COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 08 JUILLET 2020

AD

N° 2020/ 124

Rôle N° RG 18/04452 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCDJY

E X

F G épouse X

C/

H C

Y-L B

SA SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT R URAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR DITE SAFER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître J K Maître Frédéric GASCARD

Maître Romain CHERFILS

Maître Julien DUMOLIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 07 Février 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 12/02113.

APPELANTS

Monsieur E X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par Maître J K Avocat au Barreau d’AIX EN PROVENCE

Madame F G épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par Maître J K Avocat au Barreau d’AIX EN PROVENCE

Assistée par M^e André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES

Monsieur H C,

demeurant […]

représenté par Maître Frédéric GASCARD, Membre de la SELARL Cabinet Frédéric GASCARD, société d’avocats inscrite au Barreau de GRASSE

Monsieur Y-L B

né le […], demeurant […]

représenté par Maître Romain CHERFILS – avocat au Barreau d’AIX EN PROVENCE

assisté par M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

SA SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR dite SAFER RCS Manosque, Dont le siège est […]

représenté par Maître Julien DUMOLIE, Avocat au Barreau d’AIX EN PROVENCE

*-*-*-*-*

Les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Les parties ont été avisées le 18 Juin 2020 que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2020.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2020,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et M. RUDY LESSI, greffier présent lors du prononcé.

***

Exposé :

Par jugement du 7 février 2018, réputé contradictoire, monsieur et madame Z n’ayant pas comparu, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu’il suit :

- rejette les demandes de Monsieur et Madame X,

- rejette la demande reconventionnelle de M. B,

- condamne Monsieur et Madame X à supporter les dépens et à verser, par application de l’article 700 du code de procédure civile, à la Safer la somme de 2000 €, à M. C la somme de 1500 €, à M. B la somme de 1500 €,

- rejette la demande d’exécution provisoire.

Monsieur et Madame X ont relevé appel de cette décision le 12 mars 2018 en intimant l’ensemble des parties au jugement, à l’exception de M. et M^me Z.

Les appelants ont conclu, le 14 janvier 2020, en demandant de :

- vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile, annuler le jugement,

- subsidiairement, vu les articles 1134 et suivants et 1382 du Code civil et les articles L 143-1 et R 143-1 et suivants du code rural,

- constater que la Safer a décidé de préempter la vente C-Z alors que la convention du 29 septembre 2011 prévoyait la réalisation concomitante de la vente X- Z et de la vente C-Z à peine de nullité,

- constater que la Safer a violé les dispositions du contrat du 29 septembre 2011 et réformer le jugement,

- dire que la préemption réalisée le 12 janvier 2012 est nulle et en tout cas, fautive,

- condamner la Safer à leur payer la somme de 273'000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 8000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

M. C a conclu, le 6 juillet 2018, en demandant de :

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et M^me X à lui verser la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la partie succombante à lui verser la somme de 2000 € , ainsi qu’aux dépens.

M. B a conclu, le 31 août 2018, en demandant de :

- prendre acte de ce qu’aucune réclamation n’est formée à son encontre,

- infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes,

- condamner les appelants à lui verser la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral en raison des allégations gratuites et non fondées à son encontre, la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La Safer a conclu, le 27 février 2020, en demandant de :

- sur l’irrecevabilité de l’action, dire que les appelants ne sont ni des acquéreur évincés, ni des candidats à la rétrocession évincée, qu’aucun lien ne les unit à la Safer, que les consorts Z auraient dû être appelés en la cause,

- en conséquence, dire que les appelants n’ont pas qualité à agir en nullité de la décision de préemption, et qu’ils sont irrecevables,

- sur l’irrecevabilité de la demande concernant la nullité de la préemption, dire qu’il s’agit d’une demande nouvelle, donc irrecevable,

- sur le fond,

- confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes des appelants qui ne démontrent pas l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité mettant en cause sa responsabilité,

- dire qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exercice de son droit de préemption et rejeter toutes les demandes des appelants,

- condamner les appelants à lui payer la somme de 6000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 11 mars 2020.

Les avocats de toutes les parties ont fait connaître expressément leur accord pour que l’affaire soit jugée selon la procédure sans audience prévue à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020.

L’affaire a été mise en délibéré à disposition au greffe au 8 juillet 2020.

Motifs

M. et M^me X étaient propriétaires d’un ensemble immobilier, voisin de la propriété de M. C.

M. et M^me Z ont passé un compromis de vente portant sur la propriété de M. et M^me X à la condition que le fonds des époux C leur soit également cédé.

L’accord a fait l’objet d’un acte Z-X, conclu le 29 septembre 2011 au prix de 1'050'000 € avec la condition particulière suivante :

« la réalisation des présentes est également soumise à la condition d’achat par l’acquéreur concomitamment de la propriété appartenant à M. C…. Il est expressément convenu entre les parties que si l’acquisition dudit bien ne peut se conclure en même temps que les présentes, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue ».

La vente a été notifiée à la Safer qui n’a pas exercé son droit de préemption sur ce bien.

M. C a, de son côté, vendu, à cette même date, aux époux Z sa propriété au prix de 485 000€ avec la même condition que ces derniers puissent acquérir la propriété X de manière concomitante.

La Safer a cependant fait connaître son intention d’ exercer son droit de préemption dans la vente C-Z et elle l’a effectivement exercé le 12 janvier 2012 .

La cession dans ce cadre à la Safer a eu lieu le 13 avril 2012 .

Celle-ci a ensuite revendu le bien, le 26 juillet 2012, à M. B, oléiculteur qui disposait d’une exploitation agricole contiguë à la propriété C et qui exploitait et entretenait les oliviers de M. C et ceux des époux X .

M. et M^me X ont, enfin, cédé leur propriété le 26 septembre 2013 à M^me D, mais à un prix inférieur à celui prévu dans le cadre de la vente à M. et M^me Z.

Dans le jugement attaqué, le tribunal a considéré que l’action de M. et M^me X avait un fondement délictuel et il a retenu que la non réalisation concomitante de la vente qui avait été prévue dans les relations contractuelles des parties ne pouvait être considérée comme génératrice d’un préjudice puisque M. et M^me X, qui avaient admis l’insertion à leur acte de la clause prévoyant que la cession ne pourrait intervenir si l’autre vente ne se faisait pas, avaient ainsi consenti à la réalisation de cette hypothèse en en réglant les conséquences ; que par suite, la non réalisation de la vente ne pouvait pas générer un préjudice susceptible d’être revendiqué et que la différence de prix de vente entre l’acte de 2011 et l’acte passé deux ans plus tard ne caractérisait pas un préjudice ; que le préjudice moral n’était pas démontré ; qu’il n’était pas non plus établi en quoi l’exercice du droit de préemption avait dévalorisé le bien de M. et M^me X ; que la preuve du caractère fautif de l’exercice du droit de préemption prévu par des dispositions d’ordre public n’était pas apportée et qu’ il n’était pas plus démontré une éventuelle collusion entre la Safer et M. B.

**************

Attendu que devant la cour, les appelants concluent, à titre principal, à la nullité du jugement en faisant valoir que le premier juge a omis de se prononcer sur tout ce qui lui était demandé.

Attendu ensuite et en ce qui concerne leur qualité à agir, critiquée par la Safer, que les appelants exposent que leur vente étant liée à celle de M. C, ils sont recevables à solliciter la responsabilité délictuelle de la Safer en faisant valoir qu’elle a commis une faute en ne respectant pas les termes du contrat C-Z car elle aurait dû préempter les deux biens comme l’acquéreur évincé devait acquérir ensemble ces deux mêmes biens, cette faute leur ayant causé un préjudice .

Attendu sur le fond, qu’ils font valoir que les deux ventes étaient liées et que la condition relative à la concomitance des deux ventes était une condition résolutoire ; que le premier juge a fait une erreur en retenant qu’il s’agissait d’une condition suspensive, mais que la qualification juridique de ladite condition n’avait de toute façon pas d’intérêt à partir du moment où l’annulation de la vente n’était pas demandée ; qu’en toute hypothèse, la Safer aurait dû respecter cette clause liant les deux actes.

Attendu qu’ils exposent encore que la préemption est entachée de nullité pour trois raisons :

- la première réside dans le fait que la Safer devait respecter l’intégralité des conditions stipulées à la vente C- Z, et qu’elle ne pouvait donc choisir, à son gré, l’une des deux ventes alors que les deux ventes étaient juridiquement liées ; que la Safer qui exerce son droit de préemption devient l’acquéreur par voie de substitution et qu’elle ne pouvait donc remettre en cause le lien existant entre les deux ventes de sorte que les deux actes du 29 septembre 2011 sont nuls et non avenus, entraînant la nullité de la préemption.

- la deuxième réside dans le code rural qui prévoit que le droit de préemption ne peut s’exercer que dans le cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole ou de bâtiments d’exploitation ayant conservé leur utilisation agricole et qu’en l’espèce, l’exploitation du terrain agricole avait été dissociée de la maison d’habitation puisque c’est M. B qui exploitait le terrain, la Cour de cassation ayant jugé que la préemption ne pouvait s’exercer lorsque la location des terres à des tiers avait détaché les bâtiments de toute exploitation agricole et que le bâtiment n’avait donc plus d’utilisation agricole.

- la troisième réside dans le fait que la motivation donnée par la Safer à l’exercice de son droit de préemption n’est pas une motivation par référence à l’espèce, mais seulement une motivation générale et qu’en outre, l’exercice de ce droit a contribué à la commission d’un détournement de pouvoir, les éléments de la cause permettant de retenir que le bénéficiaire de la préemption, M. B, avait en réalité conclu une promesse d’achat avec la Safer dès le 13 décembre 2011, antérieurement à la note de présentation du bien du 15 décembre 2011, et qu’il est membre de la Safer.

Attendu qu’ils en concluent que ces manquements doivent conduire à une annulation de la préemption et qu’en toute hypothèse, ils démontrent une faute dans l’exercice du droit de préemption car dès lors qu’un droit est exercé de manière irrégulière, cela constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité de son auteur .

Attendu que sur leurs préjudices, ils exposent qu’il est constitué de la différence entre le prix de la vente initialement prévu et le prix finalement retiré de la vente du 26 septembre 2013, soit 290'000 €, outre les intérêts pour 63'000 €, ainsi qu’un préjudice moral qu’ils réclament à concurrence de 20'000 € .

Sur la demande de nullité du jugement :

Attendu qu’il n’est pas contesté que les appelants avaient conclu, devant le tribunal, au visa des articles 1134, 1382 et L 143-1 et R 143-1 du code rural, en demandant de dire que la préemption était fautive et qu’en l’état de cette faute, la Safer devait être condamnée à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 273'000 €, outre celle de 6000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Attendu que la lecture du jugement permet de retenir qu’il a été exactement répondu à ces demandes en écartant le fondement contractuel, et en retenant, sur le fondement délictuel, que la preuve notamment d’un préjudice, qui est indispensable à la mise en oeuvre de cette responsabilité, n’était pas rapportée .

Attendu que la demande de nullité du jugement sera donc rejetée.

Sur l’irrecevabilité de l’action de M et M^me X faute d’avoir attrait l’acquéreur évincé :

Attendu que M. et M^me X recherchant la responsabilité délictuelle de la Safer à raison d’une faute délictuelle dans l’exercice de son droit de préemption et du préjudice consécutif qu’ils auraient subi, une telle action est d’une part, recevable au regard de leur intérêt à agir qui existe du seul fait du préjudice qu’ils prétendent avoir subi et d’autre part, elle ne nécessite pas, s’agissant des demandes relevant de l’ action en responsabilité délictuelle, la présence aux débats des acquéreurs évincés par le droit de préemption.

Attendu que ce moyen sera donc rejeté en ce qui concerne la demande indemnitaire fondée sur la responsabilité civile.

Attendu par contre qu’en ce qui concerne la demande de nullité de la préemption, également soutenue par les appelants, l’absence des époux Z, acquéreurs évincés rend la demande irrecevable.

Sur l’irrecevabilité faute de qualité à agir :

Attendu que la Safer expose que n’ayant été ni vendeurs, ni acquéreurs, M. et M^me X n’ont pas la qualité de propriétaires et n’ont donc pas qualité à contester la préemption .

Attendu que ce moyen est sans objet vu l’irrecevabilité ci-dessus retenue.

Attendu que ce même moyen est inopérant en ce qui concerne la demande indemnitaire des époux X fondée sur la faute qu’ils reprochent à la Safer et le préjudice qu’ils prétendent subir.

Attendu que la demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’irrecevabilité de la demande de nullité au visa de l’article 564 du Code de Procédure Civile :

Attendu que cette demande est également sans objet vu l’irrecevabilité déjà retenue.

Sur le bien fondé de l’action indemnitaire des époux X contre la Safer :

Attendu que les époux X reprochent à la Safer de n’avoir préempté que le bien objet de la vente X alors qu’aux termes des stipulations de l’acte, cette vente était indivisible de celle faite par ailleurs par M. C aux époux Z .

Attendu que la Safer fait valoir que la situation dont les époux X se plaignent comme résultant de cette prétendue faute est la conséquence de la clause insérée à chacun des actes de vente, prévoyant la nullité de l’acte en cas de non acquisition par M et M^me Z de la parcelle contigüe à celle concernée par la vente, clause qu’ils ont acceptée, ce qui leur interdit de se prévaloir d’un quelconque préjudice du fait de l’exercice de la préemption faisant obstacle à la réalisation de cette condition.

Attendu qu’il est certain qu’avec cette clause les époux X avaient prévu et admis que l’échec de la vente C-Z compromette la leur.

Attendu qu’il sera par ailleurs relevé :

- d’une part, que peu importe que cette condition insérée à l’acte relativement à la passation des deux ventes soit analysée comme une condition résolutoire ou suspensive dès lors que la demande, seule ici retenue, est une demande indemnitaire contre la Safer et non une demande de nullité, résolution ou caducité de l’acte de vente ;

- d’autre part, sur le moyen tiré de ce que les clauses insérées dans les deux actes rendaient les deux ventes indivisibles et de ce que la Safer aurait commis une faute en passant outre et en ne préemptant qu’un seul des deux biens, que l’article L 421-8 du code rural stipule, sur renvoi de l’article L 143-8, que le notaire chargé de la vente doit faire connaître aux bénéficiaires du droit de préemption les charges, conditions et modalités de la vente ainsi que le nom et domicile de l’acquéreur, que cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui sont convenus ; qu’il en résulte que la Safer ne se doit de respecter que les conditions mentionnées dans la DIA, à savoir, le prix et les conditions de la vente y spécifiées et qu’en l’espèce, la DIA dont la régularité n’est pas et n’a pas été critiquée, n’a précisément pas mentionné l’existence de la clause invoquée par les appelants ;

Attendu dès lors qu’ aucune faute ne peut être reprochée à la Safer de ce chef.

Attendu que les époux X font également état de ce que le bien n’était pas susceptible d’être préempté.

Mais attendu qu’il résulte des pièces versées que le bien est constitué d’un verger d’oliviers qui a toujours été entretenu par M. B, lui-même oléiculteur, qu’il se situe en zone classée comme une zone à enjeu agricole et que s’il comporte un bâti qui en fait un bien mixte, il demeure que le vendeur, dans la notification faite à la Safer, n’a pas fait de distinction entre le bâti et les cultures, ayant, en effet, soumis l’ensemble, sans ventilation du prix, et admettant ainsi le caratère préemptable de l’ensemble.

Attendu que les époux X critiquent encore la décison de préemption en prétendant qu’elle n’est pas suffisamment motivée.

Attendu que la Safer a cependant précisé que son droit était exercé pour garantir la vocation agricole de la propriété alors que le bien était constitué notamment d’un verger d’oliviers, qu’il n’est pas contesté qu’il se situait dans une zone à enjeu agricole et qu’il y avait des candidats à l’exploitation, notamment l’oléiculteur voisin.

Que cette motivation satisfait aux exigences légales; qu’elle est présentée par rapport aux spécificités du bien, envisageant à la fois le maintien du caractère agricole du terrain et la gestion des parcelles aux alentours dans l’intérêt d’une exploitation cohérente des terres à vocation agricole et qu’elle est enfin de nature à permettre le contrôle de l’objectif fixé lors de la rétrocession.

Attendu que les époux X soulèvent encore le fait que la préemption a été utilisée par la Safer comme un détournement de pouvoir au bénéfice de M. B.

Qu’il sera de ce chef néanmoins observé que M. B s’est révélé être le seul candidat à la rétrocession aux termes d’une procédure d’appel et de publicité, qui n’est pas et qui n’a pas été critiquée, et que le fait qu’il ait, avant la préemption, signé une promesse d’achat avec la Safer ne permet pas, en l’absence d’autres éléments, de caractériser qu’une décision définitive à son profit aurait été d’ores et déja prise ; que le but d’une Safer n’est d’ailleurs pas de conserver des terrains, mais de les rétrocéder, et que la signature de cette promesse sera par suite considérée comme susceptible de justifier l’objectif d’agrandissement d’une exploitation existante, qui est l’un des fondements donnés à l’exercice du droit de préemption.

Attendu que le jugement sera donc confirmé dans les rapports de la Safer et des époux X et que les appelants seront déboutés des fins de leur recours, sauf à y ajouter l’irrecevabilité de la demande de nullité de la décision de préemption de la Safer .

Attendu que les époux X devront verser, en équité, par application de l’article 700 du

Code de Procédure Civile en cause d’appel,

- à la Safer la somme de 2500€,

- à M. C, attrait devant la cour, mais qui n’est concerné par aucune demande, la somme de 1500€

- et à M. B la même somme de 1500€.

Attendu que la demande de dommages et intérêts de ce dernier sera rejetée, les éléments avancés par les appelants ne dépassant pas les éléments d’une défense normale de leurs propres prétentions.

Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile .

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande de nullité de la décision de préemption de la Safer Provence-Alpes-Côte-d’Azur du 12 janvier 2012 pour absence aux débats des acquéreurs évincés et dit sans objet les demandes d’irrecevabilité fondées sur les autres moyens,

Déclare recevables les demandes de M. et M^me X fondées sur la faute et tendant à l’indemnisation de leur préjudice, mais au fond, les rejette, et confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne M. et M^me X à verser, par application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2500 € à la Safer Provence Alpes Côte d’Azur, la somme de 1500 € à M. C et la somme de 1500 € à M. B,

Rejette les demandes plus amples,

Condamne M. et M^me X aux entiers dépens et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER