5^e Chambre

ARRÊT N°-224

N° RG 19/07640 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QI4K

M. B-N O P X

C/

M^me J C D

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Z LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame P-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Juin 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Octobre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur B-N O P X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

Madame J C D

La Potinière, […]

[…]

Représentée par M^e Maxime MACE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e COMPEROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

*******************

Le 1^er mars 2014, M. B X a conclu un bail précaire avec M^me J C D portant sur un local commercial nu à usage de bar situé au sein de la copropriété 'Les Embruns’ cadastrée section X 1440, 38 […], pour une durée d’un an. Ce bail portait sur les lots de copropriétés n°54, n°55 et n°26 en entier et une partie du lot n°25. Ce bail était renouvelé deux fois entre les parties et pour la même durée, selon actes des 1^er mars 2015 et 10 mars 2016.

Le bailleur a également laissé le preneur occuper un local nu cadastré n°24 jouxtant le local à usage de bar et donnant accès à une terrasse cadastrée n°47 (anciennement n°53) selon ce qui était qualifié de bail précaire, conclu le 1^er mars 2015 portant sur les lots 24 et 47, à titre gratuit mais selon un bail indépendant.

Par courrier en date du 9 janvier 2018, M. B X a reconnu qu’un nouveau bail commercial s’était automatiquement opéré entre M^me J C D et lui-même. Il a toutefois précisé que le local n°24 ne faisait pas partie intégrante des fonds loués et a enjoint à la preneuse, encore en possession de celui-ci, de lui en restituer les clefs.

Dans un courrier adressé à M. B X le 28 janvier 2019, M^me J C D a indiqué à ce dernier 'concernant les lots numérotés 24 et 53 que j’exploite avec votre accord et pour lesquels nous avons cosigné le bail le 1^er mars 2015, je vous informe que je viderais les lieux dès que possible'.

La restitution du bien n’a pas eu lieu.

Par acte signifié le 19 mars 2019, M. B X a adressé à M^me J C D une sommation de lui restituer les clefs du local n°24. Celle-ci a refusé en affirmant que le local fait partie intégrante du bar.

Le 11 avril 2019, M. B X a adressé une mise en demeure à M^me J C D, qui est demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 11 juin 2019, M. B X a M^me J C D devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes a :

— débouté B X et J C D de toutes leurs demandes,

— laissé à chacun d’eux la charge de leurs dépens et frais irrépétibles,

— rejeté les plus amples et contraires demandes.

Le 25 novembre 2019, M. B X a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 mars 2020, il demande à la cour de :

— infirmer en sa totalité l’ordonnance entreprise,

— constater que M^me C D s’est maintenue abusivement dans des locaux portant les numéros 24 et 47 dans la copropriété sise […] la plage à Damgan qui lui ont été prêtés à titre gratuit à compter du 1^er mars 2015 alors même qu’elle aurait dû les restituer le 31 décembre 2015,

— constater en effet qu’elle n’a bénéficié que pendant 10 mois d’un commodat sur les locaux portant les numéros 24 et 47 dans la copropriété 6-[…] à Damgan,

— constater qu’à aucun moment ces locaux ne lui ont été loués,

— constater en outre que M^me C D a reconnu devant le magistrat des référés exploiter à titre principal ces locaux pour y accueillir sa clientèle.

En conséquence,

— dire et juger que M^me C D ne bénéficie aucunement de locaux accessoires aux locaux loués par le concluant dans le cadre du bail qui lui a été consenti,

En conséquence,

— condamner M^me C D à restituer la clé et les locaux dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance qui sera prononcée sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois passé lequel délai il sera à nouveau fait droit,

— prononcer en tant que de besoin, si postérieurement à ce délai de 8 jours M^me C D se maintenait dans les lieux, son expulsion, le concluant pouvant dans ce cadre s’adjoindre les services de la force publique et d’un serrurier,

— débouter M^me C D de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner par ailleurs M^me C D à régler la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que tous les dépens tant de première instance que d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 10 février 2020, M^me J C D demande à la cour de :

— constater que le local constitue le local accessoire du bar, indispensable à son exploitation,

— constater en conséquence que le local est soumis au statut des baux

commerciaux et que M^me C D n’est pas occupante sans droit ni titre,

— constater qu’aucun trouble manifestement illicite non plus qu’aucun dommage imminent ne menacent M. X et/ou le local,

— dire le manque de base légale et qu’il n’y a pas lieu à référé,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

En conséquence,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

— condamner M. X à régler à M^me C D la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. X fait valoir que M^me C D ne peut soutenir que le local, objet du débat, constituerait un local accessoire au bar indispensable à son exploitation et soumis en tant que tel au statut des baux commerciaux alors qu’elle ne justifie pas qu’elle bénéficie d’un bail et que ce bail étant accessoire, le local ainsi loué n’est pas accessible à la clientèle et n’est pas utilisé par elle . Il expose qu’elle n’est pas titulaire d’un bail mais d’un commodat compte tenu de la gratuité du prêt qui lui était consenti pendant 10 mois et que ce local n’est pas l’accessoire du local pris à bail mais un local qu’elle utilise pour y recevoir la clientèle l’été ainsi qu’elle l’a reconnu lors de l’audience devant le premier juge, comme cela résulte des notes d’audience produites aux débats, ajoutant que ce local n’a jamais été utilisé comme réserve pendant près de trente ans.

M^me J C M rétorque qu’il n’y a pas de dommage imminent ni de trouble manifestement illicite, compte tenu de l’existence d’éléments en faveur de l’application du régime des baux commerciaux sur le local accessoire. Elle prétend que ce local est indispensable à l’exploitation du fonds en ce qu’il y a ni eau, ni compteur d’eau, ni toilette dans le local, qu’il n’y a qu’un compteur électrique, à son nom, qui alimente les deux locaux, que les tuyaux des machines à café et à chocolat sont situés derrière le bar, que le bar ne dispose que d’une toute petite réserve éloignée alors que le local est plus adapté à une réserve compte tenu de sa disposition en limite de route, idéale pour les livraisons, que le local sert à l’entreposage du mobilier de terrasse, concluant que le fonds n’est pas directement exploité, la clientèle n’y entre pas, aucun acte de commerce n’y est réalisé. Elle précise que M. X est bien propriétaire du local et que le bail ne pouvait être qualifié de prêt à usage dès lors que le montant du loyer du local principal ne se justifiait qu’avec cet espace en plus.

Aux termes du nouvel article 835 du code de procédure civile, qui reprend en substance l’ancien article 809 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-1, I, 1° du code de commerce étend le statut des baux commerciaux aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.

En l’espèce, le litige porte sur la mise à disposition, par un acte en date du 1^er mars 2015, conclu entre M. B X et M^me J C D des lots 24 et 47 de l’immeuble ' les Embruns’ situé […] la plage à Damgan. Contrairement aux lots de copropriétés n°54, n°55 et n°26 en entier et une partie du lot n°25 qui ont fait l’objet d’un bail précaire à compter du 1^er mars 2014 renouvelé trois fois, les lots 24 et 47 (ancien n°53) n’ont fait l’objet que du contrat du 1^er mars 2015.

Cet acte précise que le local est laissé à titre gratuit et M^me C D ne produit aucune pièce susceptible d’établir que le prix annuel de 12 000 euros payé pour la location du bar chaque année comprendrait la location des lots 24 et 47 alors que ceux-ci n’ont fait l’objet que d’un seul contrat et que cette affirmation est contraire d’une part aux clauses du bail concernant le bar et d’autre part aux clauses du contrat du 1^er mars 2015.

Il n’est en conséquence pas contestable que l’acte en cause qui a été conclu à titre gratuit ne peut être qualifié de bail mais qu’il s’agit d’un prêt à usage ou commodat.

Il résulte de l’attestation de M^me E F, locataire de 2005 à 2011 du bar La Potinière, qu’exploite maintenant l’intimée, que les lots 24 et 47 faisaient l’objet d’un bail au profit d’une autre personne, M. G H qui lui-même atteste avoir exploité son commerce dans ces deux lots de 2003 à 2012 et qu’il disposait de compteurs d’eau et d’électricité autonomes. Aux termes de l 'attestation de M. Y et du contrat du 1^er mars 2014, il apparaît également que les lots 24 et 47 ont été loués pour y exploiter une activité commerciale autonome et n’étaient donc pas des locaux accessoires à l’exploitation du bar La Potinière.

Après avoir expressément indiqué dans sa lettre du 28 janvier 2018 qu’elle viderait les lieux dès que possible, M^me C D prétend que les lots 24 et 47 sont des locaux accessoires indispensables à son activité commerciale.

Les pièces produites démontrent que ces lots n’ont jamais été l’accessoire des locaux dans lesquels est exploitée l’activité du Bar La Potinière, que M^me C D a elle-même reconnu que la terrasse était occupée par la clientèle l’été, ce qui démontre que l’activité commerciale y est exercée. Il en résulte que le seul fait que le local ne soit pas équipé d’un compteur d’eau ou d’électricité, qui existaient auparavant et peuvent être remis, ou que le local soit plus adapté que la réserve dont dispose le bar, n’établit pas que les lots 24 et 47 dans lesquels M^me C D a choisi de se maintenir sans aucune convention, seraient les accessoires indispensables à l’exploitation de son fonds commerce dont la privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds.

Il en résulte qu’il convient de mettre fin au trouble manifestement illicite que constitue l’occupation sans droit ni titre de M^me C I en ordonnant l’expulsion de celle-ci des lots 24 et 47, sans qu’il soit besoin d’assortir cette mesure d’une astreinte.

M^me J C D qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à payer à M. B-N X la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise,

Condamne M^me J C D à restituer la clé et à libérer les locaux portant les numéros de lot 24 et 47 de la copropriété située […] la plage à Damgan 56750, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt,

Dit que passé ce délai, si l’intéressée se maintient dans les lieux, ordonne son expulsion desdits locaux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne M^me J C D à payer à M. B-N X la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me J C D aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE