1^re Chambre

ARRÊT N°318/2021

N° RG 20/02473 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QUUR

M. Y D’L DE V-W

M^me Q C DE J épouse D’L DE V-W

C/

M. M Z

M^me O A

M. AF-AG AH AI B

M^me T AK AC-AL B épouse X

SELARL E

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame AC-AD AE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mai 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 14 Septembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur Y D’L DE V-W

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Madame Q C DE J épouse D’L DE V-W

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur M Z

né le […] à […]

[…]

35350 SAINT-COULOMB

Représenté par M^e Bertrand MERLY de la SCP CHEVALIER MERLY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de RENNES

Madame O A

née le […] à […]

[…]

35350 SAINT-COULOMB

Représentée par M^e Bertrand MERLY de la SCP CHEVALIER MERLY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de RENNES

Monsieur AF-AG AH AI B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame T AK AC-AL B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO

La SELARL E prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 juillet 1990, les époux Y d’L de V-W et Q C de J ont acquis au […] une maison à restaurer cadastrée section K n° 308 et un terrain au nord de la dite maison cadastré section K n° 305. Le 31 janvier 2013, ils ont acquis les parcelles voisines cadastrées section K n° 302, 304, 306 et 307. Par acte en date du 20 mars 2015, M. Z et M^me A ont acquis un immeuble bâti cadastré section K n° 75, 297 et 300 outre la moitié indivise d’un chemin dit chemin de la Rabine cadastré K 288 et une bande privative servant à l’élargissement de ce chemin cadastré K 287.

Les parcelles bâties cadastrées 306, 307 et 308 et la parcelle non bâtie 305 des époux d’L de V-W, d’une part, et la parcelle 75 des consorts Z-A, d’autre part, sont séparées par une cour cadastrée section K 74 d’une contenance de 10 a 24 ca qui sert d’accès aux dites propriétés. Par acte du 7 janvier 2019 au rapport de M^e E, membre de la Selarl E, les époux d’L de V-W ont acquis des consorts B la parcelle à usage de cour […] au prix de 1.000 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du lendemain, ils ont interdit à leurs voisins, M. Z et M^me A, l’usage de cette parcelle et leur ont fait injonction de supprimer tous ouvrages et objets empiétant sur elle. Après avoir vainement tenté un rapprochement amiable le 16 janvier, M^e E a, le 17 janvier 2019, après une analyse des titres de propriété, avisé les époux d’L de V-W que les consorts B n’étaient pas propriétaires de la parcelle K n° 74 transcrite à tort sous leur nom au fichier immobilier et que celle-ci avait le statut de cour commune, proposant en conséquence une annulation amiable de l’acte de vente du 7 janvier 2019.

Faute d’accord et après avoir vainement sollicité l’intervention d’un conciliateur de justice, les consorts Z-A ont, le 11 juillet 2019, fait assigner à jour fixe les époux d’L de

V-W devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo qui a, par jugement en date du 4 mai 2020 :

— constaté le caractère indivis de la parcelle située commune de Saint-Coulomb, […], […],

— constaté que M. M Z et M^me O A d’une part, et M. Y d’L de V-W et M^me C de J D épouse d’L de V-W, d’autre part, sont titulaires de droits indivis sur la parcelle située commune de Saint-Coulomb, […],

— ordonné la réouverture des débats, en application de l’article 444 du code de procédure civile, afin que les consorts Z-A présentent leurs observations sur les conséquences juridiques découlant du caractère indivis de la cour litigieuse et sur le sort de l’acte du 7 janvier 2019, en précisant les dispositions légales sur lesquelles ils fondent leurs prétentions afin que les autres parties puissent y répondre, dans le respect du contradictoire,

— sursis à statuer sur le surplus des demandes principales émises par les consorts Z-A à l’encontre des époux d’L de V-W et des consorts B,

— déclaré M. M Z et M^me O A irrecevables en leurs demandes additionnelles formées à l’encontre des époux d’L de V-W d’une part, et de la Selarl E, d’autre part, à titre de dommages-intérêts,

— débouté les époux d’L de V-W de leur demande tendant à voir interdire aux consorts Z-A l’accès à la cour située commune de Saint-Coulomb […] compte tenu du caractère indivis de cette cour,

— constaté que M^e E a manqué à son devoir de conseil, lors de la rédaction de l’acte du 7 janvier 2019, à l’encontre des époux d’L de V-W, d’une part, et des consorts B, d’autre part,

— en conséquence, condamné la Selarl E à verser à chacun d’eux, la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice,

— sursis à statuer sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.

Les époux d’L de V-W ont relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de le réformer en ce qu’il a dit la cour indivise, constaté que M. M Z et M^me O A, d’une part, et eux-mêmes d’autre part, sont titulaires de droits indivis sur la parcelle située commune de Saint-Coulomb, […] » […], rejeté leur demande tendant à en voir interdire l’accès aux consorts Z-A, condamné la Selarl E à leur verser à chacun la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice et sursis à statuer pour le surplus. Ils sollicitent :

— à titre principal, le rejet des demandes formées par les consorts Z-A tendant au caractère indivis de la cour et à l’inopposabilité de l’acte du 7 janvier 2019 ;

— en toute hypothèse, l’interdiction pour M. M Z et M^me O A ainsi que pour tous occupants de leur chef de stationner des véhicules, d’entreposer du bois ou tout autre encombrant ou d’édifier quelque construction que ce soit sur la parcelle […] sous astreinte de mille euros par infraction constatée ;

— la condamnation de la Selarl E à verser à chacun d’eux une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement à ses obligations et de la violation par elle du secret professionnel ;

— à titre subsidiaire, une expertise aux fins de localiser sur un plan cadastral la cour commune dont il est question dans l’acte de donation-partage du 17 mai 1952 ainsi que de recueillir tous éléments utiles à la détermination de la propriété de la parcelle […] et de décrire les travaux

réalisés par les consorts Z-A sur cette cour ;

— la condamnation de la Selarl E à les garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au profit des consorts Z-A ;

— dans tous les cas, la condamnation in solidum des consorts Z-A et de la Selarl E à leur verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le débouté des demandes présentées à leur encontre.

Les consorts Z-A concluent à la confirmation du jugement en ce qui concerne le caractère indivis de la cour et le rejet de la demande des époux d’L de V-W tendant à leur en interdire l’accès et à son infirmation pour le surplus. Ils forment les demandes suivantes :

— leur déclarer inopposable l’acte notarié reçu le 7 janvier 2019 par M^e R E en ce qu’il a attribué la pleine propriété de la parcelle […] sur la commune de Saint Coulomb à M. Y d’L de V-W et M^me D épouse d’L de V-W :

— ordonner la publication au Service de la publicité foncière par la partie la plus diligente aux frais des époux d’L de V-W du jugement du 4 mai 2020 et de la décision à intervenir ;

— interdire aux époux d’L de V-W de troubler leur jouissance et l’usage de la cour […] sur la commune de Saint- Coulomb (35 350) et celle de tous occupants de leur chef ;

— condamner les époux d’L de V-W à remettre en son état initial, à leur frais et charges exclusifs, la cour et l’accès à ladite parcelle […] sur la commune de Saint-Coulomb (35350) dans les huit jours du prononcé de la décision à intervenir puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— déclarer irrecevables et mal fondés les époux d’L de V-W en leur demande d’expertise judiciaire et par conséquent la rejeter ;

— à titre subsidiaire, si la cour ne considérait pas que les actes de propriété versés aux débats consacrent la propriété indivise de la parcelle litigieuse entre les parties à l’instance, constater que depuis au moins l’année 1977, il a été fait un usage privatif par les propriétaires successifs de la parcelle K n° 75, en limite de ladite parcelle, d’une bande de terre de 2 mètres de large sur 4 mètres de long se situant sur la parcelle […] ;

— en conséquence, déclarer acquise la propriété de ladite bande de terre de 2 mètres de large sur 4 mètres de long se situant sur la parcelle […] et jouxtant celle cadastrée section K n° 75 au bénéfice des propriétaires de la parcelle cadastrée section K n° 75 par le jeu de la prescription acquisitive ;

— en conséquence, désigner un expert géomètre pour réaliser le bornage de la parcelle K n° 74 et la fixation de la limite de la parcelle K n° 75 ;

— constater l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle […] au profit de la parcelle K n° 75 ;

— en tout état de cause, ordonner la remise en son état initial de la clôture entourant le puits leur appartenant par les époux d’L de V-W à leur frais et charges exclusifs, dans les huit jours du prononcé de la décision à intervenir puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard;

— condamner in solidum les époux d’L de V-W à leur verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et encore une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés au cours de la présente instance, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de signification au titre de l’appel en garantie des

consorts B et les frais de publication au service de la publicité foncière ;

— débouter toutes parties de toutes demandes contraires ;

— débouter les consorts B de toutes leurs demandes contraires aux présentes et notamment leurs demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que toute autre partie qui ferait de même.

Les consorts B demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que M^e E a manqué à son devoir de conseil à leur égard lors de la rédaction de l’acte du 7 janvier 2019 et l’a condamnée à verser à chacun d’eux la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice. Pour le surplus, ils concluent en ces termes :

— statuer ce que de droit sur le caractère indivis ou non de la parcelle située […] ;

— condamner la Selarl E à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur égard ;

— dire irrecevables et mal fondés en leurs demandes dirigées à leur encontre, les consorts Z A, les époux d’L de V W et la Selarl E et les en débouter ;

— condamner M. M Z et M^me O A in solidum ou à défaut la Selarl E ou à défaut, in solidum, M. et Mme d’L de V W à leur payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Selarl E conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté le caractère indivis de la parcelle […] et en ce qu’il a dit que les époux d’L de V-W, d’une part, et les consorts Z-A, d’autre part, étaient titulaires de droits indivis dans cette parcelle. Elle demande à la cour de :

— dire que la vente du 7 janvier 2019 en ce qu’elle porte sur la parcelle K 74 est inopposable à M. Z et à M^me A ;

— débouter les époux d’L de V-W de toutes leurs demandes à son encontre ;

— débouter les consorts B de leurs demandes à son encontre ;

— condamner les époux d’L de V-W à lui verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 6 novembre 2020 par les consorts B, le 2 février 2021 par la Selarl E, le 1^er avril 2021 par les époux d’L de V-W et le 9 avril 2021 par les consorts Z-A.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Il est constant que les fonds des consorts Z-A, des époux d’L de V-W et des consorts B sont issus d’un héritage unique, la ferme de la Mettrie Four Doré vendue par Mme de la Tesserie par V actes du 15 juillet 1927 conclu l’un avec les époux G-H (auteurs des époux d’L de V-W et des consorts Z-A) et l’autre avec les époux F (auteurs des consorts B). Ces derniers n’ont recueilli aucun droit de propriété sur la cour de ferme qui était incluse dans les parcelles anciennement cadastrées section C 258 et 260 comprenant également les bâtiments de ferme l’encadrant au nord et au sud, cour actuellement […]. Ils ont en effet uniquement reçu des droits ainsi définis dans leur titre : 'M. et M^me F auront le droit à l’abreuvoir et à la prise d’eau existant sur le surplus de la ferme ; ce droit s’effectuera par la cour de la dite ferme non comprise dans la présente vente mais cependant les acquéreurs ne pourront encombrer ladite cour, que pour le desservice de leur maison et ce au devant de cette dernière seulement'. Cette stipulation était reprise dans l’acte de vente consenti le même jour aux époux G en ces termes : ' M et M^me G acquéreurs devront laisser à M et M^me F (acquéreurs du surplus de la ferme) le droit à l’abreuvoir et à la prise d’eau existant sur les immeubles compris dans la présente vente ; ce droit s’effectuera par la cour (numéro 260 section C du cadastre) ; cependant M. et M^me F ne pourront encombrer ladite cour, que pour le desservice de leur maison et ce au devant de cette dernière seulement'.

La propriété acquise par les époux G en 1927 a fait l’objet d’une donation-partage par M^me H veuve G à ses cinq enfants par acte du 17 mai 1952, le premier lot comprenant les bâtiments édifiés au sud de la cour qui appartiennent actuellement aux consorts Z-A et le deuxième lot comprenant les immeubles implantés au nord de la cour qui sont actuellement la propriété des époux d’L de V-W. Cet acte contenait la stipulation suivante : 'La cour séparative des bâtiments des V premiers lots sera commune entre ces V lots et comme telle entretenue à frais communs, aucun dépôt susceptible d’en obstruer le libre passage ne pourra y être établi'. Il était ajouté que le propriétaire du deuxième lot aurait droit à l’abreuvoir compris dans le premier lot et que tous les attributaires auraient droit au chemin d’accès dit 'Rabine'.

L’acte de donation-partage de 1952 comportait une maladresse à l’origine du présent litige en ce que la cour de ferme affectée à usage de cour commune aux lots un et V n’était pas expressément incluse dans les attributions concernant ces lots. En conséquence, le transfert de propriété à leur profit n’a pas été publié à la Conservation des hypothèques. Cette omission a permis l’erreur ultérieure de publication ayant consisté à en attribuer inexactement la propriété aux époux B à la suite d’une mauvaise interprétation d’une clause imprécise de leur titre de 1958.

En effet, le 25 juin 1958, les époux F ont cédé la propriété de la ferme acquise en 1927 aux époux B et notamment les immeubles cadastrés section K n° 70 et 71, 'joignant la cour cadastrée sous le n° 74 de la section K' ainsi que tous les droits pouvant appartenir à M. et M^me F, vendeurs, avec tous les copropriétaires dans les V parcelles nouvellement cadastrées […] (cour) et K 80 (chemin). Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, cette clause ne signifiait pas que la propriété de la cour était transmise aux époux B par des vendeurs sans droit ni titre sur le dit immeuble mais seulement que ceux-ci cédaient les droits réels grevant la cour, lesquels constituaient l’accessoire du fonds vendu. Les acquéreurs ne se sont d’ailleurs jamais mépris sur la portée de leur titre puisque lorsqu’ils ont vendu les parcelles n° 71 et 273 (issue de 70) aux époux I le 31 août 1974, leur notaire après avoir repris de manière plus explicite les droits concédés par le titre de 1927 sur la cour litigieuse, en indiquant expressément qu’elle n’était pas comprise dans la vente, a ajouté la mention suivante : 'M. et M^me B indiquent également que la cour ci-dessus est portée à tort à leur compte cadastral'.

Il s’en infère que les époux d’L de V-W ne peuvent se prévaloir d’un juste titre émanant d’un vendeur non propriétaire qui aurait transféré aux consorts B la propriété de la cour. Ils ne sont donc pas fondés à invoquer une acquisition par usucapion abrégée. Ils ne justifient pas davantage d’une acquisition par prescription trentenaire puisque les époux B, qui se reconnaissaient dépourvus de tout droit de propriété sur ce bien, sont décédés, l’épouse le 19 juillet1982 et le mari le 14 janvier 2009 sans avoir jamais exercé, leur vie durant, le moindre acte de possession à titre de propriétaire sur la cour litigieuse.

Il s’ensuit que l’acte du 7 janvier 2019 n’a pas transmis aux époux d’L de V-W la propriété de la parcelle K n° 74 dès lors que les vendeurs ne détenaient aucun droit sur cette cour. Cependant si, conformément à l’article 1599 du code civil, la vente de la chose d’autrui est nulle, il s’agit d’une nullité relative que seul l’acquéreur peut invoquer, le véritable propriétaire ne disposant que d’une action en revendication. A fortiori un tiers ne peut obtenir la rectification d’un acte de cession. C’est dès lors à juste titre que le tribunal a rouvert les débats pour inviter les demandeurs à s’expliquer sur les conséquences de leur action en revendication de droits indivis sur la cour litigieuse qu’il reconnaissait fondée. Les parties sollicitent l’évocation de l’entier litige par la cour, ce qui est effectivement justifié par l’évolution de leurs prétentions respectives. Les consorts Z-A ont rectifié leur prétention en sollicitant dorénavant que l’acte de cession du 7 janvier 2019 leur soit déclaré inopposable, ce qui ne constitue pas une demande nouvelle puisqu’elle tend aux mêmes fins que celle soutenue devant le tribunal. L’acte du 7 janvier 2019 n’ayant pu les priver de leurs droits de propriété indivis sur la parcelle […], cette prétention sera accueillie.

Contrairement à ce qui est sollicité par les époux d’L de V-W, il est inutile de rechercher la concordance entre la cour commune instituée par l’acte de donation-partage du 17 mai 1952 et l’actuelle parcelle cadastrée K n° 74 dès lors que l’emprise litigieuse est délimitée au nord-est par les immeubles bâtis édifiés sur la parcelle 71 (propriété Raoul anciennement I), puis par les fonds bâtis cadastrés 306, 307, 308 et dans leur prolongement par la limite de la parcelle 305 (fonds d’L de V-W) et au sud-ouest par la parcelle bâtie cadastrée K n° 75 des consorts Z-A et que les consorts B ne sont propriétaires d’aucun fonds limitrophe susceptible d’avoir été incorporé dans la parcelle K n° 74 et partant valablement cédé aux époux d’L de V-W. Ainsi la parcelle K n° 74 correspond à la parcelle anciennement cadastrée C 258 et, pour sa partie non bâtie, à la parcelle C 260 constituant selon l’acte de donation-partage de 1952 la cour commune. Certes elle a aussi intégré au sud-est un chemin non visible sur le cadastre napoléonien. Cette circonstance est cependant sans intérêt pour la solution du litige dès lors que les fonds éventuellement concernés par cet empiétement n’appartiennent à aucune des parties au présent litige.

Sur la jouissance de la cour indivise

Les époux d’L de V-W demandent à la cour d’interdire aux consorts Z-A ainsi qu’aux occupants de leur chef de stationner des véhicules, d’entreposer du bois ou tout autre encombrant ou d’édifier quelque construction que ce soit sur la parcelle […]. Ils soutiennent que le tribunal aurait dénaturé cette demande en la traduisant comme une demande d’interdiction d’accéder à la cour. Force est cependant de constater que les époux d’L de V-W ont suscité le présent litige en tentant, par des manoeuvres d’obstruction et d’intimidation, d’empêcher les consorts Z-A et leurs visiteurs de pénétrer sur la parcelle K 74, ne leur reconnaissant aucun droit sur cette parcelle à compter de la conclusion de l’acte de vente du 7 janvier 2019.

La cour commune indivise cadastrée section K 74 possède une superficie de 1 024 m². Elle n’a qu’accessoirement une affectation à usage de passage pour permettre l’accès au sud-est à un abreuvoir (dont l’existence à ce jour n’est pas démontrée) et au puits et au sud-ouest au chemin de la Rabine, ce qui n’exige pas que l’intégralité de son assiette reste constamment libre. A cet égard, les stipulations de l’acte de donation-partage de 1952 prévoient uniquement la restriction d’usage suivante qui ne comporte pas la conséquence qu’en tirent les appelants : 'La cour séparative des bâtiments des V premiers lots sera commune entre ces V lots et comme telle entretenue à frais communs, aucun dépôt susceptible d’en obstruer le libre passage ne pourra y être établi'.

Compte tenu du caractère indivis de la cour affectée pour le tout à un usage commun, il n’est pas possible pour l’un ou l’autre des indivisaires d’y édifier, dans son seul intérêt, des ouvrages permanents contrariant l’usage concurrent des autres copropriétaires. En revanche, c’est à tort que les époux d’L de V-W ont cru pouvoir exiger le retrait d’un regard d’eau pluviale, d’un compteur d’eau enterré, de câbles électriques également enterrés, de capteurs de mouvements aux fins d’éclairage automatique, d’une boîte aux lettres, de bacs à fleurs et des dépôts y compris de bois qui ne gênaient pas leur libre passage sur la cour, ne leur causaient pas de préjudice et n’étaient pas incompatibles avec un usage similaire concurrent par eux de l’immeuble indivis en cause.

Par ailleurs, non seulement les titres n’interdisent pas le stationnement de véhicules sur la cour mais plus encore, le titre de 1927 concédait au propriétaire du fonds voisin, bien que non détenteur de droits indivis, le droit de stationner au moins temporairement un véhicule au droit de sa propriété. A fortiori, un tel droit ne peut être refusé aux copropriétaires indivis. Il sera à cet égard fait remarquer que les consorts Z-A ne revendiquent pas un droit de stationnement permanent de leurs véhicules sur la cour mais seulement un stationnement limité (page 26 de leurs écritures). L’interdiction sollicitée sera en conséquence rejetée.

Sur la remise en état de la parcelle indivise

Les prétentions des consorts Z-A sont insuffisamment précises et non étayées de pièces justificatives probantes pour fonder, a fortiori sous astreinte, leur demande de condamnation en nature des appelants à remettre en état la parcelle indivise, étant relevé que les époux d’L de V-W contestent avoir commis des dégradations. En effet, s’il est établi par les attestations versées aux débats que du gravier a été manipulé et que des fils électriques ont été déplacés, l’état

antérieur des lieux n’est pas démontré. En revanche, il est établi que les époux d’L de V-W ont tenté d’entraver le libre accès à la cour par les consorts Z-A et les personnes venant les visiter en construisant une barrière et en implantant des piquets derrière leurs véhicules. Il leur sera fait interdiction, sous astreinte, de réitérer, de tels agissements.

Les consorts Z-A demandent en outre la remise en son état initial de la clôture entourant le puits leur appartenant. Mais il existe une incertitude s’agissant de la propriété et de la situation de ce puits. A cet égard, les titres des auteurs des consorts Z-A comportent l’indication suivante : 'cour commune au nord des bâtiments avec puits également commun dans l’angle sud-est de cette cour' (acte du 5 novembre 1980 cession Legrand-Queudet et acte du 27 juin 1989 cession Queudet-Boutin). Le cadastre situe quant à lui le puits sur la parcelle K 77 appartenant à un tiers, ce qui est conforme au projet de bornage entrepris et aux affirmations des époux d’L de V-W. Or à supposer que le puits soit effectivement situé sur la cour commune, un coïndivisaire ne pouvait, sans l’accord des autres, édifier une palissade en obstruant l’accès mais seulement prendre des mesures conservatoires plus discrètes telle que son obturation par un couvercle ou une trappe pour des raisons de sécurité. Les éléments versés aux débats ne permettent donc pas de faire droit à la demande.

Sur la demande de dommages-intérêts des époux d’L de V-W à l’encontre du notaire

Les époux d’L de V-W demandent la condamnation de la Selarl E à payer, à chacun d’eux, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’ils soutiennent avoir subi. M^e E reconnaît avoir manqué de vigilance en ne consultant pas l’acte du 25 juin 1958 dont les énonciations confuses auraient pu l’alerter sur le caractère inexact des informations données par le service de la publicité foncière. Cependant elle a réagi avec une particulière célérité qui aurait dû permettre de rectifier l’erreur commise sans qu’il en résulte le moindre préjudice pour les parties concernées.

En toute hypothèse, cette erreur n’a pu tromper les époux d’L de V-W sur l’étendue de leurs droits dès lors qu’à la différence du notaire, ils étaient parfaitement informés de la situation juridique des lieux et qu’ils se sont pourtant gardés délibérément d’en informer le notaire ou au moins de solliciter son avis et ses conseils, ce qui l’aurait immanquablement conduite à refuser de passer l’acte. Cette connaissance est attestée par les éléments suivants :

— la cour sur laquelle est aspecté et ouvre directement le bâtiment à rénover acquis par les appelants en 1990 constitue son seul accès à la voie publique, leur titre comportant la mention suivante en révélant le statut : 'La terre sise à Saint Coulomb cadastrée section K n° 304 a droit de passage à tous usages sur la partie est de l’immeuble cadastré section K n° 305 [objet de la vente] pour aboutir à la cour du lieu […]' ;

— leur second titre du 31 juillet 2013 est encore plus explicite puisqu’il indique expressément 'droit à la cour commune’ ;

- ils ont eux-mêmes informé les consorts Z-A des conséquences qu’ils déduisaient du statut de cour commune qu’ils attribuaient à la parcelle K 74 dans une lettre du 8 août 2016 ;

— dès le lendemain de la signature de l’acte du 7 janvier 2019, ils ont écrit en lettre recommandée aux consorts Z-A en des termes qui révèlent qu’ils avaient au préalable, avant la conclusion du dit acte, opéré des recherches approfondies en se procurant notamment l’acte de vente Legrand-Queudet du 5 novembre 1980 (auteur de Boutin lui-même auteur de Z-A) ainsi que l’acte de donation-partage du 17 mai 1952, les énonciations de ces titres leur permettant de connaître précisément, sans la moindre ambiguïté, l’absence de droit de propriété des consorts B sur la cour et son statut de cour commune indivise.

Enfin, il sera ajouté que selon les énonciations de l’acte du 7 janvier 2019, ils en ont payé le prix aux consorts B en dehors de la comptabilité du notaire et avant même la signature de l’acte, ce qui révèle leur détermination à en obtenir la conclusion en pleine connaissance de cause. Ils ne démontrent pas dès lors avoir perdu une chance de renoncer à la conclusion de cet acte, pas plus qu’ils ne démontrent l’existence d’un préjudice résultant du défaut de conseil du notaire dont ils se

sont délibérément privés, étant rappelé qu’ils ont ensuite choisi d’ignorer les dits conseils certes donnés a posteriori mais dans des conditions permettant de réparer immédiatement et sans dommage l’erreur qu’ils ont contribué à provoquer.

C’est à tort qu’ils reprochent enfin au notaire un manquement à son devoir de confidentialité dès lors que M^e E s’est bornée à communiquer des actes qui sont publics et accessibles à toute personne intéressée, aucun préjudice en relation avec cette divulgation n’étant au demeurant démontré. La demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du notaire sera en conséquence rejetée.

Sur la demande des consorts B à l’encontre du notaire

Les consorts B soulignent que la Selarl E ne demande pas expressément l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à lui payer des dommages-intérêts. Cependant la déclaration d’appel étant antérieure au 17 septembre 2020, cette omission est dépourvue de sanction.

Si le notaire a effectivement commis une imprudence en ne consultant pas le titre acquisitif de propriété des consorts B datant de 1958, ceux-ci ne caractérisent pas le préjudice qu’ils ont subi du fait de la signature de l’acte du 7 janvier 2019 qui ne les a privés d’aucun droit. Au surplus, l’anomalie ayant consisté à attribuer indûment à leurs parents la propriété de la parcelle K n° 74 (tout comme l’intégralité des droits de propriété sur le chemin d’accès qui a donné lieu à un acte notarié rectificatif du 2 octobre 1978) était parfaitement connue de leurs auteurs qui en faisaient officiellement état en 1974 à une époque où leur fils majeur vivait encore à leur domicile. Par la suite, M. AF-AG B a continué à résider à Saint-Coulomb mais s’est toujours désintéressé du sort de cette parcelle sur laquelle il ne se comportait pas en propriétaire, reconnaissant volontiers son appropriation partielle par des tiers (lettre du 20 septembre 2015). Les consorts B, qui ont perçu le prix de la vente avant même la signature de l’acte, ne démontrent pas dès lors avoir perdu une chance de ne pas contracter en relation avec un défaut de conseil du notaire dont ils se sont délibérément privés alors qu’ils connaissaient le statut de cour commune de la parcelle révélée par l’usage et la situation matérielle des lieux. Enfin immédiatement avisés de l’inefficacité de l’acte, ils n’ont effectué aucune diligence pour réparer l’erreur qu’ils avaient contribué à susciter en omettant d’informer le notaire de la particularité des lieux alors que la rectification était possible sans frais. Le jugement critiqué sera en conséquence infirmé en ce qu’il leur a accordé des dommages-intérêts au titre d’un préjudice dont ni l’existence, ni l’imputabilité à une faute du notaire ne sont démontrés.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas en équité l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Selarl E et des consorts B. Les époux d’L de V-W qui succombent et supporteront en conséquence les dépens de première instance et d’appel ne peuvent y prétendre. En revanche, en équité, ils devront indemniser à concurrence de la somme de 8 000 euros les frais exposés à ce titre par les consorts Z-A sans pouvoir prétendre à garantie du notaire.

PAR CES MOTIFS , LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 4 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Malo en ce qu’il a :

— constaté le caractère indivis de la parcelle située commune de Saint-Coulomb (35350), lieu dit […], […],

— constaté que M. M Z et M^me O A d’une part, et M. Y d’L de V-W et M^me D C de J épouse d’L de V-W, d’autre part, sont titulaires de droits indivis sur la parcelle située commune de Saint-Coulomb (35350), lieu dit […] ;

— déclaré M. M Z et M^me O A irrecevables en leurs demandes additionnelles formées à l’encontre des époux d’L de V-W d’une part, et de la Selarl E, d’autre part, à titre de dommages- intérêts,

— débouté les époux d’L de V-W de leur demande tendant à voir interdire aux consorts Z-A l’accès à la cour située commune de Saint-Coulomb […] compte tenu du caractère indivis de cette cour.

Le réformant pour le surplus et évoquant l’entier litige,

Déclare inopposable à M. M Z et M^me O A, propriétaires de la parcelle cadastrée section K n° 75, l’acte notarié reçu le 7 janvier 2019 par M^e R E, membre de la Selarl E, en ce qu’il a attribué la pleine propriété de la parcelle […] sise commune de Saint-Coulomb (35350) à M. Y d’L de V-W et à M^me D épouse d’L de V-W ;

Ordonne la publication au Service de la publicité foncière par la partie la plus diligence aux frais des époux d’L de V-W du dispositif de la présente décision ;

Fait interdiction aux propriétaires indivis de la parcelle […] d’y implanter, sans l’accord de tous les indivisaires, des constructions ;

Rejette la demande de M. Y d’L de V-W et de M^me D épouse d’L de V-W tendant à ce qu’il soit fait interdiction à leurs coïndivisaires de stationner des véhicules ou de déposer des objets n’obstruant pas le passage sur la parcelle […] ;

Fait interdiction à M. Y d’L de V-W et à M^me D épouse d’L de V-W de troubler la jouissance et l’usage par M. M Z et M^me O A et tous occupants de leur chef de la cour […] sise commune de Saint-Coulomb (35350) sur laquelle ils disposent tous quatre des droits égaux et concurrents ;

Condamne in solidum M. Y d’L de V-W et à M^me D épouse d’L de V-W à retirer toute entrave implantée sur la parcelle K n° 74 dans le but de gêner l’accès de M. M Z et M^me O A et de tous occupants de leur chef à la parcelle […] sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par huissier de justice ;

Rejette le surplus des demandes présentées par M. M Z et M^me O A ;

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par M. Y d’L de V-W et M^me D épouse d’L de V-W, d’une part, et par M. AF-AG B et M^me T B épouse X, d’autre part, à l’encontre de la Selarl E ;

Condamne in solidum M. Y d’L de V-W et M^me D épouse d’L de V-W à verser à M. M Z et à M^me O A, pris ensemble, une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties ;

Rejette la demande de garantie formée par M. Y d’L de V-W et M^me D épouse d’L de V-W à l’encontre de la Selarl E ;

Déclare sans objet la demande de garantie formée par M. AF-AG B et M^me T B épouse X à l’encontre de la Selarl E ;

Rejette la demande relative à la remise en son état initial de la clôture entourant le puits ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne in solidum M. Y d’L de V-W et M^me D épouse d’L de V-W aux dépens de la procédure de première instance et d’appel qui comprendront les frais de publication du dispositif de l’arrêt au service de la publicité foncière et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE