Cour d'appel de Rennes, Chambre des baux ruraux, 2 décembre 2021, n° 19/06504

CA Rennes
Confirmation 2 décembre 2021

Arguments

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Rejeté
Droit à la poursuite du bail après cessation d'activité d'un copreneur
La cour a estimé que l'épouse ne pouvait pas poursuivre seule le bail, car elle ne présentait pas un projet économique viable pour assurer la bonne exécution du contrat de bail.
Accepté
Violation des obligations contractuelles par le preneur
La cour a confirmé que le manquement des preneurs à leurs obligations essentielles du bail justifiait la résiliation du bail.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que les intimés avaient droit à une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Droit aux dépens en cas de rejet de l'appel
La cour a condamné les appelants aux dépens, confirmant ainsi le jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, ch. des baux ruraux, 2 déc. 2021, n° 19/06504
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	19/06504
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Pascale LE CHAMPION, président
Avocat(s) :	Franck BARBIERDavid LE BLANC
Cabinet(s) :	KOVALEX I

Texte intégral

Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 31

N° RG 19/06504 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QEMP

M. B X

M^me C D épouse X

M. E Y

M^me F G épouse Y

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Le Blanc

M^e Barbier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame J LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame J K L, lors des débats et lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2021, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 02 Décembre 2021 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […],

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à […], de nationalité française,

[…]

Représentés par M^e David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Monsieur E Y

né le […] à RENNES, de nationalité française,

[…]

Madame F G épouse Y

née le […] à […],

[…]

Représentés par M^e Franck BARBIER de la SELARL FRANCK BARBIER AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

Selon acte notarié en date du 14 juin 2013, M. E Y et M^me F G épouse Y ont fait l’acquisition de deux parcelles de terre exploitées par M. B X et M^me C D épouse X depuis 1987 situées à Boistrudan, cadastrées […] et 78 d’une contenance totale de 8 ha 48 a […]

Aux termes d’un acte notarié du même jour, M et M^me Y ont consenti à M. et M^me X le renouvellement du bail rural consenti sur les deux parcelles précitées pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2014.

Les terres étaient mises à disposition du GAEC du Grand Bois, lequel a été transformé en EARL unipersonnelle X-D le 15 juillet 2018.

M et M^me X ont souhaité s’associer au sein du GAEC Hamon-Picaut pour apporter leur foncier.

Par décision du préfet de la région Bretagne en date du 27 avril 2018, le GAEC Hamon Micaut s’est vu autoriser à exploiter les terres précédemment exploitées par le GAEC du Grand Bois à hauteur de 36 ha 60 a 79 ca, mais refuser une telle autorisation pour les deux parcelles appartenant à M et M^me Y d’une surface totale de 8 ha 48 a […]

À l’inverse, par une décision séparée du même jour, la SCEA Y a été autorisée à exploiter les deux parcelles données à bail aux époux X.

Par courrier en date du 25 septembre 2018, M^me C X a demandé aux époux Y que le bail rural consenti se poursuive à son seul nom suite au retrait de son époux de l’EARL à compter du 15 juillet 2018 en invoquant les dispositions de l’article L411-35 alinéa 3 du code rural.

Par courrier recommandé avec avis de réception adressé le 19 novembre 2018 par leur conseil au greffe, M et M^me Y ont sollicité la convocation de M et M^me X devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes pour s’opposer à la demande formulée par cette dernière et obtenir la résiliation du bail rural consenti aux torts des preneurs.

Suivant jugement contradictoire en date du 03 septembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes a :

— dit que M^me C X n’est pas autorisée à poursuivre seule le bail rural renouvelé par acte notarié en date du 14 juin 2013 concernant deux parcelles de terre situées à Boistrudan, cadastrées […] et 78 d’une contenance totale de 8 ha 48 a 37 ca,

— prononcé, à compter de ce jour, la résiliation du bail rural précité aux torts de M. et M^me X preneurs,

— dit que M et M^me X devront libérer les parcelles de terre précitées dans le mois suivant la notification du présent,

— ordonné, à défaut, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— dit que M et M^me X sont tenus de payer les fermages dus jusqu’à la date du présent jugement et, au besoin, les y condamne,

— dit que M et M^me X seront tenus de payer une indemnité d’occupation d’un montant égal aux fermages et charges prévus par le bail résilié à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, et, au besoin, les y condamne,

— rejeté le surplus des demandes principales et incidentes,

— condamné M et M^me X aux dépens éventuels, ainsi qu’à verser à M et M^me Y une indemnité de 500 euros en application de l’article 700

du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Suivant déclaration en date du 30 septembre 2019, M. B X et M^me C X ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 2 février 2021, M. et M^me X sollicitent de voir :

— déclarer M^me X recevable et bien fondée en son appel du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes du 3 septembre 2019,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail rural avec exécution provisoire,

En conséquence,

— débouter M et M^me Y de leur opposition à la poursuite du bail uniquement au nom de M^me C X,

— les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 août 2021, M. et M^me Y demandent à la cour de :

— débouter M et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement déféré,

Y additant,

— condamner M et M^me X à payer à M et M^me Y la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M et M^me X aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de leur appel, M. et M^me X expliquent que M^me X a avisé le bailleur que son époux n’exploitait plus les terres objets du bail conformément aux dispositions de l’article L. 411-35 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime. Ils contestent la motivation du jugement qui décide de la résiliation du bail au visa d’une violation des dispositions de l’article L. 411-35 du même code.

Ils estiment que la sanction de la résiliation du bail n’affecte que la violation du défaut d’information du bailleur.

Ils expliquent que la cour d’appel doit vérifier si les intérêts du bailleur sont menacés dans l’hypothèse d’une exploitation par la seule M^me X.

Ils allèguent des capacités de M^me X pour poursuivre l’exploitation des terres objets du bail.

En réponse, M. et M^me Y soulignent que le préfet de la région Bretagne a refusé au GAEC Hamon-Micault l’autorisation d’exploiter les parcelles ZM 19 et 78 et estimé qu’il était préférable que ces parcelles soient exploitées par la SCEA Y.

Ils soutiennent que M. X a quitté l’EARL X-D le 15 juillet 2018 et qu’il a rejoint le GAEC Hamon-Micault à la même date.

Ils prétendent que M. X a apporté à ce GAEC les éléments qui composaient auparavant l’exploitation de l’EARL X-D (hormis les deux parcelles n° 19 et 78), ainsi que le cheptel et les matériels affectés à l’activité d’élevage laitier qui n’est pas poursuivie par l’EARL X-D.

Ils considèrent que la poursuite du bail au seul nom de M^me X diminue les garanties de paiement des fermages, ainsi que les garanties de bonne exploitation des biens.

Ils révèlent que M^me X a décidé de dissoudre l’EARL X-D et de procéder à sa liquidation par décision du 31 décembre 2020.

Pour eux, le refus d’autoriser la poursuite du bail au seul nom de M^me X doit être assimilé à une violation des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.

Aux termes de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime, lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

À peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées au débat que M. X, copreneur sur les terres litigieuses, s’est associé au GAEC Hamon-Micault à compter du 15 juillet 2018, qu’il a, à cette même date, cessé toute exploitation de ces terres et que le 25 septembre 2018, M^me X a sollicité par lettre recommandée auprès de son bailleur l’autorisation de poursuivre seule l’exécution du bail.

Les époux Y s’opposent à cette demande arguant qu’ils ne disposeraient plus que d’un seul débiteur pour recouvrer leur créance, que les charges de l’EARL X-D en 2018 étaient supérieures à ses revenus de sorte que sa solvabilité semblait fragilisée et que M^me X n’ayant pas actualisé la situation de l’EARL mais au contraire entendu la dissoudre sans les en informer, leurs intérêts sont nécessairement menacés.

M^me X fait quant à elle état de sa participation active à l’exploitation des terres en indiquant que l’EARL est à jour du paiement de ses fermages et en fournissant l’état des immobilisations de l’EARL X-D pour l’année 2018.

S’il ressort effectivement de ce dernier document que l’EARL disposait en 2018 d’immobilisations pouvant garantir ses capacités financières, aucun élément n’a été apporté au débat depuis lors laissant apparaître, ce qui n’est pas contesté, que M. X a apporté au GAEC Hamon-Micault une partie importante de ses immobilisations et diminué par la même considérablement la solvabilité de

l’EARL X-D.

En outre, il résulte des écritures des époux X que les gros travaux de semis et de récoltes sont désormais réalisés par une entreprise de travaux agricoles, créant ainsi des frais supplémentaires.

Il y a donc lieu de constater que les tâches accomplies par M^me X pour le compte de l’EARL X-D se limitent à des travaux de gestion et de direction et ne s’étendent pas à des travaux effectifs et permanents d’exploitation.

C’est donc par de justes motifs que le premier juge a considéré que M^me X ne pouvait être autorisée à poursuivre seule l’exécution du bail dès lors qu’elle ne présentait plus un projet économique viable de nature à assurer aux bailleurs la bonne exécution du contrat de bail.

— Sur la résiliation du bail

Il résulte des dispositions de l’article L411-37 du code rural et de la pêche maritime, que le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire. En cas de mise à disposition de biens, le preneur qui reste titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation des ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

En application de l’article L411-31 II du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail pour toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L411-37, L411-39, L411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur.

La cour a ci-dessus retenu que M^me X ne participe plus de façon effective et permanente aux travaux agricoles, ce qui constitue un manquement du preneur à l’une de ses obligations essentielles du bail.

Néanmoins, ce manquement ne pouvant à lui seul suffire à ordonner la résiliation du bail, le bailleur doit également démontrer que cette situation lui cause un préjudice.

À cet égard, les bailleurs fournissent au débat l’extrait Kbis de l’EARL unipersonnelle X-D dont il ressort que par décision en date du 31 décembre 2020, M^me X seule associée a décidé de dissoudre cette société et de la placer en liquidation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la bonne exploitation du fonds est compromise tant par le manquement des preneurs que par la situation financière précaire de l’EARL et qu’en conséquence le jugement du 3 septembre 2019 doit être confirmé.

Sur les autres demandes

Succombant en leur appel, M. et M^me X sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et condamnés à payer à M. et M^me Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais de l’instance et aux dépens étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y additant,

Condamne M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. et M^me X aux dépens ;

Rejette toute autre demande.

La greffière La présidente