5^e Chambre

ARRÊT N°-03

N° RG 19/03758 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P2UD

SARL FC A HOTEL

C/

Société BAYET SCI

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 JANVIER 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame C LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-Pierre ROLLAND, Conseiller,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2019

devant Madame C LE FRANCOIS et Madame Isabelle LE POTIER, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Janvier 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL FC A HOTEL prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Le Reynel

[…]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Nicole TRINQUART, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

BAYET SCI Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés

en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Rachel CORILLION de la SELAS STRATÉYS CONTENTIEUX, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte en date du 1^er août 2000, la Sci de la Lande Aux perruches, aux droits de laquelle vient désormais la Sci Bayet, a consenti un bail commercial à M. E F portant sur un local situé à Bruz, aux fins d’exploitation d’un hôtel, bar et restaurant 'Le Reynel’ par la société Le Jacq’expo.

En août 2012, la société FC A Hôtel a acquis le fonds de commerce d’hôtel, bar et restaurant 'Le Reynel', dans le cadre de la procédure de liquidation de la société Le Jacq’expo, moyennant le prix de

23 000 euros. La société FC A Hôtel s’engageait à effectuer des travaux.

Des différends opposant le bailleur et le preneur sur la nature des travaux à effectuer, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 5 février 2013.

Les travaux de toiture seront finalement exécutés par le bailleur.

Un nouveau bail commercial a été conclu entre les parties le 12 octobre 2015, prévoyant que le preneur s’engageait à effectuer des travaux et que les locaux devaient exclusivement être consacrés par le preneur à l’exploitation d’un bar, hôtel, restaurant avec interdiction de changer la nature de l’activité exercée dans les locaux, ou adjoindre à ces activités des activités connexes ou complémentaires sans respecter la procédure prévue aux articles L145-47 et suivants du code de commerce.

Le 14 décembre 2018, le preneur avisait par simple mail le bailleur de son intention de céder le bail.

Le 21 décembre 2018, Maître Matar Charpentier, notaire associé à Rennes, communiquait à M. G B, représentant de la Sci Bayet, une copie de l’acte sous seing privé contenant une promesse de vente d’un fonds de commerce en date du 16 novembre 2018 ainsi qu’une copie des statuts de la société Hôtel Rennes Expo qui devait se substituer à M. et M^me X lors de la régularisation de l’acte d’acquisition.

Le bailleur faisait constater par acte d’huissier et sommation interpellative du 9 janvier 2019 que depuis le 31 juillet 2017 il n’y avait plus, dans les lieux loués, d’activité commerciale d’hôtel, bar et restaurant, que les mobiliers et équipements nécessaires à l’exploitation commerciale bar-restaurant avaient été vendus par la société FC A Hôtel et que l’immeuble était mis à disposition d’associations pour l’hébergement de migrants.

Autorisée à cette fin par ordonnance présidentielle, la société Bayet a fait assigner à jour fixe la société FC A Hôtel, M. H X, M^me I X et la société Hôtel Rennes Expo aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, ordonner son expulsion et de le voir condamner à payer une somme au titre des travaux de remise en état ainsi que des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 23 avril 2019, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— dit n’y avoir lieu à renvoi en circuit ordinaire ;

— constaté le désistement d’instance et d’action à l’encontre de M. H X, de M^me I X, née Y et de la Sarl Hôtel Rennes Expo ;

— mis en conséquence ces derniers hors de cause ;

— prononcé la résolution du bail commercial conclu le 12 octobre 2015 entre la Sci Bayet et la société FC A à compter du présent jugement aux torts exclusifs du preneur ;

— ordonné à la société FC A ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

A défaut de libération volontaire des lieux :

— ordonné l’expulsion de la société FC A et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 3 709,55 euros ;

— condamné la société FC A à verser à la Sci Bayet la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné la FC A aux entiers dépens.

Le 11 juin 2019, la société FC A Hôtel a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 1^er août 2019, la Sci Bayet a été autorisée à assigner la société FC A Hôtel pour l’audience du 13 novembre 2019.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 septembre 2019, la société FC A Hôtel demande à la cour de :

Infirmant et statuant à nouveau,

Sur le fond, à titre principal :

— débouter la société Bayet de l’ensemble de ses demandes ;

— autoriser, conformément à l’article L 145-52 du code de commerce, la déspécialisation du bail commercial pour y voir exercer l’activité d’hébergement à caractère social par la société FC A Hôtel ;

— condamner la société Bayet au paiement de la somme de 260 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société FC A Hôtel pour non-réalisation de la cession de son fonds de commerce, et ce sur le fondement de l’article 1382 du code civil ;

— débouter la société Bayet de sa demande d’indemnisation à défaut de

preuve de l’existence d’un préjudice matériel ;

— débouter la société Bayet de sa demande d’indemnisation sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Bayet au paiement d’une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si la résiliation était prononcée :

— accorder un délai de six mois à la société FC A Hôtel compte tenu des circonstances, pour libérer les lieux ;

— débouter la société Bayet de ses demandes d’indemnisation ;

— fixer ce que de droit sur les dépens ;

Par dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2019, la Sci Bayet demande à la cour de :

— déclarer irrecevable ou pour le moins mal fondée la demande présentée pour la première fois en cause d’appel par la société FC A Hôtel et qui vise à être judiciairement autorisée à transformer partiellement ou totalement son fonds de commerce exploité dans les lieux objet du bail commercial ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes en date du 23 avril 2019 en ce qu’il a :

* prononcé la résolution aux torts exclusifs de la locataire ;

* en conséquence, ordonner l’expulsion de la société FC A Hôtel de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir ;

* si besoin, autoriser la société Bayet à recourir à la force publique ;

* à compter de la date de résolution du bail litigieux ainsi fixée, condamner la société FC A Hôtel à verser à la société Bayet une indemnité d’occupation des lieux d’un montant de 3 709,55 euros ;

* condamner la société FC A Hôtel, à payer à la société Bayet une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner la société FC A Hôtel aux entiers dépens ;

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes en date du 23 avril 2019 et donc statuer à nouveau pour :

* condamner la société FC A Hôtel à payer une indemnité de 50 000 euros à la société Bayet afin de lui permettre de réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état de location et d’exploitation un fonds de commerce d’hôtel, bar et restaurant ainsi que pour compenser la perte de la licence IV attachée à ce fonds de commerce ;

* condamner la société FC A Hôtel à payer une indemnité de 20 000 euros à la société Bayet à titre de dommages et intérêts ;

* condamner la société FC A Hôtel, à payer à la société Bayet une indemnité de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner la société FC A Hôtel aux entiers dépens d’appel.

Ces conclusions sont expressément visées pour complet exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Les conclusions de la Sci Bayet ont été signifiées au créancier inscrit, la Banque Populaire de l’Ouest le 16 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

La société FC A Hôtel soutient qu’il n’y a pas lieu à déspécialisation du bail en ce qu’elle exerce toujours l’activité d’hôtellerie à destination d’une clientèle de migrants, que si elle n’exerce plus les activités de bar et restaurant, cela ne contrevient pas aux termes du bail, lequel ne prévoit pas expressément que le locataire doit exercer de manière effective et continue les activités prévues, que la procédure de déspécialisation n’est pas prévue pour des activités qui ne seraient plus exercées mais seulement pour des activités connexes, complémentaires ou différentes et que le bailleur ne peut prétendre découvrir le 9 janvier 2019 la gestion de l’établissement alors qu’il était informé de cet état de fait depuis plusieurs mois. Elle conteste la dégradation des lieux loués en exposant que faute pour le bailleur d’avoir fait dresser un état des lieux d’entrée, celui-ci ne peut se prévaloir d’un manquement à l’obligation d’entretien, que l’Apave de l’ouest s’est déplacée sur les lieux le 12 octobre 2018 pour contrôler les installations électriques en vue de la cession du fonds et a conclu à un état satisfaisant, ne préconisant que quelques réparations à effectuer et que le courrier de la mairie de Bruz en date du 8 mars 2019 démontre qu’il n’y a aucun danger mais seulement quelques réparations à effectuer et qu’elle a réalisées. Elle soutient enfin que le bailleur ne saurait se prévaloir du défaut d’exécution des travaux à la charge du locataire alors qu’il n’a pas contribué aux charges lui incombant ni respecté son obligation d’assurer une jouissance paisible des locaux au locataire.

La SCI Bayet rétorque que la société FC A Hôtel a totalement modifié l’activité commerciale dans les lieux loués en violation des stipulations du bail du 12 octobre 2015 en supprimant l’activité de 'bar restaurant’ et à tout le moins en transformant son activité commerciale d’ 'hôtel’ en une activité d’accueil de famille de migrants en exécution de contrats à exécution successive que lui consent le Siao, sans accord du bailleur ni mise en oeuvre avant tout changement effectif d’activité de la procédure de déspécialisation. Elle conteste que son gérant ait eu connaissance du changement

d’activité en août 2018 et fait valoir qu’en toute hypothèse cela ne saurait caractériser un accord sur le changement d’activité pour lequel l’appelante n’a pas mis en oeuvre la procédure prévue par le code de commerce, soulevant l’irrecevabilité de la demande de déspécialisation présentée pour la première fois devant la cour et concluant en outre à son rejet. Elle ajoute que d’une part le bail prévoit expressément l’obligation pour le preneur d’exploiter de façon effective et continue l’activité de Bar-Hôtel-Restaurant et que d’autre part l’accueil de populations migrantes ou non, qui se rapproche de l’activité de location meublée est de nature différente de celle d’hôtel. Elle précise que les lieux sont dans un état de délabrement et de défaut d’entretien manifeste, ce qui est imputable à l’appelante et que les travaux qui avaient été mis à sa charge n’ont pas été exécutés, exposant enfin que l’appelante n’a pas respecté les obligations prévues par le bail s’agissant du droit de priorité du bailleur en cas de cession pour cause de départ en retraite du preneur.

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse être demandée en justice, par ailleurs l’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Si la demande de déspécialisation présentée pour la première fois par la société FC A Hôtel en cause d’appel ne peut être déclarée irrecevable, pour cause de nouveauté, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile en ce qu’elle tend à faire écarter les prétentions adverses, il n’en demeure pas moins que, saisie d’une demande de résiliation du bail, la cour doit se prononcer au préalable sur celle-ci qui, si elle est accueillie, entraînera l’irrecevabilité de la demande de déspécialisation qui ne peut être accordée avec effet rétroactif.

Aux termes de l’article 'Destination des lieux loués' du bail liant les parties, il est précisé : 'Les locaux faisant l’objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le « preneur » à l’exploitation de BAR-HOTEL-RESTAURANT. Le « preneur » ne pourra, sous aucun prétexte, modifier, même momentanément, la destination sus-indiquée ni changer la nature de l’activité exercée dans les locaux, ou adjoindre à ces activités des activités connexes ou complémentaires sans respecter la procédure ci-après telle qu’elle est prévue aux articles L 145-47 et suivants du Code de Commerce:

- en cas de déspécialisation partielle: s’agissant de l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires, elles sont soumises seulement à une déclaration préalable faite par acte extra-judiciaire par le « preneur» au « bailleur ». L’activité connexe s’entend de celle qui a un rapport étroit avec l’activité initiale, l’activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur service de l’activité principale, le « bailleur » a un délai de deux mois à compter de la réception de l’acte extra-judiciaire pour former opposition, à défaut il est réputé accepter.

— en cas de déspécialisation totale ou plénière : s’agissant d’un changement total d’activité le « preneur » peut être autorisé à exercer dans les lieux une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, et ce lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, le caractère et la situation de l’immeuble et la réglementation applicable. L’autorisation préalable du « bailleur » est nécessaire et doit être demandée par acte extra-judiciaire, et le «bailleur»a trois mois à compter de la réception de l’acte extra-judiciaire pour former opposition, à défaut il est réputé accepter.'

En l’espèce, il est établi par les réponses données par le gérant de la société FC A Hôtel lors de la sommation interpellative faite en même temps que l’établissement du constat du 9 janvier 2019 que le preneur a cessé, depuis le 31 juillet 2017, l’activité de bar restaurant et transformé son activité hôtelière en location des chambres aux associations SIAO et COALLIA qui gèrent l’hébergement de migrants.

Ainsi que retenu par le premier juge, il résulte des pièces produites et des explications du preneur lui-même que l’activité hôtelière se résume désormais à la seule fonction hébergement, non pas pour des nuitées mais pour des périodes plus longues de l’ordre de trois mois, ainsi que cela résulte du projet de cession du 16 novembre 2018, activité exercée sous une forme de délégation dans le cadre d’une convention passée avec une association qui gère les questions d’hébergement de personnes en situation de précarité. Le seul personnel, présent sur place la nuit est un veilleur de nuit. Bien que la société FC A Hôtel affirme dans le cadre de la présente instance que M^me Z, qui assure la fonction de veilleur de nuit, n’est pas 'exonérée de l’entretien des lieux loués', force est de constater que lors de la visite des lieux par l’huissier le 9 janvier 2019, M. A, gérant de l’appelante, précisait que le ménage était en réalité fait par les personnes hébergées, un tour de rôle étant établi par mention sur un feuillet apposé sur l’une des portes de l’établissement.

Par ailleurs il résulte des pièces produites par l’appelante que contrairement à ce qu’elle prétend, les chambres ne sont pas équipées uniquement d’une bouilloire électrique et d’un réfrigérateur mais d’un réfrigérateur et d’un four à micro-onde ainsi que cela résulte de la photographie qu’elle produit en pièce 82 ainsi que du projet de cession du 16 novembre 2018 qui prévoit, au titre du matériel, la cession de 18 fours à micro-ondes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les chambres de l’hôtel dans lesquelles sont assurés des hébergements de longue durée pour des résidents pouvant s’y nourrir sont exploitées comme des meublés, ce qui n’est pas utilement contredit par le fait que des draps seraient fournis aux résidents. Cette exploitation caractérise un changement total d’activité qui aurait du être soumis à l’accord préalable du bailleur.

Il ne peut être déduit de l’attestation non datée de M^me Z, salariée de la société FC A Hôtel que M. B, gérant de la SCI Bayet, aurait tacitement approuvé le changement total d’activité alors que celle-ci ne fait relater que lors du passage de celui-ci durant l’été 2018, M. B

'est passé par hasard dans le couloir de l’hôtel et m’a posé la question qui étaient ces gens et je lui ai répondu que c’était des migrants, il m’a dit :ah d’accord', ce qui est totalement insuffisant pour établir que M. B avait pleinement connaissance du nouveau mode d’exploitation des lieux et qu’il l’avait approuvé.

Il apparaît en conséquence que le changement d’exploitation poursuivi par le preneur depuis le 31 juillet 2017 l’a été au mépris des conditions contractuelles.

De plus alors que le bail prévoit que le preneur ne peut, sous aucun prétexte modifier, même momentanément, la destination des lieux loués il apparaît que le fait pour la société FC A Hôtel d’avoir cessé l’activité de restaurant et de bar, la licence IV ayant été cédé et le matériel permettant la préparation des repas ayant été retiré et vendu, constitue un manquement à la clause contractuelle ci-dessus rappelée qui induit nécessairement une exploitation continue de l’ensemble des activités contractuellement prévues.

Aux termes du bail, il est prévu notamment, sous l’article 'Entretien -Réparations' que ' le « preneur » entretiendra les lieux loués en bon état de réparations pendant la durée du bail, et les rendra à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations (…) Les travaux de ravalement de l’immeuble permettant de remettre les façades en état de propreté (brossage, lessivage, décapage enduit, peinture, vernissage) et ceux prescrits par l’autorité administrative, seront à la charge du preneur comme ne constituant pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. L’entretien des fenêtres et devantures sera à la charge du preneur.(…) Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation ; le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures et intérieures en état de fraîcheur, aussi souvent que cela sera nécessaire pour la bonne conservation et le bon aspect de l’immeuble environ tous les trois ans.(…) Il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit du défaut d’exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.'

Alors que le fait qu’aucun état des lieux n’ait été établi lors de l’entrée dans les lieux ne saurait avoir pour effet d’exonérer le preneur de son obligation d’entretien des lieux loués, il résulte du constat d’huissier du 9 janvier 2019 que l’ensemble du bâtiment ne paraît plus exploité, que les abords de l’hôtel ne sont pas entretenus, qu’il n’y a pas d’éclairage et que le sol est jonché de débris divers, les façades de l’ouvrage sont en très mauvais état et pas entretenues, les menuiseries et les ouvrants de l’immeuble sont en mauvais état et pas entretenues, le digicode ne marche plus et la porte est toujours ouverte, des arbres ont été abattus, le ménage et l’entretien ne sont plus du tout assurés dans la partie restauration qui a été vidée de son contenu et laissée à l’abandon, que dans la partie hôtellerie, les locaux sont très sales, les murs sont détériorés, présentent des trous, les peintures sont complètement défraîchies les chambres sont toutes occupées par différentes familles, un tableau à coté de l’aspirateur prévoit un 'tour de service’ par chambre en fonction des jours de la semaine. L’ensemble de ces éléments démontre que le preneur a failli de manière importante et répétée à son obligation d’entretien des locaux en bon état, ce qui ne peut être justifié par les photographies, au demeurant non datées, qui concerneraient les lieux lors de l’achat du fonds pour un prix de 23 000 euros.

Le caractère fautif du manquement ne saurait utilement être contesté par les photographies de l’extérieur de l’immeuble dont il est précisé qu’elles sont en date du 11 mars 2019, soit après le constat du 9 janvier 2019, qui démontrent que les abords de l’immeuble dont l’huissier de justice avait indiqué qu’ils étaient jonchés de déchets, de détritus et de reliquats de meubles ont été débarrassés, au moins partiellement de ceux-ci.

L’huissier de justice a également constaté des anomalies électriques et le rapport de l’Apave du 12 octobre 2018, invoqué par la société FC A Hôtel ne permet pas d’établir le bon état des installations électriques alors que dans la partie hôtel, cet organisme, qui n’a pas pu accéder à l’ensemble des chambres en l’absence de personnel d’accompagnement, a constaté dans les chambres 1,2,6,15 et 11 l’existence d’équipements en mauvais état, notamment d’appliques de salles de bains, ou de fixations de prises électriques défectueuses. Cet organisme n’a pas pu non plus obtenir communication du registre de sécurité ERP, faute de personnel d’accompagnement.

L’établissement a fait l’objet d’une visite de la commission de sécurité le 6 mars 2019 laquelle a relevé l’existence de quatre non-conformités anciennes auxquelles il n’a pas été remédié et de 13 autres non-conformités, émettant un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation. Si des travaux ont été faits le 11 mars 2019 en vue de la levée des réserves concernant le rajout de deux détecteurs et la formation du veilleur de nuit, il n’est pas établi que l’ensemble des préconisations a été réalisé.

Il s’avère également que le preneur n’a pas réalisé les travaux mis à sa charge par le bail aux termes duquel il s’était engagé à remettre dans son état initial le local poubelle, à savoir remonter le mur en parpaing, la charpente et la toiture en matériau bac acier anti condensation, à repeindre toutes les menuiseries de l’appartement (2 portes-fenêtres, 3 fenêtres ) toutes grilles de défenses en peinture antirouille, les boiseries apparentes, la charpente au -dessus du local poubelle, la charpente du barbecue extérieur, les poteaux en bois extérieurs dans le préau de l’entrée ainsi que les dessous de toit, M. A ayant précisé qu’il n’avait pas eu le temps de les faire et que depuis qu’il accueille des migrants, ce n’est plus nécessaire.

La société FC A Hôtel ne peut utilement soutenir l’absence de faute de sa part en faisant état de l’état de l’immeuble lors de son entrée dans les lieux alors que cet état lui a permis de minorer son offre à la somme de 23 000 euros, que c’est en pleine connaissance de cause qu’elle a signé le bail du 12 octobre 2015 contenant ces obligations et que les pièces qu’elle produit concernant les dépenses faites par elle en 2012 ne concernent pas ces travaux et sont notamment afférentes à l’équipement de la cuisine qui a été démonté et à l’acquisition de meubles et de linge sans rapport avec les obligations du preneur.

Ainsi que retenu par le premier juge, l’ensemble de ces manquements par leur constance, leur durée et leur intensité constituent des causes graves justifiant de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du bail conclu le 12 octobre 2015 entre la Sci Bayet et la société FC A aux torts exclusifs du preneur, à l’expulsion de celui-ci et à la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 3709,55 euros.

Il n’y a pas lieu d’accorder au preneur un délai pour quitter les lieux alors qu’il a d’ores et déjà bénéficié des délais de la procédure.

Le bail étant résilié, la demande de déspécialisation de la société FC A est irrecevable.

De même du fait de la résiliation du bail aux torts du preneur, la demande de dommages et intérêts à hauteur de 260 000 euros pour non-réalisation de la cession du fonds de commerce ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

la Sci Bayet soutient qu’elle n’a aucun projet de promotion et de revente de son immeuble, qu’elle assume le remboursement de mensualités d’un prêt de 3050 euros avec le paiement du loyer et qu’elle ne pourra espérer relouer le bien que si elle réalise d’importants travaux de remise en état qu’elle évalue à la somme de 50 000 euros. Elle ajoute que le preneur a de plus vendu la licence IV sans son accord.

La société FC A conteste cette demande en exposant qu’elle est suffisamment pénalisée dans l’exercice de son commerce et que le bailleur n’apporte aucun justificatif du préjudice financier qu’il prétend subir.

Il est établi que le mauvais état d’entretien de l’immeuble résultant de l’absence de respect par le preneur de ses obligations résultant du bail commercial, tel qu’il ressort du constat d’huissier du 9 janvier 2019 cause un préjudice au bailleur qui se trouvera confronté à plus de difficultés pour relouer son bien et à la nécessité d’entreprendre des travaux. Toutefois la Sci Bayet ne justifie par aucune pièce d’un préjudice supérieur à la somme de 10 000 euros retenue par le premier juge, qui correspond au montant des travaux nécessaires, alors qu’elle ne justifie pas par ailleurs de la nécessité pour le preneur d’obtenir son autorisation pour vendre la licence IV. Il convient de confirmer le jugement à ce titre.

La Sci Bayet ne justifie par aucune pièce des frais inhérents à la recherche d’un nouveau locataire de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros à ce titre.

Sur les frais irrépétibles d’appel et les dépens

La société FC A, qui succombe, supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamnée au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, aucun motif ne justifiant de modifier la décision prise à ce titre par le premier juge.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déclare la demande de déspécialisation du preneur irrecevable,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société FC A à payer à la Sci Bayet la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société FC A aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE