Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 MARS 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/21717 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6PBV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/12096

APPELANTE

SAS VALEGE DISTRIBUTION prise en la personne de son président Monsieur D-F G

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 424 814 184

[…]

[…]

représentée par M^e Joëlle DECROIX DELONDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1480

INTIMES

Madame Z X

née le […] à […]

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant

assistée de M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0313, avocat plaidant

Madame A B

née le […] à […]

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au

barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant

assistée de M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0313, avocat plaidant

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant

assisté de M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0313, avocat plaidant

SCI MATHE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant

assistée de M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0313, avocat plaidant

SARL JULES ET JULIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 722 010 097

[…]

[…]

représentée par M^e Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0266

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 2 décembre 2009, la SCI MATHE, représentée par son administrateur de biens le cabinet MAURY ET SCHWOB, a donné à bail en renouvellement à la SARL JULES ET JULIE divers locaux commerciaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée et de deux bureaux au 1^er étage dans un immeuble en copropriété géré par le syndic, le cabinet CAPILLON, sis à Paris 5^e, […], pour l’exercice d’un commerce de 'tous vêtements-habillement-textiles-maroquinerie-chaussures’ et pour une durée de neuf années à compter du 1^er septembre 2009 pour expirer le 31 août 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 59.239,74€.

Par acte d’huissier de justice du 24 juillet 2014, la SARL JULES ET JULIE a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la SCI MATHE afin qu’elle soit condamnée à lui rembourser le montant de la surfacturation de consommation d’eau sur la période du 22 janvier 2010 au 18 novembre 2013 dans le cadre de l’exécution du bail commercial consenti en renouvellement le 2 décembre 2009 sur des locaux sis à Paris 5^e, […].

Par acte d’huissier de justice du 18 décembre 2014, la SCI MATHE a assigné en intervention forcée et en appel en garantie la société VALEGE DISTRIBUTION.

Par acte d’huissier de justice du 27 juillet 2015, la SARL JULES ET JULIE a assignée en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Paris M^me Z X, M. D E Y en leur qualité d’associés de la SCI MATHE non immatriculée au RCS DE PARIS.

Ces procédures ont été jointes par une ordonnance du 10 septembre 2015.

Par jugement en date du 16 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

Condamné solidairement la SCI MATHE, les consorts X et M^me Y à payer à la SARL JULES ET JULIE la somme de 20.109,85€ en réparation de son préjudice.

Condamné la société VALEGE DISTRIBUTION à garantir la SCI MATHE et ses associés de toutes le condamnations prononcées à leur égard.

Condamné la SCI MATHE , les consorts X et M^me Y à payer à la SARL JULES ET JULIE une somme de 2.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile.

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Condamné la société VALEGE DISTRIBUTION aux dépens.

Par déclaration en date du 4 octobre 2018, la SAS VALEGE DISTRIBUTION a interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration en date du 11 octobre 2018, la SCI MATHE, M^me Z X, M. C X, et M^me A B ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 18 juin 2020 a été ordonnée la jonction de ces deux procédures inscrites au rôle sous les numéros 18/21717 et n°RG 18/22103, désormais poursuivies sous le numéro 18/21717.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 décembre 2018, la SAS VALEGE DISTRIBUTION demande à la Cour de :

Vu l’article 32 du CPC,

Vu l’article 1719 du Code Civil,

RECEVOIR la Société « VALEGE DISTRIBUTION » en son appel et ses explications,

et y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu le 16 juillet 2018 par la 18 ème Chambre ' 1 ère Section du Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu’il a :

— condamné la Société « VALEGE DISTRIBUTION » à garantir la SCI « MATHE » et ses associés de toutes condamnations prononcées à leur égard ;

— condamné la Société « VALEGE DISTRIBUTION » aux dépens.

Statuant à nouveau,

DIRE et JUGER la SCI « MATHE » irrecevable en son action, en application des dispositions de l’article 32 du CPC.

DEBOUTER M^me Z X, M. C X et M^me A B de leur appel en garantie à l’encontre de la Société « VALEGE DISTRIBUTION ».

CONDAMNER solidairement M^me Z X, M. C X et M^me A B à lui payer la somme de 5.000,00 (cinq mille) euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER M^me Z X, M. C X et M^me A B en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 13 octobre 2020, la SCI MATHE, M^me Z X, M. C X, et M^me A B demandent à la Cour de :

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1147, 1719 et 1720 du Code civil,

Vu le contrat de bail commercial en date du 19 septembre 2000,

Vu la jurisprudence applicable,

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 16 juillet 2018 en ce qu’il a condamné solidairement la SCI MATHE, les consorts X et M^me Y à payer à la Société JULES ET JULIE la somme de 20.109,85 € en réparation de son trouble de jouissance ;

Y faisant droit, statuant à nouveau,

— Dire et juger que la Société JULES ET JULIE ne justifie pas d’un trouble de jouissance des locaux donnés à bail au sens des disposions de l’article 1729 du Code civil (sic);

— Dire et juger que, faute pour la Société JULES ET JULIE d’avoir informé la SCI MATHE et ses associés des dysfonctionnements rencontrés, ces derniers n’ont jamais été en mesure de les faire cesser et, par voie de conséquence, d’éviter la surfacturation relative à la consommation d’eau ;

— Dire et juger que ce défaut d’information constitue une faute exonératoire de toute responsabilité de la SCI MATHE et de ses associés ;

— Dire et juger qu’en application des clauses du contrat de bail, la SCI MATHE et ses associés n’ont pas à prendre en charge les frais inhérents aux réparations résultant du dysfonctionnement constaté ni à supporter les conséquences préjudiciables qui ont pu en résulter;

— Dire et juger qu’en application des clauses du contrat de bail, la consommation d’eau de la Société JULES ET JULIE est exclusivement à sa charge ;

— Dire et juger que la Société JULES ET JULIE ne rapporte pas la preuve de sa consommation réelle d’eau pour la période allant de janvier 2010 à novembre 2013 ;

En conséquence,

— Débouter la Société JULES ET JULIE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

A DEFAUT, CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 16 juillet 2018 en ce que, d’une part, il a condamné la Société VALEGE à garantir la SCI MATHE et ses associés de toutes les condamnations prononcées à leur égard, d’autre part, débouté la Société JULES ET JULIE de ses demandes formées au titre de la résistance abusive;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner tout succombant à payer à M^me Z X, M. C X et M^me A B, es qualité d’associés de la SCI MATHE, la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés dans les conditions fixées par l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 2 octobre 2020, la société JULES ET

JULIE demande à la Cour de :

Vu les articles 1147, 1719 et 1720 du Code civil,

Vu le bail commercial en date du 19 septembre 2000,

Vu l’article 32-1 du CPC,

CONFIRMER le jugement rendu le 16 juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

CONDAMNER solidairement la SCI MATHE, M^me Z X, M. C X, M^me A Y et la société VALEGE à verser à la société JULES ET JULIE la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement la SCI MATHE, M^me Z X, M. C X, M^me A Y à verser à la société JULES ET JULIE la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SCI MATHE :

La qualité à agir de la SCI MATHE est contestée par la société VALEGE DISTRIBUTION qui lui oppose son défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ce défaut d’immatriculation ne faisant l’objet d’aucune discussion de la part de ladite société.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il résulte par ailleurs de l’application combinée des articles 1842 du code civil, 4 de la loi

78-9 du 4 janvier 1978 et 44 de la loi 2001-420 du 15 mai 2001 que les sociétés civiles qui n’ont pas fait l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés avant le 1^er novembre 2002 ont, à cette date, perdu la personnalité juridique.

En l’espèce, il n’est pas discuté que la SCI MATHE n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, la société VALEGE DISTRIBUTION produisant d’ailleurs un justificatif de recherche négative au nom de la SCI MATHE au 13 décembre 2008 corroborant ce défaut d’immatriculation. Il en résulte que, ne jouissant pas de la personnalité morale, elle est dépourvue du droit d’agir et donc irrecevable à agir tant en demande qu’en défense. C’est dès lors à tort que le premier juge a prononcé des condamnations à l’encontre de celle-ci et fait droit à son appel en garantie, la cour relevant cependant que ses associés ont été appelés en la cause.

Sur la responsabilité du bailleur :

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris, les associés de la SCI MATHE en qualité de propriétaires indivis de l’immeuble du […] contestent l’existence d’un trouble de jouissance subi par la société locataire, faisant valoir qu’elle a pu exploiter normalement les locaux loués malgré la surfacturation d’eau. Ils soutiennent qu’ils n’ont jamais été informés d’un

quelconque problème de ce chef avant le 16 mai 2014 après que le dysfonctionnement eut été réparé en novembre 2013 alors que la société JULES ET JULIE a eu connaissance de ce problème de surfacturation depuis au moins 2010 ; que la surfacturation trouve dès lors sa cause dans les manquements de la société locataire tenue d’un devoir d’information envers son bailleur en vertu des stipulations contractuelles ; que l’obligation d’entretien incombant au bailleur requiert une mise en demeure préalable ; qu’en réalité la société locataire n’a fait de diligence qu’à l’égard du syndic de la copropriété qui ne peut être considéré comme le mandataire du bailleur ; que le fait que le bailleur a demandé à la société VALEGE DISTRIBUTION dont le compteur était branché sur celui de la société JULES ET JULIE de régler la facture d’eau ne vaut pas reconnaissance de responsabilité de sa part ; qu’il n’y a pas lieu davantage de faire application de la garantie des vices cachés de la chose dès lors que la locataire a pu exploiter normalement les lieux loués et que ce vice aurait dû être signalé dès son apparition ; qu’en outre en application des clauses du bail, la prise en charge de ces dysfonctionnements incombe au preneur ; que le branchement parasite relève d’un acte délictueux empêchant tout recours contre le bailleur.

La société JULES ET JULIE se prévaut du manquement du bailleur à ses obligations de lui assurer la jouissance paisible des locaux loués et d’entretien et soutient que les clauses du bail invoquées par le bailleur ne sont pas suffisamment précises pour écarter la prise en charge par celui-ci des conséquences financières de la défectuosité des travaux de raccordement et la garantie due à raison des vices ou défauts cachés de la chose louée sur le fondement de l’article 1721 du code civil. Elle ajoute que le bailleur a eu connaissance des dysfonctionnements de la chose avant d’être assigné ; que l’information donnée au cabinet CM CAPILLON syndic de l’immeuble s’analyse en une information donnée au mandataire du bailleur ; que le défaut d’information est sans incidence sur la garantie des vices cachés ; qu’en outre le propriétaire est tenu de garantir ses locataires contre les troubles de jouissance émanant de ses autres locataires.

Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur a pour obligation de délivrer au preneur une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, d’en assurer la jouissance paisible et de la maintenir en bon état de réparations ; qu’en vertu des dispositions de l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts cachés de la chose qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

La cour rappelle par ailleurs que le bail commercial peut contenir des clause mettant à la charge du locataire tout ou partie des obligations du bailleur ou exonérant le bailleur de certaines responsabilités ; que néanmoins ces clauses sont d’interprétation stricte.

En l’espèce, il est établi par la production d’une facture d’intervention du plombier mandaté par le syndic en date du 27 novembre 2013 faisant référence à une recherche sur les canalisations de la société JULES ET JULIE, ainsi que d’un courrier du syndic adressé au mandataire du bailleur, le Cabinet MAURY-SCHWOB daté du 25 août 2014, que le raccordement du réseau de climatisation de la boutique VALEGE a été réalisé en aval du compteur d’eau de la boutique JULES ET JULIE et que le représentant de cette dernière a fait intervenir un plombier pour couper ce branchement parasite.

Ces constatations, qui ne sont pas utilement contredites par le bailleur, démontrent que la société JULES ET JULIE a supporté la consommation d’eau de la société VALEGE DISTRIBUTION du fait de l’irrégularité du branchement de son installation de climatisation constitutif d’un vice caché affectant la chose louée dont il ne peut sérieusement être soutenu par le bailleur qu’il n’a pas entravé la jouissance du locataire par les tracas et les frais en découlant. S’agissant d’un défaut caché de la chose louée qui n’a été découvert qu’en suite d’une recherche sur les canalisations de la société locataire, il est inopérant pour le bailleur de faire grief à cette dernière de ne pas l’avoir informé préalablement des dysfonctionnements dont elle se plaignait. Le bailleur ne peut pas davantage s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait d’un tiers alors même que le branchement litigieux alimentait des locaux dont il est également propriétaire et qu’il a donnés en location, étant

précisé que les colocataires d’un même bailleur ne sont pas considérés comme des tiers au sens de l’article 1725 du code civil. La cour relève sur ce point que si ce branchement a été qualifié de parasite, il ne résulte nullement des éléments de la cause qu’il procède d’un acte délictueux permettant au bailleur de se prévaloir de la clause exonératoire de responsabilité stipulée dans cette hypothèse, le syndic ayant à juste titre fait remarquer au mandataire du bailleur, aux termes d’un courrier daté du 25 août 2014, que ce branchement s’explique de manière historique et cohérente par le fait que le propriétaire des deux locaux est le même.

Le bailleur invoque vainement la clause du bail selon laquelle le preneur s’oblige à 'prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent le jour convenu pour la prise d’effet du bail, sans pouvoir prétendre à quelques travaux de remise en état sans jamais réclamer au bailleur aucune espèce de réparation ou changement quelconque pendant tout le cours du bail, ni pouvoir élever aucune réclamation pour cause de vétusté, dégradations ou défaut de clôture desdits lieux', la cour relevant que le preneur ne sollicite en l’espèce ni réparation ni changement quelconque ; qu’il ne se prévaut pas davantage de la vétusté de l’installation ou de dégradations mais seulement de la surconsommation découlant du fait qu’est rattaché au compteur d’eau équipant ses locaux le branchement d’un autre local commercial, le syndic ayant fait procéder au raccordement de sa boutique sur le réseau de l’immeuble en décembre 2013.

La clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux d’entretien, de réparation ou encore de remplacement qui s’avéreraient nécessaires tant aux lieux eux-mêmes qu’aux installations, agencements, aménagements et équipements dont ils sont pourvus ainsi qu’à la devanture n’est pas davantage de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité dès lors qu’est en cause le raccordement irrégulier sur le compteur de la société locataire de l’installation d’un autre locataire du bailleur.

Enfin il est inopérant pour le bailleur de se prévaloir de la clause par laquelle le preneur s’engage à ne lui adresser aucune réclamation pour interruption dans les services publics ou concédés, ladite clause étant sans aucun rapport avec l’objet du litige.

Le bailleur ne pouvant ainsi se prévaloir d’aucune clause exonératoire de responsabilité, il est tenu d’indemniser la société JULES ET JULIE des pertes découlant de l’irrégularité constatée dans le branchement d’eau équipant les lieux loués.

S’agissant de l’évaluation du préjudice subi, la cour rappelle que par application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la société JULES ET JULIE de prouver conformement à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A cette fin, elle produit aux débats les factures de consommation d’eau de la période du 22 janvier 2010 au 23 octobre 2013 faisant ressortir une consommation d’un montant total de 22.253,81 euros au titre de la période considérée déduction faite de la facture du18 novembre 2013 qui concerne d’autres prestations. Pour justifier de sa consommation personnelle, elle se réfère à une facture en date du 27 janvier 2014 visant une consommation de 45 m3 entre le 18 octobre 2013 et le 24 janvier 2014 et évalue la surconsommation facturée sur la base d’une consommation personnelle de 45 m3 par trimestre, soit pour la période de janvier 2010 à octobre 2013 une consommation de 2.248,50 euros lui incombant, la cour relevant que la consommation retenue, si elle se base sur une seule facture, est compatible avec les équipements sanitaires des locaux limités à un cabinet de toilettes avec lavabo. Le préjudice sera donc évalué à 20.005,31 euros, le jugement entrepris étant infirmé sur ce montant. Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement M^me Z X, M. C X et M^me A B au paiement de cette somme en réparation du préjudice subi.

Sur l’appel en garantie de la société VALEGE DISTRIBUTION :

Pour s’opposer à la demande du bailleur à son encontre, la société VALEGE DISTRIBUTION lui oppose un manquement à son obligation de délivrance d’installations conformes portant atteinte à sa jouissance paisible des lieux loués.

La cour relève que la société VALEGE DISTRIBUTION ne caractérise par le trouble de jouissance qu’elle aurait subi du fait de l’absence d’individualisation des réseaux en eau des deux boutiques dont les bailleurs sont propriétaires, l’existence d’un trouble de jouissance ne pouvant découler de ce seul constat et ne l’empêchant pas de contrôler son réseau de climatisation ; qu’il est significatif de relever sur ce point qu’elle vise uniquement le préjudice occasionné à la boutique voisine et non le sien.

Le bail dont est titulaire la société VALEGE DISTRIBUTION lui faisant obligation d’acquitter des charges, taxes, fournitures et prestations de l’immeuble, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée à garantir le bailleur de la somme mise à sa charge au titre de la surconsommation d’eau. En revanche, en l’absence de faute commise établie à son encontre concernant le branchement en cause, sa garantie ne sera pas étendue aux dépens et indemnités de procédure.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

La société JULES ET JULIE n’ayant jamais avisé le bailleur d’un quelconque problème de surconsommation d’eau antérieurement au 16 mai 2014, sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ne saurait prospérer.

Sur les demandes accessoires :

Les consorts X – B et la société VALEGE DISTRIBUTION qui succombent en leur appel en supporteront les dépens in solidum, le jugement entrepris étant confirmé sur les dépens de première instance et l’indemnité de procédure mise à la charge des bailleurs.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur les condamnations prononcées à l’encontre et au bénéfice de la SCI MATHE, sur le quantum de la condamnation prononcée au profit de la société JULES ET JULIE, et sur l’étendue de la garantie due par la société VALEGE DISTRIBUTION,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la SCI MATHE irrecevable à agir,

Condamne solidairement M^me Z X, M. C X et M^me A B en qualité d’associés de la SCI MATHE à payer à la société JULES ET JULIE la somme 20.005,31 euros, en réparation de son préjudice,

Condamne la société VALEGE DISTRIBUTION à garantir M^me Z X, M. C X et M^me A B en qualité d’associés de la SCI MATHE de la seule condamnation mise à leur charge au titre de la surconsommation,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société VALEGE DISTRIBUTION d’une part et M^me Z X, M. C X et M^me A B d’autre part, in solidum aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE