1^re Chambre

ARRÊT N°153/2021

N° RG 19/02641 – N° Portalis DBVL-V-B7D-PWWH

M. C A

M. E A

M^me F A épouse X

M. G A

C/

M^me L M N épouse Y

M. H Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 AVRIL 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame M-O P, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Février 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Avril 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur C A

né le […] à Luneville

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Pascal DEFALQUE de la SCP AULIBE-ISTIN DEFALQUE, plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

Monsieur E A

né le […] à Paris

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Pascal DEFALQUE de la SCP AULIBE-ISTIN DEFALQUE, plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

Madame F A épouse X

née le […] à PARIS

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Pascal DEFALQUE de la SCP AULIBE-ISTIN DEFALQUE, plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

Monsieur G A

né le […] à Paris

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Pascal DEFALQUE de la SCP AULIBE-ISTIN DEFALQUE, plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

INTIMÉS :

Madame L M N épouse Y

née le […] à NANCY

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur H Y

né le […] à NANCY

[…]

[…]

Représenté par M^e Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 mars 2011, les époux I A et J K, ont vendu aux époux H Y et L-M N, leurs voisins, leur maison d’habitation, située […], à […], sur un terrain de 1724 m², moyennant le versement de la somme de 35 000 euros payable comptant et d’une rente annuelle et viagère de 4200 euros (350 euros par mois), indexée sur l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, publié par l’INSEE.

Les vendeurs se réservaient un droit d’usage et d’habitation leur vie durant.

J K est décédée, laissant son époux comme seul héritier.

I A est décédé ensuite le […], laissant ses quatre enfants, nés de son premier mariage, comme héritiers : M. C A, M. G A, M. E A et M^me F A épouse X (les consorts A).

Le 8 janvier 2018, les consorts A ont assigné les époux Y devant le tribunal de grande instance de Quimper en rescision de la vente pour lésion sur le fondement de l’article 1674 du code civil.

Par jugement du 26 mars 2019, le tribunal de grande instance a :

— débouté les consorts A de leurs demandes,

— les a condamnés solidairement à payer aux époux Y la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Les consorts A ont fait appel le 19 avril 2019 de tous les chefs du jugement à l’exception du chef relatif à l’exécution provisoire.

Ils exposent leur moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 3 juillet 2019 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Ils demandent « au tribunal'» de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— ordonner la rescision pour lésion de plus des sept douzièmes de la vente du 30 mars 2011,

— condamner solidairement les époux Y à leur payer la somme de 129 600 euros à titre de complément du juste prix, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— les condamner solidairement aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y exposent leur moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 3 septembre 2019 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour de :

— déclarer les consorts A irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,

— dire que le contrat de vente est un contrat aléatoire et qu’en conséquence la théorie de la lésion n’a pas vocation à s’appliquer,

— condamner solidairement les consorts A aux entiers dépens et à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Les consorts A fondent leur action sur les dispositions de l’article 1674 du code civil : «'Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.'»

Comme le premier juge l’a relevé, le caractère aléatoire des conditions d’une vente immobilière, comme c’est le cas en l’espèce pour le prix de vente payable pour partie par une rente viagère, s’oppose en principe à l’application de ce texte, la valeur des prestations dues par l’un des co-contractants n’étant pas déterminable lors de la conclusion du contrat.

Mais s’il est démontré qu’il n’y a, en réalité, pas d’aléa, parce que les prestations réciproques des

parties, notamment le montant du prix qui sera en définitive payé, sont déterminables au moment de la vente ou parce que le contrat de vente ne comporte pas de risque pour une des parties, le vendeur peut agir en rescision pour lésion.

Les consorts A soutiennent qu’il n’y a pas d’aléa parce que le prix était déterminable et que les acquéreurs n’ont pris aucun risque, en ce que même si M. A avait vécu jusqu’à l’âge de 100 ans, ils n’auraient payé en tout que la somme de 110 600 euros, soit 35 000 euros + (4200 euros x 18), alors que la valeur de la maison est de 200 000 euros.

Des seules pièces versées à la procédure par les parties ressortent les éléments suivants :

Selon l’acte de vente du 30 mars 2011, l’immeuble litigieux comprend un sous-sol (cave, buanderie, garage, chaufferie), un rez-de-chaussée (entrée, cuisine, séjour, trois chambres, WC, salle de bains), un étage sous pente (entrée, cuisine, séjour, trois chambres, WC), un garage séparé, et que le terrain a une surface totale de 1724 m². La surface habitable de la maison n’est pas connue.

Les époux A avaient acheté cette maison le 29 mai 1987 au prix de 300 000 francs, soit l’équivalent de 45 000 euros environ en 1987.

Après la vente, ils ont fait poser trois volets roulants isolants le 16 mars 2011 et changer deux fenêtres et poser deux autres volets roulants le 15 juillet 2013.

Les photographies de l’intérieur de la maison, prises en 2014 ou 2015, la maison ayant été vidée de ses meubles, montrent qu’elle était en état d’usage et vétuste, notamment en ce qui concerne les revêtements de murs et de sol.

Les consorts A produisent des pages d’un site privé spécialisé sur internet, datées du 21 juin 2019, sur l’évolution des prix de l’immobilier dans le Finistère. Il en ressort qu’entre 2011 et 2017 les prix étaient à peu près stables, voire ont légèrement baissé. Ils produisent également des annonces de vente de maison à Lanveoc, publiées sur internet le 28 novembre 2017. A cette date, les maisons comportant de 4 à 5 chambres étaient mises en vente dans une fourchette de prix allant de 131 250 euros à 235 400 euros.

Les biens proposés sont très différents les uns des autres et la date de construction et l’état des maisons ne sont pas connus, de telle sorte qu’il ne peut en être déduit que la valeur en 2011 de la maison des époux A était de 200 000 euros comme le soutiennent les appelants.

Ils produisent eux-mêmes un courrier de Maître Rialland, notaire à Crozon Morgat, qui a reçu l’acte du 30 mars 2011, et qui a été adressé le 19 janvier 2016 à leur avocat. Le notaire y explique que la taxe de publicité foncière a été liquidée par les services de publicité foncière sur la base d’un capital de 140 000 euros, «'ce qui correspond au marché local de Lanveoc pour ce type de bien, compte-tenu de son état, de sa situation et du marché immobilier local de l’époque'». Il ajoute que la commune de Lanveoc est une petite commune assez peu recherchée sur la presqu’île de Crozon, sauf par des civils ou des militaires travaillant sur la base aérienne ou la base sous-marine locales.

La valeur de la maison en 2011 était donc d’au moins 140 000 euros et il

n’est pas démontré qu’elle valait beaucoup plus, notamment 200 000 euros comme le soutiennent les consorts A. En outre, les vendeurs ont continué à occuper la maison, s’étant réservé un droit d’usage et d’habitation et la valeur de ce droit déprécie d’autant la valeur de la maison en 2011.

Le 30 mars 2011, M. I A, né le […], était âgé de 82 ans et M^me J K, née le […], était âgée de 85 ans. Ni leur état de santé, ni la cause de leur décès ne sont connus.

Les consorts A ne démontrent pas qu’il était prévisible, avec une forte certitude, que le décès des époux A interviendrait peu de temps suivant la vente. Si, de fait, les vendeurs sont décédés dans les trois ans et 7 mois de la vente, ils pouvaient espérer vivre encore, aucun élément du dossier, aucune démonstration n’établissant le contraire, au delà de 90 ans, au moins, compte-tenu de leur année de naissance.

Enfin, les époux Y s’étaient engagés à payer une rente de 350 euros par mois, indexée, à compter du mois d’avril 2011 et étaient tenus de la payer jusqu’au décès du second des époux A. Les appelants ne démontrent pas que ce montant, au regard de l’âge des vendeurs en 2011, de leur espérance de vie et de la valeur du bien vendu, est de trop faible importance comme ils le soutiennent.

En définitive, les consorts A ne rapportent la preuve, qui leur incombe, ni de l’absence d’aléa ou d’un aléa trop faible pour constituer un véritable aléa ni de la connaissance au moment de la signature de l’acte de vente du montant total des sommes que les époux Y auraient finalement déboursé pour acquérir la maison.

Le jugement sera donc confirmé pour avoir retenu que la vente du 30 mars 2011 n’est pas dépourvue d’aléa, que les dispositions de l’article 1674 du code civil ne sont pas applicables à cette vente et pour avoir rejeté l’ensemble des demandes des consorts A.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute M. C A, M. G A, M. E A et M^me F A épouse X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. H Y et M^me L-M N de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. C A, M. G A, M. E A et M^me F A épouse X aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE