1^re Chambre

ARRÊT N°74/2020

N° RG 17/08739 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OO4F

M^me F N O Y

C/

M. D X

SAS INNOCLAIR venant aux droits de la SARL BRETAGNE ASSAINISSEMENT -

SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 FÉVRIER 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Q-R S, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2019 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Février 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame F N O Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e I J de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Emmanuel RUBI, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

SAS INNOCLAIR venant aux droits de la SARL BRETAGNE ASSAINISSEMENT, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[…]

[…]

Intimé sur appel provoquée, représentée par M^e K L de la SELARL BAZILLE, L, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Grégory SVITOUXHKOFF, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

La SOCIÉTÉ GÉNÉRALE, SA dont le siège social est situé […], pris en la personne de sa Direction d’Exploitation Commerciale de RENNES, représentée par son Directeur domicilié audit siège

Représentée par M^e Gilles LABOURDETTE de la SELARL CABINET D’AVOCATS CAILLERE – LABOURDETTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS-FONTANA, plaidant, avocat au barreau de PARIS

Selon compromis de vente en date du 6 novembre 2009, F Y a acquis auprès de D X une maison d’habitation sise au […] de Coutais pour un prix de 80.000€. Cet achat était financé grâce à un prêt souscrit auprès du Crédit Agricole d’un montant de 87 574 € au taux de 4,18% l’an. La parcelle acquise est cadastrée ZB 418, M. X conservant la parcelle voisine cadastrée ZB 419.

Le vendeur s’est engagé à réaliser à sa charge la création d’un assainissement autonome et conforme à la législation en vigueur.

L’acte authentique a été régularisé le 22 janvier 2010.

S’apercevant de dysfonctionnements sur l’installation sanitaire, M^me Y a saisi le juge des référés aux fins de voir diligenter une expertise. Par ordonnance en date du 11 avril 2013, M. Z a été désigné comme expert. Il a déposé son rapport définitif le 17 février 2014.

Par offre acceptée le 27 septembre 2014 par M^me Y, la société générale a racheté à hauteur de 77 316,13 € remboursable au taux de 2,65 %, le prêt consenti par le Crédit Agricole.

Par acte du 23 septembre 2015, M^me Y a fait assigner M. X et la Société Générale devant le tribunal de grande instance de Nantes.

Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Nantes a :

— débouté F Y de l’ensemble de ses demandes.

— débouté la Société Générale de l’ensemble de ses demandes.

— débouté la SARL Bretagne Assainissement de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M^me F Y à payer à D X la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M^me F Y aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître G H, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

M^me Y a interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 décembre 2017.

M. X a assigné la société Bretagne Assainissement en appel provoqué.

Vu les conclusions du 14 juin 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et conclusions de M^me Y qui demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M^me Y recevable, bien-fondé et y faire droit ;

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 30 novembre 2017 ;

— débouter M. X et la Société Générale de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau :

— voir prononcer la résolution du contrat de vente intervenu le 22 janvier 2010 entre M. X et M^me Y, publié à la conservation des Hypothèques de Nantes 2^e Bureau le 4 mars 2010, volume 2010 P N°3144.

— ordonner en conséquence la restitution réciproque du prix de vente et de l’immeuble vendu et s’entendre condamner M. X à régler à M^me Y la somme de 80.000€ ;

— préciser que le transfert de propriété sera retardé jusqu’à la date de restitution intégrale du prix de vente ;

— condamner M. X à régler à M^me Y les sommes de :

*13 531,94 € au titre des frais occasionnés par la vente ;

*680,38€ au titre des frais engagés auprès de la SAUR ;

*8.000€ en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

*2.312,74€ et 69,96 € au titre des impenses ;

*882,65€ au titre du remboursement des frais de rachat du crédit immobilier.

— prononcer, avec toutes les conséquences de droit, la résolution des contrats de crédits immobiliers souscrits par M^me Y auprès de la société générale y compris les frais de rachats du premier crédit ;

— condamner en conséquence, en tant que de besoin, la Société Générale à rembourser à M^me Y l’intégralité des frais de dossier et intérêts perçus à la date de prononcé de la résolution, y compris frais du prêt initial souscrit au Crédit Agricole et repris par la société Générale ;

— dire que M^me Y ne pourra être condamnée, à l’égard de la Société Générale, qu’au remboursement du capital emprunté déduction faite du montant des échéances de remboursement déjà réglées ;

— condamner M. X à régler à M^me Y la somme de 7.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance ;

— condamner M. X à régler à M^me Y la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel ;

— allouer à la SCP Parthema 3 agissant par Maître I J le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

— désigner tel expert, géomètre-expert, qu’il lui plaira avec pour mission de se faire remettre tous documents utiles, de se rendre sur les lieux, d’entendre les parties et :

*de déterminer les limites de propriété des parcelles cadastrées 418 et 419 ;

*de donner tous éléments permettant de définir l’emplacement du WC de la maison située sur la parcelle 418.

Vu les conclusions du 13 novembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. X qui demande à la cour de:

— confirmer le jugement rendu le 30 novembre 2017 en toutes ses dispositions,

— débouter M^me Y, la société Innoclair venant aux droits de la société Bretagne Assainissement et la Société Générale de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Innoclair venant aux droits de la société Bretagne Assainissement à garantir et à relever indemne M. X de l’ensemble des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en raison des désordres affectant l’assainissement ;

— condamner M^me Y à verser à M. X la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Vu les conclusions du 1^er avril 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et conclusions de la SA Société Générale qui demande à la cour de :

— donner acte à la Société générale de ce qu’elle s’en rapporte à Justice sur le bien fondé de l’appel interjeté par M^me Y à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 30 novembre 2017.

— donner acte à la Société générale de ce qu’elle s’en rapporte à Justice sur le fond du litige opposant M^me Y à M. X.

Dans l’hypothèse où la Cour prononcerait la nullité ou la résolution judiciaire de la vente et considérerait que celle-ci entraîne la résolution ou la nullité du prêt consenti par la Société générale à M^me F Y,

— condamner M^me Y à payer à la Société générale le montant nominal du prêt soit la somme de 77.316,13€.

— dire que la Société générale pourra conserver les intérêts payés par M^me Y jusqu’au remboursement des sommes prêtées.

Subsidiairement,

— condamner M^me F Y à payer à la Société Générale les intérêts au taux légal à compter de la date de décaissement des sommes prêtées jusqu’à leur remboursement.

Dans tous les cas,

— ordonner la compensation entre la créance de la Société générale à l’encontre de M^me Y et les sommes auxquelles la banque pourrait être tenue au titre des sommes perçues dans le cadre de l’exécution du contrat de prêt.

— condamner M. X à payer à la Société générale à titre de dommages-intérêts le montant des intérêts, frais et accessoires qu’elle aurait perçus si le prêt avait été poursuivi jusqu’à son terme, soit au titre des intérêts contractuels la somme de 15.529,71€ et celle de 500€ au titre des frais de dossier.

— condamner tout succombant à payer à la Société générale la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Vu les conclusions du 17 juin 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SAS Innoclair, venant aux droits de Bretagne Assainissement, qui demande à la cour de:

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes, du 30 novembre 2017, en toutes ses dispositions,

— débouter M. X de toutes ses demandes à l’encontre de la SAS Innoclair (venant aux droits de la SARL Bretagne Assainissement),

— condamner M. X à payer à la SAS Innoclair (venant aux droits de la SARL Bretagne Assainissement) la somme de 4 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître K L pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2019.

Par arrêt avant dire droit du 22 octobre 2019, la cour a :

— renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 16 décembre 2019 à 14 heures ;

Invité les parties à conclure sur le point suivant uniquement :

La qualification de l’offre de la Société Générale au regard du contrat de vente, et dans l’hypothèse où ce contrat ne pourrait recevoir la qualification de prêt accessoire au contrat principal, les conséquences au regard de la demande de résolution de l’offre de prêt de la Société Générale.

Par conclusions du 16 décembre 2019, la société «'Société Générale'» demande à la cour, dans l’hypothèse où elle prononcerait la résolution judiciaire de la vente et considérerait que celle-ci n’entraîne pas la résolution du prêt consenti par la société Générale à M^me F Y, de :

— ordonner la résiliation du prêt ;

— condamner M^me F Y à payer à la société «'Société Générale'» le capital restant dû au titre du prêt à la date de résiliation majoré des intérêts contractuels à compter de la date de résiliation du prêt.

M^me Y a maintenu ses demandes antérieures et soutient que le contrat principal et le contrat souscrit auprès de la société «'Société Générale'» sont interdépendants.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la vente :

Il résulte des dispositions de l’article 1603 du code civil que le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend. Il résulte des dispositions de l’article 1615 du même code que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Sur l’implantation des WC :

M^me Y soutient que :

*le bien décrit à l’acte de vente est une maison individuelle avec WC au rez de chaussée ;

*le WC de la maison et le ballon d’eau avec toutes les arrivées d’eau ne se trouvent pas sur le fonds vendu mais sur le fonds voisin qui est la seconde maison issue de la division de propriété ;

*la pièce s’imbrique dans le volume de la maison voisine ;

*en présence de parties communes à plusieurs propriétaires (charpente et toiture au dessus du WC qui correspond à celle de la maison voisine), le régime de la copropriété s’applique impérativement ;

*cette situation l’expose à subir une action en revendication de la part de son voisin ou de ses ayants droit ;

M. X soutient que :

*la preuve d’une imbrication de WC dans la propriété voisine n’est pas rapportée ; il n’existe aucun risque d’éviction ; rien ne justifie que le régime de la copropriété soit appliqué à son bien et à la maison voisine.

Ceci étant exposé :

La maison vendue à M^me Y provient de la division d’un même immeuble en deux propriétés mitoyennes. L’acte authentique précise qu’il comprend au rez de chaussée une cour avec puits, un séjour avec coin cuisine, un salon, un WC. Le plan cadastral annexé à l’acte de vente le désigne sous le terme B et de teinte jaune. Ce plan a été dressé en conformité d’un piquetage du 22 octobre 2009. Il est précisé à l’acte authentique qu’un plan d’arpentage a été dressé par le cabinet CDC Conseils géomètres experts le 4 novembre 2009, annexé à l’acte de vente. Si le plan cadastral fait effectivement mention de ce document d’arpentage, il n’en est pas la reprise, mais précise que les propriétaires déclarent avoir pris connaissance des informations portées au dos de la chemise 6463 (précision signée le 4 novembre 2009 des deux propriétaires et du cabinet CDC Conseils). Il est encore inscrit au plan cadastral que le plan d’arpentage a été dressé par M. A le 7 novembre 2011. Outre les contradictions entre les termes de l’acte authentique et les mentions du plan cadastral, ce plan résulte en tout état de cause d’un piquetage antérieur au document d’arpentage de division. Il ne peut dès lors être invoqué pour apporter la preuve d’un manquement à l’obligation de délivrance du bien résultant de cette division.

Il ressort des différents plans de distribution des pièces versés aux débats que la pièce contenant les WC du bien vendu à M^me Y forme un décroché par rapport à la ligne séparative de son bien et du bien voisin.

Le plan d’arpentage dressé par le cabinet CDC Conseil n’est pas versé aux débats. M^me Y produit le plan effectué par ce cabinet à l’occasion de l’étude qu’elle lui a demandée préalablement à la mise en place d’un dispositif d’assainissement individuel. Ce plan reprend le périmètre de la parcelle de M^me Y et n’y inclut pas les WC .

Toutefois, à supposer que le document d’arpentage ne soit pas conforme au titre de propriété, M^me Y ne rapporte pas la preuve que l’existence de parties communes du sol et du toit, de la pièce contenant les WC ou d’un risque d’éviction d’une partie de son bien.

Dès lors que l’acte de vente mentionne les WC et que la pièce qui les contient a été délivrée avec l’ensemble du bien vendu, M. X a rempli sur ce point son obligation de délivrance conforme et le moyen doit être rejeté.

Sur l’installation d’assainissement :

M^me Y soutient que :

*M. X a manqué à son obligation de délivrance conforme en ce que l’installation d’assainissement n’est pas conforme aux normes en vigueur et en ce qu’elle n’est pas conforme à la description qu’en donne l’acte de vente.

M. X soutient que :

*le désordre affectant le système d’assainissement est un simple défaut de raccordement ;

*il ressort de l’acte de vente que le système d’assainissement n’a fait l’objet d’aucun contrôle par le service d’assainissement communal et que M^me Y a déclaré en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiconque ;

Ceci étant exposé :

Le compromis de vente du 6 novembre 2009 précise au paragraphe «'Assainissement'» que «' les biens vendus ne sont pas raccordés à un réseau collectif d’assainissement. Le vendeur déclare en outre que le système d’assainissement autonome équipant les biens vendus a fait l’objet d’un contrôle du service public d’assainissement non collectif et qu’il est conforme et en bon état de fonctionnement. Le vendeur déclare par ailleurs n’avoir reçu aucune injonction de la commune le mettant en demeure de procéder au raccordement. Dans tous les cas, le vendeur déclare que son mécanisme d’assainissement est aux normes. Si ce n’était pas le cas, la charge de la remise en conformité lui incombe par la réalisation des travaux avant la signature authentique ou par le provisionnement des sommes, sur devis, restant entre les mains du notaire rédacteur de l’acte chargé du règlement des travaux. Ce point est également précisé au chapitre 'Autres conditions'.'»

En page 8 du compromis, au chapitre «'Autres conditions'» le vendeur déclare que «'son assainissement (eaux usées) est conforme aux normes en vigueur. Si tel n’était pas le cas, il a la charge de la remise en conformité par la réalisation des travaux avant la réitération de l’acte authentique ou bien par provisionnement des sommes restant entre les mains du notaire chargé de la réitération de l’acte par prélèvement sur le prix net vendeur à partir d’un devis dûment établi par un professionnel. La confusion des réseaux d’eaux pluviales et usées est considérée comme une non-conformité. Ce point concerne l’assainissement propre aux eaux usées. Il ne concerne pas le réseau d’eau pluviale qui reste à la charge de l’acquéreur en cas de non conformité.'.

Au paragraphe 'Conditions particulières’ figurant en page 9 du compromis, 'le vendeur s’engage à réaliser à sa charge la création d’un assainissement autonome et conforme à la législation en vigueur'.

Entre la date du compromis et celle de l’acte authentique M. X a fait réaliser sur sa parcelle par la société Bretagne Assainissement un système complet d’assainissement non collectif pour un coût de 6 994,65 € réglé le 9 décembre 2009.

Il est stipulé à l’acte authentique de vente que «'Le bien vendu, ainsi que la maison cadastrée section ZB numéro 419 restant appartenir au vendeur, n’étant pas raccordé à l’assainissement communal, le vendeur a fait installer une micro-station d’épuration se situant sur la parcelle cadastrée ZB numéro 419. (…)La propriété de la micro-station étant dévolue à M. X, et aux acquéreurs successifs de la parcelle cadastrée ZB numéro 419,il y a lieu d’indiquer que la jouissance de cette installation est établie au profit de la parcelle sus énoncée et de la parcelle cadastrée section ZB numéro 418. Afin de régler les conditions de jouissance, d’entretien, et d’accès à la dite station d’épuration, il y a lieu de créer une servitude spécifique à cette micro-station.'» En page 14 et 15 de l’acte authentique au paragraphe «'Assainissement'» le vendeur déclare «'que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal et précise qu’il utilise un assainissement individuel de type micro-station installé le 3 décembre 2009'» Il est précisé que «'Le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées, étant précisé le régime d’évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental.

L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique.

Cet assainissement n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité par le service d’assainissement communal.

L’Acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque»

Dans le cadre de sa mission, l’expert a recherché si la micro-station était destinataire de toutes les eaux usées de la maison ou de certaines d’entre elles. Il a constaté que la mini-station reçoit bien les eaux usées provenant des deux WC du bâtiment, tandis que les eaux usées provenant des autres appareils sanitaires se déversent dans une canalisation où devrait ne transiter que la collecte des eaux de ruissellements de pluies sur la chaussée ou de la toiture.

Invité à rechercher les causes des désordres, M. Z a résumé que les travaux avaient été engagés sans étude préalable de filière, sans déterminer les raccordements à effectuer, sans demande d’autorisation préalable de travaux ; qu’aucune vérification n’avait été engagée pour établir et s’assurer que tous les appareils sanitaires des deux logements avaient bien été raccordés, «'ce qui relève pour le moins des obligations élémentaires de l’entrepreneur'».

Sur la question de l’impropriété à destination, l’expert est d’avis que le défaut de raccordement n’empêche pas l’usage du bien, «'bien que parfaitement répréhensible'». Sur le coût des réparations, il a estimé que le coût du raccordement de la machine à laver est estimé à 350 € TTC et celui des autres appareils qui se rejettent dans le fossé de 1 100 € TTC.

Il ressort des constatations de l’expert que l’installation individuelle d’assainissement n’est pas conforme aux stipulations de l’acte de vente en ce qu’elle n’assure pas l’évacuation de la totalité des eaux usées dont certaines sont mêlées aux eaux pluviales.

De plus, un compte rendu de contrôle effectué par la SAUR le 23 avril 2015 corrobore le rapport d’expertise judiciaire en ce que l’installation n’est pas conforme à la réglementation en vigueur en ce que la micro station a été mise en place sans étude de conception ni contrôle réalisation par le SPANC.

Si M^me Y a déclaré à l’acte authentique qu’elle faisait son affaire personnelle du défaut de contrôle de conformité, M. X s’était engagé dans le compromis de vente, qui concrétise l’accord des parties, à réaliser à sa charge la création d’un assainissement autonome conforme à la législation en vigueur. Il ressort des termes de l’acte authentique que cette installation a été réalisée et qu’elle assurait l’écoulement de la totalité des eaux usées sans que celles-ci soient mêlées aux eaux pluviales. En délivrant un bien assorti d’une installation d’assainissement individuelle qui ne répond pas à cette exigence, M. X a manqué à son obligation de délivrance.

Même si les désordres n’empêchent pas l’usage du bien et que leur reprise est d’un montant modeste, M^me Y n’est pas tenue d’accepter une chose différente de celle qu’elle a commandée. Il en résulte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de résolution du contrat de vente et que cette résolution sera prononcée. Le transfert de propriété sera effectif à la signification du présent arrêt sans être retardé à la restitution intégrale du prix de vente.

Sur les conséquences de la résolution :

Les parties devront procéder aux restitutions réciproques de la chose et du prix de vente.

Sur les frais occasionnés par la vente :

Il ressort de l’acte de vente que M^me Y a versé au cabinet Saint Gille une rémunération de 7 000 €. M. X sera condamné à indemniser M^me Y de cette somme versée en pure perte.

Sur les droits d’enregistrement et émoluments du notaire :

Il résulte des dispositions de l’article 1961 du code général des impôts que les frais fiscaux de mutation sont restituables par l’administration des impôts en cas de résolution de vente par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée. Dès lors, ces frais ne peuvent être mis à la charge du vendeur. En l’espèce, il ressort du décompte notarié que ces frais sont d’un montant de 4 213 €. En revanche M. X M M^me Y des émoluments du notaire et des autres dépenses accessoires à la vente, telles qu’elles résultent du décompte notarié, soit la somme de 1 938,69 €.

Sur les frais engagés auprès de la SAUR et les frais d’étude :

M^me Y justifie d’avoir engagé auprès de la SAUR pour le contrôle de l’installation des frais à hauteur de 290,38 € et fait procédé à une étude pour la remise aux normes de l’installation qui lui a coûté 390 €.

M. X sera condamné à l’indemniser de ses frais d’un total de 680,38 €.

Sur le préjudice moral et de jouissance :

M^me Y ne justifie pas de l’existence d’un préjudice moral et ne justifie pas davantage de n’avoir pu jouir pleinement de son bien. Elle sera déboutée de ces chefs de demande.

Sur les frais d’aménagement :

M^me Y produit des factures d’achat de matériaux insuffisantes à rapporter la preuve des aménagements qu’elle allègue. Seuls seront pris en compte la facture du 11 juin 2010 d’un montant de 301,93 € pour la pose et raccordement d’une surpresseur sous le chauffe eau, d’un robinet de puisage dans le WC repris sur le puits et le raccordement eau de puits sur réseau WC et machine à laver, et les tickets de caisse à hauteur de 69,96 € pour l’achat de gouttières.

M. X sera condamné à payer ces sommes.

Sur la résolution du contrat de prêt :

M^me Y a financé son achat au moyen d’un emprunt de 87 574 € souscrit auprès de la société Crédit Agricole. Elle a ensuite sollicité la Société Générale pour que celle-ci procède au rachat du prêt initial, ce que la banque a accepté par une nouvelle offre acceptée par M^me B le 27 septembre 2014 pour un montant de 77 316,13 €.

Entretenant une confusion entre les deux contrats, M^me Y demande à la cour de de prononcer la résolution des contrats de crédits immobiliers souscrits auprès de la Société Générale, y compris les frais de rachat du premier crédit. Le contrat souscrit auprès de la société Crédit Agricole ayant disparu du fait du rachat, il n’y a pas lieu de se prononcer sur sa résolution.

Il résulte des dispositions de l’article L 312-12 du code de la consommation, en vigueur au moment de l’offre, devenu l’article L313-36 de ce code que l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

L’offre de prêt de la Société Générale précise que son objet est un rachat de créance. Ce contrat et celui antérieurement souscrit auprès du Crédit Agricole diffèrent sur le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt, le nombre d’échéances et leur montant. Si l’endettement de M^me Y présente un lien d’interdépendance avec le contrat souscrit auprès du Crédit Agricole pour l’achat du bien de M. X, le contrat souscrit auprès de la société «'Société Générale'» n’a pas été demandé pour financer l’achat immobilier mais pour faire disparaître un endettement antérieur de M^me Y auprès de la société «'Crédit Agricole'», et obtenir des conditions plus satisfaisantes pour M^me Y d’apurement de son endettement.

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M^me Y et la banque, le contrat de crédit souscrit auprès de la société Générale n’est pas résolu du fait de la résolution du contrat de vente.

M^me Y et la Société Générale seront déboutées de ce chef de demande et des demandes qui en sont la conséquence.

La Société Générale demande subsidiairement à la cour de prononcer la résiliation du contrat de prêt et soutient que le contrat de prêt «'prévoit parmi les cas d’exigibilité par anticipation des sommes prêtées celui de l’annulation ou de la résolution de la vente'». La banque et M^me Y versent chacune aux débats les dix pages de l’offre, qui ne comprennent aucunement les dispositions invoquées. Par voie de conséquence, à défaut de justifier sa demande, la Société Générale en sera déboutée.

Sur le recours en garantie de M. X à l’encontre de la société Innoclair venant aux droits de la société Bretagne Assainissement :

M. X soutient que :

*le maître de l’ouvrage qui a vendu l’immeuble ne perd pas la faculté d’exercer une action récursoire lorsqu’elle présente pour lui un intérêt direct et certain et qu’il peut invoquer un préjudice personnel ;

*la société Bretagne Assainissement a manqué à son obligation de réaliser un ouvrage conforme au règle de l’art.

La société Innoclair répond que :

*la restitution du prix de vente n’est pas un préjudice qu’elle doit indemniser ;

*M. X n’avait pas informé la société Bretagne Assainissement de son intention de vendre le bien, de sorte qu’elle ne peut être tenue à garantir les indemnités dues pas le vendeur du fait de la résolution de la vente, ces indemnités étant pour elle totalement imprévisibles ;

Ceci étant exposé :

L’entrepreneur est tenu envers le maître de l’ouvrage d’une obligation de résultat des travaux qu’il effectue. La société Bretagne Assainissement, en installant une micro station non conforme au règle de l’art, a engagé sa responsabilité à l’encontre de M. X et doit le garantir du préjudice qui résulte pour lui de cette non conformité.

Aux termes de l’article 1150 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 : «'Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou que l’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’a pas été exécutée».

En premier lieu, la restitution du prix de vente par le vendeur n’est pas un préjudice indemnisable par un tiers. La société Innoclair ne sera pas tenue d’en garantir M. X.

En second lieu, n’était pas prévisible pour la société Bretagne Investissement, lors de son contrat, l’indemnisation des dépenses d’aménagement du bien faits par M^me B .

En revanche, la vente d’un bien n’est pas un élément imprévisible pour l’entrepreneur, et dès lors, ne sont pas imprévisibles les dommages et intérêts consécutifs à la rémunération de l’intermédiaire et aux frais d’actes payés à perte. Ne sont pas non plus imprévisibles, les frais engagés par le détenteur de l’ouvrage qui présentent un lien direct avec les désordres, soit en l’espèce les paiements effectués par M^me B auprès de la SAUR et les frais d’étude de mise aux normes.

Ainsi, la société Innoclair sera tenue de garantir M. X du paiement des dommages et intérêts suivants:

Frais de négociation de la vente :7 000 €

Emoluments notariés : 1 938,69 €

Coût du contrôle de l’installation: 290,38 €

Coût de l’étude pour la remise aux normes de l’installation: 390 €.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Prononce la résolution du contrat de vente intervenu le 22 janvier 2010 entre M. D X et M^me F Y,

Ordonne les restitutions réciproques de l’immeuble vendu et du prix de vente ( 80 000 €),

Dit que le transfert de propriété sera effectif à la signification du présent arrêt,

Condamne M. D X à régler à M^me F Y les sommes de :

*7 000 € au titre des frais de négociation de la vente ;

*1 938,69 €. au titre des émoluments du notaire et des autres dépenses accessoires à la vente ;

*290,38 € au titre du coût du contrôle de l’installation d’assainissement ;

*390 € au titre du coût de l’étude pour la remise aux normes de l’installation ;

*301,93 € et 69,96 € au titre des frais d’aménagement dans le bien vendu ;

Condamne la société Innoclair à garantir M. X du paiement des dommages et intérêts suivants:

Frais de négociation de la vente : 7000 €

Emoluments notariés : 1 938,69 €

Coût du contrôle de l’installation: 290,38 €

Coût de l’étude pour la remise aux normes de l’installation: 390 €.

Déboute M^me Y de sa demande de résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la société Générale par offre acceptée le 27 septembre 2014, et de ses demandes afférentes ;

Déboute la Société Générale de l’ensemble de ses demandes ;

Y ajoutant ;

Condamne M. C aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Innoclair à garantir M. X de cette condamnation ;

Condamne M. D X à payer à M^me F Y la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés elle en cause d’appel ;

Condamne la société Innoclair à garantir M. D X de ces condamnations;

Déboute la société «'Société Générale'» de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT