petite et grosse vrillette dans le volume 21 (chambre 3) ,

— mérule, petite et grosse vrillette et pourriture molle dans le volume 53 (distribution 6),

— mérule, petite vrillette et pourriture molle dans le volume […],

— mérule, petite vrillette et pourriture cubique dans l’annexe chaufferie.

Ces atteintes qui affectent, à l’exception de deux chambres, des locaux annexes sont minoritaires par rapport aux nombreuses dégradations par les champignons lignivores relevés dans le rapport de la SARL Blanchet Diagnostics souvent à proximité immédiate des dits volumes. Elle ne sont pas de nature à modifier la perception de l’étendue de l’infestation mise, par ce rapport, en évidence dans 41 volumes différents dont 8 chambres, un salon, un escalier, les greniers et cuisines.

Rien n’établit non plus que le vendeur qui avait mis immédiatement le diagnostic à la disposition de l’acquéreur ait eu une connaissance plus approfondie des désordres que celle révélée par le rapport. A cet égard, la société LMC reprochait à l’expert de ne pas avoir tenu compte de la pose d’un revêtement en jonc de mer sur le plancher du volume 51 (salon 5). Mais le diagnostiqueur précise n’avoir pu inspecter ce plancher en raison du dit revêtement et relève la présence, dans le même salon, sur les huisseries, les portes en bois et les plinthes, de dégradations du bois par les champignons lignivores, caractérisées par des renflements. Rien ne permet dès lors de soutenir qu’en apposant le revêtement en cause, dont rien n’empêchait à l’acquéreur d’exiger l’enlèvement, la SCI Emma ait eu la volonté de masquer des dégradations du bois qu’elle laissait concomitamment parfaitement visibles sur les huisseries, portes et plinthes de la même pièce. La même observation vaut pour le volume 76 (chambre 8) située au deuxième étage dans les combles. Si des travaux de réparation de couverture, de remplacement des plinthes côté Nord et de doublage du plancher y ont été effectués par le vendeur dans cette pièce, le rapport de la SARL Blanchet Diagnostics y relevait sur le parquet, les huisseries et les portes, des dégradations par les champignons lignivores qui démontrent que les dits travaux n’étaient pas destinés à camoufler une infestation toujours visible et signalée au moment de la vente.

Il s’ensuit que le vice était dans son ampleur, ses causes (nombreuses sources d’humidité) et ses conséquences apparent au moment de la vente de sorte que l’action en résolution ou réduction de prix engagée à l’encontre de la SCI Emma, sur le fondement d’un vice caché sera rejetée.

Sur la demande d’annulation du jugement du 17 août 2015

A titre préliminaire, il sera relevé que la demande d’annulation du jugement critiqué est en l’occurrence sans véritable portée puisque la cause de nullité invoquée n’affectant pas l’acte introductif d’instance, la cour n’en resterait pas moins tenue de se prononcer sur le fond du litige, à savoir la demande en paiement du solde du prix exigible au 30 septembre 2013 et des intérêts conventionnels échus. Or la société appelante ne présente, dans cette procédure, aucun moyen de fond à l’encontre de la demande en paiement, s’opposant seulement dans le corps de ses écritures à la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée à titre incident par la société intimée.

En toute hypothèse, les griefs allégués au soutien de la demande d’annulation du jugement ne sont pas fondés dès lors que la décision de disjoindre les procédures, mesure d’administration judiciaire, était justifiée par un motif légitime résidant dans la recherche d’un juste équilibre entre les intérêts en présence et dans la bonne administration de la justice qui impose de statuer dans un délai raisonnable sur les demandes dont le juge est saisi. En effet en l’espèce, la disjonction, qui ne compromettait pas les droits et actions bénéficiant à la société défenderesse, était imposée par le fait qu’à une demande en paiement d’un prix exigible depuis plus d’un an, dont la contrepartie avait été remise au débiteur qui l’exploitait, celui-ci opposait une demande reconventionnelle qui n’était pas en état d’être jugée dans un délai prévisible puisque tributaire d’une mesure d’investigation qu’il avait sollicité tardivement, mesure qu’il a ensuite, en 2015, successivement fait étendre à de nouveaux locaux et à de nouveaux intervenants, retardant d’autant son délai d’exécution et l’examen consécutif de ses prétentions.

Il n’est pas non plus établi que l’ordonnance de clôture rendue le 28 avril 2015, soit 16 mois après la délivrance de l’assignation, ait empêché la société défenderesse de présenter des moyens de défense. D’ailleurs devant la cour, elle n’articule, dans le cadre de cette procédure, aucun moyen de défense à l’action en paiement du solde du prix et des intérêts conventionnels.

Enfin c’est à tort qu’il est soutenu que le premier juge aurait statué sur des demandes dont il n’était pas saisi, ayant au contraire pris le soin de rappeler qu’il n’était saisi que de la demande principale en paiement du prix et ayant examiné la pertinence de cette demande au seul regard de l’obligation de délivrance à la charge du vendeur et des stipulations de l’acte, sans se prononcer sur le bien-fondé de la demande reconventionnelle en annulation ou résolution de la vente. La demande d’annulation du jugement sera en conséquence rejetée.

Les demandes de nullité ou résolution de la vente ou en diminution de prix ayant été rejetées supra, le jugement critiqué sera intégralement confirmé.

La société Emma ne justifiant pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement du prix compensé par l’allocation de dommages-intérêts moratoires, sa demande de dommages-intérêts complémentaires sera rejetée.

Sur l’action en responsabilité dirigée contre le notaire et le diagnostiqueur

La société LCBA entreprises soutient que le notaire aurait manqué à son devoir de conseil en ne commentant pas dans ses actes, les conclusions du rapport du diagnostiqueur qui révélaient la présence d’une espèce particulière de champignons lignivores, la mérule, et en ne l’informant pas du coût des travaux nécessaires à son éradication. Mais le notaire n’était chargé ni d’une mission de diagnostic parasitaire, ni d’une mission de négociation du bien. Il n’entrait pas dans ses attributions de compléter techniquement ce rapport dont le contenu ne contenait aucune ambiguïté. Il n’avait ni la mission, ni les informations, ni la compétence requises pour évaluer les travaux à effectuer et n’avait pas à se prononcer sur l’opportunité économique de l’opération. En reprenant in extenso, non seulement dans l’acte authentique mais aussi dans les deux compromis sous seing privé successifs, les constatations claires et précises de la SARL Blanchet Diagnostics, les volumes non examinés par

elle et les dégradations matérielles notoirement connues pour favoriser la propagation des parasites, il s’assurait que l’acquéreur avait bien pris conscience de l’importance du rapport qu’il annexait à ses actes. En prenant acte du fait qu’il en faisait son affaire personnelle, il s’assurait qu’il en avait compris la portée. Cette précaution, dont le caractère exceptionnel ne pouvait échapper à la SCI LMC qui avait déjà l’expérience de l’acquisition d’un bien de même nature, suffisait à attirer solennellement son attention sur l’importance du diagnostic parasitaire et à l’inciter, en cas de doute sur l’état du bien, à suivre le conseil de la SARL Blanchet Diagnostics préconisant des investigations approfondies comportant des sondages destructifs et le recours à des professionnels pour quantifier les travaux à réaliser. Au surplus, les courriels versés aux débats démontrent que M^e Z a entretenu, avant la conclusion des actes, des relations avec les représentants de la SCI LMC qu’il a utilement conseillés sur les conditions financières les plus favorables à l’opération. Or il n’est pas soutenu qu’il ait été interrogé sur la portée du diagnostic parasitaire qui, selon l’agent immobilier, avait justifié la renégociation du compromis. Rien n’établit non plus qu’il ait exercé une quelconque influence sur la décision fermement ancrée de la SCI LMC d’acquérir le bien ou exercé une pression pour précipiter la conclusion de l’acte. A cet égard, c’est de manière inexacte que la société LMC soutient que M^e Z aurait été lié au représentant de la société venderesse dans des conditions qui déontologiquement aurait dû l’empêcher d’instrumenter. Aucun manquement à son devoir de conseil n’est donc caractérisé, étant au surplus relevé que la société LCBA entreprises ne caractérise pas davantage l’existence d’une perte de chance de ne pas contracter, les éléments du dossier révélant au contraire sa détermination à acquérir le bien en dépit du diagnostic parasitaire particulièrement précis et détaillé dont elle avait eu connaissance près de trois mois avant la vente.

La SAS LCBA entreprises reproche enfin à la SARL Blanchet diagnostics de n’avoir pas été suffisamment explicite dans ses constatations, faute d’avoir défini les termes techniques employés, d’avoir insisté sur le risque de prolifération rapide du champignon, d’avoir préconisé des mesures urgentes pour l’éradiquer, d’avoir respecté la norme applicable, d’avoir relevé le taux d’humidité ou d’avoir opéré un sondage destructif en retirant le revêtement en jonc de mer recouvrant le plancher d’un salon.

Mais aucun de ces griefs ne résiste à l’examen. Ainsi en employant le terme générique de champignons lignivores pour caractériser une partie des attaques parasitaires constatées correspondant à de la mérule ou à des champignons coniophores, par opposition aux champignons lignicoles également mis en évidence, en soulignant les manifestations qui de notoriété publique sont caractéristiques de cette infestation (fructifications, mycélium, cordonnets et/ou renflements à la surface du bois…), en reportant sur les plans des différents niveaux du bâtiment principal et des annexes, la localisation des infestations par des champignons, ce qui en révélait le caractère généralisé, et en relevant les dégradations, entrées d’eau et (contrairement à ce qui est soutenu) taux d’humidité excessifs de nature à en favoriser le développement, le diagnostiqueur a porté à la connaissance de la SCI LMC tous les éléments d’information objectifs que ses constatations établissaient avec certitude, en respectant pour ce faire, la norme applicable. Elle a également rempli son obligation de conseil en préconisant des mesures d’investigation plus approfondies entrainant des sondages destructifs et le recours à des professionnels (charpentiers, entreprises de traitement du bois) pour déterminer les travaux structurels immédiatement nécessaires afin d’assurer la conservation de l’immeuble. Elle a relevé des traces d’infestation par champignon lignivores dans le salon dont le sol était recouvert de jonc de mer fixé au support ainsi que le révèle le rapport CETI qui n’a pas davantage retiré ce revêtement, ce qui aurait constitué un sondage destructif non conforme à la norme applicable. Ces informations permettaient à tout intéressé même inexpérimenté, ce que n’était pas la SCI LMC, de prendre conscience de la nature et de la gravité des désordres et de la nécessité d’y remédier sans délais pour éviter leur aggravation. Ceci explique que, sans que cela ait une incidence sur l’appréciation de sa responsabilité, la société Les toits de Bretagne ait ensuite affirmé devant l’expert que lorsqu’elle a été sollicitée par M. B, dans l’année de l’acquisition du bien, ce dernier était parfaitement conscient des implications des désordres résultant de la présence de mérule.

Aucune faute n’est dès lors démontrée à l’encontre de la société Blanchet Diagnostics qui a rempli sa mission avec précision et diligence, conformément à la norme applicable, de sorte que l’action en responsabilité engagée à son encontre sera également rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, même non fondée, ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’agir. La demande de dommages-intérêts présentée par la société Emma sera en conséquence rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés l’intégralité des frais exposés par eux à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens,

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 18/00806 et RG 18/06776 ;

Confirme le jugement rendu le 17 août 2015 par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en toutes ses dispositions sauf à préciser, en tant que de besoin, que la SAS LCBA entreprises vient aux droits et obligations de la SCI LMC ;

Déclare irrecevable la demande d’annulation du rapport d’expertise en ce que cette demande est formée à l’encontre de M^e Z et de la SARL Blanchet diagnostics ;

Confirme pour le surplus le jugement rendu le 31 août 2018 par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS LCBA Entreprises à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

• à la SCI Emma, la somme de 10 000 euros,

• à M^e Malo Z, notaire, la somme de 4 000 euros,

• à la SARL Blanchet diagnostics, la somme de 6 000 euros ;

Déboute les parties de toutes autres demandes contraires ou plus amples ;

Condamne la société LCBA entreprises aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT